旧城旧村改造项目融资形势预判资料
城镇化建设贷款背景、动向及银行政策解读（建行为例）
整理者：Ariel Tung
摘要：“城镇化”战略背景下，银行的相关政策及动向与房企息息相关，这篇非专业的小综述整理了相关背景，搜集了最新新闻动向并且摘录了较详细的政策解读，最后“开发贷”的现状呈现，是研究“城镇贷”的重要组成部分，在旧城旧村改造一二级开发联动的产业背景下，很多项目都包含了“城镇贷”和“开发贷”两个产品，需同时了解，以对项目融资形势进行全面预判。
关键词：商业银行 城镇化 信贷 融资 风险控制 城镇贷 开发贷 房地产
1、背景
（一）城镇化贷款开闸放水 地方政府融资平台借机膨胀
2013年03月19日 第一财经日报
城镇化战略的巨大机会当前，各家商业银行已有些按捺不住。在今年全国“两会”期间，多名银行业“大佬”纷纷就此发表言论。
实际上，在两会之前，多家银行已经行动起来。《第一财经日报》梳理发现，从去年12月底至今，已有工行、农行等多家银行，与地方政府签订多份金额百亿以上的城镇化贷款协议。其中，仅农行一家就与湖北省政府签订了千亿元意向授信协议。
从目前的情况来看，城市基础设施、房地产等领域是城镇化信贷投放的重点领域，甚至一些面临着危机的行业和地方政府融资平台，也乘机厕身其中。而这也引起了对银行信贷规模和平台贷扩张的担忧。
多名研究人士向本报分析称，银行对城镇化贷款开闸放水的同时，要吸取以往教训，针对不同地区和行业的风险，进行仔细研究，切忌一拥而上，以防范不良贷款的增加。
中西部现大手笔
在全国两会期间，银行业“大佬”们是讨论城镇化话题最为活跃的人群之一。如招商银行(10.42,0.06,0.58%)行长马蔚华认为，城镇化为银行带来很多新的业务需求，为此将调整信贷方向，以满足城镇化发展需求；建行行长张建国则表示，建行目前有自己的城镇化产品服务方案，包括《社会主义新农村建设融资方案》、《城乡一体化方案》等正在研究之中；而浦发银行(9.84,0.06,0.61%)行长朱玉辰亦就城镇化融资渠道提出多项建议。
“在目前的情况下，银行贷款仍将是城镇化最为重要的资金来源。”北京大学经济学院教授王曙光向本报分析。
实际上，资金雄厚的国有大型银行，将是城镇化贷款的主力。据公开信息，国开行、建行、交行等大型银行近期纷纷表示，今年将加大对城镇化贷款的支持力度。而国开行甚至表示，今年一半以上的贷款将投向城镇化领域。
而工行、农行等银行已经开始积极行动起来，与多地政府签署了城镇化贷款意向协议。
本报梳理发现，仅工行江苏分行，今年以来就与多个地方政府签订了金额超过200亿元的城镇化贷款意向协议。其中获得贷款最多的是南京市江宁区，根据协议，今后两年，工行江苏分行将提供超过100亿元的授信额度，注入江宁的城镇化建设。此外，该行还与常州武进区政府、扬州江都区政府等多个地方政府签订城镇化贷款协议。
除了东部经济发达地区，中西部地区贷款规模甚至远大于东部地区。如新疆喀什、霍尔果斯经济开发区，2月20日，这两个开发区获得多家银行总额达600亿元的意向授信，重点支持基础设施建设、新农村建设等领域。
而湖北省更是获得农行千亿意向授信，用于支持其城镇化建设。农行官网一条新闻称，2月20日，该行与湖北省政府签订城镇化建设与金融服务战略合作备忘录。根据协议，未来五年，其将向湖北省城镇化建设及相关产业提供不少于1000亿元人民币意向性信用额度。
“通过参与当地城镇化项目，银行可以拿到一些好项目，而且随着业务发展，银行还能发现一些新的市场机会。”王曙光说。
深圳某股份制银行公司银行部高层亦称，在城镇化推进中银行确实可以获得很多发展机会，而目前更为看重的是由此产生的网点扩张机会。
他称，该行目前在全国七八十个城市设有分支机构，增加的空间已经不大。而城镇化的推进为其网点布局带来了新的机会。今后，该行会更多地在一些百强县和城市周边的卫星城、商业综合体布局网点。“哪个银行会在没有自己网点的地方去发放贷款？”
投放基建是重头
按照银监会此前要求，大型商业银行要支持小城镇公共基础设施、安居工程及产业园区建设。
但实际情况是否完全如此？本报记者梳理公开信息发现，各家银行的城镇化贷款仍然重点投向基础设施建设、房地产、城市改造等领域。
公开信息显示，喀什、霍尔果斯经济开发区获得的600亿元银行授信，将重点用于支持基础设施和新农村建设、房地产、水电站、太阳能光伏、煤制天然气、钢铁改扩建等领域和项目。
而部分资金的使用与小城镇并无直接关系。如南京江宁区从工行获得的贷款中，即有部分用于旧城改造和工业园区建设。去年底，江宁区启动上坊片区旧城改造。上坊旧城改造的开发单位与其他单位一起与工行现场签订了60亿元意向授信协议。
城镇化在中国是一个持续推进的过程，政府一直都在做，城镇化的内容也无非是城市基础设施建设、房地产、产业发展，很难开发出别具匠心的产品，在既有产品基础上进行适当调整修改将是主流方式。”某国有大行深圳分行人士认为。
该人士认为，城镇化要容纳更多人口，“造城运动”就难以避免。但在具体实施中，可能会出现一些变化，即通过一些配套规划，推动产业发展吸纳更多人口来推进城镇化进程，而非简单地造城。在此过程中，银行就能以扶持产业发展的方式投放资金，而非重蹈“造城运动”覆辙。
与国有大型银行有所不同，中小型银行更青睐与城镇化配套的小微企业贷款。前述深圳股份制银行人士告诉本报记者，该行最看重的是城镇化重点消费小微企业贷款。未来，该行的此类贷款将重点投向服务行业和加工制造行业的小型企业，此类企业能解决大量就业，进而推动产业全面发展。
“随着城镇化的推进，一些中小城市的人口规模随之增加，个人消费需求将大幅增长，个人消费金融将是银行重要的利润增长点。”他说。
警惕融资平台借机膨胀
值得注意的是，在光伏产业哀鸿遍野之际，新疆喀什、霍尔果斯经济开发区的城镇化贷款支持产业中，太阳能光伏产业也赫然在列。
“银行对城镇化充满热情是好事，但千万要注意这个过程中存在的风险，我们过去在这方面的教训太惨痛了。”在王曙光看来，银行不能因为一些项目有地方政府做隐性担保，就忽视风险，造成不良贷款上升。在此过程中，银行要切忌盲目追求信贷规模和过度依赖政府主导的大项目。
他建议，各地产业、城镇化发展情况各不相同，银行要仔细研究不同产业、不同地区的风险，并开发出不同的信贷产品；第二，根据自身成本收益来布局产品和战略，而非盲目追捧大项目和信贷规模。
此外，他认为，城镇化过程中，不同的金融机构的定位是不一样的，大中小微各类机构要有分工，对客户分层亦要进行合理界定和分工，进行异质化的竞争，避免不良贷款的产生和资金浪费。
而城镇化贷款流向地方政府融资平台的迹象，亦引起了业内人士的警觉。如南京江宁区为了推进上坊旧城改造，专门成立了投融资平台上坊建设开发有限公司(下称“上坊建设”)。该区2月4日与工行现场签约的开发单位中，就有上坊建设。此外，在新疆喀什、霍尔果斯经济开发区获得的城镇化贷款中，喀什城建集团也分得了6亿元。
“绝大多数资金将通过政府融资平台来套现。”前述招行人士认为，除正常的产业类贷款项目外，保障房、城市基础设施建设、旧城改造等领域，都需要政府投入资金。在其他投融资渠道没有开放的情况下，银行贷款最终只能通过政府融资平台运作。
武汉大学教授叶永刚认为，地方政府融资平台借城镇化膨胀，正是需要高度警惕的。如果地方融资平台过度负债，当地城镇化进程和经济发展水平又难以承担，将带来极大的偿债风险。“当然平台贷也不完全是高风险项目，这就需要银行仔细甄别并加强风控能力。”他说。
（二）新型城镇化建设银行信贷将成主要资金来源
2013年09月09日 13:35 来源：证券时报
对于商业银行业来说，城镇化建设是金融支持经济结构调整的重点和引擎，然而，面对新的金融需求和新的金融服务创新，管控好潜在的金融风险也是十分必要的。
银行信贷将成城镇化主要资金来源
目前由于土地收入下滑，地方财力有限，民间投资乏力，银行信贷或将成为新型城镇化的主要资金来源。在上一轮刺激政策的后遗症尚未消退，银行不良反弹压力仍存的情况下，新型城镇化融资确实存在一定的风险。但在坚持科学、审慎和稳步的前提下，推进城镇化的总体风险还是可控的。银行业支持城镇化应注意关注以下风险点：
◆ 地方政府隐性债务风险。
主要有两方面：一方面是融资平台虽有政府信用注入但政府偿债责任不明确；另一方面是即使落实了地方政府偿债责任，其还款来源也高度依赖土地收入。融资平台贷款过度依赖“土地财政”存在重大风险隐患。“土地财政”融资模式不可持续，土地是有限的，卖地收入总有萎缩的时候，当作为地方政府偿债主要资金来源的土地出让金收入急剧下降，将加剧地方政府偿债风险暴露。
◆ 新兴企业信贷风险。
在城乡一体化进程中，一些战略性新兴产业和创新性企业的信贷需求急剧增长。这些企业所处环境的不确定性较大，有时也可能出现项目重复建设，如果无法科学地评估企业的信用违约风险，银行相关的信贷质量将会受到一定影响。
◆ 创新金融产品的风险。
在适应城乡需求创新出各种新型金融产品时，银行所面临的风险也可能有所加大。由于商业银行在产品创新时，必然会放松抵押担保条件，或者探索一些新的保证方式，加上一些法律和制度缺失，从而造成金融风险加大。
完善风险控制着力防控特殊风险
商业银行对支持城镇化建设责无旁贷，但一定要清醒，要清楚财政投入和金融支持的区别，要清楚政策性金融和商业金融的边界，要清楚自身资源的有限性、能力的局限性和风险的容忍度。
◆ 防范地方融资平台风险。
在新一轮的城镇化进程中，基础建设投资潜力巨大，也必然引起巨大的资金需求，而很多项目的投资是公益性的，很难产生现金流和效益。所以资金来源和风险控制成为未来我国控制金融风险的重要课题。与此同时，针对近日有些地方政府违法违规融资有抬头之势，财政部等四部门近期发布文件，要求制止地方政府违法违规融资行为，进一步防范地方融资平台风险。在我国的城镇化进程中，要警惕社会融资规模扩张给地方融资平台带来的影响。要适当引导各类资金进入该领域，比如民间资金、地方政府债券等。同时，要加大金融支持在城乡一体化中产业融合的金融需求，金融机构不仅要努力提供贷款等资金支持，还要加强咨询服务的支持力度。
◆ 完善风险控制方式。
在做好常规风险防控的基础上，银行应着力防控城镇化业务面临的特殊风险。比如支持符合条件的地方政府融资平台和国家重点在建续建项目的合理融资需求；严格执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试；对于新兴企业信贷所带来的风险，研究新的风险控制办法，并努力提供信贷、咨询等全面优质服务。银行可以通过培育一批信用度高、低风险的优质客户，审慎调整行业准入门槛，或采取创新担保方式，加强贷前、贷中、贷后全程信贷监管，加强与第三方如保险、担保公司合作，分散风险，来防范支持城镇化进程中的相关业务风险。由于创新业务多是风险的发生源，在新型产品的创设和发行中往往是信用风险、合规风险、操作风险同时并存，因而商业银行必须坚持在发展中管控好各类风险，在创新中管控风险。
◆ 发挥保险业的风险分担功能。
为适应城镇化的需求，保险从产品条线到资管条线都要做相应的调整。从保险公司产品角度来讲，大量人口转入城镇，这些人的保险保障和理财需求会大大增加，保险公司可以有针对性地设计产品；从投资角度来讲，随着险资投资限制的逐步放开，保险公司的长线资金可以在城镇化进程中施展拳脚，有望在一定程度上改变现在保险公司投资收益普遍偏低的窘状。同时，投资城镇化建设，提供资金保障，有利于带动经济增长、增加就业、提高国民收入水平，带动保险需求增加，扩大保费规模，增加保险投资资金来源。
◆ 在信贷上优化支持重点。
面对城镇化建设中蕴含的信贷需求，商业银行必须根据各地城镇化建设的不同情况，找准信贷支持的切入点，避免盲目“一哄而上”导致的信贷风险。可适度加大对棚户区改造、保障房建设、公共教育和医疗等与市民切身利益息息相关的公共支出建设，提供包含项目信贷支持、市政融资咨询、评估等相关业务在内的配套金融服务。要根据城镇化建设中现代农业领域的信贷需求特点，选择区域集聚性强的特色农业，逐步出台差异化的区域信贷政策。在服务上，加快转型创新力度，做大资产管理和私人银行业务。未来随着新型城镇化进程中“中等收入群体”的壮大、崛起，客户日益多元的金融资产配置需要也将日益彰显。商业银行应注重发掘居民多元资产配置需求，积极推出特色个人金融服务。避免被地方政府绑架和牵着鼻子走，避免地方政府通过行政干预要求商业银行放贷的悲剧重演。
随着城镇化进程的加快，基础设施和土地储备等资产价值上升，符合资产证券化条件。通过证券化政府融资平台资产，短期内可缓解地方政府流动性风险，长期来看不仅可拓宽城市基础设施建设资金的融资渠道，降低融资成本，还能借助市场平台化解融资平台风险。
2、相关动向
大中银行：以银团贷款的形式支持城镇化建设，包括基础设施、安居工作以及产业园区建设。
中小银行：布局城镇化消费信贷
（一）城镇化融资可借鉴国际金融工具 建行最快或下周出台贷款方案
全国政协委员、建行行长张建国在本周二接受记者专访时表示，建行目前有自己的城镇化产品服务方案，包括《社会主义新农村建设融资方案》、《城乡一体化方案》，还有《城镇化建设的贷款方案》正在研究之中。建行广州分行相关人士对记者表示，《城镇化建设的贷款方案》最快将在下周出台，具体细节在方案正式公布前不便公开。（2013-03-07 搜钱网）
（2）农发行天津市分行确保城镇化建设贷款用到实处
近年来，农发行天津市分行大力发展农业农村基础设施建设中长期信贷业务，把以“宅基地换房”为主要内容的小城镇建设作为支持城乡统筹发展的切入点，大力支持天津“三区”联动建设，先后支持了第二、三、四批示范小城镇建设项目和土地整理项目30个，授信金额500亿元，累计发放贷款303.3亿元，取得了良好的效果。（2013年05月30日 金融时报 ）
（二）建行发放全省首笔“城镇化建设贷款”
日前，南平市建行成功为建阳市西区生态城项目发放了全省首笔城镇化建设贷款7800万元。据悉，该贷款主要用于建阳市西区生态城涉及的征收、平整和复垦等土地综合整治建设以及相应的配套设施建设。该笔贷款也是全市金融同业首笔以支持城镇化建设方式投放的，明确用以支持城镇化建设的贷款。
本次该行城镇化建设贷款所支持的建阳市西区生态城项目，位于建阳市中心城区西北部，该项目土地整治面积约5800亩，可出让土地3342亩，连续性总投资约20亿元，是目前武夷新区项目建设区的重要组团之一。（2013-07-31 人民网）
（三）建行唐山分行投放城镇贷18.94亿。
截至2014年1月末，建行唐山分行储备城镇化建设贷款12户，完成审批6户，批复金额22.984亿元，投放金额18.94亿元。唐山鸿鹏实业集团有限公司马家屯回迁房项目和唐山建华工程质量检测有限公司科研检测中心项目是该行发展城镇化建设贷款的“试水工程”。在对鸿鹏实业集团的营销中，该行各级领导与营销团队明确分工，在最短的时间内制定了贷款方案，高效的工作迅速赢得了客户的肯定。而该行对建华工程质量检测有限公司的营销却遇到了一个“拦路虎”。该公司要建成唐山市首家综合性科技企业孵化器场地，企业保密意识较强，对所涉及的新产品守口如瓶，致使该行的调查工作陷入困境。为取得企业的充分信任，该行领导和整个营销团队多次前往企业接洽，讲解信贷政策和业务优势，终于让企业打消了疑虑。贷款方案确定后，为了加快审批进度，该行两路出击，组建两支团队分别负责两个项目的材料组织工作，明确时间节点，倒推各环节用时，团队成员加班加点，终于在同一天，两个项目共计6亿元贷款全部顺利获批。（2014年03月25日 金融时报）
（二）建行上海分行积极尝试城镇化建设贷款
近日，中国建设银行上海市分行与上海地产北部投资发展有限公司签署《战略合作协议》，标志着该行进一步贯彻落实对保障性安居工程建设的金融配套服务。（2014-10-14 和讯网）
3、银行政策解读
以建设银行为例，中信银行类似，文章来自“翼志智力产业组织”
中国建设银行城镇化建设贷款
一、定义：城镇化建设贷款是指建设银行向承担城镇化建设的企、事业法人发放的用于城镇化建设的土地综合整治，安置房建设，新城区建设，旧城镇和旧厂房改造，产业园区建设，城镇基础设施建设的贷款。
二、贷款用途和适用范围
（一）用于城镇化建设中涉及的征收、平整和复垦等土地综合整治建设。
（二）用于城镇化建设中城镇居民和农民拆迁及安置房建设。
（三）用于新城区建设中企、事业单位经营活动相关的写字楼、商业服务设施及配套设施建设等。
（四）用于实施主体根据城市规划和政府制定的相关政策，对原有旧城镇和旧厂房进行建设改造等。
三、区域条件
（一）列入国家级或省级城镇化发展规划的城市群，国家相关机构发布的百强县、千强镇。
（二）地区经济基础较好、财政实力较强，原则上一般预算收入增速和城镇居民人均可支配收入增速不低于上一年全国平均水平。
（三）地方政府支持城镇化发展的政策导向明确，当地产业支撑能力较强，就业条件较好，居民社会保障体系较为健全。
四、客户条件
（一）客户在建设银行信用评级为A级（含）以上，对于采取BT方式建设的项目，借款人为BT项目承建方的，在我行信用评级为AA级（含）以上。
注：BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。
（二）资产负债率不高于75%，实收资本在5000万元及以上。
（三）借款人的经营期限或存续期限应长于贷款期限。
（四）在建设银行开立基本结算账户或一般存款账户。
（五）借款人股权关系清晰，具有健全的组织架构，财务制度规范。
（六）借款人信用状况良好，无不良记录；如为新设项目法人，其控股股东应有良好的信用状况，无不良记录。
（七）对于安置房建设项目，借款人应具有建设行政主管部门颁发的房地产开发资质证书。
（八）建设银行认为必须满足的其他条件。
五、项目条件
1．符合国家或省级（含自治区、直辖市）政府关于城镇化发展的相关制度规定。
2．符合国家规划、土地、环保等政策，符合土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划等规定。
3．按规定履行了关于城镇化建设项目的管理程序，取得相关批准（审批、核准、备案）文件。
4．项目须取得合法的用地批准文件。
5．项目有明确的还款来源，贷款期内项目自身现金流及借款人其他合法收入能够保证按时、足额归还我行贷款本息。
6．项目资本金比例一般不低于项目总投资的30%。如国家有明确规定的，按照国家有关规定执行。总行级重点客户、总行级战略性客户（含成员单位）、AAA级客户项目资本金比例不低于25%。项目资本金应同比例或先于贷款到位。
7．建设银行认为必须满足的其他条件。
六、贷款金额、期限和利率
1.贷款金额应综合考虑借款人实际需求和项目风险状况，还款资金来源等因素合理确定，最高不超过项目总投资额的75%。
2.城镇化建设中涉及的土地综合整治，拆迁及安置房建设，新城区建设，旧城镇和旧厂房改造以及配套设施建设项目，贷款期限原则上不超过五年（含）。
3.贷款利率按人民银行利率政策执行，原则上不得下浮，综合考虑项目风险状况及当地同业价格水平，合理定价，积极为客户提供量身定制的综合金融服务方案。
中国建设银行新农村建设贷款
一、定义：中国建设银行新农村建设贷款是指我行向政府授权承担新农村建设职能的企事业法人，发放的用于农村社区建设、农民安置房项目建设、农村土地综合整治、城乡基础设施建设、现代农业项目和旧城改造的贷款。
二、区域条件
（一）建设银行支持新农村建设贷款地区应符合以下条件：
1.符合国家政策导向，是国家明确支持的新农村建设和城乡一体化综合配套改革地区；
2.地方政府有明确的配套政策；
3.地区财政基础坚实，地区生产总值增速、一般预算收入增速、城镇居民可支配收入和农村居民人均纯收入不低于上一年全国平均水平；
4.农民土地经营权不变，并转入农村股份合作社，有定期分红；
5.农民能够获得相对稳定的收入。
（二）建设银行支持旧城改造贷款地区应符合以下条件：
1.符合国家政策导向，地方政府旧城改造配套政策明确、完善；
2.试点区域土地市场规范，房地产市场发展平稳，金融环境良好。
三、客户条件
（一）新农村建设贷款应具备以下条件：
1．具有新农村建设资格。借款人营业执照中明确有新农村建设业务，或出具政府有权部门赋予统筹城乡新农村建设职能的文件；
2．在建设银行信用评级为A级（含）以上；
3．企业资产负债率不高于75%，实收资本在5000万元以上；
4．贷款期限短于行政主管部门对该借款人核定的经营期限或存续期限；
5．借款人股权关系清晰，具有健全的组织架构，财务制度规范；
6．借款人信用状况良好，无不良记录；如为新设项目法人，其控股股东应有良好的信用状况，无不良记录；
7．在建设银行开立基本结算账户或一般存款账户；
8．借款人不属于政府融资平台客户；
9．建设银行认为必须满足的其他条件。
（二）借款人申请旧城改造贷款，应具备以下条件：
1．借款人为依法注册成立的企业法人，具有健全的组织架构，股权关系清晰，财务制度规范，已按规定办理年检合格手续；
2．借款人具有旧城改造主体资格，符合政府有关部门关于承担“旧城改造”主体资格的要求，出具政府有关部门赋予其旧城改造职能的文件；
3.在建设银行信用评级AA级（含）以上的客户，或信用等级在A级（含）以上的总行级重点客户、总行级战略性客户及其成员企业和AAA级客户全资子公司；
4. 贷款期限短于行政主管部门对该借款人核定的经营期限或存续期限；
5. 如贷款用于安置房建设项目，借款人应具有建设行政主管部门核准颁发的房地产开发企业资质证书（安置房采用委托代建方式的除外）；
6. 借款人经营管理和财务状况良好，具有较强的盈利能力和偿债能力，在我行开立基本结算账户或一般结算账户；
7. 借款人信用状况良好，无不良记录；如为新设项目法人，其控股股东应有良好的信用状况，无不良记录；
8. 借款人及其控股集团总公司须承诺在规定期限内无法完成拆迁时，无条件归还我行贷款；
9. 借款人不属于政府融资平台客户；
10. 建设银行认为必须满足的其他条件。
四、项目条件
（一）基本条件
1．农村社区建设、农民安置房建设、城乡基础设施建设和农村土地综合整治项目。指实施主体集中整合农村土地资源，进行农村社区建设、农民安置房项目建设、农村土地综合整治、城乡基础设施建设，通过城乡建设用地增减挂钩增加城镇建设用地指标，对城镇建设用地进行招拍挂，获得财政返还的专项资金或借款人的其他合法收入作为我行还款来源。
2．现代化农业项目。指实施主体集中整合农村资源，进行区域化、规模化、标准化农产品产业项目和现代化农业产业园项目建设，以项目的经营收入或其他合法收入作为我行还款来源。
3．旧城改造项目。指实施主体根据城市规划和政府制定的相关政策，对城市原有房宅、工矿、商贸、城中村等进行土地综合整治、安置房项目建设和相关配套设施建设，以财政返还的专项资金及借款人的其他合法收入作为我行的还款来源。相关办法详见《中国建设银行旧城改造贷款管理办法》。
（二）新农村建设贷款项目具体条件（需同时满足）：
1．符合国家、省、市政府关于推进城乡一体化、支持新农村建设等政策制度规定；
2．符合国家土地、规划、环保等政策，符合土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划等；
3．按规定履行了关于新农村建设项目的合法管理程序，并取得相应的批准（核准、备案）文件；
4．项目资本金比例应不低于项目总投资的25%，资本金应同比例或先于贷款到位；
5．项目有明确、合法的还款来源，在贷款期内所产生的现金流及相应收入能够保证按时归还我行贷款本息；
6．不得介入无建设用地指标、需政府统筹落实还款来源的项目及存在拆迁纠纷的项目；
7．建设银行认为必须满足的其他条件。
（三）旧城改造贷款项目具体条件
1．符合国家、省、市关于旧城改造等政策制度规定；
2．符合国家的土地、环保、产业等政策，若项目涉及的地方性土地政策与国家土地政策规定不一致的，应获得有效文件依据；
3．按规定履行了关于旧城改造项目的合法管理程序并取得相应的批准（核准、备案）文件；
4．符合土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划等，已纳入当地政府年度改造实施计划；能够出具政府有权部门关于土地规划的文件或证明材料；涉及土地性质变更的能够出具有关政府部门关于用地性质变更的文件或证明材料；
5．安置补偿方案合法合规，能够出具合法有效的房屋拆迁许可文件；
6．项目资本金比例不低于项目总投资的30%，借款人为我行总行级重点客户、总行级战略性客户、AAA级客户或其全资子公司，资本金比例可放宽至20％；资本金应同比例或先于贷款到位；
7．具有明确、合法、可靠、充足的还款来源，在贷款期内所产生的现金流及相应收入能够保证按时归还我行贷款本息。若借款人能取得后续商品房项目开发建设资格，应以其他合法收入归还旧城改造贷款，不得以后续我行可否提供房地产开发贷款支持作为办理旧城改造贷款的主要依据；若借款人未能取得后续商品房项目开发建设资格，应及时以土地出让所获得资金（借款人改造土地成本费用）或其他合法收入归还我行贷款；
8．不得介入多个项目打捆、改造建设内容不清晰、存在拆迁纠纷的旧城改造项目；
9．建设银行认为必须满足的其他条件。
五、贷款金额、期限、利率、还款方式
1.贷款金额应考虑新农村建设项目的实际需要、借款人和项目风险状况、资金来源等因素综合确定，最高不超过项目总投资额的75%。
旧城改造贷款金额应综合考虑“旧城改造”项目土地拆迁费、平整费、补偿费、安置房建设以及具备安置特性的集体物业以及公共服务设施建设等所需费用据实、合理确定，一般最高不得超过费用总额的70%；借款人为我行总行级重点客户、总行级战略性客户、AAA级客户或其全资子公司，可放宽至80％。
2.贷款期限应综合考虑项目建设期、交付期（或投产期）和还款资金来源确定，原则上不超过五年。现代化农业项目贷款期限，可根据项目现金流及还款来源适当延长，原则上不超过八年。
旧城改造贷款期限应根据项目拆迁改造期限、拆迁难度等因素综合考虑。原则上不得超过二年；对于涉及安置房建设项目的，一般不得超过三年，最长不超过五年。
3.贷款利率按人民银行利率政策执行，综合收益须达到贷款基准利率上浮15%以上。
4.贷款应采用按月或按季还息，项目建成后，每年至少两次偿还本金，利随本清。
（一）工行建行大幅缩减开发贷 传三四线部分城市几乎停贷
2014年4月17日 财经网
缩减房地产开发贷的不止是工行，据金融机构人士透露，目前除工农中建交等国有行外，平安、招行、华夏等银行都很少做开发贷，尤其是三四线城市，一律封杀。据华夏时报，工商银行今年在广东省计划缩减的开发贷款规模达到600亿元，而建行缩减的规模更大。各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量，尤其是在三四线城市，几乎已经停止开发贷。
今年工行已将城市基础设施领域、房地产行业确定为贷款"谨慎进入类"。工行在内部规定，将严格控制向三四线城市及中小房地产企业发放贷款。数据显示，截至2013年末，工行房地产开发贷款余额同比下降86亿元，2014年贷款余额有望继续保持下降趋势。
而缩减房地产开发贷的不止是工行，据金融机构人士透露，目前除工农中建交等国有行外，平安、招行、华夏等银行都很少做开发贷，尤其是三四线城市，一律封杀。据了解，一线品牌的房企，甚至开始接受利率达25%的融资成本。而业内预计，随着境内外资金的不断收紧，加上销售速度在下滑，房企资金紧缺的问题将日益凸显。
（3）旧闻链接
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