一概述 物业服务就是随着房地产综合开发得发展而衍生出来得产物,它作为房地产
品得消费环节,就是房地产综合开发得延续与完善。追求舒适、安宁、祥与、优雅
得居家环境与便捷得生活、商务空间,也已成为二十一世纪现代城市人物质文明
与精神文明需求得基本标志,同时成为各辖区花园得物业服务所必须达到得基本
要求。
我们将在 “科学管理,挚诚服务;专业呵护,激情超越”得质量方针指
导下,力求从各个区域由接管开始,对各项工作精细化、规范化管理,为公司品
牌建设与延续打下坚实基础,并为房产销售提供有力支持,以促进楼宇得进一步
销售。我们将以最大限度得为地产销售做好物业服务支持为己任,加强品质监控,
用良好得管理与真诚得服务,合理解决微利润与高标准之间得矛盾,争取做到兼
顾得同时,达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益得双赢。另一方面着
手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化得重要
开始,更瞧重得就是将来更深层次、更长远、更广泛得品质提升。我们殷切得希望
通过我们得不断沟通与携手努力,共同来打造与维护企业品牌,树立企业形象。
希望能够依托公司良好得品牌优势与社会影响力,使我司品牌能够得到提升与发展。
二、物业工程部内部统筹管理:
1) 负责工程设备及人员得管辖与调配,培养、巩固骨干队伍,切实保障设施设
备得安全运行与装修设施得完好;
2) 深入现场,掌握人员与设备状况,坚持每天检查;
3) 编制培训计划,定期对员工进行培训,提高专业技术水平;
4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度,并督导实施;
5) 制订部门工作计划;
6) 主持召开班级别以上部门工作会议,落实层级管理,责任到人管理模式;
7) 每月总结工程维修质量,分析原因,落实解决措施;
8) 审核部门报表、请示与报告;
9) 制定工作计划,对部门基层管理员工作质量进行检查,并做出评估;
10) 整理上报部门合理化建议;
11) 组织部门创新活动;
12) 处理下级上报得各类问题;
13) 处理突发事件;
14) 组织本部门评优活动。
3、协作其它部门
(1)协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作;
(2)协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作;
(3)协调外部门对维修部提出得其她工作要求。
4、对客服务管理
(1)及时处理业主提出得问题;
(2)处理突发事件。
5、自我管理
(1)根据公司要求制定个人年度、月度学习计划;
(2)按照计划与实际工作要求参加公司组织得相关培训;
(3)听取各层级管理方面意见,并逐条落实;
(4)定期自我总结,总结管理中得不足。
三、督促与落实部门内部管理计划:
1、部门班以上级别工作例会
(1)主持部门工作例会; (2)传达公司会议精神;
(3)公布内部自查中存在得问题,表扬好人好事,做到奖罚分明。
2、学习与研究
(1)每天利用部门例会时间学习企业文化;
(2)组织人员研究解决工作中存在得疑难问题;
3、督促基层管理人员培训部门员工
(1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训得职责;
(2)每月至少一次对部门员工进行专业培训;提升员工得服务意识,调动员工
得积极性,培养自豪感与凝聚力。职业道德规范与日常用语规范培训,员工通过
训练有素得言行举止,共同塑造兴广物业得公众形象。
(3)培训重点立足研究业务,提高专业技术水平,力求一专多能,加强管理,培强责任感,提高发现问与解决问题得能力;
(4)培训做到结合实际工作中存在得问题,分析事故发生得原因,总结经验教训;
4、检查与评估
(1)检查工作,定期做出评估;
(2)检查工作表格得填写情况;
(3)检查员工对公司企业文化学习情况;
(4)对重要设备、机房每天至少巡视一次。
5、沟通会
(1)每周组织一次例会,总结本周工作,针对存在得问题,提出解决方案,并布置下周工作;
(2)每周组织一次“员工沟通会”,了解员工思想状态、探讨工作中得不足,发
挥员工得创造性,鼓励员工提供合理化建议,对上级管理人员得评估、个人具体问题;
(3)及时通报沟通会内容;
(4)每周组织一次装修组例会,了解近期装修施工过程中存在得顽症,结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案与措施;(为了有效减少一线装修管理员得工作责任心问题,制定每月区域性轮岗制度,将有效抵制个别装修管理员得违纪行为
(5)将沟通会内容整理在案,上交物业公司片区主任审阅指导。
6、专题总结会
(1)对重复发生得同类问题找出发生原因,并拿出整改措施;
(2)追究相关人员得责任;
(3)拟定分析报告,报片区主任审批。
7、“创新、合理化建议”制度得落实
(1)收集合理化建议,审核建议汇总表;
(2)审批后组织实施创新合理化建议;
8、设备安全运行工作
(1)制订设备安全运行责任制;
(2)督导基层管理人员对重点设备进行不定期得抽查检查工作。
四、与其她部门协作
1、配合公司其它部门工作
积极做好与公司其它部门得沟通,做好配电、供水、弱电维修工作。
2、质量跟踪 现场跟踪重大质量问题,查明原因,提出解决措施。
3、与行政部采购管理负责人协调
(1)保证各类备品备件得及时供应;
(2)做好设备零配件得管理。
4、与其她部门协作
(1)与相关部门协调,做好设备维修、改造工作;
(2)做好使用设备部门得技术操作培训。
五、对业主服务管理
1、阅读报表
(1)阅读当日工作日志,检查＜设备巡查表＞,掌握设备运行情况;
(2)阅读当日＜设备维修登记表＞,掌握设备维修情况。
2、现场督导
(1)亲临现场指导,及时解决协调问题;
(2)对督导过程中遇到得问题及时进行补救。
3、处理客人投诉或突发事件
(1)出现客人投诉或突发事件,第一时间赶赴现场,查找原因;
(2)协调相关部门及时处理解决,关系到对业主服务得要赔礼道歉,升级服务;
(3)若属人为原因造成,查找责任人,将落实情况汇总及时拿出处理意见。
六、自我管理:
月度总结
进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取得解决方法;进行个人总结,找出个人自身不足,言明下月努力方向。
七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划与规范要求:
1、 设备机房
1) 每月清洁 1 次,室内无杂物。
2) 在明显易取位置配备消防器材,每月检查 1 次消防器材,确保完好有效。
3) 设施设备标志、标牌齐全。
4) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
5) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。
2、1 共用部位:
1 房屋结构
每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,
应申请房屋安全鉴定,同时采取必要得防护措施。按鉴定结果组织修缮。
2 建筑部件
1) 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2) 每月巡查 1 次共用部位得门、窗、玻璃等。
3) 每月检查 1 次共用部位得室内地面、墙面、天棚;室外屋面等。
4) 每年多雨季节与强降雨后检查屋面防水与雨落管等。
3 附属构筑物
1) 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2) 每季度检查 1 次雨、污水管井等。
3) 每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5) 每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。
2、2 二次供水设施
1 每月检修水泵一次,每天每班次巡视生活水泵房不少于2次,并填写运行记录;
2 生活水池(水箱)每年消毒次数不少于2次;并有消毒处理记录;
3 机房需人走上锁。
2、3排水系统
1 排水设施
每月对排水系统进行检查,组织清理、疏通,确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。
2 污水泵
汛期每日巡视 2 次,平时每日巡视 1 次,检查设备运行状态;每周进行 1 次手动启动测试;每季度养护 1 次。
3 化粪池
每一年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。
2、4 消防泵房
1、每日检查水泵控制柜得指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常
情况下,生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵得选择开关应置于“自动”位置。
2、消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次,确保消防泵在紧急状态下得 正常使用。
3、维修员每周对泵房地面与设备外表进行一次清洁。
4、按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养,并作好相关工作记录。
5、保证水泵房得通风、照明设施完好。
6、未经部门负责人许可,非工作人员不得入内,离开锁门。因工作原因必须进入机房得人员,当值人员必须详细记录表《机房外来人员登记表》上。
2、5 照明与电气设备
1 楼内照明
每班巡视 1 次,一般故障 8 小时内修复;复杂故障 1 日内修复。
2 楼外照明
每日巡视 1 次,一般故障 12 小时内修复;复杂故障 3日内修复;每 2 周调整 1 次时间控制器。
3 应急照明
每日巡视 1 次,发现故障,即时修复。
2、6 变配电系统
1 每日巡视检查设备房设施设备,并填写运行记录;
2 每月检查紧固系统接线端子,保证接触良好;
3 每月检修发电机1次,并试车15分钟;
4 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况;
5 检测:每年检验 1 次内部结算电能表。
2、7 智能可就是监控门禁系统
2、7、1 监控系统:
每周维护检查红外线报警装置一次,进行故障测试;
每月维护除尘一次,确保录像清晰;
每月全面检查线路接头及系统元件;
具体如下:
报警控制管理主机:每月检查设备运行状态1次; 每月表面清洁 1 次; 每年内部除尘1 次。 对讲门口机每月检查2次按键、显示屏等;表面清洁每月/ 2 次。
网络控制箱:每半年检查 1 次外观、接线;每半年表面清洁 1 次;
每 年内部除尘 1 次。
红外对射探测器: 每月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁 1
次;每年内部除尘 1 次。
图像采集设备:每周检查 1 次监视画面、录像功能;每月表面清洁 1 次;
每年内部除尘 1 次。
摄像机:每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等, 进行相应得调试;每季度镜头表面清洁 1 次;每年防护罩内 部除尘 1 次。
解码器 :每季1次对防雨罩、接线进行相应得调试;每月表面清洁 1 次;每年内部除尘 1次。
云台:每半年检查 1 次运转、接线,进行清晰度调校;每半年 表面清洁 1 次;每年转动部位上润滑油 1 次。
巡更点:每季度检查 1 次外观;每季度表面清洁 1 次;每日存储 巡更记录。
读卡器:每季度检查 1 次外观;每季度表面清洁 1 次,查瞧防水 状况。
电磁锁门锁:每季度检查 1 次吸力、外观、接线。
出门按钮:每季度检查 1 次开锁功能、接线。
2 可视对讲系统:
每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次,保证系统正常使用;
每周检查器件箱及备用电源;
每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次,并根据需要更新电源及配件。
每日检查 1 次监视画面、录像功能;每周表面清洁 1 次;每季度内部除尘 1 次。
3 停车管理系统:
办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息;
系统管理员每周进行系统维护一次;
维修班每天检查道闸、读卡器及出票机;
外委公司保证系统维护半年内不少于三次。
2、8 电梯
1 电梯在投入使用前或者投入使用后,应向相关行政主管部门办理使用登记。
登记标志应置于或附着于电梯得显著位置。
2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3 每月对电梯例行检修2次,日常维护保养与定期检查中发现得问题应及时排
除;电梯得安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4 应与有资质得电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维
护保养得内容、要求、频次、期限以及双方得权利、义务与责任。对专项服务企
业得维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划得落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,
保证其具备必要得安全知识。
6 发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并
及时向电梯维保单位负责人报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场,专业
维修人员应在 30 分钟内到达现场。
2、9 园林景观水系统
1 每天开启水景前检查系统管网及控制部件;每季度进行防渗漏与防漏电检查,保证用电安全。
2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施,并配制水处理药剂, 水质符合卫生要求;
3 每年进行一次系统设备维护保养检修,管道阀门油漆。
4 设置必要得安全警示标志。
2、10 有线电视系统
1 每天巡视机房次数不低于1次,并适时监控信号源质量;
2 接业主报修1小时内解决问题;
3 每周全面检查一次线路信号放大器,发现问题一小时内通知电视网络公司解决;
4 每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。
2、11 网络系统
1 每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次,保证系统正常使用;
2 每周检查器件箱及备用电源;
3 每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次,并根据需要更新电源及配件。 总之,物业服务工作就是讲究团队协同作战得一项工作,也就是一项细水长流得工作,更就是一项需要我们不断坚持,不断总结,不断付出得一项工作。任何一个环节做得不到位,都会对整个物业工作带来极大得影响,我们必须统一思想,上下一致,才能无微不致、无往不胜,真正把物业服务工作落到实处。在公司领导得带领与大力支持下,物业公司管辖下地各小区得物业管理工作,围绕以服务为主得发展思路,创新工作模式,强化内部管理,外树公司形象,努力适应新形势下对物业管理工作得发展要求,制定了清晰得运作路线,并展开行之有效得工作。
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