田子坊 弄堂里的时髦商业区

∙ 田子坊 弄堂里的时髦商业区

∙ 　　导语：田子坊没有统一的规划、没有招商方案、没有正式的管理者和保安，甚至连水、电、煤气都不符合商业使用标准—一群小人物凭什么创造了上海最时髦的商业区？
　　2004年11月，周心良成了田子坊里第一户把自家住屋租出去做商铺的居民。他原本只是为了解决自己的艰难生计，没想到最后竟推动“田子坊”变成了商业区。
　　周心良的家所在的二井巷正是从210弄通往其它几条弄堂的必经之路，也是距离田子坊一期最近的民宅。他从新疆回上海后没有固定收入，只靠政府发放的每月300元艰难度日。迫不得已，他考虑把自己居住的小窝租掉。第一位租客是服装设计师一慧，租下了他居住的底楼客堂间和天井，一租就是将近两年。这间32平米的不带卫生间的老房子为他带来了每月3500元的租金收入，这已经不止是救命稻草了。同时，他花1000元租下了楼上邻居家空置的厢房。这样，每个月他就多了2500元纯收入。
　　从此以后，这位新疆返沪知青和文化商人吴梅森站在了同一边。后者当时已经被打浦桥街道请来做为“田子坊总策划”。
　　田子坊从2000年就存在了，当时仅有两处厂房出租给艺术家、设计师，被赋予了“艺术”的气息。2004年，这块区域差点被拆除，规划方案都已经做好了，将来要造的商务楼模型都已经被开发商放到展示厅里了。吴梅森向政府提出了“创意产业”的概念，这是他在国外时经常接触到的东西。复旦大学的厉无畏教授以田子坊为主题，写了一篇关于创意产业的论文；作为最早入驻田子坊的艺术家之一，陈逸飞也曾为保留这个地方而奔走活动，最终政府总算被创意产业的概念打动了，让这块连带着艺术区和居民区的地块暂时保留了下来。
　　但田子坊仍然有可能被开发商看中、拆掉。要让这个地方的地位稳固，光靠210弄是不够的，田子坊需要向西面的居民区扩张。吴梅森管理的只是这条弄堂里的一些物业，他能做的事情就是当有商家需要时，试着帮他们接洽附近的居民，促成他们顺利租下房子。
　　吴梅森当时并没有明确地意识到，这种做法其实是正在把田子坊推向商业区的路上，他的初衷不过是为了要保护这一片“艺术区”和那些艺术家。
　　周心良就是在这个时候把房子租出去的，他直接享受到了吴梅森奔走带来的好处。为了保证自己赖以生存的房子不被拆掉，就要保证田子坊的规模，就得想办法让更多人像自己一样成为房东。他在家门口放了块牌子，上面写着“田子坊义务中介”，帮想要把房子租掉的居民找商家，也帮想要租房子的商家找愿意出租房间的居民。“这是完全不收费的，我是为了保障自己的利益，做成功了大家都得益。”周心良说。
　　这对周心良来说是天大的好事，但对他的租户一慧来说，要坚持下去并不容易。115弄当时只有这一家独守，服装设计工作室开了半年之后，才有第二户商家入驻。其实，当时就连210弄的生意也算不上红火。7号院1室的Up’s咖啡馆是在2005年春天开张的，老板张晓阳记得那时的状况：每个月的收入虽然不至于亏损，但也赚不到太多。和现在客人常常要等位子或者拼桌才能坐下、有些座位需要预定的情况相比，那时候店里的气氛从早到晚都很悠闲，客人不会坐得满满当当，做包场的价格也不高，但他相信田子坊的前景会很好。
　　直到2005年，所谓“田子坊”也还仅限于泰康路210弄的那些老厂房。一些艺术家工作室、几家独立设计师品牌店和几家咖啡馆组成了这个当时还强调其“艺术区”身份的地方。
　　2006年，高扬—现在自称为“独立开发商”—出现了。
　　高扬和这片弄堂的渊源太深了。他的外公、著名画家汪亚尘在1920年代中期就住进了这个地区，是这里最早的居民之一。高扬在这里长大，到1970年代末去了美国，等他再回来定居时已经是2004年了。他卖掉了祖屋，在思南路的楼盘买了新房子，每天要穿过这些弄堂才能到达健身馆。
　　和吴梅森、周心良不同，高扬察觉到了这片熟悉的弄堂透出了以前从没有过的商机。
　　“虽然那时候弄堂里还横七竖八地停着自行车，公共厕所也像所有老居民区的一样散发着气味，已经开着的店生意也不火。但我觉得有生意可做。这地方外国人应该会喜欢。”高扬开始考虑在弄堂里开店。朋友们以为他在开玩笑。“他们觉得很奇怪，这种居民区开店怎么会赚钱，谁会特地跑进来买东西呢？”高扬心里的答案是，外国人。
　　他的外国朋友们的反应让他更确信了这一点。“我又带了一帮外国朋友来弄堂里看，他们一看就很喜欢，‘这多有情调啊’、‘这才有意思嘛’。对外国人来说，这种原生态的、和居民生活掺杂在一块儿的商业区才是真正有吸引力的。”
　　他看到了这个机会，把田子坊进一步推到了商业区的路上。
　　高扬觉得，之前那几年生意不够红火，是因为田子坊经营的东西都太洋气了。“这样的区域，一开始总是要做外国人生意的。就像我们不会赶到美国去听京剧一样，外国人也没必要跑到上海来看他们老家已经有的作品。所以，我们要做那些吸引外国人的东西。”当然，做外国人的生意只是第一步，“等外国人把这里的气氛带动起来了，本地消费者自然会跟过来的，只要靠口碑就足够了。”

∙ 　　2006年年中，高扬替一位设计师租下了第一个商铺。可是那位设计师只做了两个月就放弃了。高扬只好自己把门面顶下来卖时装，赚得不多。很快又有别的设计师想来租门面，所出的房价比他当初租下来时高了一大截，还很爽快地要求签7年合同。那位设计师告诉高扬，她原先在西区开设的羊绒产品商店有很多外国顾客，那些顾客嫌原先的店址太偏，就建议她到泰康路田子坊去开店，因为那是他们最喜欢去的地方。
　　“我问她，你冬天卖羊绒产品生意会好，但是到夏天怎么办呢？现在我知道了，夏天还有澳大利亚人捧场。所以你看，一年四季都可以做外国人生意。”经过在第一家铺面的这番经历，高扬发现做“开发商”是个不错的机会。
　　他看准一处位置后，就去和居民商谈，租下房子后再寻找合适的商家—但他所做的并不是所谓“二房东”那么简单。商家提出经营类型、装修风格和图纸之后，由高扬负责装修工程。万一商家不满租期就要撤出，也就不能获得转让费。经过两年半的经营，现在他在泰康路278弄、248弄以及建国中路115弄这三条弄堂中管理着四十来处物业，租户之间如果有矛盾，他会帮助解决；在租出门面的时候，也会有所控制：“为了减少矛盾发生的几率，我不会把紧邻的门面租给做同类生意的人。”
　　高扬开始“管理”田子坊的物业—仅限于他能获得出租权的那部分。

∙ 他们—吴梅森、周心良、高扬和出租房子的居民们—的行动让田子坊的地位稳固起来，并最终获得了认可。这个已经初步成型的商业区里，大部分的人气和商气都是在最近的这两年多里积聚起来的。尤其是在2008年，商铺扩展的速度比以往任何时候都快。事情的关键在于一项关系到田子坊命运的政策—确定了田子坊将被保留下来，一定不会被拆迁。这让已经入驻的商家和已经租出屋子的房东们吃了颗定心丸，同时也让那些本来就有意进入田子坊的商家们更确定了要进来开店的意愿—于是，门面就更炙手可热，房价也就更高了。
　　到今年年初，670多户居民中，已经有300多户搬了出去，把住屋腾出来租给商家了。
　　仇为一就是在这段时间里把他的餐饮生意做大的。
　　他算得上是最早进入田子坊的一批租户。2001年，仇为一就在陈逸飞工作室的楼上开出了自己的服装公司。他在那栋被称作3号楼的建筑里住了3年后搬走了。2007年，仇为一回来了一次，发现弄堂里面的居民区也被开发出来了，比几年前热闹得多的景象让他决心再战田子坊。2008年4月，他在248弄开出了一家“红”酒店，生意火爆。五个月后他就开出了第二家餐饮店。“开餐厅的一次性装修成本太高了，在政策还不明确的时候，我是不敢贸然投资的。”不拆迁的政策推动了仇为一的店铺拓展计划，今年的上半年里，他的“太”餐饮集团就在田子坊的几条弄堂里开出了4家店，现在又有两家新的在装修。“一切顺利的话，也许年内我们就能开出10到12家店，不只是做餐饮，花店、手信店、瓷器店都会有。”
　　作为发展势头最为迅猛的商家之一，现在最让他感到棘手的并不是自身经营上的问题，而是与居民之间的关系。仇为一的一家泰国餐厅是整个田子坊地区规模最大、装修最漂亮的，“这家餐馆有将近15位房东，谈判是很辛苦的过程。”而更辛苦的，莫过于当几乎所有人都同意出租，却只有一两个人咬定了“若不出更高价就坚决不租”。
　　这种矛盾在成熟的商业区里，是不可能出现的。但在这里，由于缺乏统一的管理，却成为了必然现象。
　　有些居民就真的因为价钱谈不拢而失去了租掉房子的机会，有些却因为房间位置不理想而乏人问津。他们仍然住在弄堂的中心区域，为游客们喜爱的田子坊提供着“生活的味道”—就像一群群众演员。一片喧嚣中，有盛装的泰国姑娘站在狭窄的过道口发菜单，有金发碧眼的年轻人一边吃比萨一边自拍留念照片，而穿着背心短裤踩着拖鞋出来倒垃圾的居民就在近处走过，距离饭桌几米高的地方就可能晾着楼上居民的床单枕套。和同样由老式石库门房子改造成的新天地的区别在于，田子坊的环境是“活”的，这是客人们更乐意看到的，也是田子坊如此吸引他们的原因。
　　问题在于，一部分“群众演员”不满意了。这也是必然的，利益的指向不同而已。
　　这部分居民的心思并不难猜。他们原本一直盼望着拆迁，可以借此搬进条件好得多的新房子，还可以靠动迁费改变生活状况，但是现在田子坊确定了不会拆迁，改变生活的期望就破灭了。他们不仅没有得经济利益，连日常生活也受到了影响：一些餐厅的油烟、酒吧顾客的喧闹，都让他们很不爽；更何况人多了安全隐患也多，如果哪里有了火灾，这些砖木结构的老房子可经不起折腾。凭空多了麻烦和风险，他们不高兴。
　　有时候，客人在楼下露天座位吃着饭，一盆水就兜头泼下来了；或者是有人经过的时候故意推搡客人。与这部分居民间的矛盾并不是仇为一独自的困扰。在这里做餐饮的业主们，虽然能理解居民的心情，但也实在不知道该怎么解决麻烦。
　　吴梅森在商家这边说话颇有分量，周心良则更容易和居民打交道，在商户和居民发生矛盾的时候，他们会尽力调节，但要让居民们完全满意，并不是他们能做到的。
　　田子坊缺乏一个真正的管理团队。
　　住在274弄4号的乐建成有他的见解。他的身份有些特殊，他既是房东，又是商家。他没有像他的邻居们那样把房子租掉直接赚钱，而是把自家的底楼天井大门打开，把客堂间变成了自己的摄影作品专卖店，由乐太太负责经营。乐家的沙发角落里有一张小纸条，写着“Myhusbandtookthispicture”和这句话的中文翻译，还有一些直接用中文代替音标的简单的英语会话—“皮开福”(becareful)的下面有中文释义“请当心”。乐建成是一名美术教师，参与过中学美术教材的编纂，他因为爱好摄影而无法离开生活了几十年的、生机勃勃的弄堂环境。2004年的两次拆迁动员大会，他作为居民也都参加了。后来弄堂环境得以保存，他是很高兴的，但乐建成也有担忧的事：“这里的起步是自发的，但是发展到现在这个程度，应该有个田子坊管委会了，承担一些公共事务。”
　　乐老师所想的公共事务，是指田子坊里该竖立一些指路牌，游客们可以方便地领取田子坊地图。“这个管委会最好包含了商家和当地居民，能反映田子坊真正的需求。”乐建成期盼着这样一个管委会成立后能和卢湾区政府共同为田子坊做些事。
　　他所期待的管委会到现在也没能成立—最大的问题是，到底谁来主导这个管委会？
　　在此之前，田子坊在得到市场认可之后，也获得了政府的批准，一切都将走向正规化。靠田子坊赚钱的人们在争取正规的渠道来经营和缴税。
　　去年年底，政府将田子坊一带的“居民用地”改为“综合用地”，那些期望有机会把生意正规化的商家们纷纷开始申请营业执照—以前他们没办法申请到。把房子出租而获益的居民们也开始把这笔收入的2.5%用来缴税—商家要正规经营，就得把房租正式计入成本，这需要提供房东的缴税证明。
　　新店铺还在开，商业区还在扩张。现在，商人们一拨拨地来询问租价，即使中心区域的商铺已经很难租到，但就算在外围，也算是挤进这个热门商圈了。
　　一家玩味烟斗沙龙，是两个月前才开张的，处在目前的商业区域的边缘，但第一个月就做到了不亏损，这比店主想象中的情况好。他们对这个地段充满信心：“地铁9号线造好后，155弄的入口是距离车站最近的，所以将来这里会成为一条热闹的通道。”至于用的是民用电、空调开大点就会跳闸之类的问题，“这些很快就能改进，要有耐心等‘市口’变好。”
　　把自己定位为开发商的高扬则计划建一个会馆。这个会馆不是用来赚钱的，他甚至想好了要贴钱进去。在他的计划中，这家会馆每天都会请来昆曲、京剧等传统戏曲班子来表演，票友们有地方听戏，更重要的是，咿咿呀呀的中国声音能飘出去，吸引更多对中国生活有兴趣的外国人—“又要有文化，又要有趣味”是没错，更重要的是，要能拉动人气。
　　商家联盟的组建也在进行中。吴梅森在策划这样的组织机构。
　　这位眼光精准地选择开发210弄并且注册了“田子坊”知识产权的文化商人，前阵子找了二十多户商家，集资设计印刷了一份古色古香的田子坊地图，放在店里售卖的同时又可以给商家做做广告。最近他联合了三十来位美女老板，设计了一份折叠式的丽人名片，游客在这三十来家店里免费拿到名片后，可以在这个小圈子里享受折扣。
　　周心良当年没有料到那笔已经算很高的3500元的房租在两年后升到了8000元，在四年后则超过了一万元。他的义务中介现在叫做田子坊咨询公司，已经在泰康路上有了自己的办公室，一起工作的都是成了房东的老街坊们。他们的服务仍然是免费的，也没人给他们发工资，用周心良的话说，“我们是为了保障自己的权益，利人利己。”
　　需要解决的矛盾一直都有。比如最近，田子坊“居改非”后的物业管理费让居民们感到疑惑：就在前几天，他们接到了一则通知，以往每个月只需要二十多元的物业管理费现在涨到了四百多元，翻了将近二十倍，这样的涨幅是否合理呢？居民们觉得，他们和政府之间的沟通渠道仍然需要拓展。
　　在认可了田子坊的性质后，政府开始做一些重要的事情了。仅仅是今年，上海市政府就计划投入1000万元来为田子坊改进基础建设，铺设更好更完善的水管电缆、安装抽水马桶等安全设备。最近，210弄里开膛破肚的管线铺设工程快要结束了，接着就要渐渐向西面的274弄、248弄和155弄移动。等到工程完成，不仅商家们不必再担心用电量过大而跳闸的问题，居民的生活质量也会得到改善。至于安全问题，也有解决的方法。负责为商铺安装自动消防喷淋系统的项目经理袁志强告诉《第一财经周刊》，卢湾区政府和房产管理局出了一笔钱，在田子坊安装消防设施，到今年年底，整个区域的消防喷淋系统就能安装完毕了。
　　6月29日，上海华夏文化创意中心主办的卢湾区旅游路线创意设计大赛开幕式上，田子坊和新天地一起成为卢湾区的新型景点。
　　“田子坊是由三种力量共同成就的，政府、市场和文化领域，三者缺了任何一个，都不会有现在的田子坊。”该中心的副理事长郑荣发说。他被周心良等人称为田子坊的关键人物之一：当年还是打浦桥街道主任的郑荣发提出将泰康路建成文化街，并在最初两年招商遇挫后，找来吴梅森，让吴以纯粹市场化的方式打造田子坊。
　　田子坊已经进入爆发式增长的阶段。需要做的事情还有很多：是否有人来做、由谁来做、怎么做这些问题是田子坊马上就要解决的，也将决定田子坊未来的命运。在这样一个自发形成的商业区里，这一切的问题并不是任何一方权威能说了算的。居民、商家和影响了田子坊形成的人们，他们在保护自己的财产的同时，也促进了田子坊的形成和发展。现在他们开始寻求一种管理模式，以求让它的喧嚷热闹能够继续下去。

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