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论“自然解聘”概念的不能成立——对《物业管理条例》第11条和《物权法》第76条的再解读

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经；斋与ｉ悉　
论“自然解聘”概念的不能成立　
对　物业管理条例　第１１条和　物权法　第７６条的再解读　
藏　王　平
江西财经大学法学院
柳　青　广东益诺众承律师事务所　
本论文得到“江西财经大学研究生创新基金”资助，项目编号ＹＣ０７Ｂ０２　１　
［摘　要】对于原物业服务合同期限届满后不再被续期的情形，有学者将之界定为“自然解聘”　这一观点－ｂ《物业管理　条例》第１　１条、《物权法》第７６条之规定结合后，成为了现实生活中许多原物业服务企业逾期占据小区、强求召开业主大　
会会议讨论其“去留”的法律依据。该文认为，“自然解聘”的概念存在语义上、逻辑上的矛盾，且违背了合同法：在实践　中、以及在物业管理地方立法当中，一旦引入此概念，极易形成实际操作上的僵局，并导致对碌物业服务企业的倾斜性不　
当保护，有损业主利益，亦有违社会主义市场经济的平等竞争原则。因此，该概念并不能成立。　
【关键词］物业管理法
业主大会　自然解聘
僵局　
现实生活中　原合同期限届满后．原物业服务企业逾期强占　解聘”的概念　在第１　２条；｝各原先的“三分之二以上”调整为　专　
小区的现象已经屡见不鲜　其通常举出的主要理由之～，是２００３　有部分占建筑物总面积”且占　总人数　的　双过半”（双重多　年国务院　物业管理条例》第１１条第３款明确规定：“解聘、选　数决）标准　
聘物业管理企业“是由业主大会履行的职责．该规定在０７年《物　从立法上可以看出　选聘　、　解聘　概念确是为物业管理法　
权法》第７６条再次得到了体现　至于何者为”解聘　，物业服务企　所采用的概念，但在法律条文上．则并无“自然解聘”之说。“自　业常举出学界的”自然解聘　概念以为支持，并就此认为业主大　然解聘”的概念．其性质当属学理解释。　会必须对“｛自然）解聘”事项作出议决。　
考察　自然”一词的词义．根据《辞源》的解释．有三义：　
对于“自然解聘　概念．有学术著作作出如下解释
解聘物　其一　天然、非人为的：其二，不造作　非勉强的．其三，犹当　
业管理企业，分为自然解聘和提前解聘。　自然解聘“．是指物业　然。至于”当然“的词义．《辞源》解释为：应当这样。可是．细　服务合同期限届满后不再被续期。“提前解聘　是指在合同履行　究“自然解聘”之概念　并；陪其与现行立法相联系，却不难发现：　期间，由于某种原因．合同双方或者单方提出终止合同的履行。　
既然“自然解聘“冠之以“解聘”的字眼，那么．显然它属于“解　
这一理论提出后，对学术界、物业管理实践都有明显的影响．　聘（物业服务企业）”的概念范畴、是“解聘“的情形之一　同　
并进而影响到了地方立法。在学界　一些物业管理方面的书籍在　时　根据法律规定，　解聘”应当由业主共同决定、并符合法定　论及物业服务企业的解聘时　直接采纳了　自然解聘”的概念：　
投票权数的规定。如此一来，所谓“自然”的解聘　最终却变成　
实践中，当原合同期满时．许多原物业服务企业强行要求“召开　了　法定　的解聘，这显然有违“自然”一词的本意。　
业主大会”以讨论对其　（自然）解聘”的问题　在地方立法，以　二，“自然解聘”不符合（（合同法》的有关规定　
广东省珠海市为例＋“自然解聘”的概念已经明确出现在了该市　
在合同法．“解聘”理应是指合同的解除首先必须ｌ￡　当事人　
的相关规定中。但笔者认为　所谓“自然解聘　概念是不能够成　之间存在有效合同为前提。至于合同解除的效力　依《合同法》　
立的。以下详析之。　
第９７条规定，在于“终止履行、恢复原状、补救措施　等等　并　
一
　
“自然解聘”在语义上的矛盾　随之产生“赔偿损失”的损害赔偿请求权　据此分析“自然解聘”　
从语义角度　所谓“自然解聘　的概念一经与　物业管理条　的概念　例》第１　１条的规定相结合，将演变为法定的情形　从而导致逻辑　
１与合同解除的前提不符　
矛盾。　
合同法》第４６条明确规定：　附终止期限的合同，自期限届　
早在国务院于２００３年５月颁布的《物业管理条例》中，第１１　满时失效。”因此．原合同期满　则合同失效．合同失效，则原　
条规定
“业主大会履行下列职责
…・　・（三）选聘、解聘物业管　（聘用）合同关系不复存在，合同关系都已经不存在了　又何来　
理企业”，第１　２条规定：”…・・选聘和解聘物业管理企业……须经　
解聘“７”聘”之不存，“解”将焉附　合同期满则失效、无“聘“　
物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过”　２００７　可　解”，这是《合同法》明定的法定状态。以此考察“自然解　年　物权法》第７６条规定：“下列事项由业主共同决定……（四）　聘”的概念　显然其已失去了基本的存在基础。　
选聘和解聘物业服务企业……应当经专有部分占建筑物总面积过　
在现实生活中　许多原物业服务企业在原合同期满后　逾期　
半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之后．国务院根据　强占小区、拒不撤出　并一再坚称必须“召开业主大会”　“由全　物权法．修改了《物业管理条例）），第１　１条继续使用了“选聘”、　体业主来决定　原物业公司的去留…，甚至直接援引　自然解聘　
∥　
２８１《商场现代化》２ｏｏｓｓ｛２周（下旬刊）总簿５６｛期　

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