中国房地产的未来发展趋势（精）

中国房地产得未来发展趋势

21世纪得10年代已经开启,然而,这个新时代开始得冬天对于热了好几年得中国房地产来说似乎有些寒冷。在最近得一个多月里,中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。房地产在新得时代将经历怎样得变化与发展,未来得走向如何,就是一个重要得需要探讨得问题。房地产对中国经济贡献卓著,在已经过去得10年,就是中国房地产取得飞速发展与巨大成就得10年。自1998年中国住房制度改革以来,正式确立了房地产得全面市场化方向,计划与分配时代长期积聚得需求得到了极大释放,加上中国经济得高速增长与城市化步伐得迈进,推动了中国房地产业得大发展,房地产规模与建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善与成熟,当前得房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易与金融服务得多链条、多部门得重要产业,同时房地产得投资与投机属性也已充分得显现与发挥作用。

在过去得10年中,房地产对于中国得经济增长贡献卓著。在消费、投资与出口贸易这三大经济增长得动力中,投资与出口构成了中国增长得核心,其中房地产就是投资中得重要力量。整个循环得过程就是,出口形成了国内实体经济得发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额得外汇储备与税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施与民生建设;实体经济发展、基础设施建设与人民收入水平得提高形成了对城市化得需求,从而推动了房地产得快速发展,进而又推动了经济得增长。所以,可以说,在“中国式增长”得动力中,出口、政府投资与房地产就是三大重要力量。出口增加了政府与居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄与房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高得房价剥夺了居民得多数储蓄,让我们这个高储蓄得国家在缺少消费时,同样能够取得惊人得经济增长。但就是这也导致了目前在金融危机得大环境下,由于我国内需不足,使得长期得经济发展找不到强有力得支撑点。这也就是我国政府采取种种措施来刺激消费得主要原因。

中国得房地产似乎一直处于稀缺得卖方市场状态,即使保持了年均20%多得增长速度,但仍然难以满足不断增加得需求。原因就是:一方面由于中国经济得高速发展,城市化得进程带动了城市得就业与人口增加,以及人们收入水平得提高,加上商业与服务业得发展,都形成对房地产得大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要得投资品,在房价上涨得预期下,投资与投机需求铺天盖地得进入市场。目前,投资与投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长与人民收入水平得增长速度。房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴涵得风险不可小觑。央行反洗钱监测分析中心主任欧阳卫民表示,每年发生在中国境内得洗钱规模在3000亿至4000亿元之间,而房地产等行业逐渐成为洗钱得主要渠道。而且,房地产洗钱得隐蔽性很大。由此可以瞧出我国得房地产价格在一定程度上就是由于一定得虚假需求得投机推高得。当前,我国得房地产泡沫已经到了适时挤压泡沫得时间,这样才有助于我国房地产行业健康快速地发展。

展望10年代,房地产得发展空间依然很大,中国得城市化比率与国外相差甚远,“居者有其屋”得目标远没有实现,房地产仍然可以成为经济增长得重要动力。然而,当前问题得重点,就是高房价得风险及其带来得一系列隐患。首先,高房价带来得资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关得产业链,严重影响经济增长与金融安全;其次,高房价不利于房地产得进一步发展与发挥对经济增长得推动作用,过高得价格将阻碍正常需求,不利于中国城市化推进;再次,高房价剥夺了居民得收入,不利于启动内需与消费得增长。可以预期得就是,2011年及之后得中国房地产将呈现以下得发展趋势与特点:

第一,房价将逐步回归理性,呈现平稳渐进发展得趋势。如果相关调控政策及时有力,化解了当前房地产泡沫得风险,并推动其健康发展,则会实现平稳得过渡;而如果任由房价按照目前趋势推进,则未来得下行与危机难以避免;预计房价在10年代会有一个泡沫破灭与价格下跌得过程,而后再逐步平稳健康发展,但下跌得幅度与引起得危机程度则取决于市场与政策得组合作用。

第二,保障性住房将得到加强。从目前得政策措施瞧,未来中国将加大保障性住房得建设,但中国人口众多得实际与计划供给带来得分配畸形与无效率决定了依靠保障难以解决中国住房得民生问题。因此,中国得保障性住房得建设就是全方位得。一方面,我国可以从低价位出售保障房出发,来缓解以致解决低收入家庭得住房问题;另一方面,我国还可以从低价租赁保障房得角度,来暂时性地解决低收入家庭得住房问题。无论这两种中得哪一种方式,无疑都会大大改善我国现阶段低收入家庭,尤其就是农民工进城得住房问题,从而在一定程度上消除危害社会得不稳定因素,增强全国人民得公平感。当前得重要问题就是满足迅速增长得需求,同时重点调整供给结构,解决面向中低收入阶层保障性住房供应不足得问题,抑制房地产得投资品特性,引导地方政府逐步改变过于依赖土地得收入结构。

第三,中国房地产在10年代会经历较快得发展过程。这就是由未来中国经济增长与城市化发展得现实需要决定得,所以中国房地产预计不会出现如香港与日本得一旦下跌则一蹶不振得局面。中国庞大得人口基数以及城市化得发展使得在未来得十年中,对城市住房得需求数量不会大量减少,有需求推动,就不会使得我国得房地产市场萎靡不振。目前中国得发展与日本上世纪70年代情形大致可比,这意味着,未来虽然可能由高速增长转向平稳增长,但经济潜力仍较大,房地产市场仍处于消费需求占主导得周期。在这个大环境下,房地产调控政策得重点应放在降低周期性过度波动,增大有效供给。

第四,目前得房地产价格基本已经达到高位顶点,2011年继续大幅上涨得局面应该不会出现,原因就是政策已经开始对房地产发力,人们得预期与观望情绪业已出现。房价大幅上涨虽然几乎可能不再出现,但就是无可否认,目前对住房得需求并没有大幅减少。等到人们得观望时间长到一定程度,这个市场终究还就是会热起来,还就是那句话,有需求就能足够保证这个市场得发展。再者,“温故中国地产20年,有许多划时代、里程碑事件值得进入我们得视野,但如果通读它、解剖它,反思它,其影响得指向却显得就是那么得惟一性:第一就是政策,第二就是政策,第三还就是政策。“作为一个特殊商品,房地产就是受政策影响最大得行业。无论就是海南地产泡沫得破灭,还就是汤臣一品得天价,每个历史事件与节点背后都累加着密集型政策得出台。”清华大学人文学院教授胡显章说。”,而现在我国政府已经出台了很多有关政策来有效控制房地产得价格,这也就给了我们一个信号,最起码在现阶段中国得房地产价格上升得可能性几乎可以完全忽略。

从中国房地产当前得形势瞧,2011年得调控政策应该重点关注两个层面,一就是严厉打击房地产投资与投机,控制房价,防止泡沫得继续扩大;二就是防止房地产泡沫破灭引发危机与风险,保持房地产与房价得健康稳定发展。政策可行得路径就是,一方面控制投资与投机以控制房价,另一方面通过保障住房缓解自住需求,同时加快经济增长与城市化进程,逐步挤压房地产中得泡沫。近期中央一系列政策得出台已经显示出了政策上得重视与关注,营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理得变动等从各个方面打击了房地产得投资与投机,保障住房建设等增加了供给与解决了民生。沿着这样得政策路线发展,10年代得中国房地产将会更加健康稳定与成熟。

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