上海万科工程管理制度汇编第二版

上海公司工程管理控制文件

（第二版）

编制：工程管理部

编号：SHVK-EMD-PM-2005-1

日期：2005年 月 日

1. 工程管理部工作职责……………………………………………………… 1

2. 项目经理部的架构与建制………………………………………………… 8

3．项目经理部工程管理程序…………………………………………………13

4. 工程招投标工作管理制度………………………………………………… 18

5. 工程管理部工地检查制度………………………………………………… 21

6．项目经理部合同管理制度………………………………………………… 28

7. 工程施工组织设计审查制度……………………………………………… 30

8. 施工图纸会审管理制度…………………………………………………… 33

9. 工程质量控制及管理办法………………………………………………… 37

10．工程进度控制及管理办法……………………………………………… 40

11. 材料设备采购管理制度………………………………………………… 41

12．项目经理部文档管理制度……………………………………………… 82

13. 住宅交付使用标准规定 ……………………………………………… 85

14 文明工地标识标准……………………………………………………… 91

15. 工程技术咨询管理制度………………………………………………… 95

16. 项目管理控制表单……………………………………………………… 97

17．设计变更和工程签证管理程序…………………………………………106

工程管理部工作职责

建立完善工程管理的规范性文件及相关制度，为各项目经理部提供技术、信息支持，使公司在规定时间内，以具竞争力的成本，提供高品质及不断改进的住宅产品，在客户中建立优质及物有所值的良好声誉。

 项目管理：工程管理制度，施工质量、进度、签证等监控。

 材料设备采购：选择合格供应商，样板示范，招投标工作。

 技术管理：建筑技术信息收集，专业培训，优化设计、施工，信息交流。

1. 确定部门的组织构架，规定下属的工作范围及管理、监理职能；

2. 选择下属，进行技能培训，以便保证人才和物力的使用效率最高；

3. 通过与其他部门的协调，安排本部门的工作或本部门与其他部门或单位的活动；

4. 组织部门工作周例会，检查指定业务工作完成情况， 贯彻实施公司及本部门的规章制度，起草工作月报告；

5. 对本部门的工作承担责任；

6. 协助下属处理重要的和困难的工程管理或技术性问题；

7. 在建筑新材料、新技术、新工艺方面与外界进行交流，建立专业顾问人才信息库；

8. 审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；

9. 检查各项目管理部工程进度，采取有效的管理措施，以确保公司的最佳赢利程度，并使工程符合合同规定的质量标准。

1. 组织公司相关部门进行施工总承包、施工监理招投标工作并对所有过程中资料进行汇总归档。

2. 根据《工地检查规范及考核标准》，定期或不定期考核各项目部土建工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告；

3. 收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为项目部提供技术服务支持；

4. 审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；

5. 跟踪熟悉有关设计、施工规范，确保各项目部执行的是最有效的工程规范；

1. 负责编制和完善甲供材料管理程序文件；

2. 建立和完善建材供应商和产品质量标准、建材行情信息库。力求材料性能特征＼应用技术精湛。保证材料采购有可操作性、实用性、可追溯性；

3. 积极推行“住宅联盟”建材采购网上交易新举措，扩大信息渠道，公平、公正选择供应商，降低工程和管理成本，提高工作效率和管理技能。

4. 建立《合格供应商名册》一览表，保证工程质量，规避风险。每次招投标只针对一览表内的分承包商，对合格供应商不断跟踪、评估并作好考评记录。对一览表外的分承包商进行综合评审，如属符合要求的合格分承包商,将其纳入一览表内，作为合格供应商的补充；

5. 制定甲供材料招标文件标准文本＼评标标准＼相关表单；

6. 编制甲供材料《入围资格》、《供应商考察＼考评＼评定标准》，作为合格供应商考察和评定工作的依据；

7. 组织并负责实施甲供材料采购招投标和合同签约工作；

8. 编制甲供材料现场检验和验收指导书，并分发各项目部备案，作为材料检验和验收的依据之一，确保工程应用材料质量；

9. 编制《甲供材料供货进度，质量执行情况统计表》和《供应商合同履行综合考评表》，并分发各项目部备案，作为考核各项目部甲供材料管理和各供应商材料供应执行情况的依据；

10. 定期收集供应商甲供材料购销信息和各项目部甲供材料管理工作信息，进行评估分析，提交书面报告；

11. 积极推广应用新材料、新技术，定期组织各项目部交流、研讨、培训等活动，力求直接体现在设计方案或设计施工图中；

12. 工程竣工，公正、公平考核甲供材料供应商合同履行情况，收集各方面信息，填写《合格供应商评审表》，作为今后项目材料采购供货商选择的依据。

1. 与集团设计工程部接口，获取建筑工程技术信息；

2. 收集有关新材料、新技术、新工艺、新设备等方面的科技情报，组织新型节能材料、新工艺、新技术研讨活动并推广应用，确保科学、节能、节支、环保要求；

3. 制订培训计划，积极推广使用先进技术和科学管理方法；

4. 在扩初设计开始前向设计院提供结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业的设计要求；

5. 对于结构体系复杂的建筑组织专家对施工图设计进行优化工作；

6. 审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；

7. 与设计院、成本管理部密切配合，解决施工过程中的图纸变更问题；

8. 建立可为项目服务的外围专家组；

9. 组织与同行业项目管理方面的信息交流。

1．项目管理

A. 招标管理

B. 工程管理

进度管理

☑ 要求各项目部每月初提供当月的施工进度计划。

☑ 每月初至工地现场拍摄工程形象进度照片。

☑ 要求各项目部提供每周例会会议纪要。

☑ 每月中旬至现场检查实际进度情况，对可能出现的工期拖延提出预警。

☑ 每月下旬至现场检查最终进度情况，拍摄形象进度照片并编制当月进度对比表。

☑ 要求各项目部提供当月监理月报分析影响工期的原因（如设计变更、报批保健、气候、甲供材料、施工单位人力及物质资源）、采取过的补救措施及下一步相应的赶工方法。

质量管理

☑ 做好与技术管理小组的对接工作，及时了解新技术、新材料的情况。

☑ 参加各项目部施工图纸会审会议。

☑ 对施工中遇到的难题提供技术支持。

☑ 不断收集最新的施工规范，并及时提供给各项目部作为参考。

☑ 审批项目部提交的施工组织设计。

☑ 不定期检查各分部分项工程实际操作是否与施工组织设计一致。

☑ 每月初至项目部检查上月资料档案（如监理日记、监理月报、隐蔽工程验收单、原材料复试报告等）并提出整改通知。

☑ 每月下旬至项目部进行复查。

☑ 每月初至施工现场检查施工质量（主要为主体结构质量及四大渗漏施工质量）。

☑ 每月下旬进行复查。

☑ 及时至现场检查重要节点（如基坑开挖、浇筑砼、屋面及卫生间防水、门窗安装、外墙粉刷等）的施工质量做为月考评报告的依据。

☑ 在公司内部组织各项目部相互学习。

☑ 定期组织项目部及施工单位参观其他施工项目（以市优质结构及白玉兰工程为主）。

安全文明施工管理

☑ 定期收集各类最新的安全文明施工规范及规定（上网或通过社会关系），并及时提供给各项目部。

☑ 定期组织项目部及施工单位参观其他安全文明工地（以市文明标化工地为主）。

☑ 组织公司内部的双向交流。

☑ 每月不定期对各项目部进行现场抽查、提出相应的整改通知并对提出整改项目及时进行复查。

☑ 每月底进行复查。

2．技术管理工作流程

A、扩初、施工图阶段 B、施工阶段设计变更

3．材料管理工作流程

说明：

1. 材料招投标的前提条件是必须要有经分管总经理签字确认得设计图纸、技术要求等条件。

2. 材料采购具体管理措施详见《工程物资采购管理制度》（SHVK-EMD-PM-007）。<Back>

项目经理部的架构与建制

项目经理部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。项目经理部是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；协调部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；沟通项目经理部与公司各部门之间，项目经理部与政府主管部门、监理单位、指定分包单位等关系。

项目经理部下设十个岗位，即项目总经理、项目总经理助理、工程主管、土建工程师、给排水工程师、电气工程师、配套工程师、园林工程师、概预算工程师、资料员。项目总经理人选的确定采用公司直接任命或竞争上岗的办法，其它岗位的人选由项目经理拟定后报总公司人力资源部批准同意后备案。

目前上海公司每个项目经理部所负责开发的面积在10万平方米左右，以多层和小高层为主。人员标准配备为13人，配备情况如下：

1. 项目总经理、项目总经理助理、园林工程师、资料员、后勤人员（司机）各1人；

2. 专业工程师（土建、给排水、电气）共8人（其中设两名工程主管），每人负责两个标段的专业管理工作；

考虑到公司的可持续发展，各专业工程师必须要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。项目经理部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。每个标段设一名地盘主任，由专业工程师担任，全面负责各专业施工的管理协调工作。

1、 工程工期、质量、材料、成本由项目经理部负责，项目经理部总经理承担直接领导责任；公司工程管理部承担指导、评估和监控职责。

2、 项目控制要素的具体工作分工如下表

3、 项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。

1. 实行项目总经理负责制，在小区建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令,确保小区建设规划部署的各项施工任务全面完成。

2. 应由具有开拓务实精神、有现场施工组织管理经验、懂技术的人员组成精干的专业配套班子，在小区建设全过程中应起组织、指挥的核心作用。

3. 以小区建设为纽带，组织设计、施工、公共事业、园林绿化建设等各参建部门有关人员，为创建优秀小区密切配合，团结协作。

4. 部门职责明确，岗位责任落实到人，人员稳定，作风务实，能及时解决现场问题。

5. 有较强管理、服务意识，本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、社会效益、环境效益三者的关系。

6. 坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优良群体、提高工程质量、降低工程成本、缩短工期，提高企业经济效益起到积极作用。

7. 认真执行建筑施工总包合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处；配合销售做好施工现场文明施工管理工作；

8. 对工程质量、进度及合同管理负直接责任；严格执行工程签证、设计变更、工程洽商管理制度，协助成本管理部做好工程成本控制工作；

9. 与项目发展部、设计部接口，全面负责进行项目前期报批报建工作；

10. 负责组织竣工验收、规划验收、业主入住验收、工程质量评奖等工作。

1. 项目总经理作为公司代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任；

2. 根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实各管理人员职责，组织项目经理部开展工作。

3. 负责建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同争议和纠纷；

4. 主持选择施工总包单位、施工监理单位的招投标工作；

5. 全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；

6. 严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责；

7. 执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；

8. 负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作；

9. 定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。

1. 有对总价在10万元以下零星工程合同的签署或否定权；

2. 在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；

3. 有奖金分配权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；

4. 有员工升职、加薪建议权。

1） 全面协调各专业施工的管理协调工作。

2） 开工前负责向施工单位移交场地，并组织办理有关手续。

3） 审核各阶段进度计划并监控其实施。

4） 对工程质量进行监督，对重点部位及易出现通病部位组织各专业工程师和监理进行专项验收，并对各分项组织抽验。

5） 组织专业工程师和监理对已完单位工程进行验评。

6） 对施工中的不合格品或材料、设备提出处理意见。

7） 定期或不定期组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。

8） 竣工后组织有关人员对工程的实施和管理进行总结，为后施项目提供借鉴。

1． 土建工程师：

1） 掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；

2） 掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便；

3） 能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求；

4） 掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用；

5） 能够在现场指导监理公司、工程队的工作，确保工程进度，工程质量达到整体工程的进度要求；

6） 协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作；

7） 严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；

8） 负责范围：土建的全部工程。

2． 给排水工程师：

1） 掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核；

2） 掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、使用方便；

3） 能够掌握水系统及采暖系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到水、暖系统的功能品质要求；

4） 掌握水、暖系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、煤、消防系统的管理办法及相关的法规规定；

5） 负责完成水、煤、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能部门密切联系，申请减免费用、缴费；

6） 掌握水、煤、消防系统工程的规范并熟悉相关电气法规，并能够合理的运用；

7） 具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；

8） 协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；

9） 严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；

10） 负责范围：上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程、暖通工程，配合作好室外配套工程。

3． 电气工程师：

1） 掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；

2） 掌握电气工程（供电、通讯、有线电视、安保系统、网络技术）与相关土建、水、采暖工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识及技巧，使电气系统的安装合理、美观、使用方便；

3） 能够掌握电气系统的专业知识，熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到电气系统的功能、品质要求；

4） 掌握电气系统工程相关的配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法，掌握相关的法规规定；

5） 负责完成电气各专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能部门密切联系，申请减免费用、缴费；

6） 掌握电气系统工程的规范要求，并能够合理的运用；

7） 具有组织、选择本专业的施工单位的能力，能够在现场指导监理公司、施工单位的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；

8） 协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；

9） 严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；

10） 负责范围：供电工程、通讯工程、有线电视工程、对讲、可视对讲工程并配合作好室外配套工程。

4． 环境工程师：

1） 掌握负责项目所有环境配套相关任务，包括道路、路灯、园林绿化、围栏、施工现场整体形象等；

2） 负责完成各专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜；

3） 与有关部门密切联系，申请减免费用、缴费；

4） 协助施工单位开展工作，监督进度和质量，并确保工期；

5） 协调工程建设后期的竣工验收，并完成与物业公司的交接工作；

6） 严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责；

7） 从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；

8） 由项目经理部总经理统一安排，分担其他专业工作和管理工作。

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项目经理部工程管理程序

第一条 目的
规范项目经理部的管理，确保项目的施工过程处于受控状态，保证各个项目经理部管理的协调一致性，每个项目经理部自身工程管理的连贯性。

第二条 范围
本程序适用于本公司开发的所有项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。

第三条 职责
项目经理部负责监督和协调监理、施工单位履行合同，协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作，完成公司关于项目的质量目标和进度目标，协助成本管理部完成目标成本控制。

第四条 主要内容

4.1 施工准备管理

4.1.1 相关手续的办理
项目经理部负责现场的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），办理施工临水、临电、场地临时排水及施工路口手续的工作。根据项目发展计划并按照政府有关的规定及程序负责办理工程报建工作。

4.1.2 施工组织设计审查
在施工单位中标后，项目经理部应要求总包单位在进一步熟悉施工图及现场实际情况的基础上，有针对性地编制《施工组织设计》，报监理单位、项目经理部成本管理部、工程管理部审查。施工组织设计审查要点详见管理文件：SHVK-EMD-PM-B-007

4.1.3 监理规划和监理实施细则的审核
项目部督促监理单位及时提交监理规划和监理实施细则，并认真审核。

4.1.4 施工图纸交底与会审
项目经理部必须在工程开工前组织施工图纸交底和会审的工作，设计部、成本管理部、工程管理部参加，必要时由工程管理部外请专家咨询。对于“三边”工程，应分期、分批及时进行。

4.1.5 开工报告的审批
主体工程开工前，项目经理部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工：
A 施工图已交底、会审；
B 施工组织设计已审批；
C 施工现场已具备施工条件
D 施工单位的各项准备工作已就绪
E 监理规划和监理实施细则已审核

4.2 合同管理

4.2.1 施工监理合同管理

4.2.1.1 项目部专业工程师必须全面掌握监理合同基本内容，对监理人员的资质要求、监理单位的工作任务、监理的工作内容、开展工作的方式方法、对监理单位的奖惩措施、甲方应配合的工作都应该非常熟悉，并严格按此操作。

4.2.1.2 对进场开展工作的监理人员进行资质审查，及时调换不称职的监理人员。

4.2.1.3 审核监理单位提交的各种文件报告，并签署意见；监督检查监理单位对施工单位提交的各种文件报告的审核情况。

4.2.1.4 经常深入施工现场了解工程实体质量，检查监理单位的旁站、巡视、检测、隐蔽验收等工作是否满足合同及规范的要求。

4.2.1.5 定期检查监理单位的各种内业资料，是否满足合同和有关规范的要求，是否及时、完整、正确。

4.2.1.6 协助监理单位解决施工中出现的问题，树立监理单位的威信，为监理单位开展工作创造外部环境，按合同规定及时支付监理费。

4.2.1.7 督促监理单位定期进行工作总结，分析产生问题的原因，提出解决问题的办法和采取预防的措施，为以后的项目总结经验教训。

4.2.1.8 工程管理部每季度提交一份有关监理单位工作情况的专题报告。

4.2.2 施工合同管理

4.2.2.1 项目经理部的每份施工合同必须落实责任人，合同责任人必须熟悉合同相关条款，严格要求监理单位按合同的规定对施工单位进行质量、进度、成本、安全文明等的控制。

4.2.2.2 施工合同责任人在工程开工至竣工期间应每半月填写合同半月报，及时反映每阶段工程进展情况。

4.2.2.3 工程半月报经责任人的直接上司审核后，交项目总经理签字确认。每份合同完成后责任人必须提交一份报告，将最终结果与原合同进行比较分析，主要是进度、成本和质量，最后由项目经理部进行评审。

4.2.2.4 每份合同应收集相关的管理资料，由合同责任人负责，文件原件交项目秘书归档。当合同责任人改变时，应办理好交接手续，并且经其直接上司确认。

4.2.3 合同管理其它规定详见《项目经理部合同管理制度》文件号：SHVK-EMD-PM-B-006

4.3 质量控制

4.3.1 项目经理部作为公司派驻施工现场的专门机构，应重视质量控制工作。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现质量目标。

4.3.2 施工预控：
项目经理部各分部分项开工前主要是督促监理单位检查施工单位的各项准备工作，检查监理单位的准备工作

4.3.2.1 检查监理单位对施工方案、施工技术交底等审核情况

4.3.2.2 督促检查监理单位认真执行样板引路制的实施。

4.3.2.3 审查监理单位编制的监理实施细则。

4.3.3 过程控制

4.3.3.1 加强对测量及定位放线的监控工作，监督监理单位按合同要求的仪器对测量定位进行复核。

4.3.3.2 项目部每周定期召开协调会，及时协调现场出现的问题。

4.3.3.3 对重要材料设备要检查、监督监理单位是否按合同和有关规范的要求进行进场验收、抽样、取样复试。不定期地抽查材料的准用证、质保书、合格证、检验报告等质保材料。

4.3.3.4 项目经理部应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。

4.3.3.5 督促监理单位负责进行中间验收，项目经理部组织进行竣工验收。

4.3.4 事后控制

4.3.4.1 对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在工序交接工前要督促监理单位100％检查验收，并落实整改。

4.3.4.2 对于出现的质量问题要进行归纳总结，分析产生问题的原因，提出采取预防的办法，并报工程管理部归档。

4.3.4.3 督促监理单位加强成品保护的管理工作。

4.3.5 质量管理的其它规定详见《工程质量控制及管理办法》文件号：SHVK-EMD-PM-B-009

4.4 进度管理

4.4.1 总施工进度计划的编制
项目经理部根据项目发展计划及施工图纸，充分考虑施工工艺、周边环境、季节影响等因素，编制项目总施工进度计划。并将项目总进度计划分解为月度施工进度计划，关键线路上的关键节点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。

4.4.2 项目总进度计划的评审
项目总进度计划编制完成后，项目经理部应组织公司相关部门对计划进行讨论和评审，并填写项目施工进度控制计划评审记录，以保证计划的可行性和严肃性。

4.4.3 总施工进度控制计划的调整
除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。若调整，进度计划必须经工程总监批准，并将调整后的计划报工程管理部备案。

4.4.4 施工进度计划执行
针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时办理报批报建等手续，及时解决图纸供应、甲方分包、甲供（包括甲控）材料等甲方要协助的问题。监督监理单位检查施工单位的月进度计划及完成情况，检查现场劳动力安排、机械设备、材料的到位情况，对周、月及总进度控制计划与实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，提出追赶进度的方法，督促监理单位落实各项工作。

4.4.5 项目总施工进度计划审定后，项目经理部根据项目总施工进度计划制订承建商进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划，并分别抄送设计部、成本管理部、工程管理部等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。在每月的工程月报中对下月需要职能部门的成的工作列出时间清单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。

4.4.6 进度管理详见《工程进度控制及管理办法》文件号：SHVK-EMD-PM-B-010

4.5 设计变更和工程签证管理

4.5.1 现场主办工程师必须熟悉合同中关于工程签证管理的具体办法，特别注意分清是否在合同规定的乙方责任的范围内。

4.5.2 工程签证必须及时办理，每月进行汇总。

4.5.3 监督检查监理单位对工程签证的审核情况，主办工程师必须认真进行复查。

4.5.4 工程签证管理详见《设计变更与工程签证管理程序》，文件号：SHVK-EMD-PM-B-017

4.6. 安全文明施工管理

4.6.1 督促监理单位做好安全文明施工的监控管理，定期对各标段进行安全检查，并追踪了解整改情况，给予监理单位必要的支持。

4.6.2 严格要求施工单位按照合同和有关的规范规定作好标化工地的工作，督促监理单位落实相关合同条款。

4.6.3 对于政府及公司工程管理部检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。

4.6.4 具体规定详见《文明工地标示标准》，文件号：SHVK-EMD-PM-B-

4.7 工程物资采购管理

4.7.1 设计部负责确定材料设备设计标准

4.7.2 工程管理部健全采购材料设备及合格供应商信息库

4.7.3 工程管理部建设材料设备样品间

4.7.4 工程管理部负责采购材料设备分类

4.7.5 成本管理部负责材料设备采购目标成本控制

4.7.6 工程管理部制定材料设备采购目标管理总体计划

4.7.7 工程管理部负责材料设备上网招标采购及合同签约

4.7.8 项目经理部负责材料设备进场检验与试验

4.7.9 其他详见《材料设备管理制度》，文件号：SHVK-EMD-PM-011

4.8 文档管理

4.7.1 项目文档收集整理由项目秘书负责，各主办工程师协助。

4.7.2 项目发文采用统一格式、统一编号的原则，文件进出按规定的流程进行阅处。

4.7.3 项目文档由三部分组成，项目部管理文档、监理单位资料、施工单位竣工资料。

4.7.4 文档管理详见《项目经理部文档管理制度》

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工程招投标工作管理制度

第一条 目的

公司为使各项工程顺利进行，并提高工程招投标工作管理水准，特订立本制度。

第二条 适用范围

本制度适用于公司所有项目甲方分包工程、工程监理及工程材料采购、设备采购。以下情况除外：

1. 工程造价在10万元以下的零星工程，经项目总经理批准；

2. 采购金额在5万元以下的材料设备采购；

3. 四大公司指定项目及特急项目。

第三条 工作原则

招投标工作做到公开、公平、公正、科学、严谨，以适度的成本，挑选最可靠的施工单位和监理单位及材料和设备供货商，确保工期、质量、成本控制达到公司要求，切实维护公司利益。

第四条 职责

工程管理部负责建立由公司认可合作单位（包括承建商、供货商、监理公司）名册和资料库。

第五条 工作内容

5.1 公司认可合作单位，必须是与万科有过良好合作经历的，或者是社会声誉卓著并且经考察证实具备实力可以合作的单位。合作单位由部门经理及以上级别人员推荐（其他职员可通过部门经理推荐），并由推荐部门组织考察小组（工程管理部派员参加）进行考察，出具考察报告，经工程管理部经理签署并报公司分管总经理同意后，即纳入认可单位名册。

5.2 工程管理部牵头，组织成本管理部和项目经理部在项目结束后对认可合作单位进行评估，评估不合格的单位应予以淘汰。

投标单位必须是公司认可名册中的单位。投标单位一般不得少于三家，投标单位不够三家时，需报成本管理部同意，经公司分管总经理批准后备案。

5.3. 投标单位的选择：原则上由项目经理部推荐1/2竞标单位，工程管理部推荐1/2竞标单位，竞标单位必须通过资格预审。竞标单位考察工作由工程管理部负责组织安排。参加施工招投标、施工监理招投标的竞标单位考察工作由工程管理部派二名以上专业工程师，成本管理部派一名以上专业工程师，项目经理部派经理（或经理助理）、土建工程师、给排水工程师、电气工程师组成考察小组；参加材料设备招投标的竞标单位考察工作由工程管理部、成本管理部、项目经理部各派一名以上专业工程师组成考察小组。当天考察，当天上交考察评分表（具体作法见附件1）。考察综合报告须报公司分管总经理审批后生效。

5.4. 工程招标文件（即工程合同）须征求成本管理部和各项目管理部意见，由工程管理部经理最后定稿，报公司分管总经理审批后备案。成本管理部对招标文件的可控性负最终责任。

5.5. 工程招标文件应采用工程管理部统一制定的标准文本，其内容主要包含：工期要求、工程造价或取费标准要求、质量要求、付款方式、招标范围、结算方式、验收标准、及其他要求等。招标文件中的与项目内容相关的空白部分和补充内容，均由经办部门负责填写。

5.6. 工程施工、建设监理、甲供材料、电梯和建筑智能化设计施工的招投标工 作，由工程管理部主持，成本管理部、设计部和项目经理部参加。项目经理部对所签定合同的具体实施负责。

5.7. 市政配套材料设备、园林绿化、道路桥梁、建筑装潢等工程的招投标工作，由项目经理部主持，成本管理部、设计部和工程管理部参加。

5.8. 所有工程招投标工作的定标结果报公司分管总经理经理批准后生效。

5.9. 签约按《上海万科房地产有限公司合同（协义）审批表》程序执行。

5.10. 按照国家和上海市有关规定应进行公开招标的工程和项目，由主办部门负责按政府有关规定执行和办理相关手续。

5.11. 全部招投标资料需按公司档案管理规范进行归档保管。

第六条 特急项目

6.1. 特急项目包括：

6.1.1 水、电、煤、电话等市政配套工程，提前介入土建施工遇到的工地障碍和堆场清理； 配套工程由于技术要求改变管位和加快施工进度需要配合的人工。

6.1.2 四大管线爆裂和损坏（物业公司无法检修）的应急项目；配套工程进场施工需要的临时简易砖瓦用房搭建。

6.1.3 因工地施工临时拆除围墙影响物业公司的草皮翻挖和临时人行道增设，围墙和绿化翻土及请物业公司恢复草皮的费用。

6.1.4 由于各施工队与四大公司共同交叉施工，而工地要求达不到万科销售标准增加的清扫人工。

6.1.5 两个工程项目之间的盲地处理，和因项目需要而引起的临时用水、电杆移位等。

6.1.6 配合公司各类促销宣传活动需要对周围环境作部分调整的零星项目增加工程量。

6.2. 特急项目处理程序：

项目经理部接总经理层或兄弟部门书面要求后，经判断可列入特急项目的，项目总经理应及时向分管总经理请示并着手准备工作，同时拟书面报告及临时协议报成本管理部和工程管理部，并同时办理正式合同申报手续。报告须含下述内容：

6.2.1 项目缘由及主办人。

6.2.2 施工单位选择方法并说明原因。

6.2.3 工作计划。

6.2.4 其他须说明事项。

6.2.5 临时协议（由项目总经理与施工方签字），内容应包括：暂估造价、结算办法、完成时间等。

6.2.6 工程造价在10万元以下的零星工程，施工单位必须提交详细的施工预算书。项目总经理必须对设计变更认真对待，涉及到工程量增加超过施工预算总价10％的，必须经公司总经理层批准才能实施。若工程结算价超过施工预算10％以上，项目经理部须上报专题报告说明情况。如因管理不善所致，扣项目总经理当月津贴50％并通报批评。

第七条

本管理制度解释权归工程管理部。<Back>

工程管理部工地检查制度

第一条 目的

为使工地检查工作规范化、制度化，便于公司及时了解各工地的质量、进度等情况，特订立本制度。

第二条 检查方法

2.1检查工地，是工程管理部的日常工作内容之一，主要指工程管理部代表公司对公司各项目工地的质量、进度、工程签证、设计变更、合同履约等情况进行定期检查及不定期抽查，并将检查结果总结发布。

2.2工程管理部应不定期参加各工地的工程例会，对施工现场进行抽查，以了解工地的现状及存在的问题，根据问题的重要程度出专题报告，知会项目经理部并抄报公司分管总经理。

2.3 工程管理部应于每月下旬会同成本管理部、总经理办公室有关人员对各工地进行一次大检查， 各项目经理部在检查中应给予积极支持与配合，并指派一名专业工程师配合检查工作，具体检查考核表详见《项目经理部项目管理工作考核汇总表》。

2.4工地检查的内容包括，各专业的质量情况、工程总体进度完成情况、现场文明施工情况、配合销售情况、公司工程管理规范的执行情况等。

2.5 各项目经理部应将每周的“工程例会纪要”，在会后的第二天以电子邮件的形式发给工程管理部。

2.6各项目经理部应在每月30日之前，将本工地的质量情况、进度完成情况、下月主要工作计划、主要设备材料供货详细计划、配合销售工作的进展情况、存在的主要问题等，以电子邮件的形式给工程管理部。或将上述内容充实到《工程月报》中，在规定日期（每月30日）之前，抄送给工程管理部。

2.7各项目经理部应将现场发生的重大事件（如：重大的质量事故、人身安全事故等）,及时以电话及电子邮件的形式通知工程管理部。

2.8工程管理部应在每月对各工地进行一次评估，并将评估报告发给各项目经理部及上报公司领导。

第三条

本制度解释权归工程管理部。

项目经理部项目管理工作考核汇总表

编号：SHVK-EMD-KH-C-B001

项目经理部项目管理工作考核分项表

说明：

1. 各项目经理部项目管理工作考评由工程管理部负责执行，每月不定期检查1-2次。

2. 本考核表由工程管理部派员（不少于2人）负责填写，经项目总经理和工程管理部经理签字盖章后生效。

3. 本考核表每月月末出一次，报公司总经理层，同时抄报总办、审算部及各项目经理部。

4. 现场质量、进度控制和综合管理均以100分进行评分，其中现场质量以涉及到的分项内容为单位平均分配。

5. 分类（项）换算得分（％）＝∑项目应得分×（∑检查分项项目实际得分÷∑检查分项项目应得分）

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项目经理部合同管理制度

第一条 目的：

规范合同管理程序，落实合同管理责任，保证合同得到严格执行。

第二条 监理合同管理

2.1 监理合同管理的指导思想

2.1.1监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制，项目经理部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。

2.1.2现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解万科的管理思路、工作方式，尽快与项目部合拍。

2.1.3现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境。

2.2 监理人员的资质审查

2.2.1项目经理部应对进场的监理人员进行资格审查，核对监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠；并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能进场开展监理工作。

2.2.2项目经理部应定期对现场开展工作的监理人员进行考核（作好记录），及时调整不合格的监理人员。

2.2.3项目经理部应及时将长驻现场的监理人员姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况登记在《施工现场监理人员登记表》上。

2.3 审核监理单位提交的文件

2.3.1开工前督促监理单位及时提交《监理规划》，签署审核意见。

2.3.2督促监理单位分阶段提交《监理实施细则》，及时进行审核。

2.3.3审核监理单位提交的《监理月报》，签署审核意见。

2.3.4重视监理单位发出的监理备忘录、监理通知单，认真研究监理单位提交的专题报告，并对上述文件进行追踪检查。

2.3.5监督、检查监理单位对施工单位提交的总进度计划、月进度计划、周进度计划的审核情况，督促监理单位分析工程进度滞后的原因，提出追赶进度的方法，并严格要求施工单位按此执行。

2.3.6监督、检查监理单位对施工组织设计、施工方案、施工技术交底的审核情况。

2.3.7监督、检查监理单位对施工单位的工期签证、工程签证、技术核定、工程付款的审核情况。

2.3.8审核监理单位提交的工程评估报告，并签署意见。

监督检查监理单位的现场控制

2.4.1督促监理单位认真审查施工单位在开工前的准备工作，包括人员、材料、机械等。

2.4.2督促监理单位落实样板制的工作。

2.4.3监督检查监理单位对隐蔽工程验收的控制情况，对重要的部位（特别是易引起投诉的问题），现场工程师要参与隐蔽工程验收。

2.4.4经常检查监理单位的旁站、巡视等工作是否满足现场施工的需要。

2.4.5监督检查监理单位对施工材料的进场检查、见证取样和送样情况。

2.4.6督促监理单位定期进行安全文明施工的检查。

2.4.7深入现场检查工程实体质量，定期对监理单位的工作效果进行评估，及时发现监理单位开展工作的问题，并及时解决。

2.4.8协助监理单位进行中间验收和竣工初验。

2.5 检查监理单位的内业资料

2.5.1定期检查监理单位的内业资料情况，审核资料的及时性、完整性、准确性。

2.5.2定期检查监理工作日记的记录情况，材料质保资料和复试资料等。

2.5.3检查监理单位对现行施工规范、国家和上海政府部门发布的指令性法规。

第三条 施工合同管理

施工合同管理的指导思想

3.1.1项目经理部应该合理安排每份合同的执行人，尽量让每份合同从招投标开始到工程结束由一人负责。

3.1.2合同责任人应该掌握合同的全部内容，充分发挥监理单位的作用，监督检查的监理单位监控情况。

3.1.3合同完成后必须进行总结经验和教训，交工程管理部归档。

施工合同管理的

3.2.1施工合同责任人在工程开工至竣工期间应每半月填写合同半月报，及时反映每阶段工程进展情况。

3.2.2合同责任人在合同负责期间，要按合同规定的条款严格要求施工单位，并督促监理单位。

3.2.3半月报主要包括以下内容：
A 本周工程主要部位的进度情况
B 监理公司的工作情况描述。
C 工程款支付数额及合同累计付款及付款比例。
D 施工现场劳动力和施工机械配备情况。
E 工程质量的评估意见。
F 本周成本情况反馈。（设计变更、技术核定、工程签证汇总）

3.2.4半月报的审核以主办工程师的直接上司为主，项目总经理了解，项目秘书归档。

3.2.5项目经理部必须对每份合同进行评审，竣工验收以后先由合同责任人提交一份竣工报告，包括进度和成本分析：实际情况与合同计划进行比较，分析产生偏差的原因，提出今后以后解决的办法；并对工程质量进行评估，由项目部工程质量进行评审。

3.2.6每份合同应收集相关的管理资料，由合同责任人负责，文件原件交项目秘书归档。当合同责任人改变时，应办理好交接手续，并且经其直接上司确认。交接记录单包括：移交的资料清单，已完部分的情况描述，遗留的问题和注意的事项。

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工程施工组织设计审查制度

第一条 目的

充分考虑住宅工程的特点，科学审查、修改施工组织设计，保证施工质量，节约工期和成本。

第二条 审查时间

临建搭设前审核施工总平面布置，在开工前审核施工组织设计，在各分部工程开工前审核技术交底。

第三条 审查小组成员

工程管理部、项目经理部、全体监理人员以及审算部、特殊的部分还要请相关的专家参与施工总平面图、施工组织设计的审查工作由工程管理部负责召集和主持，施工技术交底由项目经理部负责。

第四条 审查责任

4.1. 审查小组应全面、认真审查施工组织设计；

4.2. 审查后的施工组织设计如导致施工出现重大技术失误或经济损失，审查小 组应负有关责任；

4.3. 施工组织设计未经审查，不得擅自签发与之有关的文件；

4.4. 未经审查的施工组织设计，不得作为施工和结算依据。

第五条 审查程序

5.1. 施工单位在工程开工前编制施工组织设计；

5.2. 施工组织设计按监理单位、项目经理部、成本管理部、工程管理部的顺序进行审批，施工单位对施工组织设计的审核意见及时进行补充和完善；

5.3. 最后报工程总监审批。

5.4. 施工组织设计必须经工程总监批准以后才能施工。

第六条 审查内容

[综合部分]

6.1. 施工组织设计依据应充分，包括：招标书、投标书、施工合同、甲方其他要求、政府有关规定、国家和地方有关规范、全套施工图纸、地质勘探报告、地下管网分布图、现场状况等；

6.2. 施工组织设计必须六项齐全且有深度：工程管理架构、进度总计划、现场平面布置、主要施工方法、施工机械状况说明及一览表、质量安全保证措施；

6.3. 针对本工程的特殊部位和关键节点要编制详细的施工方案。

[管理架构]

6.4. 需详细具体，包括项目经理、五大员、各班组长；

6.5. 相关人员的资质、经验、能力、配合等必须符合合同的条件、满足工程要求。

[进度计划]

6.6. 进度计划安排应符合实际情况，并考虑分包单位的施工进度安排；

6.7. 进度计划中应明确各分项工程工程量、材料用量、日人工产量等计算依据，并应绘制各工种劳动力分布曲线；

6.8. 施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足，进退场时间应科学、合理，特别对需甲方限价以及甲供的材料、设备应有详细的进场计划；

6.9. 应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水、煤气、橱柜等等）；

6.10. 施工进度计划应考虑因建设单位销售需要提前移交部分的施工安排。

[施工总平面布置]

6.11. 现场布置图应考虑基础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需要（包括分期工程的上下期衔接），并应重点考虑销售需要；

6.12. 乙方应采取措施创造、维护良好的现场销售环境；应有具体措施配合样板房施工和对外开放；

6.13. 现场排水系统的安排、现场施工用电布置必须经济合理

6.14. 施工机械的布置必须满足施工机械的要求

6.15. 平面布置应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。

[主要施工方法]

6.16. 主要施工方法的审核包括以下几个方面：施工机械的型号数量，施工流水作业和劳动力的安排，周转材料的选用和配备，各种施工难点的技术措施等是否满足现场施工的进度和质量要求，是否经济合理。

6.17. 主要施工机械指压桩机、塔吊、井架的选用和布置必须满足现场施工的进度和质量要求，且经济合理

6.18. 施工流水作业和劳动力的安排必须满足施工进度的要求。

6.19. 模板的选用和数量配备必须满足现场施工的进度和质量要求。

[质量、安全要求]

6.20由于业主对房屋质量（特别涉及到使用方面，例如渗漏、裂缝、排水不畅通等）的要求高，方案中应有防治工程质量通病的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能；

6.21在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全；

6.22乙方应采取措施协调各分包单位的施工工作（如垂直运输、用水用电、加工场地等），负责本单位和分包单位的成品、半成品的保护。

[施工方案]

6.23施工组织设计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并分项列明所采取的措施的费用，由甲方根据招标书、投标书、施工合同等决定是否支付该部分费用；

6.24应针对施工难点（例如后浇带、防水工程、大体积砼、转换梁、坡屋面等）编制技术方案，方案应科学、经济、方便；

6.25应明确乙方分包工程的施工单位，并由分包单位提供分包工程施工方案、资质证书；

6.26应针对各季节的特点（如台风、雨季等），采取不同的施工措施；

6.27考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等；

6.28施工现场应采取措施达到文明施工标准；

6.29关于样板房毛胚部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具体的维护办法（如防水等）；

6.30人力、设备的安排应充分，对于垂直、水平运输等关键设备应有具体可行的维修、备用措施。

第七条

本制度解释权归工程管理部。

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施工图纸会审管理制度

第一条 目的

公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工期、成本、质量能够得到更好的控制，特订立本准则。

第二条 参加人员

施工图纸会审及技术交底由项目经理部组织，设计部、工程管理部、成本管理部、工程监理单位及施工总承包单位参加。工程管理部从《上海万科工程技术专家资源库》中选择2～3名工程专家参加图纸交底及会审会议。

第三条 工作职责

项目经理部、工程管理部、设计部必须对各专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，以便在设计技术交底和图纸会审时提出，并加以解决，确保施工顺利。

第四条

各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，并经业主、设计、施工三方签证。

第五条

对于“三边”工程，设计部提出分步施工出图要求，各相关部门及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。

第六条 施工图纸核查的重点：

单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定；各种地下设备管道是否符合市政工程总体规划；住宅工程是否满足《上海住宅设计标准》；消防通道、室外消火栓等是否遗漏或符合有关规定等。

第七条 建筑专业施工图纸核查要点

7.1. 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。

7.2. 建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。

7.3. 平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。

7.4. 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。

7.5. 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。

7.6. 屋面工程防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。

7.7. 配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和予埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。

7.8. 门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。

7.9. 如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。

7.10. 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。

7.11. 屋顶避雷装置的设计是否符合规范。

7.12. 图纸必须交待的节点有无遗漏。

7.13. 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。

7.14. 建筑节点作法是否与上海万科《施工技术操作细则》中的规定有冲突。

第八条 结构专业施工图纸核查要点

8.1. 结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。

8.2. 复核各类结构构件的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。

8.3. 校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。

8.4. 校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。

8.5. 如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。

8.6. 电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的设计是否符合制造厂提供的电梯资料。

8.7. 各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。

8.8. 楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。

8.9. 所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。

8.10. 防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。

8.11. 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。

8.12. 凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。

8.13. 避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。

第九条 给排水专业施工图纸核查要点：

9.1. 校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。

9.2. 校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。

9.3. 进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。

9.4. 核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。

9.5. 检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。

9.6. 校对所有系统图的管径尺寸和标高。

9.7. 校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。

9.8. 排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3％。

9.9. 校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。

9.10. 凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。

9.11. 屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。

9.12. 注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。

9.13. 化粪池的型号和数量按排放量定。

第十条 煤气专业施工图纸核查要点

10.1. 煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。

10.2. 煤气管道是否设计到厨房及浴室。

10.3. 校对煤气管道的平面图和系统图。

10.4. 对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。

10.5. 设计应考虑煤气加热器的排气管。

第十一条 强电专业施工图纸核查要点：

11.1. 校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。

11.2. 校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。

11.3. 进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。

11.4. 根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。

11.5. 检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。

11.6. 动力与照明线路必须分开。

11.7. 校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。

11.8. 校对所有平面图的设计。

11.9. 校对高压及低压的配电系统图。

11.10. 电缆沟的设计是否符合规范。

11.11. 防雷系统的设计是否遗漏。

11.12. 对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。

第十二条 弱电专业施工图纸核查要点

12.1. 是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。

12.2. 进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二～三个分线盒。

12.3. 卫生间应设置一电话分线盒。

12.4. 校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。

第十三条

会议纪要及其他相关资料需按公司档案管理规范进行归档保管。

第十四条

本管理制度的解释权归工程管理部。

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工程质量控制及管理办法

第一条 工程质量管理程序

1.1 项目经理部作为公司派驻施工现场的专门机构，应重视质量控制工作。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现质量目标。

1.2 监理单位是现场质量、进度控制，安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制。

1.3 项目经理部要为监理开展工作创造有利条件，充分发挥监理的作用，并对现场监理的工作能力和监理效果的进行有效监控。

第二条 开工前的准备工作

2.1 场地移交：施工单位进场后，项目经理部应及时对满足条件的场地进行移交，包括场地、红线点、座标点、水准点等移交给施工单位，并办好书面移交手续。

2.2 监理人员的资格审查：
项目经理部应进场的监理人员进行资格审查，核对监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠。并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能进场开展监理工作，并定期对监理人员进行考核（作好记录），及时调整不合格的监理人员。将监理人员的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况登记在《施工现场监理人员登记表》上。

2.3 监理规划的审查：督促监理单位及时提交《监理规划》，由项目经理部认真审核。

2.4 各种准备工作的检查：施工图已会审；施工组织设计已审批； 施工现场的准备已具备开工条件； 施工单位的各项准备工作已就绪； 施工总平面布置图已审核

第三条 施工质量预控

3.1 工程施工实行样板引路制，包括重要的部位、关键的节点、新工艺新材料的应用等，特别是关于渗漏方面的必须实行样板引路制。主要步骤如下：

3.1.1 明确工艺流程
样板制作之前由项目经理部、监理单位牵头，工程管理部、施工单位协助，根据设计要求、施工技术细则、相关的规范、法规等明确工艺流程和质量标准。

3.1.2 制作统一样板
项目部根据工程情况，在开工前明确需要制作样板的清单，根据其重要性分成A、B两类，A类以粉刷、门窗、屋面、卫生间为主，其余为B类。不管由几家施工单位，只能统一采用一个样板

3.1.3 样板做法
施工工艺流程明确后由施工单位编写施工方案和质量控制要点，监理单位编制监理实施细则和质量检查标准，经审核后由施工单位实施，制作样板时要显示每道工艺的结果，由一系列样板组成，而不仅仅是显示完成面的情况。

3.1.4 样板确认

3.1.4.1 A类由项目部负责，监理单位、施工单位、工程管理部参与确认。B类由现场监理负责，项目部、施工单位参与确认；

3.1.4.2 样板作好后必须经相关单位、部门确认，并办好书面手续.

3.1.5 样板交底
样板确认以后，由施工单位技术负责人对施工班组进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录。

3.2 督促监理单位分阶段提交有针对性、可操作的监理实施细则，由工程主管进行审核。

3.3 在各分部分项工程开工前，监督监理单位审核施工单位的技术交底情况，检查各项准备工作，包括操作人员的上岗证，各种材料的质保书、出厂合格证、取样复试，机械器具的准用证。

第四条 施工质量过程控制

4.1 加强对测量及定位放线的监控工作，监督监理单位按合同要求的仪器对测量定位进行复核。

4.2 对重要材料设备要检查、监督监理单位是否按合同和有关规范的要求进行见证取样和测试。不定期地抽查材料的准用证、质保书、合格证、检验报告等质保材料

4.3 监督检查监理人员进行隐蔽工程验收情况，对重要的部位和工艺必须参与验收。不定期的抽查监理人员对重点部位的旁站检查情况。

4.4 项目经理部应坚持经常性的质量检查制度，以《创优操作细则》及屋面、外墙、门窗、卫生间渗漏控制为核心内容，掌握现场质量的实际情况，检查、监督监理单位是否按合同和规范的要求进行质量监控。

4.5 对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、重要部位的砼浇灌、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。

第五条 事后控制与成品保护

5.1 对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在完工后要督促监理单位100％检查验收，并落实整改。

5.2 对于出现的质量问题要进行归纳总结，分析产生问题的原因，提出采取预防的办法，并报工程管理部归档。

5.3 督促监理单位加强成品保护的管理工作。

第六条 工程验收

6.1 隐蔽工程验收：施工单位自验后，通知项目经理部和监理验收，专业工程师和监理验收通过后，在隐蔽工程验收单上签字，允许其进入下一道工序。

6.2 中间验收：工程主管组织监理对分部工程进行验收评定，并在施工单位提交的分部工程质量检验评定表上签字。

6.3 竣工验收：单位工程完工后，工程管理部组织项目经理部、监理对单位工程进行检验评定，并在单位工程质量综合评定表上签字。单位工程验收合格后，项目经理部会同施工单位上报工程所在地质监站验收。

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工程进度控制及管理办法

第一条 目的

为便于工程施工总进度控制，对施工进度进行及时跟踪及预警。

第二条 职责

2.1. 项目经理部应根据合同工期目标编写项目施工总进度控制计划、阶段性施工进度控制计划（如月进度及周进度计划）、甲供材料（设备）采购供货进度计划、总体配套施工进度计划，经工程总监批准后，报分管副总。工程管理部负责将工程计划备案，并每10天至现场检查进度计划落实情况。

2.2. 如工程进度有变化，必须由项目经理部编制调整后进度计划，并说明计划调整的原因，经工程总监批准后，工程管理部备案，按调整后计划至现场检查落实情况。

第三条 工作内容

3.1. 项目开工前由项目部根据合同工期目标编制施工总计划（必须用Project软件编制），经工程总监批准后，报分管负责，由工程管理部负责备案。

3.2. 每月1日前各项目经理部必须用Project软件编制当月月施工进度计划，经工程总监批准后，报分管负责，由工程管理部负责备案。

3.3. 工程管理部每月8、18日前至工地现场拍摄工程形象进度照片，记录该月施工进度原始资料。

3.4. 工程管理部每次至现场检查实际进度情况后，对可能出现的工期拖延提出预警，并将具体情况反馈至各项目经理部、工程总监及分管副总。

3.5. 工程管理部每月28日前至现场检查最终进度情况，拍摄形象进度照片并于检查后2天内编制当月进度对比表，反映实际施工进度与计划施工进度之间的差距，分析工期滞后的原因，对可能延误的工程提出预警，并将汇总情况及时反馈至各项目经理部（具体格式见附件2、工程总监及分管副总。

3.6. 各项目经理部每月30日之前完成当月工程月报（具体格式见附件3），分析影响工期的原因（如设计变更、报批报建、气候、甲供材料、施工单位人力及物质资源）、采取过的补救措施及下一步相应的赶工方法，经工程总监批准后报分管副总，由工程管理部负责备案。

3.7. 各项目经理部必须根据不同分部分项工程，统计实际工期并编制阶段性工期对比情况汇总表（具体格式见附件4），为今后合同工期提供原始资料，并报工程总监及分管副总，由工程管理部负责备案。

3.8. 工程管理部负责与项目部相关管理人员经常进行交流，及时了解项目施工进展。

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材料设备采购管理制度

第一条 目的
全面了解供应商及其产品的特性，规范选择供应商的操作程序。对采购 过程进行控制，确保采购产品符合公司要求。

第二条 适用范围
适用于公司采购各类工程物资的各项控制活动。

第三条 工作职责：

3.1 工程管理部

a) 组织对材料供应商的考察和评估工作

b) 汇总编制《材料设备管理控制汇总表》

c) 对材料设备进行选样和封样

d) 编制招标文件，组织成本管理部、项目经理部进行招标活动

e) 督促材料设备供应商在a-housing.com网上注册，并跟踪指导。

f) 负责按照集团《材料设备采购规定》在a-housing.com网上进行材料设备招投标采购

g) 负责材料设备采购合同签约

h) 负责采购文件的保管

i) 按照《材料样品仓库管理程序》对公司本部材料设备样品间进行日常管理维护工作。

j) 编制、修订、解释本制度

3.2 设计部

a） 确定材料设备设计标准

b） 制定满足项目总进度计划的设计标准确认时间表

c） 对材料设备样板进行确认

3.3 成本管理部

a） 确定材料设备的目标控制成本

b） 参加材料设备招标工作

3.4 项目经理部

a) 编制材料设备进场计划

b) 参加材料设备招标工作

c) 负责材料设备采购合同执行

d) 负责采购材料设备进场验收

e) 负责供应商供货评估

f) 负责材料设备现场封样仓库的日常管理

第四条 操作程序：

4.1 项目扩初设计阶段，设计部根据《材料设备分类明细表》提供《材料设备设计标准确认表》、《材料设备设计确认计划表》，项目经理部提供《材料设备进场计划表》，工程管理部组织设计部、成本管理部对材料设备的设计标准、功能要求和目标成本讨论后汇总编制《材料设备管理控制汇总表》，经公司总经理层审批通过后予以实施。材料设备的设计标准、功能要求和目标成本只有在公司总经理的书面同意后才能做更改。

4.2 工程管理部按照《工程招投标工作管理制度》、《供应商评价和选择程序》的有关规定，组织成本管理部、项目经理部对材料设备供应商进行考察和评估。

4.3 工程管理部汇编《供应商名录》、《合格供应商目录》、《试点合作供应商目录》、《战略供应商目录》。

4.4 工程管理部负责编制采购招标文件，成本管理部、项目经理部参与编制，法律室负责审核，按照《材料设备采购招标文件内部审核表》填写审核意见，经分管总经理批准后进行招标工作。

4.5 工程管理部督促投标单位发布招标文件前24小时，按招标文件规定及时交纳投标保证金。投标单位只有按规定交纳投标保证金后，方可参加投标。招标工作结束后工程管理部负责退还投标保证金。

4.6 工程管理部组织开标评标工作，成本管理部、项目经理部各一人以上参与。决标后填写《材料设备招投标工作流程表》，报分管总经理批准。由工程管理部签发中标通知书，并报合同审批。合同报批应附合同文本、供应商资质证明、《材料设备招投标工作流程表》及其他相关资料。

4.7 工程管理部负责甲供材料采购合同签约，项目经理部负责甲指乙供材料由项目经理部、供应商、施工总承包单位进行三方合同签约。

4.8 项目经理部负责采购合同实施，并根据设计（工程）变更情况对原采购合同签署补充协议。

4.9 根据《产品选样和封样程序》规定，工程管理部组织采购产品（甲供材料）选样和封样，项目经理部组织采购产品（甲指乙供材料）选样和封样，并填写《材料设备封样清单》。《材料设备封样清单》由工程管理部、项目经理部、供应商各存一联。

4.10 工程管理部组织项目经理部、供应商等相关单位对甲供材料采购合同实施合同交底，并填写《材料设备合同交底单》。对于三方采购合同由项目经理部组织监理、施工单位、供应商等相关单位进行交底。

4.11 工程管理部负责甲供材料封样物、卡标识，并移交项目经理部保管，办理移交手续。项目经理部负责甲指乙供材料封样物、卡标识,项目经理部负责现场仓贮物资管理，并按《材料样品仓库管理程序》实施。项目竣工，项目经理部负责将现场封样产品完集中到材料样品间，由工程管理部统一保管。

4.12 项目经理部组织协调监理单位分阶段和发货前对订购产品的入厂验证和订购产品进场验证，并按《进货检验和试验程序》规定实施。

4.13 项目经理部做好采购产品验证记录、验证标识和验证日记，按规定填写《供应商供货质量、进度考核表》、《供应商供货评估表》，由项目秘书存档。

4.14 项目经理部协调与供应商之间的材料（设备）供求进度、质量验证和工作配合关系，协调供应商与监理单位、施工总承包单位等之间的合作关系。

4.15 合同实施期间，项目经理部负责与设计部的设计业务对接。

4.16 对于甲方指定分包工程，项目经理部督促供应商严格执行工程隐蔽验收，半成品和成品验收制度，并规范办理工程验收手续，以此作为工程付款、结算的依据之一。

4.17 项目经理部负责及时通报采购产品损失现象（含工程、设计变更将发生现象），并按《材料设备设计变更审批表》实施。

4.18 项目经理部在每月25日，将《材料设备采购调整计划》（与《材料设备采购计划》格式相同）、《供应商供货质量、进度考核表》、《材料设备采购月报表》送交工程管理部备案。

4.19 项目经理部负责完整收齐所有采购材料设备全套工程竣工验收资料报质监站，如：产品合格证、质量保证书、检测（试验）报告、营业执照、资质证书、产品使用说明等。

4.20 项目经理部负责做好各类采购材料（设备）付款台帐，付款台帐记录应包含合同类别、合同单位、产品名称、合同总价、工程量、增减工程量、增减帐目、各阶段付款金额和日期、结算金额、付款报批日期、支票金额、支票编号、支票（现金）收发日期、支票（现金）签收人、签收日期等。

4.21 项目经理部负责整理审核“货物验收清单”、发票和其他单据，并按《 项目付款审批表》申请甲供材料（设备）付款，“付款审批表”主办人意见栏里必须由总监理工程师审核意见。项目经理部主办工程师负责付款审批手续准确、及时、完整、规范。

4.22 工程竣工后，项目经理部负责就供应商相关产品售后服务内容及文件资料向物业管理部门交底，由物业管理部门与供应商对口联系维修业务。如发生困难或遇阻力时，由项目经理部协助办理。

4.23 工程管理部组织相关部门总结与经验教训评估。建立经验教训档案库。

第五条 附 则

5.1 所有物资采购部门及其人员必须遵守职员手册有关规定，维护公司利益。同时在物资采购工作中，必须本着公正、公平、公开、廉洁奉公的办事原则。如有违者，一经查出严肃处理。

第六条 相关文件

6.1 《材料样品仓库管理程序》SHVK-EMD-PM-B－012－1

6.2 《供应商评价和选择程序》SHVK-EMD-PM-B－012－2

6.3 《产品选样和封样程序》SHVK-EMD-PM-B－012－3

6.4 《进货检验和试验程序》SHVK-EMD-PM-B－012－4

第七条 相关表单

7.1 《材料设备分类明细表》SHVK-EMD-CL-001

7.2 《材料设备设计标准确认表》SHVK-EMD-CL-002

7.3 《材料设备设计确认计划表》SHVK-EMD-CL-003

7.4 《材料设备管理控制汇总表》SHVK-EMD-CL-004

7.5 《材料设备采购计划》SHVK-EMD-CL-005

7.6 《材料设备采购招标文件内部审核表》SHVK-EMD-CL-006

7.7 《材料设备招投标工作流程表》SHVK-EMD-CL-007

7.8 《材料设备封样清单》SHVK-EMD-CL-008

7.9 《甲供材料设备合同交底单》SHVK-EMD-CL-009

7.10 《供应商供货质量、进度考核表》SHVK-EMD-ＣL-010

7.11 《供应商供货评估表》SHVK-EMD-ＣL-011

7.12 《供应商名录》SHVK-EMD-ＣL-012

7.13 《供应商考察报告》SHVK-EMD-ＣL-013

7.14 《材料设备采购月报表》SHV SHVK-EMD-ＣL-014

7.15 《材料设备设计变更审批表》SHVK-EMD-CL-015

7.16 《材料标签》SHVK-EMD-CL-016

7.17 《材料设备供应商信息表》SHVK-EMD-CL-017

7.18 《材料设备样品清单》SHVK-EMD-CL-018

材料样品仓库管理程序

第一条 目的

采用实样、图片、产品目录等形式，展示、积累有关的建材产品，为设计的选型定样提供素材，同时也为有关材料的选用提供依据。

第二条 收集范围

公司开发楼盘所涉及的甲供材料、甲指乙供材料及乙供材料。

第三条 收集方式

3.1 一直沿袭的产品（例如踏步砖、庭院灯、草坪灯、埋地灯、开关插座、住户配电箱等），由厂家提供产品的实样或小样。

3.2 设计上易根据项目的不同而调整的产品，请有关厂家提供已在上海万科项目中使用过产品的实样、小样以及相关产品。

3.3 多了解与万科开发的楼盘相同档次以及更高档次的楼盘的材料信息，有针对性地提供与万科开发的楼盘类似项目材料的实样、图片和产品目录，提供设计参考。

3.4 充分利用外部资源，联系拥有丰富展品的材料供应商或专业建材大卖场，请相关的设计人员前往其展示厅选材，选好样再由供应商再提供样品。

3.5 长期合作的厂家根据设计的意图临时提供材料样品。

通过后三种方式确定下来的材料样品应在确定后的一周内补充进前面两种类型，相应电子记录应及时跟上。

材料工程师定期去各个材料厂家、建材市场以及与万科同档次的楼盘，有针对性的为设计提供各种适合公司特色样品的图片和产品的彩页目录。

第四条 项目部自身的材料样品仓库

春申、优诗美地、宝山、浦东项目等项目部材料样品仓库，以各项目已确定封样的产品为主（应包括有关的乙供材料和甲指乙供材料），一方面方便材料进场验收，另一方面可以完整展示该项目所使用的建筑材料，方便现场设计师的选样。由工程管理部为其提供甲供材料样品，项目部负责材料一块的工程师为其提供甲指乙供及乙供材料样品（详见表1），样品及有关文字资料的保管时间应持续到项目最后一期住户入住后半年。

第五条 有关人员职责

工程管理部材料主办人员负责以下工作：收集符合要求的材料样品、收集材料设备供应商信息表（附件1）、为样品编号并贴材料标签（附件2）、相关资料输入专用电脑、为项目部样品仓库提供封样材料和有关技术资料，项目秘书负责定期检查；项目部的材料工程师负责提供甲指乙供材料及乙供材料的样品及有关资料（材料样品供应商信息表及其附件），项目部样品仓库的日常维护工作。

第六条 有关电子资料的分类归档

在放置固定展品的材料样品仓库内配置专用电脑一台，在其桌面设置材料信息文件夹，其下再设三层目录，第一层为七种材料大类，第二层为各种材料细类，第三层为各项目部，材料主办工程师将有关材料样品放入该材料样品仓库时，应将对应产品的供应商信息表、样品清单放在对应的文件夹下，文件名应该为《×××（厂家）×××（产品细类）信息表》以及《×××（厂家）×××（产品细类）样品清单》（附件3）。项目秘书负责不定期检查，并将每种产品所关心的信息集中起来。项目部建议参照执行。

第七条 分类和编号的原则

将所展示的材料分为七大类，每一大类下有细类（根据实际情况调整），每一细类再依据品牌的不同再划分一次类别。

材料分类表

对于主要的甲供材料，如进户门、铝合金（塑钢）门窗、阳台栏杆等，要写明除整体封样外还必须提供相应的五金配件、型材断面等等。

其中A-G为大类编号，细类产品的拼音缩写为其细类编号，再在其后加上品牌的拼音缩写和序号既为一种样品的完整编号，见下例：

材料大类 材料细类

A-QDZ-YXY-1

品牌缩写 样品序号

以上编号即代表某种亚细亚地砖，具体信息可以再查找样品上的材料标签及材料供应商信息表。

将所展示的材料的大类编号贴在相应的展示架上，一个大类下的产品按照表格1的顺序依次摆放。

供应商评价和选择程序

第一条 目的
全面了解供应商及其产品的特性，规范选择供应商的操作程序。

第二条 适用范围
所有向本公司提供材料设备的供应商，此材料设备以甲供、三方合同或甲方限价方式供货（集团战略合作供应商除外）。

第三条 职责

3.1工程管理部负责编制、修订、解释本操作规程。

3.2工程管理部为执行本操作规程的组织、管理部门。

第四条 操作程序

4.1机构组织

采购工作小组由公司总经理层、工程管理部、设计部、成本管理部、项目经理部相关人员参加。

4.2供应商认证与评估原则（按优先顺序）

4.2.1 供应商的资质等级优先：供应商应有相当的信用等级及供货能力。

4.2.2 供应商的产品品牌优先：产品应在市场上有一定知名度。

4.2.3 供应商的产品质量优先：产品质量应可靠。

4.2.4 供应商的产品价格优先：同等质量情况下，价格应优惠。

4.2.5 供应商的服务承诺优先：供应商应提供最优质的服务。

4.2.6 供应商与万科是否有良好合作记录优先。

4.2.7 供应商的产品在其它市场应用情况优先。

4.3确定需进行供应商认证的产品清单：

4.3.1 罗列所有需甲供、三方合同或甲方限价的材料设备清单，并根据采购的优先顺序进行排列。

4.3.2 根据此产品清单，制定供应商认证及评估计划。

4.3.3 由工程管理部组织其它业务部门的相关人员完成。

4.4收集整理供应商资料

4.4.1 采购工作小组应积极通过各种渠道收集相关产品的供应商名单。

4.4.2 采购工作小组按产品类别，整理各产品的供应商推荐名单。

4.4.3 将供应商提供其营业执照、税务登记号、产品的技术资料、价格等资料归档，并通知供应商注册。

4.5考察供应商：

4.5.1 由工程管理部组织考察，考察人员不得少于来自不同业务部门的三名专业人员，但推荐人不得参加。

4.5.2 考察完毕，由考察小组负责填写《供应商考察报告》，对供应商分可以合格、不合格两类进行分类，凡考察不合格的供应商不得进入《供应商名录》，考察合格但未于万科合作过的供应商，列入《供应商名录》的试点供应商栏目中。

4.5.3 对于已经与万科合作过的供应商应在每次合作后由工程部组织项目部、成本管理部、设计部对其进行评估，并填写《供应商供货评估表》。

4.5.4 供应商评估结果分为可以合作、需要改进、重新评估、不能合作，对于可以合作的供应商，可直接列入《供应商名录》中合格供应商栏目中，需要改进的供应商经改进后则继续列入《供应商名录》的试点供应商栏目中，重新评估的供应商暂时不能参加万科的投标，直至重新考察合格后，方可进入，不能合作的供应商则不能邀请其参加万科的投标。

4.5.5 材料采购招标的投标单位仅限于《供应商名录》中的供应商。

4.5.6 在《供应商名录》中的供应商，应根据每种产品的分类，按认证与评估原则给出先后排名顺序，且每种产品的合格、试点供应商的总数不得少于5家。

4.5.7 投标单位的选择、评标定标应优先考虑排名靠前的合格供应商，再次可以考虑试点供应商。

4.5.8 所有的评估表评定后，均应在工程管理部备案，并报集团工程管理部建材采购中心备案。

4.5.9 工程管理部应在每年年底整理材料设备清单及相对应的合格供应商名录，并报集团工程管理部建材采购中心备案。

4.5.10 对于考察不合格、评估不合格及违规操作的供应商应将其列入《不能合作供应商名录》，并报集团工程管理部建材中心备案。

第五条 建立合格供应商档案

5.1. 对合格供应商进行定期监督和复审。

5.2. 产品质量问题处理。

5.3. 供应商名单的变更。

第六条 质量记录

6.1《材料设备供应商信息表》

6.2《材料设备供应商考察报告》

6.3《供应商供货评估表》

6.4《供应商名录》

第七条 附件：入围资格条件

材料设备及供应商入围资格

工程桩

1、 混凝土预制构件生产资质等级为二级以上企业

2、 试验室资质等级为三级以上

3、 近两年上海市混凝土预制构件质量考评优良企业

4、 上年度上海市混凝土预制构件质量考评行业排名前十名企业优先

5、 具有电脑自动控制混凝土配合比及搅拌管理系统者优先

6、 产品生产//供应周期应满足施工工期要求

7、 成品库存堆放场地面积≥5000㎡

8、 近年来与万科公司有良好合作经历者优先

9、 与万科公司无诉讼

空调

1、 投标单位注册资金至少为50万元。

2、 企业经营良好，与万科无不良合作纪录。

3、 经销或代理的空调品牌为世界知名品牌。

4、 有品牌生产厂家提供的授权或特约经销商证明书。

5、 经营范围内包括空调设备的经营、安装。

6、 通过ISO9002国际认证企业优先

7、 能承担10万元或10万元以上的履约保证金。

阳台栏杆、空调百叶

1、 证照齐全（营业执照、产品合格证、检测报告）

2、 满足设计、营销感观要求

3、 符合安全使用功能要求

4、 库存能力：5000平方米以上

5、 生产能力：3000平方米/月

6、 产品质量符合相关国家、行业（或企业）标准

7、 通过ISO9002国际认证企业优先

饰面砖

1、 取得ISO9002质量认证。

2、 合资企业或进口产品。

3、 在同类型工程中使用过，并无不良反映。

4、 色差范围、规格尺寸误差、吸水率、光泽度符合国家规范。

进户门

1、 防火门，应取得消防部门认证。

2、 取得公安部门认证，符合GA25－P2“防盗安全门通用技术条件”。

3、 取得质量体系ISO9002认证优先。

4、 执行“准用证制度”。

5、 有一定市场占有率。有2－3家同类工程已经使用过该产品。

6、 要经干燥、防腐、放电、防潮、阻燃、改性处理。

7、 各项指标符合国家标准。

铝合金门窗

1、 执行“准用证制度”。

2、 取得全国工业产品生产许可证。

3、 玻璃幕墙有设计和施工资质。

4、 取得质量体系ISO9002认证优先。

5、 进口粉末涂料，使用寿命20年以上优先。

6、 能满足甲方安装进度要求，月产量不低于7000平米。

7、 要求具有门窗计算及设计资质。

8、 能承担20万元以上履约保证金，同时满足我司付款方式。

9、 已竣工工程不能有明显质量问题。

10、 门窗保修期5年。

11、 在为万科服务期间，其他业务量不能影响对万科的供货。

地板

1、上海市建材业管理办公室颁发的准用证及准产证，取得绿色建材证及ISO9002证书者优先。

2、 满足设计/营销要求。

1、 生产流水线操作，程序控制，设备先进。

2、 在为万科服务期间，其他业务量不能影响对万科的供货。

3、 能承担10万元或10万元以上的履约保证金。

4、 上海有工厂或办事处。

5、 已竣工工程超过1年的不能有明显质量问题（翘曲等）。

6、 地板保修期2年或2年以上。

石材

合资企业或进口产品。

在同类型工程中使用过并无不良反映。

放射性指标符合国家规定。

能满足甲方供货安装要求。

抛光度及尺寸误差符合我司具体要求。

电气(灯具、门铃、排气扇等)

1、 产品符合设计要求。

2、 产品生产厂家应具有相关产品的由省部级工商行政管理部门颁发的生产资格证书。

3、 产品生产厂家应具有相关产品的由省部级工业产品生产许可证办公室颁发的生产许可证。

4、 产品应具有中国电工产品认证委员会颁发的电工产品认证合格证书。

5、 产品应具有国家相关行业标准。

6、 产品生产厂家应具有质量体系认证证书（ISO9001）

7、 投标单位应为产品生产厂家或地区一级代理商。

8、 投标单位提供产品技术、质量、安装详细说明。

9、 投标单位有完善的售后服务体系。

10、 投标单位有良好的市场信誉。

11、 投标单位提供质量保证承诺书。

12、 投标单位有相当的供货能力，满足供货量及供货时间。

13、 投标单位应满足我方的付款条件。

智能化

1、 企业注册资金大于150万元。

2、 企业具备《建筑智能化系统集成（设计和施工）专项工程设计证书》等相关资质证明或企业具备安防系统设计和施工二级以上资质证书。

3、 主要设备为政府验收部门认定之进口产品。

煤气灶具、热水器

1、产品符合设计要求。

2、 产品应具备国家相关行业标准。

3、 产品应具有上海市燃气公司推荐认可证明，销售资质证书。

4、 应为中档以上合资品牌或进口品牌产品。

5、 投标单位应为产品生产厂家或地区一级代理商。

6、 此产品在上海有相当规模工程项目中的应用实例，并有良好的市场信誉。

7、 投标单位有完善的售后服务体系。

8、 投标单位应有相当的供货能力，供货周期不超过三个月。

9、 投标单位应满足甲方付款条件。

10、 热水器安装适用天然气、人工煤气不同需求。

11、 产品应采用三眼嵌入式灶台，电子脉冲点火，上进风形式。

12、 产品保修期一年。

橱柜

1、 产品符合设计要求。

2、 产品应具备国家相关行业标准。

3、 产品应符合《住宅厨房及相关设备基本参数》的要求。

4、 符合《住宅厨房设备标志尺寸（模数）标准》。

5、 投标单位应为产品生产厂家或地区一级代理商。

6、 此产品在上海有相当规模工程项目中的应用实例，并有良好的市场信誉。

7、 投标单位有完善的售后服务体系。

8、 建设部行业标准JG/3044—98《住宅厨房排风道》

9、 BK-98-01《整体厨房设备、管线接口建筑设计图集》。

10、 柜体采用3A级中密度板，台面采用进口防火板贴面或人造石材，门板进口防火板贴面，封边采用热压封边。

11、 洗菜盆为双水槽，亚光不锈钢或人造石材材质；混水龙头。

12、 柜体应便于拆装。

13、 投标单位应有相当的供货能力，满足甲方提出的供货时间要求。

14、 投标单位应满足甲方最低付款条件：预付款不超过合同总价的20%，5%为期一年的质量保证金。

15、 能承担20万元或20万元以上的履约保证金。

精装修施工单位

1、 优先考虑通过ISO9001质量体系认证

2、 注册资金≥500万元人民币

3、 有中高档装修等级的工程实例

4、 有单位工程2万平米以上、累计50万平米以上工程实例

5、 具有良好的市场信誉度

6、 承诺可以做样板间后参加招投标

7、 外地企业具备在沪装修施工许可证。

产品选样及封样程序

第一条 扩初设计阶段，工程管理部牵头，组织设计部、成本管理部编制《工程材料设备管理控制汇总表》，设计、成本、工程会签确认并报分管总经理批准。

第二条 《工程材料设备管理控制汇总表》经批准后，设计部提供详细的设计要求及图纸，工程管理部负责甲供材料及设备选型，项目部负责甲限材料设备选型。材料设备选型工作包括提供样品及背景资料。

第三条 设计部负责对选型的材料设备签字确认，并报分管总经理批准。

第四条 工程管理部负责提供四家以上的供应商，加工样品。

第五条 设计部负责对加工的样品进行确认，并报分管总经理确认。经评定，不符合设计要求的样品供应商取消其竞标资格。

第六条 工程管理部负责，会同设计部、项目经理部对中标单位提供的甲供材料样品按照《材料设备封样清单》会签确认。会签原件工程管理部留档，复印件交设计部、项目经理部签收备份。甲指乙供及乙供材料样品项目经理部负责，参照《 材料设备封样清单》会签确认，会签原件项目经理部留档，复印件交监理单位、施工单位签收备份。

第七条 工程管理部负责对甲供材料中标单位提供的样品进行实物封样，项目经理部负责对项目使用的甲指乙供和乙供材料进行实物封样，产品封样标签包括：名称、规格、产地、使用部位、项目名称、供货日期等信息。

第八条 工程管理部负责将甲供材料封样实物连同《材料设备封样清单》及其附件移交相关项目经理部，同时工程管理部的材料样品间同样备存一份实物封样。项目经理部保管的实物封样，保管时间应持续到住户入住后半年。

第九条 在产品的选样及封样流程中，工程管理部负责健全甲供材料分供商的信息档案，项目经理部负责收集合格甲指乙供及乙供材料供应商的信息资料，工程管理部再将其统一到公司的合格供应商名录中。

材料选样及封样流程图

进货检验和试验程序

第一条 在材料设备采购合同签署后一周内工程管理部主办工程师将确认的封样材料设备以及封样确认单移交项目经理部，并组织项目经理部、供货商进行合同交底，填写《甲供材料设备合同交底单》。

第二条 项目经理部严格按照《材料样品仓库管理程序》对所有甲供及甲指乙供材料进行封样保管。

第三条 监理单位负责组织项目经理部、施工单位、供应商对进货产品共同检验和试验。监理单位和施工单位按照施工监理合同和施工总承包合同规定对进货产品负最终质量验收责任。

第四条 监理单位应分阶段或发货前对订货产品进厂入库验证。

第五条 工程管理部主办工程师参与每项产品第一次进场检验和验收。

第六条 项目经理部材料工程师负责督促监理单位对照进货产品检验规程抽样检查或全部检验每批进货产品。一般件抽样检查（如：地砖），主要件全部检查（如：门窗、进户门）。一般件抽样检查不合格，应重新抽样检查或全部检验，检验不合格退货，检查合格填送样单、送检试验、试验判别，试验判别不合格退货，试验判别合格，准许入库或投入使用。主要件全部检验不合格退货，全部检验合格，无需试验，准许入库或投入使用。

第七条 进货产品经验收合格后，项目经理部、监理单位、施工总承包单位验收人员必须在“货物验收清单”上会签确认，要求注明会签意见及验收日期。施工总包单位负责清点实收货物数量，因此须加盖本部门印章予以确认。“货物验收清单”由项目经理部、施工总承包单位、供应商各存一联。

第八条 项目经理部主办工程师负责每项进货产品按《供应商供货质量、进度考核表》进行考评，并按规定每月25日向工程管理部上报考评记录。

材料设备分类明细表

SHVK-EMD-CL-001

一、甲供材料设备

二、甲指乙供材料设备

注：设计部针对不同类型项目，可对本表中的内容做相应的调整。

项目材料设备设计标准确认表

SHVK-EMD-CL-002

材料设备设计确认计划表

SHVK-EMD-CL-003

材料设备进场计划表

SHVK-EMD-CL-005

项目名称：

材料设备采购招标文件内部审核表

SHVK-EMD-CL-006

材料设备招投标工作流程表

SHVK-EMD-CL-007

材料设备封样清单

SHVK-EMD-CL-008

注：产品的上海地区准用证、出厂证明、厂家及检测中心出示的检测报告应作为本清单的附件，若缺少厂家能提供的这几份材料，不得封样。

签署人各持封样单一份。 存档人：

甲供材料设备合同交底单

SHVK-EMD-CL-009

注：本单原件交工程管理部存档

供应商供货质量、进度考核表

SHVK-EMD-CL-010

说明：本表格由项目经理部填写，报工程管理部备案。

供应商供货评估表

SHVK-EMD-CL-011

供 应 商 名 录

SHVK-EMD-CL-012

说明：

1. 此表按不同产品，分别编录供应商

2. 属性栏分合格、试点两类，合格排名靠前。

供应商考察报告

SHVK-EMD-CL-013

材料设备采购月报表

SHVK-EMD-CL-014

项目部： 日期：

主办人： 项目总经理：

材料设备设计变更审批表

SHVK-EMD-CL-015

注：该表由项目部督促设计部负责填写。

材料标签

SHVK-EMD-CL-016

样品名称及编号：

材料设备供应商信息表

SHVK-EMD-CL-017

另附企业营业执照、产品目录（图片）、报价单、生产许可证、检测报告、产品准用证及行业技术标准文件（能够提供的资料必须提供，以供我司进行合格供应商认证）

材料设备样品清单

SHVK-EMD-CL-018

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项目经理部文档管理制度

第一条 目的
为统一各项目经理部的文件归档, 便于文件检索及工作交接，明确项目完工后移交资料内容，完善文件责任制度。

第二条 职责
工程管理部负责编制、修订和解释，项目经理部实施。

第三条 内容：文件的归档分类:
A册：公司管理规范：上海万科工程管理控制文件一套（A1）
项目经理部职责及人员架构表（A2）
B册：合同文件：施工合同文件（B1）
监理合同文件（B2）
材料采购合同文件（B3）
合同登记汇总表（B4）
施工合同半月报（B5）
C册：公司内部来往文件:
发文：送公司报告（C01）
发工程管理部文（C02）
发设计部文（C03）
发成本管理部文（C04）
收文：工程管理部来文（C10）
设计部来文（C20）
成本管理部来文（C30）
D册：监理公司往来文件
《监理人员登记表》及证明资料（D1）
监理规划（D2）
监理细则（D3）
监理例会纪要（D4）
监理备忘录及专题报告（D5）
监理月报及审核意见（D6）
发监理单位文件（D7）
E册：与施工单位来往文件
施工组织设计（E1）
施工方案（E2）
工程联系单（E3）
报告及函件（E4）
F册：设计变更和工程签证
设计变更（F1）
技术核定单（F2）
工程签证（F3）
G册：计划管理
总进度控制计划及评审记录（G1）
施工图纸交付计划（G2）
承包单位进场计划（G3）
甲供材料进场计划（G4）
资金使用计划（G5）
总进度计划（施工单位）（G6）
月计划（施工单位）（G7）
周计划（施工单位）（G8）
H册：作业指导书
工程管理指导书（H1）
成本管理指导书（H2）
技术交底记录（H3）
Ｉ册：材料设备管理
封样登记一览表（I1）
收（调）料单（I2）
设备调试验收记录（I3）
J册：进度款支付
工程进度款审批单（J1）
物资进度款审批单（J2）
扣款通知单（J3）
奖/罚款通知单（J4）
K册：会议纪要
公司每月工程例会纪要（K1）
公司现场工作协调会纪要（K2）
甲方召集专题会议纪要（K3）
项目经理部内部会议纪要（K4）
L册：后勤管理
考勤表（L1）
项目经理部固定资产登记表（L2）
其他文件（L3）

第四条 文件索引目录
项目经理部文件按上述方法进行分类，每个文件夹须有《文件卷目总索引》、《文件卷索引表》、《文件目录表》此三级索引表，以便对归档文件进行检索。《文件卷目总索引表》列明归档文件各卷目编号及名称，贴于文件夹外，以便于检索；《文件卷索引表》列明本卷归档文件的分类及名目；《文件目录表》作为质量记录、文件的最终目录，在文件归档时进行登录，须列明文件的编号、主题及归档时间。

第五条 文件夹标签
文件须以文件夹分类存放，文件夹侧面以标签进行标识。标签上须标明项目名称、卷目名称及卷目编号。各文件夹按卷目编号进行排放。

移交公司文件
工程完工后在项目经理部撤消时，项目经理部需将上述十二册内容移交 工程管理部。

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住宅交付使用标准规定

第一篇 住宅竣工验收操作流程

第一条 适用范围：上海万科各项目工程在移交物业及小业主前进行竣工验收。

第二条 经办部门：项目经理部

第三条 参与部门：监理公司、施工单位、物业公司、销售部、小业主

第四条 操作流程一：

第五条 操作流程二：

第六条 形成文件： 形成《户住宅竣工验收意见》、《业主房屋验收单》；由项目经理部和物业公司同时存档。

第二篇 住宅竣工验收操作规范

第一部分 住宅交付使用标准

第一章 住宅结构标准

第一条 六层及六层以下多层住宅为砖混结构，七层及七层以上中高层住宅为框架结构。

第二条 住宅楼板为现浇钢筋砼楼板。

第三条 卧室、起居室净高不低于2.50米。

第二章 住宅装饰标准

第一条 住宅公共走道、公共部位及楼梯间墙面及平顶根据住宅性质进行相适应的装饰。

第二条 住宅户内墙面仅做至面层粉刷，即批白水泥掺801胶水三遍。

第三条 住宅户内地坪做至细石砼面层找平。

第四条 住宅外墙做涂料。

第五条 住宅门窗采用塑钢门窗。

第六条 住宅进户门多层采用防盗门、高层采用防火防盗门。

第三章 住宅设施标准

第一条 住宅户内设置厨房，厨房内设有一个洗涤盆位置，留有冷热水管道接口，预留排油烟机、燃气热水器安装位置，并配有燃气热水器冷热水进出口。

第二条 住宅每套设置卫生间，卫生间设有洗脸盆、座便器、浴缸等3种设备的安装位置，并统一留有排水孔，卫生间的管道安装尺寸以设计图纸为准。

第四章 住宅设备标准

第一条 住宅每户一只水表和一只进户阀安装于公共楼梯间，水表采用上海自来水公司的产品，进户阀采用铜质球阀，水表表径为φ20MM，小区供水压力低压为0.30MPa，高压为0.40Mpa。

第二条 室内冷热水管均采用PPR管。

第三条 房间内的排水管材统一采用UPVC管材，并安装辅助透气管，保证排水立管的透气性能。

第四条 住宅统一采用城市管道煤气，提供安装4立方米煤气表表位，明装煤气管不得随意拆装改造；煤气表统一由煤气公司安装在厨房内。

第五条 住宅每户用电配置容量列表如下：

第六条 每户配有10（40）A单相电度表设于楼梯间，户内设置住户配电箱一只，插座回路带漏电保护装置。

第七条 户内所有管线暗敷，由电度表箱引至住户配电箱的铜导线截面为10毫米平方以上，住户配电箱的配电分支回路的铜导线截面为2.5毫米平方；严禁在住宅墙、地面上打孔。

第八条 各房型每户设置二对电话进线，一路在主卧、主卫串联配置插座，一路在客厅、书房、次卧配置插座；每户可申请安装2门电话。

第九条 住宅建有千兆双向有线电视网，系统采用双向宽带传输技术并入市有线电视网，每户在主卧和起居室各配置一个电视终端，住户可接收有线电视网开路电视节目。

第一十条 住宅建有100/1000兆局域网，各房型每户设置一个信息点（书房或次卧），配置标准RJ45信息插座；住户可获得高速INTERNET接入服务及不断开发完善的一系列增值服务。

第二部分 住宅交付验收标准

第一条 内墙面

2.1. 表面光滑、平整、线角顺直、清晰。

2.2. 无裂缝、无空鼓、无脱皮。

第二条 地坪

表面平整、光滑，清洁干净，不污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂。

第三条 内门框

安装牢固、不变形，表面平整、光洁。

第四条 进户门

4.1. 门扇开关灵活（不碰擦），稳定（无自开或自关），无回弹和翘裂。

4.2. 表面平整、光洁。

第五条 塑钢门窗

5.1. 门窗推拉顺滑，表面平整、光洁，无严重划痕与破损，型材没有开裂或断裂现象。

5.2. 五金配件：齐全，位置正确、牢固，达到各自使用功能。

5.3. 密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露，处于压缩状态。

5.4. 门窗框、扇垂直，不弯曲。

5.5. 玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀，不翘起。

第六条 外阳台

6.1. 地坪表面平整、光滑，无色差，无污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂，阳台栏杆油漆涂刷均匀，表面无锈斑、焊渣等现象。

6.2. 不倒泛水，无积水，无渗漏，地漏畅通。

第七条 卫生间

7.1. 墙面抹灰粗细一致，平整清洁，无裂缝，不起壳，地坪平整。

7.2. ２４小时地面盛水试验，以水复盖满地面为准，达到不渗不漏。

7.3. 浴缸、地漏、座便器、洗脸盆、洗涤盆、淋浴盆各下水管道灌水试验，灌水时间每根管道二分钟，以流水通畅为准。

7.4. 给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。

第八条 油漆：

油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。

第九条 开关插座

9.1. 每户提供2个电视终端。

9.2. 每户可以开通2门电话。

9.3. 每户提供2个串联局域网信息点。

9.4. 开关、插座面板方正、清洁。

9.5. 通电试验，漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。

第三部分 住宅质量问题处理办法

第一条 物业管理费、利息：

我公司所建房屋经政府有关部门核定为优良工程，为使业主得到更大程度的满意，原则上对因整改导致业主延期入住的损失不予赔偿，包括物业管理费和利息。

第二条 塑钢窗：

2.1. 第一原则：维修。

2.2. 站在距塑钢窗1.5M处观察划痕，看不见的划痕可应业主要求做抛光处理，概不赔偿。

2.3. 1.5M处可见划痕：A、划痕深0.2MM≤划痕≤0.5MM，无法按抛光处理时，每条划痕向业主赔偿20元/条；B、0.5MM≤划痕≤1MM，更换，不赔偿。

2.4. 变形：进行维修，维修不能解决问题时更换。概不赔偿，维修期3-5天，更换日期20天。

2.5. 门窗框渗漏：由物业公司保修五年，五年后有偿服务，若装修损坏，视具体情况协商。

2.6. 框角开裂或门窗框断裂：
框扇角开裂：无偿更换，概不赔偿，向厂家索赔，期限不多于20天。
门窗框断裂：更换、费用由责任方承担，期限不多于20天。

2.7. 玻璃压条脱落、拼缝不严等：调修或更换、概不赔偿，期限：3-5天。

2.8. 五金配件：调修或更换，概不赔偿，期限3-5天。

第三条 进户门：

3.1. 原则上不做任何赔偿。

3.2. 平整度偏差≥10MM及断裂属更换范围。

3.3. 其他一律维修，维修期为5-7天。

第四条 卫生间：

4.1. 原则上不做任何赔偿。

4.2. 入住验收时发现渗漏，立即维修，维修期5-7天。

4.3. 入住验收时进行管道通水试验，若有质量问题，立即维修，维修期为5-7天。

4.4. 天棚、内墙面、地漏等质量问题按维修处理，维修期5-7天。

4.5. 业主入住后进行装修有可能引起渗漏，建议由物业公司协调并提供有偿服务。

第五条 开关、插座、电视插座、漏电保护器等质量问题由施工单位维修，不予赔偿，维修期5-7天。

第六条 阳台栏杆及阳台：对于毛刺、焊渣、油漆不均匀，倒泛水、积水、地漏不畅等质量问题由施工单位维修，不予赔偿。

第七条 层高：若发现层高不合图纸要求，原则上调整天棚，地坪粉刷层厚度满足业主要求，特殊情况特殊处理，视具体情况找施工单位索赔。

第八条 板厚：

8.1. 板厚超过图纸要求，不作任何处理。

8.2. 板厚按图纸要求不足时，通过协商处理，如有必要向施工单位索赔，并及时报公司营销部及法律室。

第四部分 住宅装修控制要点

第一条 严禁私自改动房屋结构，以免破坏房屋承重体系及整体的完整性而影响抗震能力，甚至危及您及他人的安全。

第二条 装修施工时，不准在楼板上猛力击打，以免震松楼下平顶粉刷层，引发塌顶事故。

第三条 对卫生间进行改建、装修时，严禁破坏防水层，以免影响下家，万一不慎损坏防水层，应马上修复。凡是业主改动卫生间地坪的，均需在改建完成后，做浸水试验（蓄水24小时），由物业管理部门验收。

第四条 外墙门窗进行装修时，必须挖制打木楔的深度及直径，以免将外墙与门窗之间的嵌缝震裂，引起渗水。同时注意不要破坏门窗上框的滴水槽和下框的排水坡度，防止向室内渗水。

第五条 本楼除了卫生间做了防水层外，其他部分地坪（包括厨房）都不抗渗，为此，在装修使用时，二楼以上切忌用水冲洗、浸泡地面，防止渗水影响下层住户，厨房、卫生间施工不得封闭或缩小管道检修孔与维修孔。

第六条 不得随意在承重墙上穿洞、拆除连接阳台门窗的墙体、扩大或缩小原有门窗或另建门窗；不得随意增加楼地面净荷载、在室内砌墙或超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇。

第七条 安装空调室外机时，应按指定统一的位置进行安装及排水，设计中已统一留有空调机位、空调孔及空调冷凝水管，不能在墙上打孔影响外观尺寸，严禁安装窗式空调。

第八条 在木地板施工时，禁止采用在楼板上打洞塞木楔固定木格栅的施工方法，以免打断埋设于楼板找平层内的电气管线，甚至造成线路短路产生人身伤害，建议采用复合地板胶水粘贴方法。

第九条 禁止在阳台安装洗脸盆，防止污水进入雨水管。

第一十条 上、下水主管不得擅自改动，水表位置不准移位。

第一十一条 所有煤气管道包括表具，不得私自拆装、改接。

第一十二条 墙面不得随意打洞、开孔，以免破坏预埋电气和闭路电视管线，如需打洞，一定要避开所有管线。

第一十三条 业主在装修过程中，如发现房屋存在问题，请及时报修，公司只负责解决确认后的相应问题。

第一十四条 业主在装修之前，须将装修方案报物业公司审批。

第一十五条 业主不得封闭阳台，不得占用楼道等公用部位。

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文明工地标识标准

第一条 安全生产

1.1. 脚手架

采用钢管脚手架，脚手架走道外侧需设置踢脚板，高度不小于180mm ，油漆颜色为黄黑相间色（250mm相间）。施工操作层应围网封闭，脚手架的钢管必须除锈油漆，并刷黄色漆（1500mm以下黄黑相间），脚手架斜撑钢管刷黄黑双色漆（250mm相间）。主要出入口及沿楼通道应设防护棚（高层为双层），脚手架、安全网必须按规范选材、搭设和验收。脚手架验收合格后，需挂验收合格牌，并有记录，挂在脚手架外侧。

1.2. 安全栏杆

基坑周边、阳台、平台临边、楼层、楼梯口和梯临边及电梯井、管道井洞口防护栏杆、防护栅门应刷黄黑相间双色漆（详见图示）。防护栅门高度为1200mm，电梯井内应每隔两层并最多隔10m设一道安全网。

1.3. 井架

井架搭设要符合规范要求，架体四周三面用小眼安全网围护，有操作棚，有醒目的层次标志、载重吨位牌和验收合格牌。开工前，井架必须用桔黄色油漆涂刷一新。

1.4. 塔吊

塔吊的三保险五限位必须齐全有效，定机定人定指挥，挂验收合格牌、设备 技术性能牌和上岗人员牌，施工电梯安全保险装置齐全有效，楼层出入口门栏齐全实用，底层设双层防护棚，挂验收合格牌、额定荷载牌、操作人员牌。

1.5. 安全标牌

现场有安全宣传牌，主要施工部位、作业点和危险区域以及主要通道口应设醒目的安全宣传标牌和合适 的安全警告牌。（按市有关标准要求各标段统一向一家企业购置）

1.6.施工用电

现场使用的电箱、电器和线路架设符合标准。箱体颜色醒目、门锁全，有色标有编号。

1.7.注意防火安全，各类消防设施完好，配备合理；油库、危险品仓库等重点部位应配备足够数量种类合适的灭火机，木工间、油漆间等每25平方米建筑面积配备一只灭火机，非重点仓库等建筑物区域每100平方米建筑面积配备二只灭火机，脚手架每层配备灭火机，高层建筑施工现场必须设置有足够扬程的高压水泵。动火操作须符合规范。

第二条 场容场貌

2.1. 施工小区应进行封闭施工，在规定的施工范围，做好不低于２m的遮挡围墙(或围板)、警告牌等防护措施(围板如下图示)，图案颜色由项目部确定。内环线内项目须硬地坪施工。

2.2. 工地门头、大门、围墙的广告必须按万科公司统一规定。大门的门扇为二扇开关门。每扇门的尺寸为不小于2m×2m，门扇底色一律为白色油漆；门墩一律为正方形断面，规格为600mm见方，高度为3000mm。上做悬挑压顶（一砖厚，每边出檐60mm）；围墙高度为2450mm（如采用2250mm高围板封闭时，门墩高度为2800mm），门墩、围墙应用水泥砂浆粉刷，满批后刷白色涂料，图案由项目部或企划部确定。

2.3. 材料堆场采用硬地坪，大堆材料砂石分类，用三面砌砖围护（300～500mm高），集中堆放成方，底脚边用边清，砌体料归类成垛，堆放整齐，碎砖料随用随清，无底脚散料，灰不外溢，渣不乱倒，水灰、纸筋灰等做到装车池口清，车运不洒落及干硬，灰池基坑周围应砌筑300mm高的围护。钢筋成材和未制作加工材料要分开堆放。

2.4. 施工设施设备完好,安全装置齐全有效，模板、脚手、砖垛等集中堆放整齐、稳定、安全，钢模板及零配件、脚手扣件分类分规格，集中存放，并制作标牌。标牌按各单位贯标文件执行。

2.5. 施工工地必须建立“八牌二图”，即施工单位及工地名称牌；安全生产六大纪律宣传牌及标语；安全无重大事故计数牌；工地主要管理人员名单牌；施工总平面图和立功竞赛榜等宣传牌。牌楼尺寸为长×高＝5200mm×3250mm，白底兰框，150mm宽兰色边框，框的尺寸为长×宽＝5200mm×2700mm；每项标牌尺寸为长×宽＝900mm×700mm和1900mm×700mm，兰底白字，50mm宽白色边框。牌楼顶厚度为100mm，前挑300mm，两侧挑出200mm。（标牌按市有关标准要求各标段统一定制）

2.6. 在工地内设置砂浆、混凝土搅拌场地及钢筋加工制作工场、木工棚等，场内临设搭建采用脚手钢管 ，黄色油漆（1500mm以下采用2500mm黄黑相间）；石棉瓦顶。各标段形式统一，内做硬地。

2.7. 在工地内设置二层彩钢板临时办公用房（各标段统一向一家企业定制搭设），库房、养护室等为砖混结构，用水泥砂浆粉刷，满批后刷二涂白色涂料。

2.8. 施工便道为砼路面，车、人行便道结构按实际需求由项目部确定。

2.9. 绿化场地用钢管（漆成黄黑相间）与安全小旗围护。

2.10. 工地人员管理

施工管理人员、操作工人必须佩带标志牌上岗，标志牌上须有万科标志。无标志牌人员不得进入工地。工地内一经发现未佩带标志牌者即行逐出工地，施工管理人员、操作工人穿着各公司统一的工作服上装，文明施工，注意施工安全，按施工安全条例施工，并定期进行施工安全教育，各机械操作须持证上岗。

2.11. 工地办公室布置

a、 施工总平面图（场布图）；

b、 施工进度计划网络图；

c、 工程施工形象进度图；

d、 质量、安全消防、文明施工管理网络图；

e、 消防器材布置图。

2.12. 楼梯踏步、公共走道门洞阳角等利用旧料护角保护。

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工程技术咨询管理制度

第一条 目的

为维护公司的利益，提供工程技术方面的决策依据，从公司的角度出发，广泛利用社会专家资源，审查设计图纸的实用性、经济性、技术性、合理性、施工的可行性，对项目目标的投资、质量、进度进行有效地控制，做好项目经理部的技术支持，特制定本制度。

第二条 范围

本制度适用于公司所有拟建、在建项目的结构、设备、电气专业方案评审、施工图纸审查、技术方案论证等技术工作。

第三条 参加人员

工程技术顾问小组专家成员由工程管理部组织聘请行业专家、技术权威组成，总数为8名，具体如下：结构专业：4名，电气专业：2名，设备专业：2名。

入选工程技术顾问小组须具备以下条件：

1. 现从事的工作，必须是与建筑工程有关的行业，且在行业当中较有影响的技术权威，如：设计、监理、质检、施工等；

2. 须有在建筑及相关行业十年以上的工作经验，具备高级工程师职称。

3. 对主要负责结构专业设计评审的成员，还须具有“国家注册结构工程师证书”。

第四条 人员选择

工程技术顾问小组专家成员的选择，主要采取邀请或推荐的方式，由工程管理部进行调查及初选后，报公司领导批准，聘任期为一年。聘期满后，由工程管理部对所有工程技术顾问小组成员的技术水平、工作状态、配合协作进行综合评定。评定合格的，经双方协商，确定是否续聘；不合格的，由工程管理部提出解聘建议，报公司领导批准。

第五条 工程技术顾问小组工作内容：

5.1 在项目设计的方案、扩初、施工图阶段，工程技术委员会负责对结构、电气、设备专业的方案及图纸进行审查，建筑专业由设计部负责；

5.2 对投资影响较大的分项，如：基础、主体结构部分，大型设备，将作为重点审查内容。具体的审查内容分为：

一般性设计问题：图纸当中的错、漏、碰、缺；

一般性技术问题：在技术方面提出自己的意见或建议，同时被设计院采用，但对于成本方面无具体作用的；

重大隐患问题：由于原设计考虑不周，使得工程存在重大质量隐患，如：违反现行国家规范、结构可靠度不符合国家标准等；

节约成本问题：桩基的采用型式，基础的采用型式及造价的比较，主体结构的钢筋及砼含量的比较等等，由于专家的意见，使工程造价与原设计相比降低很多造价的问题。

5.3 审查意见形成后，由工程管理部整理成文并负责与设计院对接、落实。

5.4 现场如发生重大质量问题或其它疑难问题，在设计院、承包商表示无法处理或无相关经验时，项目经理部提出申请，经工程管理部确认，确属疑难问题时，工程管理部组织工程技术顾问小组相关专业成员进行处理。

第六条

工程技术顾问小组专家成员审图及处理现场疑难问题时提出的各种问题及建议，经工程管理部及成本管理部分析、确认后，按以下标准支付报酬：

6.1. 对只提出“一般性设计问题及一般性技术问题”的成员，每审图一次，付酬金人民币：1000元整/人。

6.2. 对提出存在“重大隐患问题”的成员，一次性奖励人民币：3000元整/人（不含税金）。

6.3. 对提出结构方面“节约成本问题”的成员，经设计院认可及公司成本管理部核定后，节约成本总额在100万以内的（含100万），按节约成本总额的5%计取报酬；节约成本总额在100万以上的，超出部分，按节约成本总额的3%计取报酬，总额10万元封顶。

6.4. 对提出设备、电气方面“节约成本问题”的专家成员，经设计院认可及公司成本管理部核定后，按节约成本总额的5%计取报酬，总额5万元封顶。

6.5. 对于处理现场疑难问题的成员，在提出具体措施并经各方认可后，每人报酬人民币：400元整。

6.6. 成本管理部核算的节约成本总额数，应为剔除因设计变动而引起加晒图纸、施工难度增加、工期变化等因素所产生费用后的净值。

第七条

本制度解释权归工程管理部。

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项目管理控制表单

1、 上海万科施工组织设计内部审批表

2、 监理人员登记表

3、 施工单位管理人员登记表

4、 合同登记汇总表

5、 施工合同半月报

6、 施工合同移交记录单

7、 施工合同总结报告

8、 施工日记

上海万科施工组织设计内部审批表

编号：SHVK-EMD-PM--001

说明： 1.必须通过施工图纸会审后才能报审施工组织设计。

2. 未经工程总监书面同意不允许擅自组织施工。

2、监理人员登记表

项目经理部名称

监理单位名称 编号：SHVK-EMD-PM--002

3、施工单位管理人员登记表

项目经理部：

施工单位： 编号：SHVK-EMD-PM--003

4、施工合同登记汇总表

项目部： 编号：SHVK-EMD-PM--004

5、施工合同半月报

项目经理部： 编号：SHVK-EMD-PM--005

6、合同移交记录单

项目经理部 编号：SHVK-EMD-PM--006

7、施工合同总结报告

项目经理部： 编号：SHVK-EMD-PM--007

8 项目施工日记

编号：SHVK-EMD-PM--008

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十七、上海万科房地产有限公司设计变更

和工程签证管理程序

第一条 目的：
规范设计变更和工程签证的工作程序，确保设计变更和工程签证的有效性及可执行性，满足工程的质量、成本和进度等要求。

第二条 适用范围：
适用于上海公司范围内的工程施工及保修过程中的一般设计变更、重大设计变更和工程签证的管理。

第三条 操作程序：

3.1 重大设计变更与一般设计变更的界定：

3.1.1 重大设计变更的范围

a 涉及建筑及装修专业的所有变更，结构体系及水电系统的变更。

b 涉及渗漏问题的做法和节点的重大变更。

c 经估算，工程费用增加超过20万元或超过合同额20%的。

d 会影响总工期超过一周。

3.1.2 其余设计变更均属一般设计变更。

3.2 设计变更、现场签证的分类和立项

3.2.1 设计变更根据要求变更的单位分为三类：公司内部和政府部门要求变更、设计院要求变更、施工单位和监理公司要求变更。

3.2.2 公司内部和政府部门要求变更：包括审图阶段提出的内容，销售部门、物业管理部门提出的内容，公司领导要求或会议确定的内容，政府和其它相关部门提出的内容；由信息接受人提供给设计部主办人，主办人负责立项和初审工作。

3.2.3 设计院要求：由设计院向公司设计部发文，设计部主办人负责立项和初审，设计院文件作为附件。

3.2.4 施工单位、监理公司要求变更：由施工单位、监理公司提出，设计部主办人进行立项和初审。

3.2.5 设计部对设计变更进行初审，确定设计变更的性质，按照一般设计变更和重大设计变更的审核流程分别进行操作。

3.3 设计变更和工程签证的审核

3.3.1 变更文件的审核原则

a 审核是否符合政府法律、法规、规范标准的要求。

b 审核是否符合公司关于工程发展规划及质量要求。

c 审核是否符合公司成本控制的要求。

d 审核是否符合有关合同规定。

e 重大设计修改应进行会审。

3.3.2 一般设计变更审核流程：设计部主办人立项初审后，由设计部负责人审核后发给项目经理部。项目经理部会同监理单位、施工单位从施工的角度对设计变更进行审核，无异议后（有意见及时反馈给设计部主办人）进行分类编号，并发放给施工单位。

3.3.3 重大设计变更的审核流程：设计部主办人立项初审，设计部负责人确认为重大设计变更后，由项目经理部负责召开评审会。评审会可邀请工程管理部、成本管理部、设计部、监理单位、施工单位等参加，必要时外请专家参与。并将会审结果报分管总经理批准。

3.3.4 现场签证的审核：现场签证由项目经理部主办人立项，现场监理对签证的执行进行初审，项目经理部主办人和成本管理部进行审核，部门负责人确认。

3.4 设计变更文件的标识
《设计变更单》在签发前，应由项目经理部专人统一分类（根据要求变更的单位分成三类），编上公司编号、加盖印章、部门经理签发并录入设计变更清单。

3.5 变更文件的执行

3.5.1 项目经理部专业工程师在工程施工检查中应核实设计变更的执行情况；

3.5.2 项目经理部要求监理公司督促施工单位检查设计变更的执行，并定期（每月）汇报设计变更的执行情况。

3.5.3 成本工程师负责审核成本变化情况。

3.6 设计变更和现场签证的检查监督

3.6.1 工程管理部负责对设计变更和现场签证的检查监督。

3.6.2 工程管理部主要检查内容有：文件的分类、编号、归档；文件的审核流程和审核情况；文件的发放和执行；

3.6.3 工程管理部主要以抽查的方式进行。

3.7 应急情况处理
由于原设计存在的问题将即时造成工程停工的，为了确保工程工期，按照应急情况进行处理：

3.7.1 编制书面《设计变更单》，经口头、传真或通过E-mail方式征求上述审批权限或签发权限的有关部门负责人同意后，由设计部（或项目经理部）负责人签署并发放给施工单位执行；

3.7.2 此等未经过标准程序批准的文件为非正式文件，有关经办专业工程师应在7天内，按正式程序补办手续并注明补办的原因。

第四条 支持性文件及质量记录

4.1 重大设计变更审批表

4.2 设计变更通知单

4.3 现场签证单

第五条 具体操作可参照上海万科房地产有限公司《设计变更和现场签证管理规范》（见附件）

重大设计变更审批表

设 计 变 更 单

项目名称：

甲方编号： 施工单位：

现 场 签 证 单

项目名称：

甲方编号： 施工单位：

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附件1

施工总包单位考察管理制度

第一条 为使施工总包单位考察工作规范化、制度化，便于多项目操作，提高工作效率特制定本制度。

第二条 本制度适用于上海公司开发建设的所有项目。

第三条 施工总包单位考察由工程管理部负责实施，项目经理部及成本管理部协助。工程管理部委派专人负责考察，项目经理部及成本管理部委派相关工程师参加。

第四条 由工程管理部负责定期收集各施工企业动态信息，如近年获白玉兰奖次数、近年综合评定排名、项目经理部情况（项目经理及主要管理人员）等，完成资格预审工作。

第五条 在符合入围资格的前提下，结合不同项目的具体情况，由工程管理部、项目经理部在施工企业信息库中各挑选一半数量的待考察施工企业及其项目部。

第六条 由工程管理部编制考察细则，经项目经理部、成本管理部认可后报公司主管总经理审批。

第七条 考察工作安排由工程管理部负责，如联系施工单位、确定考察日期、发放考察通知函等。

第八条 必须考察施工单位项目经理部已建工程1个，在建工程1个（若无在建工程可已另一个已建工程代替），必须对项目经理部拟派人员并对其进行面谈，侧重点为项目经理、项目副经理、技术负责人。

第九条 已建项目必须检查各分部分项工程质量、细部节点（明沟、硅胶槽、穿楼面管道处理、空调洞）处理并询问用户反映。

第一十条 在建工程必须检查现场安全文明施工（场容场貌、安全措施、材料堆放等）、土建施工质量、水电安全质量、施工内业资料。为提高效率，将考察人员分组检查现场安全、施工质量及内业资料，现场检查结束后至施工单位会议室集中，与其人员进行面谈。

第一十一条 当日考察完毕后考察人员必须完成考察评分表，由工程管理部汇总，并于次日17：00前完成考察报告。考察报告必须图文并茂全面记录施工单位项目经理部成员、已建工程、在建工程情况，并正确、客观的反映考察人员的意见。

第十二条 考察全部完成后，由工程管理部、项目经理部汇总考察情况。根据考察得分，确定拟邀竟标单位。

施工总包单位招投标管理制度

第一条 为使施工总包单位招投标工作规范化、制度化，便于多项目操作，提高工作效率特制定本制度。

第二条 施工总包单位招投标工作由工程管理部负责，项目经理部及成本管理部协助。

第三条 招标文件初稿由工程管理部负责编写，经项目经理部及成本管理部认可后报分管总经理审批。

第四条 根据考察得分及各项目不同要求确定最终拟邀竟标单位。

第五条 由项目经理部结合实际情况划分标段。让利范围、施工工期、保修期、优良率、开办费、标段分配、评标原则、技术标评标专家人选等具体事宜由工程管理部、项目经理部、成本管理部共同协商确认后报分管总经理审批。

第六条 项目经理部负责提供施工现场总平面图、地形图（包括图纸及软盘）及地质报告，成本管理部负责提供投标项目建筑面积及指导性造价一览表。招标文件有工程管理部负责整理复印。由工程管理部、项目经理部、成本管理部共同编写招投标注意事项。

第七条 发标会由工程管理部负责召开，主要工作内容有：发放招投标邀请函、收集施工单位招投标保证金、收集授权委托书、组织项目经理部及成本管理部参加发标会等。

第八条 标书发放后，由工程管理部、项目经理部共同负责组织现场踏勘并签收踏勘确认单。

第九条 工程管理部、项目经理部、成本管理部相关人员必须参加招投标答疑会，会议内容由工程管理部负责记录，汇总确认后当场发放给投标单位。

第一十条 开标会议由工程管理部主持，必须在开标前检查施工单位五证及公布评标原则。由施工单位唱标，回标内容当场汇总。

第一十一条 根据评标原则，由工程管理部、项目经理部、成本管理部共同确定中标单位，由工程管理部汇总招投标资料并报分管总经理审批。

第一十二条 施工合同由工程管理部编写，经项目经理部、成本管理部确认后报公司审批。

第一十三条 中标通知书、履约保函等资料由工程管理部负责办理，合同由项目经理部负责发放。

监理单位考察、招投标管理制度

第一条 监理单位考察管理制度

1.1 为使监理单位考察工作规范化、制度化，便于多项目操作，提高工作效率特制定本制度。

1.2 本制度适用于上海公司开发建设的所有项目。

1.3 监理单位考察由工程管理部负责实施，项目部及成本管理部协助。工程管理部委派专人负责考察，项目部及成本管理部委派相关工程师参加。

1.4 由工程管理部负责定期收集各监理单位动态信息，完成资格预审工作。

1.5 在符合入围资格的前提下，结合不同项目的具体要求，由工程管理部、项目部、成本管理部共同确定考察公司及总监理工程师。

1.6 由工程管理部编制考察细则，经项目部、成本管理部认可后报公司主管总经理审批。

1.7 考察具体组织事宜由工程管理部负责，如联系监理单位、确定考察日期、发放考察通知函等。

1.8 当日考察完毕后考察人员必须完成考察评分表，由工程管理部汇总，并于次日17：00前完成考察报告。考察报告必须根据考察细则的要求全面、正确、客观的反映考察人员的意见。

1.9 考察全部完成后，由工程管理部汇总考察情况。根据考察得分，确定拟邀竟标单位。

第二条 监理单位招投标管理制度

2.1 为使施工监理招投标工作规范化、制度化，便于多项目操作，提高工作效率特制定本制度。

2.2 工程监理招投标工作由工程管理部负责，项目部及成本管理部协助。工程管理部委派专人负责，项目部及成本管理部委派相关人员参加。

2.3 招标文件初稿由工程管理部负责编写，经项目部及成本管理部认可后报分管总经理审批。

2.4 工程管理部根据考察得分及各项目不同要求确定最终拟邀竟标单位。

2.5 由项目部结合实际情况划分标段。 具体事宜由工程管理部、项目部、成本管理部共同协商确认后报分管总经理审批。

2.6 由工程管理部、项目部、成本管理部共同编写招投标文件及注意事项。招标文件由工程管理部负责整理复印。

2.7 发标会由工程管理部负责召开，主要工作内容有：发放招投标邀请函、监理单位投标保证金、收集授权委托书、组织项目部及成本管理部参加发标会等。

2.8 标书发放后，由工程管理部、项目部共同负责组织现场踏勘并签收踏勘确认单（一般不需踏勘现场，特殊情况再安排）。

2.9 工程管理部、项目部、成本管理部相关人员必须参加招投标答疑会，会议内容由工程管理部负责记录，汇总确认后当场发放给投标单位。

2.10 开标会议由工程管理部主持，必须在开标前检查监理单位三证及公布评标原则。

2.11 根据评标原则，由工程管理部、项目部、成本管理部共同确定中标单位，由工程管理部汇总招投标资料并报分管总经理审批。

2.12 监理合同由工程管理部负责编写，经项目部、成本管理部确认后报公司审批。

2.13 中标通知书、履约保函等资料由工程管理部负责办理，监理合同由项目部负责发放。

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附件2 进度情况对比表

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附件3 上海万科 项目

年 月

工程月报

编制： 审核：

编制日期： 年 月 日

1.工程进度控制

1.1本月完成

 土建部分:

 配套部分

1.2下月安排

1.3主要问题及对策

2.工程质量综述

3.安全文明施工

4.工程投资控制

5.设计变更及签证统计

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附件4 阶段性工期对比情况汇总表

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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/f374397a82c4bb4cf7ec4afe04a1b0717ed5b375.html