基准地价工作方案
发布时间：2021-03-12 来源：文档文库
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土地定级与基准地价更新工作实施方案a土地定级与基准地价更新工作方案、目的意义开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管 理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系， 从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地 正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租 的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基 准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。
二、 对象与围
根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求： 土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地围的所有土 地” 土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位 进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与 基准地价更新工作是以现状镇区的围为基础，并考虑到城镇发展的趋势， 确定本次工作的评估的围。
三、 基准地价涵与期日
基准地价是指在城镇规划区围，在设定的土地开发程度和设定容积 率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域 的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最 高出让年期土地使用权的区域平均价格。
此次基准地价更新的基准日是 2015年01月01日。
设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平” （宗地红线 外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地场地平整） ，工业用 地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水： 宗地场地平整）。
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法定土地使用权最高出让年限为商业用地 40年、住宅用地70年、 工业用地50年。
四、技术路线
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图1 土地定级程序框图
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各种税费和
市场交易样点的调查 交易样点的分类整理 交易样点的地价计算 交易样点地价修正
土地疋级成果的获取
网格单元 应用评价单元 土地级别
参数及指标
资料的调查
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样点所在单元级别、总分值获取，样点检验剔除
基准地价计算
地价分值关系图绘制
级别内样点均价计算
地价分值模型选择建立 模型迭代计算网格基准地价
样点与土地级别的模型建立
模型迭代计算应用 评价单元基准地价
模型迭代计算级 别基准地价计算
级别基准地价比较验证
基准地价检验
宗地地价修正系数建立
编写评估报告 绘制基准地价图
图2 基准地价评估的具体工作流程
五、城镇土地基准地价更新评估工作的依据
工作依据主要是、自治区关于基准地价文件，具体如下： 1、 《中华人民国土地管理法》（2004年8月28日）；
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2、 《中华人民国城市房地产管理法》（2007年8月3日）； 3、 中华人民国标准《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507-2014 ； 4、 中华人民国标准《城镇土地估价规程》
GB/T 18508-2014 ；
5、 自治区国土资源厅《关于认真做好全区城镇基准地价更新和 重新公布工作的通知》（国土资字[2007]626号）；
6、 地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知； 7、 实地勘察、调查、获取的相关资料； 8、 其它相关资料。
六、工作时序与流程
根据中华人民国《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规 程》的要求，土地定级估价工作具体分以下阶段进行的。
1、 准备工作
本阶段于2015年10月中旬至2015年10月下旬进行，主要工作 是建立领导小组和工作小组，制定工作方案和经费预算等。同时对工 作方案、技术路线和经费预算进行可行性研究和论证，确定工作人员 的具体分工，并集中进行培训。
2、 外业调查
从2015年10月下旬至2015年11月下旬进行了外业调查工作, 由国土资源局协助 XXXXXXXXXXXXXX 技术人员进行外业调查。完 成了土地定级估价资料的调查和收集，和土地级别的初步划分。外业 调查共分十组，三个组主要负责调查和收集土地定级资料，另七个组 主要负责调查土地估价市场资料。
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（1） 土地定级资料调查
资料调查过程中，采用分片分组方式收集资料，由项目工作人员 加上一定数量的外业调查人员进行资料收集。资料收集的项目具体包 括：商服网点、集贸市场、宾馆酒店、道路通达度、长途汽车站、公 交便捷度、火车站、供水、排水、供电、供热、电讯、中小学、医院、 公园、邮局、银行、大气污染、水污染、噪声污染、绿地覆盖度、人 口密度等。
（2） 土地估价资料收集
资料调查过程中，采用分片分组方式进行各类地价样点的实地调 查，资料收集的项目具体包括：土地使用权出让、土地使用权转让、 房屋出租、房屋买卖、土地使用权出租、征地、拆迁、土地开发等估 价资料收集。
（3） 其它资料收集
其它与地价评估有关收集的资料有：各类房屋重置价格、耐用年 限明细表、金融系统定期存款利率变动情况、总体规划、统计年鉴、 基础资料以及当地政府规定的有关税费收取及标准资料等。
3、业资料整理、测算
本阶段于2015年12月初至2015年12月底进行。在完成外业调 查后，对各种资料进行全面分析、整理、加工，初步剔除存在一些明 显问题的调查资料，在此基础上，进行城镇土地分等定级和基准地价 