什么别墅最适合你?
近郊综合型：沿各条快速领域分布在离城区较近的地区。从这些项目进到城区四环只需要10分钟。因为这里的土地价格已经大大降低，开发商有很大的开发余地，因此这些项目有机会按照开发商的设计做得比较完美，价格也相对来说适应市场需要。
远郊风景型：京城往北的怀柔、顺义是著名的风景区，不少别墅将位置选择在这里。缺陷是离城太远，来去不便，优点是远离尘嚣，风景宜人。这一类别墅早期倒也能分到市场的一杯羹，更多的是销售不旺，被迫转型，变成了接待零散休闲客人的渡假村。
身份不明型：必须要提一句是，由于过去开发管理混乱还留下了相当一些后遗症——证件不全的别墅。现在，从媒体到购房者都十分明白房子的最基本条件就是五证齐全，但是仍然有少量没有经济实力，又希望拥有别墅感觉的购房者去购买。这类项目终究要被市场淘汰。
别墅名词解释
水景别墅：临水而居，小区附近有自然河流经过，园林景观以水景为主，湖光水色，绿色环保、生态。充分体现了成都人的亲水情结。STREAM溪流是别墅标准5S之一，说明了水在别墅中的不可替代性。一面、两面临水到三面、四面环水的岛居别墅，环水面越多越发增加水景别墅的附加值。四面环水的纯岛居别墅是水景别墅的极致形态。
山居别墅：山水别墅理念源于中国山水文化，山水别墅尊重自然，尊重历史文化，尊重现代科技，尊重艺术。建筑与山水的和谐交融是对山水别墅最好的诠释。山水别墅往往建筑在名山大川之间，掩映在层层绿意之中。
高尔夫别墅：别墅中的极品，独幢，第二（三）居所、山野森林、视野开阔。高尔夫别墅将别墅5S标准中的运动（SPORT）演绎到极致。高尔夫作为富人运动的一项专属，与作为居住的别墅具有顶级形态的呼应。大面积的绿化高尔夫运动场，地势起伏、水草丰美的绿化地带，高尔夫别墅往往位居远郊山林之间。建筑形态以北美风格居多。且户型设计偏大，以300平方米以上者居多。
城市别墅：第一居所，出则繁华，入则幽静，坐享城市之便利时尚与风景地带之优雅。城市别墅兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，坐享都市景观生态资源，有丰富的人文环境。虽然以牺牲郊外开阔视野为代价，但是同样可以坐拥自然风景与清新空气，更能坐享便捷与完善配套是城市别墅最大的卖点。
别墅类型详解 生活型别墅：就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中，总价在100万元左右，交通便利，适合少量经营实体或贸易人，从事金融、证卷、保险业的高收入人士。
度假型别墅：购买这类别墅的人基本上有两套房，一套在市区，一套在郊区。这类别墅适合人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照的内地做生意的华人等。
出租性别墅：这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济型别墅，再加上出租价格不低，很适合投资，租客大都是外资企业的高级职员或高层管理人员。 经营性别墅：就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。一般来说，别墅不仅仅是度假区的一个组成部分，还有如：酒店、娱乐设施等相关营业性配套建筑共同组成，而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。
商住型别墅：一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。
别墅选购八要诀
选别墅不同于选一般公寓房，这些情况需考虑：
一、 交通是否方便？ 别墅一般建于市郊，来回所花费的时间至关重要。
二、 配套设施是否完善？ 购物、娱乐、休闲、维修等应方便。
三、 空间是否有别于普通住宅？
有意识的空间“浪费”和“留白”能显示别墅的品位。旋转曲折的楼梯、宽敞的会客厅、美丽的私家花园和立体的室内空间是别墅的特色所在。
四、 楼梯位置的布局是否适宜？ 别墅一般底层为客厅，上楼即是私密空间，因此楼梯的位置应与住宅的主入口保持适当距离。
五、 主卧室是否大小适当？ 别墅主卧室应该拥有独立卫生间、更衣室，因此要大于普通住宅的主卧室，在层高方面应当像欧洲传统住宅那样达到3米。
六、 外立面是否美观?t 别墅外观应给人美的感觉，如果在外立面上具有异国风情的话则更受人们的欢迎。
七、 是否拥有宽敞美丽的花园？ 花园是别墅的特有设施，也是必备附件。
八、有没有室间视线干扰？ 别墅的建筑容积率较低，栋与栋间应该保持相当距离，以维护住家的私密性。 购买别墅六点注意 知道了买什么样的别墅，现在到了挑选的时候，慢着先别着急走，等一下丁丁给你说说买别墅的六大事项，免得被ＪＳ骗了。别墅作为保值度及增值率稳定的物业类型，一向受到高端买家的青睐。什么样的别墅才能称得上是“优质别墅”呢？仅仅按面积的大小决定别墅的优质程度显然有失偏颇。
以下六方面因素可供别墅买家参考
第一、了解项目有无产权：要确保别墅开发商已完全缴纳土地出让金，能够提供物业销售许可证；若欲购置期房，要求发展商提供预售许可证及开工证。
第二、市政配套到位：别墅的位置大多远离市区，市政配套的建设占了开发商总投资的很大比例，要确保上水、下水、煤气、暖气、通讯、供电及卫星电视的到位。要求发展商提供开工证，由此可知道市政配套建设是否已经得到有关部门的审批，但不能肯定到位。因为发展商若没有把全款付清，则市政有磁部门不会开通，故选购现房或有实力的发展商的项目就有保障。
第三、交通是否便利：别墅位置即使偏远一些，但交通方便不堵车，而且有充足的“市区往来班车”，“路途虽然较远，但不影响上下班时间”的项目可以考虑。距离市区太远的别墅只适合做“度假屋”。（第一居所者） 第四，买别墅不能仅仅看建筑面积大小来判定其豪华程度，整体环境规划也非常重要。别墅社区一定要有好的环境，有充足的绿化面积和丰富的景观内容。别墅的建筑风格、社区的规划风貌要和周边的环境相匹配。欧美等国都非常重视建筑与自然环境的协调，建筑本身往往可以成为环境的有机组成部分。近年来各种风格盛行，但受规划限制和开发理念影响，能做到和区域环境特点相符的别墅还不是很多。
第五，物业管理水平高低对别墅未来升值速度也产生直接影响。好别墅品质的维系要看物业管理的水平。一些地区几年前新落成的别墅，交房之后投资价值就迅速下降，其原因往往在此。
第六，买别墅尽量买带装修交付的类型。别墅的设计风格与房型布局最终都是通过严格的施工质量体现出来的，要成为无暇的工艺精品，装修是其至关重要的环节。在大多数欧美国家，把没有装修的房子就拿出来销售是不可思议的。最优质的别墅物业必须是精装修的，因为作为房地产中高端艺术品的别墅，需要通过它的每一个细节向买家展示其价值。同时，如果一个别墅项目中一部分业主已经入住，而另一部分物业仍有装修工人和材料进进出出，也是令人难以接受的。
选择别墅的十大标准
别墅，最具个性特征的居所，体现的是主人的生活品位，从这一角度来说，别墅不应有一套标准来限定，但无论是建筑专家，还是社会学者，还是开发商和购买者，他们无不认为别墅应有起码的标准，归纳起来有十大标准：
1.环境:红尘不远自然很近 别墅大多建造在郊区，或依山傍水，或接景造物，远郊的自然山水也罢，市区的人文风景也好，各有各的妙处，只要别墅有天有地，环境赏心悦目，就能吸引买家，所谓“智者乐山，仁者乐水”!
2.阳光充裕:“蜀犬吠日”，说的就是四川缺少阳光，地处四川盆地的成都尤其如此，每到秋冬季节，成都人无不喜欢追逐阳光。拥有冬日的暖阳，与大自然相得益彰，是新贵们选择别墅的一个梦想。
3.社区:人文自然两相宜 别墅社区要有一定规模，既要有私密的生活空间，还要有共享的休闲交流空间，楼台轩榭要与自然环境和谐相生。在具体指标上，体现为低密度、低容积率、楼间距较大、大面积的绿化，每户都有私家花园，私家车库至少要能停放两辆车。
4.社区:健康人生发挥潜能 作为彰显生活品位与个性化的居所，无论是在室内或室外，别墅都应有充足的自由运动空间，诸如健身房、网球场、游泳池等，让业主充分展现自我的潜能。新贵们追逐高尔夫球场旁边的别墅就是最好的说明。
5.配套:生活配套设施完善 别墅一般建在城郊，甚至远郊，就要求生活配套完善，除了基本生活设施外，还应有超市、商务会所、茶坊、游乐园、洗衣房等，最好能与世界流行的“5+2”生活相接轨，以免有与世隔绝的感觉。
6.交通:上下班车程30分钟 交通条件是否良好，直接关系到居家生活的舒适方便，购买别墅的人更要考虑交通问题，特别是郊区别墅，大多数买家都希望有高速公路或城市快速通道相通，有完善的交通网络，上下班时间能够控制在30分钟以内。
7.户型:大小不论和谐可人 只要社区环境优越，新贵们对别墅户型的需求弹性很大，面积在200—500平方米之间，甚至再小一些，或者再大一些，都有相应的需求者，关键在于别墅的功能是否完善，结构设计是否合理，尤其要有会客厅、大书房，甚至家庭办公室，以及观景露台。
8.邻居:品位与身份的相容 “物以类聚，人以群分。”别墅购买者有共同特征，通常都是成功一些人士，有相应的社会影响，关注共同的话题，有共同的行为规范与准则，这样才能融洽相处，感觉恬然自在，一个有高尚品位的社交圈子是每个人都乐于加入的。
9.安全:智能兼顾周密保安 在新贵们看来，安全是物质条件以外最重要的因素，别墅社区的安全应是全方位的，除了要有安全的周边大环境外，社区内要有多重智能安防设施，周密的保安服务也必不可少，24小时智能安防与人性保安相结合，以保障居住者的安全。
10.物管:星级服务舒适体贴 星级服务，体贴入微，为所有业主提供24小时的全方位多项目的酒店式服务，由专业保洁员和园艺师等提供环境、卫生、园林等进行维护，并能根据每一个客户的需求提供各种特约服务。
如何判断别墅品质
选别墅首看五要素
依山傍水、推窗见景、私家庭院、独门独户……
翻开别墅楼盘广告，开发商已为你勾画出一幅幅家住别墅的美好画面。透过这些美丽的词藻，你如何判断出别墅品质的高下？ 按照目前国外通行的理论，好别墅应当具备以下五要素：溪流、运动、阳光、树木和风景。
所谓溪流，倒并非要求别墅都得有江有河，而是指别墅要靠水景方能让整个小区灵动起来。
运动的含义是指别墅楼盘内应有一定的运动场所和运动设施。不过，对于运动，倒并非运动设施越齐全越好，在别墅区内的运动设施的建设，能随时唤起人们的运动欲望的，方是此中高手。 阳光则要求别墅有较好的朝向，室内户型设计合理，阳光充足。
树木则是指别墅区内不单有草坪，还应绿树成荫，小区有一个绿色的“肺”。
而风景自然是指别墅区内拥有相当不错的景观，建筑与地块、地形、地貌协调，区内一年常绿、四季有花。
如果一套别墅以上五要素能够面面俱到，这样的别墅品质自然毋庸置疑。但几乎可以肯定，满足了以上五要素，且五个要素均出类拔萃的别墅，其价格自然不菲。因此，如果你钱包中的“子弹”并非十分充足，在选别墅时，不妨因你的喜好而有所侧重，好水者可选邻水而居，爱山者则考虑依山而建。
从指标看别墅 绿化率、容积率、占地面积、户型套数、物管……在别墅的一个个令人眼花缭乱的指标中，什么最能反映别墅的品质？
容积率。
锦绣山庄老总王双庆认为，尽管各种指标都能在不同程度上反映别墅的状况，但容积率却是其中最重要的指标。容积率直接反映的是楼盘的建筑密度，在别墅楼盘中，它还影响着每个业主私家庭院的大小、享有绿化面积的多寡、环境是否幽静、户型是否私密。据了解，目前重庆顶级别墅的容积率在0.5至0.6之间，每户可享绿地近一亩，次级别墅的容积率也不到1。
在公寓楼中经常被忽视的总户数这一指标，选别墅时可千万要注意。对别墅而言，户数过多就意味着人员太杂，业主们所追求的物以类聚、人以群分则不可能实现。当然，总户数太少也不好，这样的小区一来太冷清，不利于邻里交往，二来物管成本也太高。
据了解，一个优秀的别墅小区，最佳的户数应在300户左右，这样的小区人员一般不会太杂，小区内也不会缺乏人气，物管成本也相对合理。
谁来为你当 “管家”？物管收费标准如何？也是选别墅的大事。一般来说，好物管是别墅增值、保值的保证，好的别墅小区应当请有经验的物管公司来为你管家。如果一个别墅楼盘的物管公司名不见经传，收费又相当“优惠”，对这样的别墅则一定要多个心眼，买了它也许后患无穷。
别墅是件“晚礼服”
别墅，是房地产开发中风险最大，利润也最高的项目，这已是被业内公认的事实。开发商的高利润对购房者而言，意味着别墅的高附加值。
有人说，如果把公寓比作男人的西服，别墅则绝对是女人的晚礼服。
正如男人的西服，再怎么变也仅是扣子的多少，开叉位置的不同，公寓的变化，总也不可能翻出二室、三室、四室加客厅餐厅的格局。别墅则不然，如同女人的晚礼服花样可以无穷翻新，别墅在建筑外观、户型功能的设计上都可以有无数个样板。
因此，购房者在选别墅时也遇到了女人们在选衣服时遇到的同一个问题：高附加值的别墅，如何避免因很快过时而贬值？
有经验者认为，解决这一问题，还得套用女士们在选晚礼服的经验。
一件晚礼服怎样才不会过时？有经验的女士们会很快告诉你应线条简洁、大方、颜色忌大红大紫，以低胸、露背等经典样式为宜。
同理，选别墅也应选择外观颜色相对中性，户型大方、功能多忠实于居住本身。在风格上，若崇尚现代时尚，则应相对简洁大方，若追求怀旧古风，则不妨选择一些经典的别墅设计。
当然，拒绝时尚也并非摒弃现代科技为我们提供的新产品。在别墅古朴、大方的外表之下，其内核应是集采目前建筑业中最先进、最成熟的科技成果，以提高居住者的生活质量。这正如一件经典的晚礼服，现代女士们所选用的绝对是最新最好的面料。
别墅买卖中的18个不可不知
交易前：开好证明，明确协议卖方
1、房产证证明:这个表明房产证是交易中心开出的，真实、有效。
2、身份证明:就是说你的身份证不是伪造的，而且要与房产证上的名字一致，这样你才有权利出售这栋别墅。
3、如果出售的别墅带有租赁合同，那么你还要让你的房客写一个放弃优先购买权的证明书。已婚人士出售别墅还需要配偶的同意出售证明。 买方
4、身份证明书是必不可少的。
5、如果需要贷款则还要从所在单位开出收入证明。
6、根据06年出台的一系列政策，外籍人士在购买前还要出示该房屋为在上海购买的第一套居所以及在华居住、工作满一年的证明。 买卖双方
7、双方做一个别墅产权的调查以表明房屋买卖的真实、合法性。
8、签定协议，协议主要包括明确双方在交易过程中所产生的费用由谁支付；物业费、水、电、煤等费用如何结算和交付；别墅内原有的家具的品牌、数量以及家具如何处理；买方如何付款，几天到帐以及到帐几天后可以拥有房屋的使用权等都要在协议中明确的规定，这样就可以在后期的交易中避免许多不必要的麻烦，使交易简单化。 交易中：算好税费是关键 买方
9、要支付2.5元/平方米的交易手续费，这个费用只计算别墅的建筑面积不包括花园以及不计入建筑面积的部分，例如层高不足2.8 米的地下室等。
10、房价0.05% 的合同印刷费和总价0.15% 的公证费。
11、200元的交易登记费，约500元的配图费，5元的权证印花税以及房价3% 的契税，此外李先生还要支出房价3% 的地价税。 卖方
12、2.5 元/ 平方米的交易手续费房价0.05%的合同印刷费和总价0.15% 的公证费。
13、如果别墅购买后未满5年就进行了交易，需要支出按售房收入减去购房价款后的差额的5% 的差额税。
14、卖房子自然少不了个人所得税的交纳，这笔费用按照售房收入额去购房价款和合理费用后的余额的20% 支付。
15、还有房价5%的综合税也需要卖方交纳。
16、另一个要卖方交纳的税费是2005年6月1日才新开始征收的土地增值税，该税的具体征收办法为：别墅超过5 年转让的，根据税务部门审核结果，属于自住房产，免征个人所得税；3年至5年转让的则减半征收；3 年内转让则全额征收别墅增值部分的个人所得税。如果卖方在内3-5年，则减半征收土地增值税，如果5 年以后才转让，在确定该别墅是自住性质之后，就可以不用缴纳土地增值税了。 交易后：做好交接工作 买方
17、与卖方一起去将电话、水、电、煤等做更名以免以后产生纠纷。
18、去别墅小区的物业管理公司做个登记，表明这套别墅已经是你的拉，今后所有和别墅相关的事务以后都要对你负责。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/f31595d6360cba1aa811da6d.html
文档为doc格式