经济适用房物业管理费收取原则（北京）

经济适用房物业管理费收取原则
随着近来经济适用房的热销，许多急欲购房的消费者给本报打来电话，询问经济适用房的物业管理费的收取标准。对此问题，北京市小区办的有关同志进行了详细的解释。
　　为了保障广大中低收入家庭既买得起经济适用房，又住得起经济适用房。2000年4月，市物价局、市国土资源和房屋管理局颁布了《北京经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》。该办法规定，经济适用房的公共性物业管理费多层住宅最高不超过0．52元／平方米·月，服务范围包括公共区域的保洁费、保安费、绿化费、小修费
化粪池清掏费、小区日常管理费；高层住宅物业管理的服务范围除包括上述几项内容外，物业管理费中还包括电梯、水泵的运行维护费。
　　物业管理费缴纳的特点和原则是：

　　（1）交费主体单一，即为产权人，不存在产权人所在单位或售房单位承担物业管理的问题，避免了交费主体不清而产生的纠纷。
　　（2）日常管理服务费用与房屋及小区共用部位共用设施设备的大中修费用分离。物业管理公司所收取的物业管理费，只包括房屋及小区的日常管理和维护费用，不包括房屋及小区共用部位共用设施设备的大中修费用，该费用将从房屋共用部位共用设施设备维修基金中列支，以降低日常管理费的标准。
　　（3）严格区分公共性服务和特约性服务。公共性服务范围包括公共区域的保洁、保安、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设施设备的日常维护、小区的日常管理。房屋自用部位的中小修属于特约性服务。经过这样区分后，产权人必须交纳的费用是公共性服务费，而特约性服务费用只是在发生时收取，产权人的负担又降低了一部分。
　　（4）对公共性服务收费标准实行政府最高限价，特约性服务收费实行市场价

youyou0556yr.:你好！
国家现在没有出台专门的经济适用房的物业管理费收费管理政策。但是北京市出台了《北京经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》。该办法规定，经济适用房的公共性物业管理费多层住宅最高不超过0．52元／平方米·月，服务范围包括公共区域的保洁费、保安费、绿化费、小修费、化粪池清掏费、小区日常管理费；高层住宅物业管理的服务范围除包括上述几项内容外，物业管理费中还包括电梯、水泵的运行维护费。

浅谈经济适用房物业管理企业生存难的问题

随着国家经济建设的高速发展，城市建设日异月新。大面积农村土地拆迁，使得许多以私房为主要居住条件的农民不得不离开原住处，另觅住处。经济适用房成为政府调控当前低收入人群住房的一项惠民措施应运而生。作为经济适用房配套服务，物业管理也随之进驻。截止2007年底，我市共建经济适用房面达  万平米，交付面积达  万平米。根据国家《物业管理条例》相关规定，新建小区必须要有物业管理企业进行管理。由于经济适用房本身的特殊性和入住人群的经济条件，决定了物业收费标准很低，但业主服务要求却比较高。根据目前在为经济适用房提供物业服务的物管同行提供的情况和我们自身管理实践中所遇到的实际问题来看，其结果不容乐观。物业费收缴率低是其主要表现，业主为什么不愿意缴纳物业费？ 

　　主要原因有以下几点：一、在业主私房拆迁过程中，有的拆迁费用比较低，导致缴纳完房款后，所剩无几，确实无力缴纳；二、在政府拆迁和选房过程中遗留的矛盾，相关部门未给予妥善解决，最后业主转嫁给物业公司，以此为理由拒交物业费。三、房屋自身问题。有的建设单位在房屋交付后，对于出现的质量问题，维修不及时，各个施工单位之间互相推委、扯皮、态度蛮横，更有的甚至糊弄业主。业主最后将矛盾聚在物业，使得物业费难以收取。四、由于经济适用房多建在远郊，交通和生活配套设施一时难以跟上，给业主的出行和生活带来了不便，这部分矛盾造成的损失，多数也由物业公司买单。五、住惯私房，缺少“花钱买服务的”理念，拒交物业费。六、部分业主以其他业主为“榜样”，别人交我就交，别人不交我就不交。七、少数物业企业过分追求效益，服务人员过少，服务跟不上，造成业主拒交物业费。以上几点，如果能够得到较好的解决，我认为对于提高经济适用房的物业服务是能够起到一定积极作用的。

　　当然，要解决经济适用房物业企业能否在给业主提供较为满意服务的前提下，又能让企业得以良性的运行，这就需要解决首要问题，“资金”。目前从事经济适用房物业管理的企业主要以政府部门下属的物业公司为主，同时也有少数私营物业企业在从事这项工作。作为经济适用房的物业企业尤其是私营企业如仅凭物业费收取，用以工作的顺利开展，并想得到广大业主的认可，这根本不太现实。因为经济适用房物业费收取标准，政府物价部门在核价时考虑到各种原因，无论是多层还是高层（小高层）都是最低的（也没有相应的财政补助），但业主服务要求比较高。因为物业企业即使按照相关标准有的甚至超过原有标准提供服务，可还是会有相当一部分业主以实际服务质量低于标准为由拒交物业费。物业企业想生存就必须有其他的收入。按照《经济适用房管理办法规定》，建成交付的经济适用房小区，开发商应当按照总建筑面积配比1%~2%的商业用房给物业管理企业，其所得收益用于弥补物业费的不足。但目前很多小区，由于各种原因，开发商并未按规定去做。同时从2008年1月1号开始，新的《劳动合同法》出台，物业公司作为劳动密集性产业，人员成本进一步提高，增加了企业的成本。对于一些资质低，势力弱的物业企业只得以减少人员来降低成本，当然，不可避免的降低了服务项目和服务质量。势力强，资质高的企业不愿接手经济适用房的管理，因为赚不到钱还烦心。而由政府支撑的物业企业，在经济上每年都会有补助，且数额不低。但在服务上都抱着共产党的企业，混一天算一天得过且过，所以服务质量也得不到较高的提升。这就造成经济适用房的物业管理始终停留在看看门，扫扫地而已的状态。对于目前南京经济适用房物业管理企业生存难，服务质量低的问题，我个人认为在尽可能解决前面所说物业费收费难的问题以外，对经济适用房是否可以采取多让私营物业企业近来参与管理。按照一定的标准由政府给予一定的财政补助，当然拿到这笔钱必须要达到一定的业主满意度。政府相关主管部门可以不定期的对这些所托管的小区进行涉及物业各方面的满意度调研，根据调研结果决定补助金额。我想这样可以使私营物管企业在某中程度上有了一定的经济支持，在工作开展时敢于去做。而对于带有政府性质的物管企业也产生了一定的竞争压力。事不关己，高高挂起的工作态度能够得到遏止。如经济适用房物业管理企业多以带有政府性质的物业企业进行管理，亏多亏少，政府买单的方式继续下去，这将不利于经济适用房物业管理企业发展。

　　如何解决经济适用房物业管理企业的生存，不仅需要政府相关政策的扶持，还需要广大业主的配合，同时更需要企业自身的努力。任何企业如果仅凭他人扶持，终将会被市场淘汰出局。

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