房地产投资与风险分析

目录

摘要……………………………………………………………………............…I

Abstract……………………………………………………………………………II

一、绪论………………………………………………………………………1

二、我国房地产业的发展历史…………………………………………...................1

（一）房地产发展的四个阶段…..……………..............................……….......…1

（二）中国房地产业发展特点………………...........................……………....…2

三、我国房地产业的发展现况……………………………………………………2

（一）宏观调控因素……………………………………...............………….....…2

（二）房价因素……………………………………………......................….....….4

（三）不断完善的廉租房体系………………………………………..........…….5

四、我国房地产业的发展前景………………………………………….......6

（一）房价的涨幅…………………………………………...........……............…6

（二）租售比发展状况………………………………........................................…6

（三）收入和房价的比例…………………………………....………...……....…..7

五、房地产投资和风险分析……………………..................…………………….....7

（一）房地产投资分析…………………………….........................………….......7

（二）房地风险分析 …………....……….........…………………… ………....... 9

六、结束语……………………………………………………………………....…...10

参考文献……………………………………………………………………..11

致谢…………………………………………………………………………...12

房地产投资分析和风险分析

摘要

我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。

关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析

Real estate investment analysis and risk analysis

Abstract

China's real estate development has 30 years of history, real estate is a high income but also a lot of risk in the industry, many people have become a billionaire through real estate. Nowadays, there are many factors affecting the development of real estate industry, the country's policy factors, income factors and international factors, etc.. Since the reform and opening up, China's economy has become more and more powerful, the people's income level has improved significantly, the state has promulgated relevant laws and regulations to protect the real estate development, real estate industry has ushered in an unprecedented opportunity. However, investment in real estate can not be blindly to invest, to do a good job in the preliminary investigation, master some information, do a good job in investment analysis and risk analysis.The art of war said, "to know ourselves and baizhanbudai; know he and friend one win and a negative; don't know that, I do not know, every battle will almost." Only do have in the real estate industry itself, to break a piece of heaven and earth.

Key words: House price; development status; development prospect; investment analysis; risk analysis

房地产投资分析和风险分析

一、绪论

房地产业是国民经济重要行业，与国家经济发展和人民生活水平改善有着密切联系，对推动国民经济增长贡献也很大。本文通过房地产业的发展历史，发展现状和发展前景让我们了解到房地产业发展的过去，今天和未来。另外本文通过对房地产业投资分析和风险分析让我们知道投资房地产不是你有钱就可以去投资，不能盲目去投资，要做好前期各方面调查，看看值不值得去投资这个项目。

二、我国房地产业的发展历史

（一） 房地产发展的四个阶段

1.1978-1991年的理论突破与起步阶段

土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。深圳房地产开发经验的示范作用开始逐步向全国进行推广。

2.1995-2003年相对稳定的协调发展阶段

整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展最好的一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国房地产业进入一个稳步上升的通道。

2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。

3.2003-2007年调控、反调控与总体反思阶段

2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005-2006年则是政策出台最为密集的阶段。

在这一时期，政府先后出台了十多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内房地产行业的发展。

4.2007-2010年房地产行业全面调整的阶段

2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济受到较大影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

（二）中国房地产业发展特点

从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。

2006年以来的全面宏观调控，正在逐渐改变房地产业发展中的种种弊端，修正其发展轨道，使其向着规范化的道路前进。

1.房地产资金来源结构单一

整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。

随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。

2.住宅供应不足，结构不尽合理

宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。

3.住房保障制度尚不健全

国内住房保障制度尚处在建设初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大各类政策保障性住房的建设力度，未来的受惠群体逐渐向中等收入人群过度。

4.房地产交易体系不够完善

在房地产交易体系中，市场交易中心以及房地产中介服务机构存在许多不规范的行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急需突破的瓶颈。

随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐步得到解决。

5.拆迁安置环节存在诸多问题

国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展受到一定的限制。

随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题将逐步得到解决，但这也需要经历一个比较漫长的过程。

三、我国房地产业的发展现状

（一） 宏观调控因素

1. 房地产宏观调控回顾

（1）1998-2003规范期

政府通过法律法规、行政等方式，从法律依据等方面，促进和刺激国内的房地产行业发展，并根据行业发展的需要，出台配套的措施，以规范土地交易、商品房交易等行为。

（2) 2003-2007年的强化调控期

随着各地房地产业过热现象逐渐明显，从2003年起，中国逐渐加大了对房地产业的宏观调控，而之后的2004-2006年，出台了许多政策，涉及范围非常广泛，都是其他行业都不能相比较的。

2.调控原则与手段

（1）遵循调控原则

（2）要选择适当的调控手段

①要立足经济手段

②要加强行政手段

③要加大对房地产市场的监督

（3） 重视法律手段

3. 房地产市场调控的政策措施

（1）国十条

①统一思想，提高认识

②建立考核问责机制

③实行更为严格的差别化住房信贷政策

④发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调控

⑤增加居住用地有效供应

⑥调整住房供应结构

⑦完成保障性住房和棚户区改造任务

⑧加强对房地产开发企业购地和融资的监管

⑨加大交易秩序监管力度

⑩完善房地产市场信息披露制度

（2）国八条

①强化规划调控，改善商品房结构

②加大土地供应调控力度，严格土地管理

③加强对普通商品住房和经济适用房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房有效供应

④完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求

⑤运用税收等经济手段调控房地产市场，加大对房地产交易行为的调节力度

⑥加强金融监管

⑦切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法销售行为

⑧加强市场监测，加强舆论引导，增强政策透明度

（3）国五条

①完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

②坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

③增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

④加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

⑤加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

（二）房价因素

现在人们买房很关注的一个问题就是房子的价格，现在一二线城市的房价普遍很高，大部分都在一万以上，有些地区甚至炒到了两万。高额的价格对广大的普通工薪阶层来说很难以承受，有些人贷款买了房以后就成了房奴，很大一部分人都选择在城市的郊区购买房子，因为位置很偏僻，价格不是会很高，但上班的地方离他们所居住的地方很远，这些人往往很早就要起来挤地铁、挤公交。

我们再来看看美国，2013年底特律宣布进入财政紧急状态，许多投机者开始抄底房产市场。据美国媒体报道，底特律的房产市场现正火热，一些房价低得让人叹为观止，甚至出现了有房产仅售1美元的情况，还有十多处房产的售价低于100美元。真便宜有人两年买了363套，40岁的茉莉·麦克莫瑞斯是底特律房产投资公司总裁，日前花费2300美元买下了底特律闹市区一套200多平方米的房子，这套房子在5年前售价约45万美元，由于屋主拖欠贷款，房子被银行收回拍卖，麦克莫瑞斯在接受央视采访时说，这已是近两年之内自己买下的第363处房产，这些房产有新有旧，好坏不一，但有一个共同的特点，就是便宜，自己进行的最大一笔交易是用1.2万美元买下了原价170万美元的房产，有些小点的房产则只需花费500美元就可以买下，这笔钱甚至都买不到名品店的一双高档皮鞋。“很多人会花1100美元买双皮鞋，但我想，为什么要拿1100美元买双鞋，而不用1000美元买两套房子，这样，我口袋里还能剩下100美元。”麦克莫瑞斯说。再看看中国，我们在北京买一平米的钱就可以在底特律买一套房子呢，就算一些城市经济下滑，但房价依旧很贵。

在日本市中心买一套新造的公寓单元大概需要两百万人民币，但日本的房子是全装修的，室内还装有中央空调和地暖，所有材料都是无毒标准，而且日本的房子抗震等级也很高。在英国，普通地区房价在3000~4000一平米，而伦敦地区也只要5000~10000一平米。

（三）不断完善的廉租房体系

当前我国为了保障低收入人群拜托危房和棚户区，建立了大量的廉租房租给低收入家庭使用，他们只要付很低的钱就能住上安全的房屋。我国廉租房体系不断完善合发展，取得了很大的成绩，全国大部分地区建立了廉租房。但我国廉租房建设也存在以下这些问题：

（1）根据目前的规定和各地的做法，我国廉租住房的分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭，即享受低保同时人均居住面积低于某一标准的家庭，不少地方制定了非常严苛的政策，致使廉租房收益人群很少，在有些地区，符合申请标准的家庭必须绝对很贫困，而且往往还要抽签或摇号，入住廉租房简直很困难。而且在城市当中那些既买不起房又非低保的人群不在廉租房的覆盖范围之内。

（2）我国廉租房主要房源有退腾原有的公房，但退腾的公房有限，因此廉租房主要来源还是建设，由于政府资金有限，所以我国廉租房数量满足不了我国现有的人群

（3）由于廉租房建设无利可图，一些地方政府积极性不高，一般都是被动的去建设廉租房。在廉租房建设中如果政府要去投入一笔很大的资金，可能会影响当地经济发展甚至增加地方财政负担且无利可图。所以一般政府都会被动的去完成上面安排的指标，没有很高的积极性。

完善我国廉租房体系的办法有一下几点：

1、加快相关法律文件的制定

2、拓宽廉租房房源来源的渠道

3、调动地方政府的积极性

4、加大监管力度

四、我国房地产业的发展前景

（一）房价的涨幅

最近国家发改委称，中国CPI会在2016年持温和上涨趋势，涨幅略高于2015年；2016年房地产价格保持明显上升趋势，一线城市、热点二线城市和部分三四线城市房价都会出现不同程度的上涨。

但是在房价上涨的同时，不同城市住房价格变化差异很大，房价有大幅度上涨甚至暴涨的，也有明显下跌的。2015年末以来一线城市和热点二线城市房市交易火爆‘涨幅很大，二三四线城市房价相对低迷。2015年末到2016年初，一线城市深圳新建商品房月同比涨幅分别为47.5%、52.7%和57.8%，呈现价格暴涨趋势。二线热点城市南京新建商品房月同比涨幅7.9%，10.8%和14.1%，房价上涨直追一线城市。而三线城市丹东新建商品房月同比涨幅-0.1%、-4.38%和-3.9%，远未从低迷的房地产市场中苏醒。

从各地发展来看，全国房地产价格将保持明显上涨趋势，涨幅将超过去年。但由于各地库存、供给和购买能力不同，因此不同区域价格呈明显的分化走势，一线城市和热点二线城市住房价格短期内会大幅上涨，且涨幅会扩大；而库存压力大的三四线城市房价短期内下行压力仍然存在，降幅将有所减小，部分三四线城市房价会出现不同程度上涨。

（二）租售比发展状况

“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1:300到1:200之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比低于1:300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力较大。

但从2006年开始，北京租售比就突破了1：300，并很快又达到了1:545,。北京房价持续上涨，而租金缺有所下降，租售比已经突破600。北京的通州、大兴等郊区租售比更加脱离国际合理线。

目前房价涨幅过高，而且买房后还需要一笔装修费。虽然传统观念认为必须有一套房子，但是在目前房价高的情况下，选择租房子居住也不为理性之举。

（三）收入和房价的比例

按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以下，相当多的城市在4倍以内，属于房价不高的范畴，超过6倍的主要是一些大城市，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。而相比国外虽然有些国家的房价高于中国房价，但是他们的人居收入却是中国的好几倍，在瑞士一个普通售货员6年就能购买一套100平米的房子，而在中国一个普通售货员估计要干一辈子才能买一套相同的房子。

要让收入和房价的比例处于一个合理阶段的话，现阶段我们就要提高人均收入水平，还要让房价下降到一个合理的范围，这样收入和房价的比例能够让我们接受，使更多人群能够买上一套房子。

五、房地产投资和风险分析

(一) 房地产投资分析

1、分类

（1）从房地产投资的用途角度

①地产投资

即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开放后出售或出租经营来获取投资利益。

②住宅房地产投资

投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。

③商业房地产投资

主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担风险也较大。投资对象包括写字楼、商场、酒店和各种娱乐设施等。

④工业房地产投资

主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。

（2）从房地产项目投资经营方式角度

①出售型房地产项目投资

以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发利益，以达到盈利目的。

②出租型房地产项目

以预租或开发完成后的方式得到收入、回收开发资金、获取开发利益，以达到盈利目的。

③混合型房地产项目投资

以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发利益，以达到盈利目的。

2、特点

(1) 投资项目的固定性和不可移动性

(2) 房地产的异质性

(3) 投资过程周期长、成本高

(4) 房地产投资要求的环境约束性较高

(5) 房地产资产的流动性和耐久性

(6) 房地产的高投资与高风险令市场进入的门槛很高

(7)房地产的不动性和耐久性令资产价值的地域差异很大

(8)自由资金比例低，融资渠道与融资成本成为重要的制约因素

3、过程

(1)投资分析

房地产投资需要投入大量的资金，一但做出投资决定，资金的投入难以逆转。所以投资一个项目之前都要进行投资的分析，投资决策准确，是保证项目成功的关键：如果投资错误，会导致重大损失。要做到投资决策的准确就要做到以下几点：

①市场分析

②财务分析

③可行性分析

(2)土地开发

这一过程要取得土地的使用权、向融资机构取得项目建设资金。

(3)房产建设

在房地产开发中，要取得建设主管部门颁发的施工许可证，寻找建筑公司进行项目建造，投资者还必须委托监理公司对工程建设进行监理。

(4)房产销售

制定一套完善的销售计划，根据市场状况采取各种促销手段

4、方式

（1）基本建设

按基本程序进行房地产建设报建，建设自用的房地产项目。但房地产开发市场化后，国家法律法规对房地产项目建设有严格的条件限制。投资主体应是国家机关、全民所有制事业单位和企业单位；项目性质和用途应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。

（2）楼宇购买

投资人对某家房地产开发商的资质、项目的地理位置进行审查和考察，如符合投资人要求，则投资人与开发商建立商品房买卖法律关系，通过购买方式获得楼宇的全部权利。

（3）合作开发

投资人不具备房地产相关经营范围，通过选择一家有相应资质和资金实力的房地产企业进行合作开发。

（4）购买股权

投资人对一家房地产企业的股权进行全面收购，从而实现对该企业房地产项目的占有、使用、收益和处分的权利。

5、 原则

（1）注重市场原则

（2）注重策划原则

（3）注重投资规模

（4）注重信息

（5）注重收益和风险的匹配关系

（6）注重投资结构优化

（7）注重投资的可靠性

（8）注重长期发展战略

6、 三要素

（1）地段要素

（2）时机要素

（3）质量要素

（二）风险分析

1、房地产风险种类繁多且复杂，主要有以下几种：

（1）市场竞争风险

由于房地产市场同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产企业带来楼盘滞销的风险。

（2）购买力风险

由于物价总体水平上升使得人们购买力下降，在收入水平一定情况下，人们会降低对房地产商品的需求，从而导致房地产企业收入减少。

（3）利率风险

由于利率的变化给房地产企业带来损失的可能性。

（4）经营性风险

由于经营的不善或失误所造成的实际经营成果与期望值背离的可能性。

（5）财务风险

由于房地产企业财务状况恶化而使房地产企业面临不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。

（6）社会风险

由于国家政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。

（7）自然风险

由于自然灾害如地震、火灾等给房地产企业带来损失的可能性。

2、 风险防范

（1）投资分散策略

（2）投资组合以及保险

（3）重视可行性研究，确保投资准确性

（4）进行前期调查，选择最佳的投资区位

（5）及时根据国家政策的调整而调整

六、结束语

在当今房地产投资的火热大潮中，房地产企业要认清国内房地产投资形式，及时掌握国家出台的房地产政策 ，做好房地产前期投资分析和风险分析。房地产企业还要去实地考察项目位置，了解附近基础设施现状、教育情况和工商业分布情况以及该地区未来的发展状况。此外房地产企业还要制定一套完整可行的商品房销售方案。房地产企业只有做到这些才能在房地产市场中更胜一筹，取得更高的投资效益。

参考文献

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[2] 王凌云. 完善廉租房实施办法的几点思考[J]. 建筑经济，2009.

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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/25795f2f5e0e7cd184254b35eefdc8d376ee14f1.html