旭辉天津胡家园项目概念方案总图设计说明

发布时间：2011-08-21 19:03:36 来源：文档文库

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旭辉天津胡家园项目概念方案总图设计说明：

上次会议三个方案均为基于楼栋总数一定，高层数量一定小高层数量固定前提下的对比，会后确定了土地利用最大化的原则，我们将此理解为价值最大化原则。

对应措施：加大11F小高层的栋数，减少33-35F高层的栋数。这是基于以下几个原因：

1：在容积率不变的情况下，总货值取决于平均价格，而11F小高层的货值高于33-35F高层的货值，加多11F小高层就能够提高总货值；

2: 由于本项目户型80%左右为90平米以下解决刚需的产品，且定位为快销项目，在销售上要取得价格优势必须着重考虑工程成本的降低，地库及基础为工程成本控制中的关键要素，减少33-35F高层栋数有利于减少开挖和节省高层地基费用，从而降低工程成本；

3：从总图布局来看，上轮会议中的三个方案中11F小高层楼栋之间的间距尚有余量，形成了多个大尺度景观区域，占地面积没有用足，加多11F小高层栋数有利于将土地利用最大化，使内部资源更趋向均好性；

通过强排11F小高层计算差量并进行日照演算，得出我们需要的33-35F高层数量可能性——西地块可减少至少3栋，东地块可减少至5栋，但这样会带来两个问题：

1. 总的计容面积会有3150平米（西地块）---5250平米（东地块）的缺失；

2. 120面积区间的户型比例还达不到20%的要求；

由于已是强排，增加11F小高层数量经尝试不具有可操作性；企图通过在具备条件的11F小高层上加多端头大户数量，从日照、间距和增量总数上行不通；我们将目标转移到33-35F高层，之前的户型配比是80平米2房和87平米2+1房；在靠近用地内部有景观优势的一个端头做放大的户型（120）具备可能，只有如此，才能够满足总容积率指标并利用了高层看湖滨公园视线的优势。