三、项目可行性分析
1、市场现状：
一、调研范围
1.项目核心商圈范围
以钟楼商圈为核心商圈范围，
2.项目次核心商圈范围
以城三区为项目的次核心商圈范围。
3.项目辐射商圈范围
整个西安市区辐射商圈范围，具体包括霸桥区、雁塔区、未央区。
范围重点区域（主要街道及专业市场）
1.西安市钟楼商圈主要商业街：
东大街、西大街、北大街、南大街
2．西安市大型购物中心及大型超市：
开元商厦、唐城商厦、名生商厦、百盛购物广场、世纪金花、中大国际广场等大型购物中心；人人乐、家乐、爱家、好又多等大型超市
3.西安市现有的各大专业商城：
长乐西路沿线的各大服装专业商城、太华路沿线的各大家居装饰专业商城、交大电脑城、塞格电脑城等电脑专业商城、西部汽车城等。
4.市区在建及规划商业地产项目
骡马市步行街、东方星座、协同国际、中图国际、宏府大厦、唐人街、巴黎春天、高新世纪金花等
第二节 调研目的
一、掌握西安市区及周边区域商业业态构成；
二、了解西安市区及周边区域商业物业类型；
三、熟悉西安市区及周边区域商业布局区域特征；
四、研析西安市区及周边区域商业地产经营模式；
五、提供西安市商业环境、商业分析及对策研究、区域商圈商铺综合分析、区域商圈竞争对手研究、项目商业价值分析、市
场消费特征研析依据；
六、提供项目定位、产品策划、广告策划、推广策略、销售、招商、品牌推广、商业运营决策依据。
第三节 西安市商业地产概况分析
一、西安市商业概况
目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展， 2004年社会消费品零售总额实现481.4亿元，同比增长12.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物价因素，实际增长13.66%。我市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）位居第三位。
1.大型商场和超市数量
全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。连锁企业56家，连锁门店1020个。商业企业中年销售过亿元的15家，其中年销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家。
2..西安市商业业态结构
西安市的商业业态主要包括百货商场、购物中心、专业市场、、超市、便利店和专卖店。
西安市的百货商场已经不在是早些年前的绝对垄断随着各种商业业态的进驻、竞争，百货业态的市场份额不断下滑，但尽管如此，在西安市的商业业态份额中百货业态仍然占有非常重要的地位。
如图所示，在最新的商业统计资料统计中，排名靠前的零售业态中，百货业态仍然位居重要地位。
超级市场：最近几年来西安的超级市场呈现出迅猛的发展态势，除了世界各大超市巨头进驻西安外（如家乐福、麦德龙、泰国易初莲花等），西安本土的超市也纷纷扩张，如西安本土企业西安爱家集团属下的爱家超市从2000年成立至今已经扩张到九家大型连锁店。可以预见，西安的超市业态竞争在今后几年内，会日趋白热化。
西安市的商品批发市场规模比较大，而且建立时间较长，相对成熟，其批发业务辐射西安市周边城市和地区。
西安市的专卖店布局集中，集中在几条商业街道和商圈内。品牌知名度分布广泛、从中档到高档一并俱全。
3．西安市主要商业布局
西安市目前主要商圈及主要专业市场、大卖场：
一）主要商圈
1）钟楼商圈
钟楼商圈作为西安市的传统商圈，由于其地理位置的绝对优越性和深植人心的传统优势，使得它成为西安市首屈一指的重要商圈。城内商圈为西安市的核心商圈，自古以来，城内商业氛围浓厚，商机无限。其中百货业、服装业尤其发达，针对的消费者层次最为广泛，每逢节假日人们便言“进城逛逛”，就是指进入城内商圈，西安人厚重的“进城”情节，是不可以忽略的商业推动力。由于地处西安市中心位置，加之闻名中外的钟鼓楼、碑林、书院门等古迹的吸引，外来消费力量也不容轻视，特别是旅游带动的消费浪潮是城内商圈的第二推动力。
2）小寨商圈：
小寨商圈历来是兵家必争之地，原因在于这里厚重的商业氛围和良好的经营环境，小寨附近高校林立，是西安地区的高校聚集区，“学生的钱相对好赚”是众多商家看好此地的重要原因。该商圈虽然没有钟楼商圈和长乐路商圈起步早，但是发展迅猛，今年来更有后来居上的趋势。小寨商圈的经营内容主要针对文化区的广大师生，经营内容以服饰、手机等时尚类产品为主。
3）长乐路商圈：
长乐路商圈是西安的商品集散地，核心力量是批发业。很多商圈的货品供应全依靠长乐路商圈。因此可以说长乐路商圈是推动和支持其他几个商圈的动力源。批发业以服装业，小商品类及轻工业产品为主，其他种类为辅的全面批发类别。几个大型的批发市场是该商圈的核心支柱：康复路批发市场、多彩服装城、华东服装城等。
4)土门商圈: 土门商圈主要由以经营家电产品的智圣购物广场、以经营百货的土门民生商厦、家世界购物中心、爱家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态。 虽然说，目前在西安西郊的商业格局中，像智圣、家世界等商场的经营状况还是比较火爆，但从整体来讲没有一个特别抢眼的亮点存在。换言之，西郊商业氛围的营造有很大的潜力，需要大量资本及人气的注入和烘托。
5）高新商圈：高新区是值得特别关注的一个特殊区域。拿高新区房地产目前已经形成的格局来看，在一期10平方公里的集中区域，商业地产项目占了半壁江山，这在沿高新路、科技路、二环路等局部区域已经形成高层林立的良好商业氛围，众多中小企业也抢滩登陆。
二)重要的专业市场
长乐西路沿线精品服装批发市场：该专业市场为近年新建，市场规模较大、档次较高，现已成为西安比较重要的服装批发基地，由于地理位置和建成时间的制约，零售额在此地域仅占少数。该地区的服装批发不仅销往市内各大商场也成为省内各县区的重要服装供应地。
长乐中路综合批发市场：以康复路为首的多个综合批发市场，市场影响力巨大，老康复路改造完成，核心竞争力依旧强大，新康复路市场也在筹划阶段，老多彩改造迫近 ，而丹尼尔广场销售情况十分良好。该区域内的经营业态广泛，从服装到小商品一应俱全。称为城东重要的专业市场之一。
药材批发市场：西安万寿路沿线，经营面积45万平方米，经营摊位1500个，经营品种1600个，日成交额150万元。其销售輻射新疆﹑甘肃、兰州﹑青海﹑宁夏及周围市场。
汉城路药品批发市场：该区域拥有一百余家的经营商户，为西安比较重要的药品批发市场，产品包括中成药、西药、试剂、仪器等众多种类，全国各大药厂均不同程度的涉足该药市，很多药厂在此设有办事处。
长乐中路药品批发市场：该市场规模略逊于汉城路市场，现在除批发外，零售额也在逐步攀升。
太华路沿线家居装饰专业市场：该市场建成时间较长，规模很大，营业额也十分巨大，现在又建设了如大明宫家居城为首的一系列精品市场，其规模和档次在西北地区首屈一指。该市场在家居领域影响力巨大。
7）西安市汽车自选市场：市场现占地面积为27000平方米，硬化路面 20220平方米，新建棚区停车场地2040平方米。 市场辐射陕西、山西、甘肃、宁夏、内蒙等。 西安市汽车自选市场2005年1月销售各类型汽车782辆，销售额3381.28万元。
8）中国西部汽车城：中国西部国际车城，我市西大门的三桥经济开发区。中国西部国际汽车城是由美国发景集团和中国陕西盛天隆公司合作建设的，一期占地面积400亩，计划建筑面积9万余平方米，投资1.2亿元，规划为名车展馆、小车交易区、大车交易区、装饰装潢区、配件交易区、旧车交易区、综合办公室、生活服务区、库房仓储区、试乘驾驶区等10大功能区。二期工程占地800亩，大型汽车及配件中转库、驾校、旧车分解场、拍卖中心、维护保养中心等。
9）电脑城：
东兴科贸电脑城由A、B、C3个独立楼盘组成东新科贸的营业面积在30000平米左右，进驻的商家在500家以上，本地最具实力的公司基本上在这里设点。
红楼科技广场毗邻测绘路，占地3000多平方米，拥有商户200余家，年销售额三亿元左右
赛格电脑城总面积4万多平方米，一、二层为电脑散件市场，负一层为品牌电脑专卖区，这三层的面积在8000平米左右，三层以上均为写字间。赛格电脑城装修档次较高，号称采用国际四星级饭店标准装修，写字间均采用隔音墙，并且配有DDN专线。目前入驻商家已近300家，涵盖西安各路IT业精英。
赛博数码广场西安店经营面积比较大，达到了17000平米，分为五层，经营产品范围很广，电脑、手机、数码产品、软件、办公设备、耗材
中国西部电子商城号称是目前中国西部规模最大、档次最高、管理最优、商业流通模式最为先进的电子电脑商城
交大电脑城的建筑面积达到10000多平米。位于西安交通大学东门，主要经销品牌机、兼容机、笔记本电脑、数码产品、配件、耗材、外设、软件、网络产品及通讯器材、影音器材。
二、西安市商业动态
1西安市大型在建商业动态
西安市大型在建商业项目主要有以下几处：
骡马市商业步行街
（2）东方之星商业项目
巴黎春天
（4）唐人街项目
2）规划商业动态：
西安区域商贸特色就是综合批发和集贸市场，综合批发和集贸市场已有514家，年交易额达到了260亿，西安市又处于全国东来西去的结点，这奠定了西安的商贸中心地位。
相比较全国其他城市而言，西安的商业地产在近些年来可谓如火如荼，大型在建的和规划众的地产项目众多，这和整个西安地区良好的商业氛围密不可分。需要注意的是：商业地产开发 须对接区域商业规划，如同西大街沿街建筑模式必须统一为仿古建筑，按照政府规划，商业网点的形成，必须是大型百货店、旅游特色专业店，过去有一些老字号，有传统和积淀，有着良好的商业氛围，将像百盛、亿和百货等新增的百货店，娱乐餐饮店、西部旅游纪念品特色店加以融合，提升整个西大街商业形象。
三、西安市商业特征
西安市商业正在由比较发达向很发达过渡；
超市经过前些年的高速发展，现在发展速度有些减缓，加之政府宏观调控，估计高速发展时期已经结束，但便利店仍有较大空间，发展势头猛烈；
批发业较为发达，基本形成了成熟的态势；
购物中心和百货业竞争日趋激烈，国内外大型购物中心争相入驻，势必加速本地竞争；
专卖店分布较为集中，各区域专卖店分布较为不均，品牌多位中低档，高档专卖店较少，预计还有上升空间；
服务业、餐饮业、休闲娱乐业发展态势良好，仍有上升空间
项目商圈指标分析
。
第四节潍坊市零售业业态构成与分析
一、潍坊市业态构成分析
业态结构1：购物广场和大型综合超市状况分析
根据西安市商业状况，本次调研抽样西安市最具代表性的开元商厦、唐城百货大楼、百盛购物中心（东大街店）、民生大楼、家乐超市（粉巷店）、人人乐超市（大差市店）、好友多超市（小寨店）作为重点调研对象。
购物广场和大型综合超市概况
开元商城、唐城百货大楼、民生百货大楼是在全市具有代表性的、位于西安市商业中心内的老字号零售商场，其经营状况对全市商业企业有一定的参考作用；；家乐超市、人人乐超市、好友多超市均未外地品牌，在西安零售市场上具有举足轻重的地位，本次调查将其作为调查对象，进行重点分析。
开元商城：
西安开元商城是由西北首家上市公司西安解放集团股份有限公司经营的一座集商贸、房地产、物业租赁、车辆停泊、餐饮服务、文化娱乐为一体的多功能、高档次、智能化的大型综合性商城。 商城位于西安市中心繁华区黄金段--钟鼓楼东南角。北邻被誉为"西安南京路"的东大街，西邻古城迎宾大门，金融业集聚的南大街，营业正门与钟楼遥相呼应。占地面积33.136亩，建筑面积10.3万平方米。总投资约4.5亿元人民币。
1996年6月15日一期工程--开元商城购物中心开业，就西向世人展现出其特有的商业价值和社会价值，在不足两万平方米的营业场上，五年累计完成商品销售38.59亿元，实现利税2.83亿元，连年跨入全国商业百强行列，先后荣获全国"百城万店无假货"活动示范店、陕西省文明服务示范单位市级文明企业等称号。 2003年公司秉承品牌化、高档化、国际化经营战略，销售突飞猛进，实现单月最高销售2.3亿元，单日最高销售2180万元的良好业绩，为西安首当其冲的零售大户。
唐城百货大厦：
1984年的9月24日，东大街案板街口一座商厦拔地而起，这座商厦锐意进取，叱咤风云，短短13年，就成为了一个多元化的集团，在西北乃至全国都享有盛誉。这座商厦就是现在的唐城百货大厦。西安唐城百货大厦是一家已开业多年的百货商场，原是国有企业，曾经是陕西历史上最大的商业企业，面积12000平方米，创造过年销售额4个亿的辉煌业绩。近些年，由于体制等原因，效益下滑。终于这个曾经称雄西北耳熟能详的“商王”，借势今年西饮集团“三个重组”的成功托管，在商海中搁浅多年的唐城又将重新起锚。 今年２月，经过激烈的竞标、谈判，３０００万唐城国有股由西饮集团托管，占总股份６３．９９％，西饮成了唐城的控股股东。实行改制后，唐城重获生机，效益逐渐好转。
民生百货大楼：
民生百货大楼为西安民生股份有限公司下属的龙头企业，也是西安的老牌百货大厦，虽然传统的百货大楼在现金的商战中倍受冲击，但是民生百货大楼依然占据着重要的地位。最新统计数据表明，民生百货大楼年零售额大约在8个亿左右，位居百货零售业第二，仅次于开元商城。商场面积13万平方米，8层（含地下一层）。
家乐超市：
西安家世界购物广场有限公司（内部称为家世界西安大区），是由天津家世界连锁商业集团有限公司在陕西地区设立的管理机构及经营机构。其下设立了十个公司，含八个家乐公司，一个家居公司，一个家和公司，总投资4.81亿元。建筑面积 132,300平方米。营业面积110,700万平方米。 在西安目前拥有六家分店。
人人乐超市：
来自深圳的人人乐超市自2000年西安第一家分店开业来以其优质的服务、低廉的价格深受西安市民喜爱，现已蓬勃发展为四家连锁店。经营面积超过7万平方米。
2． 物广场和大型综合超市经营布局分析
潍坊市几家重点购物广场的经营布局呈现出一定的规律性，但引其定位及经营优势不同又各有特点。购物广场和大型综合超市各楼层具体布局情况如下：
（1）开元商城：
（2）唐城百货大楼
（3）民生百货大楼
（4）家乐粉巷店
（5）人人乐
3. 购物广场的配套设施情况
4购物广场经营指标调查与评价
业态结构2：大型综合超市状况分析
西安有大型综合超市家，品牌分别为：家世界家乐超市、好友多超市、人人乐超市、爱家超市、麦德龙超市、家乐福超市等，家乐超市共有6家分店、人人乐有四家分店、好又多有2家分店、爱家超市四家分店，麦德龙超市一家、家乐福即将引进两家分店。
业态结构3：专卖店状况分析
西安卖店经营状况较好，西安市民对专卖店认可程度较高，西安市专卖店相对集中，如休闲服饰 专卖店多半集中在东大街和小寨商圈，高档服装专卖店多半集中在南大街附近。其中南大街和东大街的租金较高。
业态结构4：连锁店状况分析
西安市联锁店发展较好，既有以海星超市为代表的日用生活品超市，又有诸如国大医药、藻露堂连锁药店、
联通话吧、各种食品连锁（如牵人麻辣粉等）在内的众多专业超市，占据了全市主要的生活消费的各个角落。一方面以单店经营所不具备的网点和价格优势立足市场，另一方面在大型综合超市和便利店之间谋求发展。
业态结构5：便利店状况分析
西安市便利店发展几经波折，从最早的喔恩便利店黯然出局就可见一斑，在大型的购物中心和超市以及shopping mall的巨大压力下，便利店的发展甚为艰难。但最近几年，各大便利店转换思路，避开了尖锐的竞争，转而曲线救国，他们将店面开至大型超市无法覆盖之区域并提供尽可能优质的服务，可以说西安的便利店发展正处在稳步上升的阶段，这其中就以海星集团的海星便利岛和西果连锁最为出色，前者目前在西安拥有50家以上的店面，而西果连锁店则拥有80家以上的店面。
二、西安市整体区域商业分析
同中国北方城市格局性质一样，西安市整体商业格局以“扎堆”现象面对市民，主要繁华商业都集中在几大商圈内。首先值得注意的是中高档消费品主要集中在世纪金花、中大国际、开元商城等大型综合购物中心，而他们多分布在城内商圈；其次以人人乐、好有多、家乐为代表的一系列超市则稳稳占据了全市的中档日常生活用品；婚纱影楼主要集中在东大街和南大街，通讯产品主要集中在北大街、案板街一线；大众连锁休闲服饰主要集中在东大街和小寨附近临街商铺；高档餐饮消费集中在南二环沿线
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