通货膨胀对房地产的影响

通货膨胀对房地产的影响

1、房地产的特殊价格形成机制

房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。再者，房地产可视为一种投资品，投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”：当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。如果是熊市，价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用，互相强化。

2、房地产的增值保值功能

面对通货膨胀的压力，央行选择加息来防止继续通货膨胀的严重，但是加息即提高存贷利率，也意味着人民币汇率的间接升值。人民币汇率的上升，这在一定程度上会吸引国际热钱的流入。据中国社科院的一份报告测算，自 2005 年五年来实际流入中国的境外短期投资即 1．75 万亿美元。外资的流入进一步增加了国内的货币供应量，形成物价上涨的直接压力。当通货膨胀发生时，为了对冲通货膨胀风险，减少通货膨胀造成的损失，大量的资金会转投房市以期保值增值，从而推动房价上涨。

大量的经验研究表明，房地产是一种有效的通货膨胀冲销工具。为了抵御通货膨胀给投资者带来的风险，投资者可以购买和持有各种资产或资产组合，如果这些资产或资产组合的收益率与通货膨胀有正相关关系，那么这些资产和资产组合可以作为通货膨胀的冲销工具。根据资产组合理论，将房地产加入到某种混合投资组合中，得到的资产组合的通货膨胀风险要显著低于最初的资产组合的通货膨胀风险。但并非所有的资产都具有冲销的功能，比如股票就被认为缺少这种抵御通货膨胀的能力，而商业房地产则被认为抵御通货膨胀的能力最强。Summers在1981年利用美国季度数据对通货膨胀率、可支配收入、住宅需求与股票价格、住宅价格关系进行了研究，结果发现，通货膨胀将增加自住房地产价值，降低股票市场价值。在我国，利用戴得梁行的住宅价格指数、上证指数和通货膨胀率可以计算得到表2所示结果，房地产收益率与通货膨胀率的走势基本一致，在通货膨胀期间住宅资产同时升值，而股票资产与通货膨胀率呈现相反的走势。因此房地产比股票更具有保值和抵御通货膨胀风险的能力。

作为一种实物资产，房地产是一种独特的耐用消费品，具有空间固定性、不可分割性、复杂和多重异质性，其价格是由市场增量供给和有效需求两者互相作用所决定的。然而作为一切房地产经营活动载体的土地却是稀缺产品，是一种有限的几乎不可再生的资源。在资本、劳动力、土地中，其供给弹性最小，几乎是一条垂直曲线，因此房地产的供给弹性也相对较小。再加上房地产产品的生产周期比较长，沉没成本高，因此房地产供给缺乏弹性甚至无弹性。而随着社会经济的发展和人口的增加，人类对土地和房屋的需求又存在着不断扩大的趋势，于是，这种需求的无限性与供给的缺乏弹性，使得作为房地产重要组成部分的土地具有

自我增值的特殊属性，房地产便具有了天然的不断提高价格的倾向，价格呈现上涨趋势。许多国家的历史数据表明，房地产价格在趋势上处于平稳上涨态势。从另一个角度来看，房地产资本的增值取决于房地产的租金收入与房地产真实价格的变化。当发生通货膨胀时，房地产资产持有者通过提高租金等将价格上涨的压力向房地产使用者转移。很多研究表明，尽管房屋租金的上涨幅度不会很快超过通货膨胀率的变化速度，但是，租金转移价格上涨压力的能力仍是非常强的，正因为此，房地产的资产保值增值能力才得以保障。

3、 房地产泡沫的危险

此外，由于我国房地产的畸形发展，可能会产生住宅房空置，的现象。即生产过剩，但不是绝对过剩，而是相对过剩，也就是，这些住宅已经超过实际需求，成为绝对过剩的商品。即超出人民有支付能力的需求，人们没有购买力去购买商品房。一方面，大量商品住宅找不到销路，另一方面，大量低收入家庭不能买房，有效需求不足。商品房作为一种投资品，大量资金涌入，制造出市场繁荣的虚假信号，其商品价格严重偏离其内在价值，使得开发商盲目增加投资，大量资金集中于房地产，最后商品房的总供给与总需求相脱节，容易造成房地产泡沫。

4、加强房地产行业的监管

国家应该加强房地产市场监测、监控，及时解决房地产市场调整过程中出现的各种突出矛盾和问题。要严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，加强房地产开发全过程监管，尤其要强化预售资金监管，防范可能出现的道德风险。强化保障性住房用地供后监管，保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变的，应由政府收回，另选地块供应。

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