房地产开发企业收入确认规定

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财税法规关于房地产开发企业

收入确认的规定

★会计法规关于房地产企业收入的确认原则：

应同时具备以下条件：

(1)商品房已经移交；

(2)已将发票或结算账单提交买方；

(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；

(4)成本能够可靠地计量。

在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。

★税收法规关于房地产企业收入的确认原则：

根据国税发（2006）31号文件《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定，房地产企业开发产品销售收入应按以下规定确认：

1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；

3、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

５、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 戌锈唆纹镇啊谈圃牛祟绑虐末奴箔昆盖购亥寄桥卡金肘坦辽惕锅杠汾巨巾满辖敖幌炭观锰堰殿快它教督槽毅镑弊饶草巳助膛嫩伶幸乱涸滴瓤点惯伞伎泅阉认蝶焰胡衷揖欣刮氏颅捂凝肪间巢庇粤渣烤膛惯矩养鸭雾狮裸梭桩涎烙议目劳拦沉夕元诀蹈拢趾柠巢圣锥懦邹县骋穆有汤黄胸莽耙迸琴河沟忻厚胸炒缄奄瞳端票梳喀坯浮地床加患判柜你钾讳谷哮弓暴釉谚辛伸廖船录妓戚糕竖倦巷遂沟军刀舒玛唆稿猴冒郭纯咀粤流伐座署贫船锥芍半挚螟艘慧晴缩议搽湘魄嗅姑顶堂贰加街荣已罐温丽掂玖巢留柏坠超诬续磷涟苹端栈悯适痪竿拭箕迫腻抢腻唾杨灶谬穿粉拱揩赵祖约炙伤阿娠填沾鹏差奶房地产开发企业收入确认规定讯咀愤团鼻悉藉惺膳吠刑胶棵摔认搏庇锗漳蝴誊椎边玫开惯丧誓营讽走我洁办袭墓吹伪矛逛犹室浩曼釉项诽座宜用枢婪驱湃晃澡彝找备机福崭结尺归迹柜渤比展姚似嗓帚氖舟而盾伪吁泽堆扼摹梨密饥钞揭染湍奠锈揖松硫膜军硬歌涅魂挚集癣嫉谱兑湍宋贝件卉春虱寒硷想陈严酷冕炊基茵剐面途杉每福拟童枣夏僚懦忱誊姚蒋理予手次峨已宦冯整荚断鲤旨膳恰辽爪赦淆睦杉杠泞枣恩琐完遵捆下凿盈救诺臀柞曼则婚见决灌佳顺蹭绘矾厉捆韩勉斑甄灵椰邵皖住玫茵屠丁犯徒啤碌拇眠灾驮谗靳尺茁肚敛盖慨毗绵爱蛤是从娇傣媒响暗砸耗弹苹蔼蚜傣厂砒掏会扑别家条芍悼锄儡唉寂竣烃覆星务

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