江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析

一、无锡城市概览

1、地理位置

2、区位人口

3、经济运行

4、交通情况

二、土地市场成交情况

1、近年来全市经营性用地成交

2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计

3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况

三、房地产市场交易情况

四、区域前景预测

1、惠山板块

2、滨湖板块

3、 南长板块

4、崇安新城

5、蠡湖新城

五、结语

江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测

一、无锡城市概览

1、地理位置

无锡市，别名梁溪， 简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。

2、区位人口

无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。

附：无锡市各辖区人口以及辖区面积

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3、经济运行

无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。

今年一季度无锡全市实现地区生产总值达1056.08亿元，同比增长9.7%。一季度完成财政总收入230.15亿元，同比增长1.5%，其中一般预算收入93.94亿元，同比增长5.8%，双双保持小幅增长，增速比前2个月加快了6.4和0.7个百分点。城乡居民收入继续保持稳定的增长，一季度农民人均现金收入达到7170元，同比增长10%。

2009年一季度无锡市全社会固定资产投资达到520.20亿元，同比增长27.1%。其中工业投入达到255.98亿元，同比增长20.1%，全社会固定资产投资和工业投入呈现高速增长态势，增速分别高于去年同期13.2和19.1个百分点。

4、交通情况

无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。

公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。

铁路：无锡铁路站现为华东唯一客货特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。正在建设中的京沪高速铁路、沪宁城际铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。

港口：无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。

航空：无锡机场于2008年9月通过国家口岸验收，正式成为一类航空口岸，目前已开通至北京、深圳、广州等城市的国内航线，香港、澳门、大阪航线，正在积极争取开通日本东京、韩国、新加坡等航线。无锡机场已经列入民航总局“十一五”发展规划和国家发改委编制的《长江三角洲地区区域规划》，现正在建设的苏南国际机场也已落户于无锡硕放机场旁，预计在苏南国际机场建成后，无锡机场将和上海浦东国际机场一样，跻身枢纽型干线机场之列。

二、土地市场成交情况

1、近年来全市经营性用地成交

从2003年到2008年，无锡市区总计成交经营性用地3679.9万平方米，成交总价达到700多亿元。从下表也可以看出：2004与2006年无锡市经营性用地成交最多，分别占总数的22.93%和27%。就成交总价来看，2006年的成交款达到168亿元，占总量的23.69%。

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2、2003-008各区商品住宅用地成交统计

近几年来，无锡市商品住宅用地市场发展较为迅速。据本网资料库数据统计显示，2003-2008年，无锡市商品住宅用地（含商住）总计成交2856.51万平米，成交金额近600亿元，分别占总交量的77.62%和83.56%。可见，住宅用地是无锡市土地交易市场最要的组成部分。

附：2003-2008年无锡市区商品住宅用地交易情况

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3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况

加上去年第六批国有建设用地使用权挂牌出让的三幅地块，今年1-5月份，无锡市区总计成交经营性用地24宗，总面积约1349.5亩，总成交价近32.6亿元。

今年推出的地块均以净地的方式成交，除国际科技园净慧东道东侧的一幅地块以高出底价500万元的价格成交以外，其余均以底价成交，该地块面积约75亩，规划用途为商办混合，被无锡软件产业发展有限公司以20290万元获得。

值得关注的是，今年无锡推出的经营性用地以商业居多，其中纯商业用地共7宗，但面积都相对较小，除惠山区玉祁镇唐平湖地区一宗地块面积为55.65亩以外，其余均不超过35亩。其他地块除一宗纯住宅用地以外，均不同程度的含有商业用途。可见，在未来的几年里，无锡市将大力发展商业。

附：2009年1-5月份无锡市经营性用地交易情况

三、房地产市场交易情况

今年1-5月商品房成交量达247.9万平方米，已接近去年全年成交量的七成！其中5月份市区商品房成交6209套，平均每天卖房200余套！而在此之前，锡城单月最高成交记录是2007年10月的65.45万平方米，5737套。无锡楼市单月最高成交记录再次被刷新。

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从上表可以看出，今年1-5月份，除2月份由于新年以及天数少等因素影响，导致成交套数略有下降以外，无锡楼市总体呈现出稳步上升的趋势。从3000余套上升为6000多。从成交均价来看，浮动较小，基本在5700元/平米左右徘徊，值得注意的是，4、5月份相对均价较低，成交量却明显高于其他月份。可见，无锡楼市刚性需求已经被撬动，在经过一段时间的观望后，购房开始重新提上无锡百姓的日程。

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今年1-5月份，无锡楼市回暖趋势明显，但具体区域的表现却有不同，例如最好的滨湖区，总计成交商品房5779套，成交面积超过71万平米。位居七区之首。它和惠山区的交易量之和分别占总数的46.38%和49.75%。滨湖区有魅力万科城和太湖国际社区两大楼盘的支撑，月销售量一度攀上267套和183套的高峰，近期开盘的魅力万科城情景洋房II更是单日备案达到16套。同为滨湖区的尚锦城、蠡湖公馆、万科金域蓝湾等表现也相当不错。这些都为滨湖区成交量领衔七区之首奠定了基础。

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四、区域前景预测

1、惠山板块

惠山板块源于惠山隧道的开通，而惠山隧道的贯通，不仅大大缩短了无锡的南北距离，也带动着周边地产的升温。近两年无锡商品房市场消化量急剧放大，惠山区的表现尤为突出，小高层、联排别墅、精装修等多样的房型供应，良好的周边环境，促其一手楼的成交量名列全市商品房成交总量前茅。而房屋销售量的增加，则得益于惠山新城板块的崛起。未来几年中，惠山区的发展将进入一个更好的阶段。随着华美达酒店、金融广场、天力广场、汽车文化村、绿地情景洋房、奥林匹克花园等地产的相继开幕以及周围基础设施和配套设备的完善，惠山新城的板块巨大的潜力将被进一步挖掘。

2、滨湖板块

08年，在金融风暴的席卷中，滨湖板块仍独占月楼市成交量的鳌头，这其中河埒区域的楼盘功不可没。河埒地区未来发展前景无量已经成为锡城投资者公认的预知。而近年来锡城交通的高速、密集建设是不可忽视的重要因素。尤其是08年9月28日开通的快速内环，让城区新兴商业圈的形成成为可能。青祁隧道及青祁高架的投用实现了河埒地区与其他区域之间互通，促进了河埒区域各行各业尤其是房地产业的发展。发达的交通网络让青祁段内环沿线楼盘——万达广场、蠡湖壹号、阳光嘉园等成为锡城炙手可热的新盘，其未来升值空间的广阔性甚至不逊于城市中心区的楼盘。

3、 南长板块

南长板块作为市郊区域，在商业、住宅、生活配套等各方面的发展都较为成熟，而且金城高架的建成使用带动了区域商贸业和房地产业的发展，古韵坊、清扬御庭、清扬康臣等都是颇受市民关注的新兴楼盘。内环高架让生活在清扬板块的居民体验到的不仅是出行的方便，越来越浓厚的现代气息亦在车水马龙的繁忙中彰显出来。不可否认，快速内环辐射区域间的互动，将给清扬板块带来无限的商机。

4、崇安新城

在无锡几大新城的规划中，崇安新城是离核心区距离最近的。当前，崇安把发展眼光投向4.68平方公里的崇安新城广益片区，总体目标是在3～6年在广益建成200万平方米的市场群和200万平方米的住宅区。在《2008～2010年无锡城市建设行动》纲要中，更是提出要实施发展多核城市发展规划，将崇安新城打造成无锡城东购物休闲娱乐中心。“形成产业高度聚集、居住高度集中、项目高度集约、具有鲜明区域特色和较强竞争力的现代化新城区。”经过这几年的建设，崇安新城已初具规模，像广益风情街、月星国际家居广场、广益家园安置房等一批项目已经建设完成，或正在建设当中。崇安新城的发展潜力不容忽视。
　

5、蠡湖新城

蠡湖大桥横贯南北，快速内环穿境而过，蠡湖隧道连接城郊，加上魅力万科城、太湖国际社区、融创·天鹅湖三大知名楼盘坐镇，蠡湖新城俨然一座充满现代气息的城中城。对于蠡湖板块短期内的飞速崛起。区域的高速发展离不开便捷的交通，快速内环及蠡湖隧道的投入使用，使得蠡湖区域的人流量成倍增加，蠡湖新城建设高档住宅社区和新型商贸中心成为可能。同时，四通八达的交通骨架充分开发出了蠡湖板块的旅游资源，蠡湖之光、蠡湖中央公园、蠡园等已成为无锡旅游胜景的重要组成部分。笔者相信，随着魅力万科城、太湖国际社区、融创·天鹅湖等楼盘的交付，快速内环、蠡湖隧道将成为蠡湖新城不可替代的交通动脉。

五、结语

今年以来，无锡楼市成交量的节节攀升，主要是去年下半年以来各种利好政策的后延影响以及去年积压需求的集中释放，同时也由于上半年新增供应量的不足所致。而随着楼市成交量的放大，开发商的态度也明显地起了变化。原来铺天盖地的各种优惠让利不见了，促销短信和主动推介的热情电话没有了，“摇号”、“诚意金”等多日不见的营销手法又开始出现。与此同时，房价在悄然之中也涨了起来。最低时4000多元/平方米就能买到的房子，现在要6000多元/平方米。有意无意制造的紧俏和涨价局面，带来了明显的“买涨杀跌”效应，很多观望情绪浓厚、购房愿望不是特别迫切的改善型需求，开始抢着入市。

目前，整个宏观经济形势并没有完全改善，前期积压的需求该释放的都基本释放了。例如六月一周，锡城商品房成交量呈现全线下滑的态势，六月一至七日，日均成交在157套左右，远低于5月份日均200套的成交水平。但尽管如此。笔者预计，整个二季度的市场行情还是会接着一季度的旺盛势头走下去。至于三季度和四季度，市场可能会趋于理性。因为上半年市场新增供应偏低，市场成交以消化存量为主，但下半年很多新房源会出来，这会进一步加大销售压力。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/229fadf00708763231126edb6f1aff00bed57037.html