2010年8月青岛中冶四方区宜阳路59号项目市场调研报告

中冶四方区宜阳路59号项目

市

场

调

研

报

告

营销部

2010年8月

一、 房地产市场总体形势……………………………………………1

二、 区域市场分析……………………………………………………3

三、 主要竞品分析……………………………………………………8

四、 客户市场分析………………………………………………… 36

五、 市场调研结论………………………………………………… 37

四方区宜阳路59号项目市场调研报告

一、2010年上半年青岛市房地产市场总体形式

◆ 青岛市市场供销分析

受新政影响，4月份以来成交量一直呈下降趋势，开发商放缓取得预售许可的步伐，开发商和客户都处于一种观望的博弈状态；

从近期市场表现情况来看，未来市场开发商和客户僵持的局面还将继续，市场成交量将会进一步下降。

◆ 青岛市成交量价分析

注：因监测数据来源等发生变化，2010年4月份（含）以后价格数据与之前价格数据不具可比性）

4月份后从成交均价整体来看呈略微下降趋势，主要是新政影响下市场成交以首置产品为主，市内四区高端楼盘陷入了有价无市的境地。

从8月近期市场成交情况和区域成交均价情况分析，投资客群对新政观望影响较大，刚性需求对新政影响较小，阶段性观望难以释放的刚性需求近期有井喷迹象，成为开发商营销首推营销卖点，从相继开盘和即将开盘项目中，万科金色成品、保利里院里、保利百合花园项目营销策略活动主推婚房75、85、90套二产品为主，单价也小幅增长。可以预见，按照房地产规律8—10月为销售黄金季节，在地产政策未有新政出台，未来市场成交均价将会呈现平稳甚至微幅上涨趋势。

◆ 青岛市住宅存量分析

从2010年4月份开始，市场存量已连续三个月上升，目前库存量较大的区域是胶南市和城阳区，四方区相对较少；

存销比近3个月来一直呈上涨趋势，若按目前市场去化速度，未来去化压力相对较大。

◆ 七区住宅供应成交分析

从2010年1-6月份七区供应成交情况来看，七区市场整体呈现出供不应求的局势；其中四方区供应量略小于成交量；

从2010年6月份七区存量对比来看，四方区库存最小，受新政影响和市内客户置业取向的转变，首置产品预计将呈现供不应求态势。

二、区域市场分析

◆ 四方区概况

四方区位于青岛市市区中部，胶州湾东岸；四方区位于青岛市的中心位置，为青岛的老城区，也是市内四区之一。

东侧以308国道为界、连崂山区和市北区；西临胶州湾；南侧以鞍山路、威海路、浦口路、沈阳路为界，邻市北区；北侧以张村河、李村河为界，接李沧区；

全区面积34.55平方公里，包含7个街道办事处，分别为：阜新路街道办事处、海伦路街道办事处、兴隆路街道办事处、嘉兴路街道办事处、水清沟街道办事处、洛阳路街道办事处、河西街道办事处。（宜阳路59号项目所处街道为水清沟街道办事处）

◆ 四方区战略定位

打造“青岛新都心”，建设为青岛的“中央文化区”。

四方区原是青岛市的交通枢纽区、加工工业区、民俗风情旅游区，在全市处于举足轻重的地位，伴随着“环湾保护，拥湾发展”的战略实施，四方区作为战略启动区和半岛蓝色经济核心区的重要组成部分，原来以工业为主的岸线，将逐步调整为经济岸线、生态岸线、旅游岸线、生活岸线。四方区在全市新一轮的城市发展中占据了十分重要的位置，这是四方区加速发展的重要战略与机会。

小结：由“传统工业区”向“生态生活区”的转型是区域加速发展的契机。

◆ 四方区区域发展规划

四方区由1-创意公园组团、2-欢乐滨海城组团、3-创意产业园组团、4-科大都市园组团、5-新都心组团五大组团组成。

按照“一心一环两带三大国际社区”的规划理念，未来将打造为青岛的“生态中心、文化中心、商贸中心” 。

从“老工业区”转变为“新活力区”，四方区未来将坚持扩大总量和提升层次并举，使服务业比重和水平进一步提高

小结：四方区的空间发展格局已具雏形，但尚不具规模性，未来发展潜力巨大。

◆ 四方区商业发展规划

四方区在青岛市内四区规模性商圈十分匮乏；

目前正在着力打造人民路商圈、大水清沟商圈、海云庵商圈、洛阳路商圈、双山商务中心等几大商圈，利群购物广场、TESCO购物中心等大型商业中心已入住人民路商圈；

宜阳路59号项目所处位置位于水清沟商圈与洛阳路商圈之间，购物及生活配套便捷，但大型购物超市及商场匮乏。

小结：四方区虽为老城区，但商业配套较为匮乏，未来商业发展机会潜力巨大。

◆ 四方区交通分析

四方区交通道路图

青岛地铁线路图

四方区对外交通：青岛城区“四横三纵”快速路网和跨海大桥、海底隧道的贯通及青岛市地铁的建设（一期工程M3从辖区东面经过、三期M1由北向南贯穿整个四方区）和公共交通网络的完善，将提高四方区整体的交通便利性和通达性。

四方区内交通：主要道路四流南路、人民路、重庆南路、308国道（四纵）与郑州路、洛阳路、长沙路、萍乡路、瑞昌路（五横）形成 “四纵五横”。南面的杭鞍快速路贯通辖区东西方向。

小结：作为老城区，四方区的交通网络已非常成熟，且未来将进一步提升。

三、 四方区主要竞品分析

◆ 四方区高品质、高性价比产品市场格局

1、调研项目选择原则

⑴根据四方调研项目与本地块的竞争关系大小，将四方区调研区域选定为四方区北部片区、西部片区、南部片区、东部片区、中部片区；

⑵本地块的市场主攻方向要立足四方区面向青岛市场，所以要从青岛房地产市场的大格局下展开；

⑶外部区域研究的重点为客群构成、价格构成和产品业态的分析。

2、市场整体格局描述

作为老青岛市市内四区之一，四方区房地产布局围绕中心区成带状分布，以西部片区、中部片区、东部片区新项目楼盘较为集中，新开发项目物业品质较高，北部片区、南部片区为四方老城区，新项目稀缺，生活配套便利但住宅环境品质较差，存有大量待改建项目及工业厂房用地。宜阳路59号项目所处地理位置，位于四方区北部片区居住布局；

◆ 地块周边居住区及配套情况：

宜阳路59号项目所处地理位置，位于四方区北部片区居住布局，西靠宜阳路，北临长沙路，南依河清路；原有地块周边住宅产品大致分四类：

1、上世纪60年代左右平房、筒子楼住宅住宅，手工建造、质量安全系数低、极尽危楼、生活拥挤、急需改善、除部分四方本地人外，多以外地务工出租为主。

2、上世纪80年代左右多层职工宿舍楼房，周边生活环境较差，户型布局不合理，大部分居民以四方本地人居多，老龄化严重，少部分为外地务工出租。（项目周边原有职工宿舍有，84年葡萄酒厂宿舍、84年青岛板纸厂宿舍、85年纺机厂宿舍、85年汽轮机厂宿舍、85年国棉四厂宿舍、青岛交通局宿舍等）

3、本世纪02-05年左右商品房，生活品质逐步提高，这期间开发产品多以多层产品为主，市场认可度较高，社区居民生活幸福感强烈，但社区物业管理水平较差，物业费用基本维持在0.3元/平米。户型产品设计较为单一，社区居民以四方本地人居多，少部分为外地人购买。

幸福家园C小区 幸福家园B小区

亚联淮阳路一期 亚联淮阳路二期

雁山开泰苑 雁山开泰苑建筑立面

清水湾花园 清水湾花园

4、本世纪06以后商品房，品牌地产项目相继入住，户型及社区景观有了质的提升，物业管理规范化；社区居民因改善型及刚性需求占主要购置原因，大部分居民以四方本地人购房居多，少部分为外地购房客群，购房出租较少。新盘在售项目中均已小高层、高层居多，多层较少。

万科金色成品 保利百合花园

万科金色成品二期 万科城项目

周边配套情况

目前四方区正在政府的带动下，努力从“传统工业区”转变为“生态生活区”的大环境下，宜阳路59号地块所在周边传统工业厂房较为密集，仍有大量存在。

青岛益青机械厂 青岛益青印刷包装厂

青岛日清食品机械有限公司 青岛纺织机械厂

四方区作为青岛市老市内四区之一的区域，经过多年当地居民生活习惯的经营，从交通、教育、医疗、娱乐、旅游、农贸市场等资源配套已相当完善，但区域目前缺乏经济型商务酒店宾馆、区域型商业购物商场、中型超市。

以下是宜阳路59号项目周边直径3公里内资源配套情况：

福缘老年公寓 宜阳路208公交站牌 长沙路367公交站牌

长沙路农贸市场 宾馆酒店

长沙路加油站 东南山公园

青岛市五十六中 四方区实验幼儿园

宜阳路小学 青岛市中心医院

利群海琴购物广场 224、364、367公交总站

地块周边居住区及配套情况小结：

经过多方走访调研，四方区部分因地处飞机航线，新项目部分楼盘不同原因受限高限制；地块周边仍有一定体量老工业厂房存在，宜阳路59地块周边住宅多以老式平房住宅、筒子楼、团结户、职工宿舍为主，05年后新商品房项目稀缺。

通过了解当地多家二手房中介，房屋售价大概分3类价格区间：

该区域居民拆迁意愿强烈，迫切改善型及刚性需求比例较高，并且有自己对新项目小高层及多层价格的心里预期，通过走访当地居民，小高层普遍接受价格区间为8500-9000元，多层普遍接受价格区间为9500-10000元。

地块周边区域内生活配套相当齐全，交通便捷，但缺少大中型商业综合体，本地居民因生活习惯对现有生活方式认可度较高，对本地改善型新项目具有较强的购买吸引力。

◆ 主要竞盘分析

四方区随着大型国内知名房地产开发公司相继落户区域市场，除本地居民为主要购房人群以外，居住人群走向复合化，新开发项目受到地价及规划因素的影响，多层产品开发较少，新开发产品以小高层中产特征明显的住宅项目为主。代表项目：保利百合花园、保利里院里、百通雍翠华苑、万科金色成品、中海清江华府、万科城项目。

中海清江华府项目 保利百合花园项目

万科金色成品项目 保利里院里项目

百通雍翠华苑项目 万科城项目

◆ 保利百合花园

“保利百合花园”是保利集团在青岛开发的第一个住宅项目，是在并入孤山村改造用地之后，项目总建筑面积由2009年的22.9万平方米升级为目前的40万平米，可容纳3600户（保利百合花园东区占地6.8万平方米，西区占地4.8万平方米），容积率3.0，绿化率45%，停车位共计1880个左右，西区停车位881个（其中地上252个，地下629个）。目前车位属于免费临时车位，正式车位暂时不租不售。

一期已经入住外立面

该项目全部为小高层产品，分东区及西区分别开发销售，东区共推出房源2069套，09年3月份进行销售至今2069套房源已经全部销售完毕，一期房源已经交房入住。

保利西区工地入口 施工工地现场

即将推出20号楼楼座 即将推出21号楼楼座

现正在销售西区房源，目前西区房源共推出608套，已售房源548套，未售房源60套，基本销售完毕进入西区二期尾房去化阶段。即将对外认筹房源为五期西区20、21号楼，预计开盘均价8500元/平米，主力户型为86平米套二及90平米套三。

90㎡三室两厅 86㎡两室一厅

◆ 中海清江华府项目

中海清江华府位于四方区清江路与台柳路交汇处，双山以西，哈尔滨路以北、重庆路以南。（现场未设售楼处，正式售楼处与银海一号项目兼用）

项目工地入口

中海清江华府占地面积约7.34万平方米，总建筑面积约16.19万平方米，容积率1.76，建筑风格为新古典主义，规划为10－18层小高层、高层建筑，户型面积涵盖55－140平米。

土方开挖 工地现场

整个社区1栋经济适用房，共计102户，项目自身配备有8800平米的社区商业和 2000平米的社区幼儿园。装修设计单位：韦格斯杨。该项目交房全部为精装修交付，但装修标准未正式对外公布（预计装修标准1500元/ 平方）。样板间8月28日正式对外开放。一期共放出房源570余套，预计10月中旬正式开盘，售价未对外公布。

景观设计单位:泛亚国际，建筑设计单位:水石国际

87㎡三室两厅一卫 78㎡二室二厅一卫

◆ 保利里院里项目

保利里院里项目位于四方区嘉定路与人民一路交汇处，保利里院里占地7.8万㎡，总建筑面积近30余万㎡，容积率3.8，其中商业面积71305㎡。

保利里院里共21栋纯板式高层、9栋多层，户型面积区间80—135㎡，洋房、高层、公寓、商业多种业态。物业费暂定1.8元/㎡含电梯。

临时售楼处现场

保利里院里建筑风格属于ARTDECO风格建筑群（ARTDECO即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国）。

工地全景效果图 施工现场进度

该项目8月19日进行开盘，一期开盘共推出4栋板式小高层，分别是1#、2#、3#、7#，推出房源571套，对外起价8800元/ ㎡,最高价11000元/㎡,均价9600元/ ㎡,开盘前已经进行了交5万元认筹会员活动，开盘当天认购优惠9.9折，一次性付款优惠9.9折。

◆ 万科金色成品

万科金色城品是万科进驻青岛以来，魅力之城，四季花城后的第三个项目，也是万科在青岛市区的第一个项目。项目占地6.2万㎡，总建筑面积约28.6万㎡，以高层、小高层板楼为主。35%绿化率，万科金色城品一期户型面积75-115㎡，部分全精装。

正式售楼中心

万科金色城品二期位于一期的东南面，一期和二期中间有一条市政规划路，通往麦德龙超市。青岛万科金色城品二期一共10栋住宅，共816户，18-23层不等，产品主要是75平米的两居和88平米的三居。

一期交付入住房源 目前施工在建房源

该社区总户数1600户，车位配比0.5,地下车库8万一个,地上车位只租不售。社区整体容积率2.0，物业费2.2元/ ㎡,近期开盘为该项目最后4个小高层产品，分别是15#、16#、17#、18#，公摊20%，全部是75平米套二、85平米套二，全部为精装交房，装修标准1000元/ 平米。

85㎡两室一厅 75㎡两室一厅

◆ 百通雍翠华苑项目

百通雍翠华苑位于四方区四流南路9号，项目总占地面积近10万平方米，总建筑面积约14.18万平方米。

销售中心

该项目以江南园林设计为园区规划主题，绿地率39.8%，容积率1.57，整个社区由二部分组成，南面为商品房部分，为6幢高层和8幢多层；北面为限价商品房部分，为6幢高层，1个幼儿学校。

建筑主体 社区内部施工进度

该项目物业费用1.36元/㎡， 开盘起价7200元/㎡，目前最高价11000元/㎡，均价10500元/㎡，项目总房源690套，可售房源108套，已售房源582，进入尾盘去化期。

◆ 万科城项目

万科城地处黑龙江路（308国道）与合肥路交界处；

万科城景观大道入口 景观大道及停车场

万科城邀请世界十大设计公司之一的美国RTKL承担项目总建筑规划，同时邀请荷兰Contexture、日本KMDW、中国原构等多国设计师，采用现代手法诠释多元化无国界风格。

景观示范区 万科城售楼中心

万科城由纽约街区、阿姆斯特丹街区、东京街区、多伦多街区及洛杉矶街区五个街区组成。万科城规划有大型集中商业、国际化街区文化、SOHO等，商业配套完善。

广告表现及物业保安

万科城紧邻青岛市交通主干道：黑龙江路（308国道），预计2014年开通的M3号线地铁双山站位于项目入口处。

万科城项目全景鸟瞰效果图

万科城项目总建面积近50万平米，总占地面积近17万平米。户型以75-170平米之间的两居与三居为主，同时阿姆斯特丹街区配以万科标准化全装修样板体系,装修标准为1000元/ ㎡.

81㎡两室两厅一卫 90㎡两室两厅一卫

一期开盘推出纽约街区、阿姆斯特丹街区，预计共推出房源827户，共计9个楼座，分别推出2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#；预计9月底开盘。本次推出的户型从81-169㎡，共计10个户型，根据不同项目产品品质不同及针对的消费客群不同，万科城户型多以舒适型为主，紧凑型户型较少。

现阶段项目现场办理绿卡会员，截止开盘有500至5000元不等优惠，带领一个朋友来万科城优惠500元累计9个朋友优惠5000元。

◆ 四方区竞盘项目楼盘价格分析

四方区楼盘的价格根据项目本身年代的定位，可以将价格的区间大致分为3个层次。

1、低端定位 年代较早，多为1985-1995年职工宿舍、回迁安置房等，自然环境、交通和生活品质等因素的影响，项目的价格受到一定限制，项目本身多以无产权或小产权为主。这部分的二手楼盘均价在8500-8700元之间，代表的楼盘是宜阳路59号周边职工宿舍楼、回迁安置房。

2、中端定位 楼盘的位置和生活设施配套均较好，生活、交通和休闲的便利为项目提升力品质，项目自身为2003-2005年多层住宅商品房项目，具有较好的优势。这部分二手房项目的均价在9500－10000元之间，主要的代表楼盘是开泰苑、幸福家园、水清沟小区、亚联山庄。

3、高端定位 产品为2007年以后的小高层或高层产品，项目本身受规划限制，投入较大，生活配套完善，社区景观良好，周边的商业环境也比较繁华，以及项目的品牌知名度及高品质追求，确定了项目的高端售价。这部分项目定位的起价一般都在8000以上，均价在8500-9500元以上，代表楼盘保利百合花园、保利里院里、万科金色成品、中海清江华府、百通雍翠华苑、万科城项目。

◆ 数据参数分析

从地块周边现状及现有住宅产品类别，发现可供开发或待开发土地较多，竞争充分，产品层次十分丰富。在同一个区域内，高档楼盘的品质代表青岛一线楼盘品质，价格则卖到几近过万元，本地改善型居民对新项目市场接受度较高。

起价数据参数

目前四方区随着转型改造脚本的加快，已是外来地产投资商关注集中的区域，例如保利、万科、中海、中冶等地产品牌。在制造大盘的同时楼盘品质及生活方式也在影响着整个区域，有效地利用周边生活配套地块优势同时，保证了投资收益的较大化。

均价数据参数

目前我们市场调研地块从整体格局的视角进行分析，因为整个四方区新项目、高品质楼盘较少，存有大量待改建住宅，现有住宅品质较低，周边工业厂房大量存在，对于大开发商进驻四方区，从居住环境、到投资预期，带来高品质居住生活，本地居民市场认可度较高。

目前四方区新建住宅产品主要以小高层、高层产品为主，其核心竞争力在于规划设计、户型设计、景观建设在地段及周边配套。

产品分析

经济技术指标分析：

◆ 容积率分析

容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积率的高与低将直接关系到项目的资金回收情况，也关系到居民生活舒适度的情况。

地块周边项目容积率分析

受航线高度要求限制，四方区部分区域受限，容积率较低，不受航空限高要求的四方西部片区，普遍容积率较高，宜阳路59号项目所处四方北部片区，需北航作战处给出最终限高条件。

在高容积率的同时保持较好舒适度，是我们下一步攻克的难题。

◆ 绿化率分析

随着高档社区的品质逐步提升，社区居民对小区内部绿化景观的标准，直接影响到前期销售及后期的入住使用，小高层产品的主要竞争力之一体现在景观，四方区市场中高档产品的绿化率均在 35% 以上，与容积率一样，在产品规划过程中项目都十分注重周边自然资源的借用，例如，保利百合花园、万科城。

◆ 面积构成分析

四方区新开发项目的主要面积区间集中在套二和套三，可以看出这两部分是竞争项目的开发重点，也是各竞争项目所主推的面积区间，本次调查的竞争项目的套二的主要面积区间集中在75平方米—89平方米之间，万科金色成品项目对75、85套二产品研发优势明显，建议宜阳路59号项目应重点研究此类户型。套三的主要面积区间跨度较大，主要集中在90平方米—120平方米之间。面积区间的跨度与不同的竞争项目的定位也存在关系。但130平方米以上户型去化明显乏力。

四方区域内竞争项目中，对一居产品的规划较少。洋房产品除保利里院里项目外，其他项目基本没有。

◆ 立面风格分析：

虽然目前青岛刮起异域的地中海风格建筑热潮，但四方区目前并未出现此类风格，英伦风格建筑目前除崂山区爱丁堡公寓主打英伦风格外，其他青岛新项目较少，不论任何建筑风格，相信高品质的居住环境才是市场接受的根本。

◆ 项目去化速度分析

截止目前，2010年四方区房地产市场上已售面积337400平方米，已售总套数3783套，可售存量面积173592平方米，可售套数2036套。

根据销售量指标分析，保利百合花园、万科金色成品、雍翠华苑、新华锦鸿士雅居等品牌项目销售量拉高了四方区销售的整体去化指标，如去掉这几个盘，四方区大部分楼盘的年平均去化量在3万平米以下。也就是说四方当前的楼盘销售量日益向品牌开发商集中，呈现强者更强、弱者恒弱的局面。

◆ 物业管理模式分析

从四方目前在售楼盘的物业管理模式来看，品牌地产商多数楼盘属自建物业，但前提是这部分开发商属于知名品牌开发商，有着充足的物业管理经验。随着品牌地产开发商陆续进入四方，品牌物业也相应引起了购房者的高度重视，好的物业品牌认可度逐渐提升，好的物业服务带动社区房价。

四、客户市场分析

◆ 客群比例分析

从各项目客群构成比例可以得出，地块周边项目客群构成以本地客群为主，青岛市内各区域客群为第二主要客群，省内客群及省外客群所占比例较少，以所在区域客群平均构成比值可以得出，四方本地客群占到总比例的70%，市内其他区域占到25%，省内、省外所占比例较平均。

周边项目客群比例平均取值

五、市场调研结论

经过近期对四方区宜阳路59号项目的市场调研，能够深刻的感悟到老城区由“传统工业区”向“生态生活区”的转型是区域加速发展的契机。

四方区房地产布局现今围绕中心区成带状分布，以西部片区、中部片区、东部片区新项目楼盘较为集中，新开发项目物业品质较高，北部片区、南部片区为四方老城区，新项目稀缺，生活配套便利，但住宅环境品质较差，存有大量待改建项目及工业厂房用地。宜阳路59号项目所处地理位置，位于四方区北部片区居住布局；

四方区的空间发展格局已具雏形，但尚不具规模性，未来发展潜力巨大。四方区虽为老城区，经过多年当地居民生活习惯的经营，从交通、教育、医疗、娱乐、旅游、农贸市场等资源配套已相当完善，但区域目前缺乏经济型商务酒店宾馆、区域型商业购物商场、中型超市。

四方区随着大型国内知名房地产开发公司相继落户区域市场，除本地居民为主要购房人群以外，居住人群走向复合化，新开发项目受到地价及规划因素的影响，多层产品开发较少，新开发产品以小高层中产特征明显的住宅项目为主。2007年以后的小高层或高层产品，项目本身受规划限制，投入较大，生活配套完善，社区景观良好，周边的商业环境也比较繁华，以及项目的品牌知名度及高品质追求，确定了项目的高端售价。

从8月近期市场成交情况和区域成交均价情况分析，投资客群对新政观望影响较大，刚性需求对新政影响较小，阶段性观望难以释放的刚性需求近期有井喷迹象，成为开发商营销首推营销卖点。四方区域内竞争项目中，对一居产品的规划较少。洋房产品除保利里院里项目外，其他项目基本没有。从相继开盘和即将开盘项目中，万科金色成品、保利里院里、保利百合花园项目营销策略活动主推婚房75、85、90套二产品为主，万科金色成品项目对75、85套二产品研发优势明显，建议宜阳路59号项目应重点研究此类户型。套三的主要面积区间跨度较大，主要集中在90平方米—120平方米之间。面积区间的跨度与不同的竞争项目的定位也存在关系。但130平方米以上户型去化明显乏力。可以预见，按照房地产规律金九银十月为销售黄金季节，在地产政策未有新政出台，未来市场成交均价将会呈现平稳甚至微幅上涨趋势。

从地块周边现状及现有住宅产品类别，发现可供开发或待开发土地较多，竞争充分，产品层次十分丰富。在同一个区域内，高档楼盘的品质代表青岛一线楼盘品质，价格则卖到几近过万元，本地改善型居民对新项目市场接受度较高。在制造大盘的同时楼盘品质及生活方式也在影响着整个区域，有效地利用周边生活配套地块优势同时，确保项目品质，是保证投资收益的较大化的手段。

目前四方区新建住宅产品主要以小高层、高层产品为主，其核心竞争力在于规划设计、户型设计、景观建设在地段及周边配套。受航线高度要求限制，四方区部分区域受限，容积率较低，不受航空限高要求的四方西部片区，普遍容积率较高，宜阳路59号项目所处四方北部片区，需北航作战处给出最终限高条件。在高容积率的同时保持较好舒适度，是我们下一步攻克的难题。

随着高档社区的品质逐步提升，社区居民对小区内部绿化景观的标准，直接影响到前期销售及后期的入住使用，小高层产品的主要竞争力之一体现在景观，四方区市场中高档产品的绿化率均在 35% 以上，与容积率一样，在产品规划过程中项目都十分注重周边自然资源的借用，例如，保利百合花园、万科城。

虽然目前青岛刮起异域的地中海风格建筑热潮，但四方区目前并未出现此类风格，英伦风格建筑目前除崂山区爱丁堡公寓主打英伦风格外，其他青岛新项目较少，不论任何建筑风格，相信高品质的居住环境才是市场接受的根本。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/4d23f3dcd15abe23482f4da2.html