南阳商业调研报告

南阳商业调研报告

一、南阳商业市场

1、南阳商业市场按区域板块划分

人民南路商圈

人民南路中心广场及人民路和新华路的天桥是南阳的老商业圈,这里分布着大统百货,鸿德购物公园,及中心广场的街铺总建筑面积在20万平方左右，90年代的金汉丰购物中心,老商场世纪百货及国美电器、红都时代广场等大型购物中心。

新华路商圈

新华路及工业路商圈是南阳地区较早的商圈，这里曾是全国知名的南阳服装批发商城所在地，作为南阳市最大的服装类批发市场，它曾经创造了每日平均人流量达3万余人次，节假日高达5万余人次，年交易额1.7亿元以上的骄人成绩，是南阳市具有全国影响力的老商圈，现分布着港达商贸城、裕华商城、银基等以服装批发为主的卖场。同时，在原址上又运营着大型综合类购物中心新华城市广场。

火车站商圈

“火车站参数”效应的商业选择。一般商家考虑交通、客流都不约而同选择火车站区域，火车站参数成为商家入驻的一个重要依据。南阳是人口大市，1009多万人口的消费大市场，南阳建设之初就把火车站设置在较为偏远的西郊，但是城市发展，逐步形成了稳定成熟的火车站商圈。形成了以南阳工贸、百乐科技城、南阳市小商品城为中心的三大批零兼营核心区。加之以我爱我家、红星美凯龙、新华城市广场、港大商贸城、银基购物中心、裕华商城为辐射区域的新华路商业圈，奠定了南阳经济社会发展的基础，据不完全统计，估计容纳就业人口达20万，销售额超过600亿元。

卧龙路商圈

玉雕，以中国四大名玉之一——南阳独玉为主，是南阳的“镇市之宝”，其优良的品质和精湛的工艺名扬海外。南阳玉雕大世界是河南省南阳市区投资规模最大、经营品种最集中、品位最高的玉雕工艺品专业市场。该市场位于南阳市区卧龙路中段，占地16675平方米，建筑面积27300平方米，商业用房200余套，主要经营玉雕、珠宝、烙画、根雕、陶瓷、书画等工艺品。其主要产品南阳烙画是"南阳三宝"之一，被誉为"世界艺林一绝"，远销欧美、东南亚50多个国家和地区。

人民北路

随着城市扩张，高层建筑聚集。本区域不但扩充着人民路商圈，并可能孕育新的商圈，这里坐落着南航大厦、电力大楼，口腔医院等效益良好的企事业单位。同时，光武路的改建、扩建，梅溪河治理、美化，并且随着本项目以及淯龙苑的开发，本区域在近年内将有十几栋高层住宅竣工，由此将形成以南阳中 高阶层为主的新商圈。

2、南阳市商业市场调查分析

1）市场开发规模扩大

据资料了解自2015-2016年，南阳市农运会及城市建设，南阳全市房地产开发投资150.67亿元，项目新开工面积706.2万平方米，比上年同期增长61.4%。市场开发规模大幅度扩大。

2）房地产市场整体不规范

据实地调查发现，南阳市大部分的项目均在无证件或证件不齐的情况下开工建设，时至今日，多数项目因无法办理按揭贷款等原因导致项目资金短缺，形成“烂尾”、达不到交房条件、违约交房，多处可见。

3）商业市场环境恶劣 客户毫无信任感

因烂尾项目的情况随处可见，例如铂金时代广场，在市中心黄金位置的情况下，依旧存在开发商资金断裂，无法按时交房的情况，随机采取业主自救的方式，令客户难以接受。导致商业市场也没有好感，提及投资商铺，人人不持乐观态度。

4）住宅销售价格持续上涨，商铺价格一路走高

2017年南阳市商品房多层销售均价在6200元/平方米，小高层的销售均价7000元/平方米。高层的销售均价5500-5700/平方米。而商业外铺价格平均已到40000元/平方米-70000元/平方米，承接商铺费用也是越来越高，例如新华城市广场，2楼50平方商铺，转让费已高达20万元，价格一路走高。

5）商业运营商能力欠缺，导致“死”盘

商业运营表现是商业体最终价值体现，而现阶段南阳部分商业体经营惨淡，例如南阳银基商贸城，因为运营方向错误，现在已闭门整顿数月之久。招商不成功，业态分布不合理，各楼层间布局不合理，购物环境档次低等原因，大大影响其营业形象，导致商业经营出现问题。

二、区域个案租金调查分析

三、本项目业态定位

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/d68520c19a89680203d8ce2f0066f5335a816713.html