关于青岛新华锦国际颐养中心的调研报告

关于青岛新华锦•国际颐养中心的调研报告

一、调研时间

2015年11月17日

二、调研地点

新华锦•国际颐养中心位于山东省青岛市崂山区松岭路127号（新华锦爱丁堡国际公寓）1号楼“长乐居”（青岛国际高尔夫球场正西面）。

三、调研人员

何立君、王亚明、张仁举、蒋同武

四、调研目的

调研新华锦•国际颐养中心的服务与经营模式。

五、调研内容

(一)我国养老行业概况

根据国家统计局数据，我国老年人口规模已超2亿人，为全球之最。直至2014年底，中国大陆总人口为13.68亿人，人口出生率和死亡率分别为12.37‰和7.16‰，人口自然增长率为5.21‰。根据民政局发布的《2014年社会服务发展统计公报》，16-60周岁的劳动年龄人口9.16亿人，占总人口的比重为67.0%，60周岁及以上人口2.12亿人，占总人口的15.5%，65周岁及以上人口1.38亿人，占总人口的10.1%。而其中这2.12亿的老龄人口也让中国成为了世界上第一个老年人口突破2亿的国家。根据联合国发布的最新预测，到2050年时，中国60岁及以上老人将达36.5%，高于美国等大部分发达国家。

我国的人口老龄化不仅是数量概念，更多的是结构比例的问题。从1949年后进行的六次人口普查数据来看，从第二次人口普查（1964年）开始，我国的老年人口比例就持续升高，到2000年第五次人口普查，中国65岁以上老年人口比例为6.96%，按照国际标准，这标志着中国开始进入人口老龄化社会1。2010年第六次人口普查，中国60岁及以上人口约为17765万人，占总人口的13.26%；其中65岁及以上人口约为11883万人，占8.87%。第六次人口普查数据表明，中国已全面步入人口老龄化社会，将面临经济和政策层面的严峻挑战。

养老行业分析师指出：相关数据显示，中国老年人口将由目前的1.85亿递增到2053年的4 .87亿峰值，人口老龄化水平将由目前的13 .7%逐年增加到世纪中叶的35%左右。而作为应当养老问题的方法之一，我国的养老院建设目前仍显得较为滞后。现阶段，我国养老院面临的最大问题是一床难求，无法满足老年人日益增长的需求。相关数据显示，我国当前城乡养老机构发展到4.18万个，养老床位 365万张。平均每50个老人拥有不到一张床。此外，环境和设备较差。大多数养老院为了便利，都建在了繁华的闹市，旁边就是高楼、公路，有些的还在建筑施工，环境噪杂且空气不清新，不利于老人养生，也缺乏具备专业知识的看护人员。据市场研究中心发布的《2014-2018年中国养老院行业市场全景调研及发展趋势预测报告》显示：随着未来中国老龄化的加深，养老产业必然会向更宽更广的范围发展，市场潜力巨大。

（二）新华锦•国际颐养中心简介

新华锦•国际颐养中心项目是新华锦集团与日本长乐控股株式会社合资成立以高端颐养服务为主业的专业颐养服务公司——新华锦（青岛）长乐颐养服务有限公司打造的首个按照国际标准化打造的会员制高端老年颐养项目，是国内首家充分引进日式颐养服务模式和服务理念的高端老年颐养中心，也是山东省乃至华东地区最高端的老年颐养中心，中心总投资3亿余元人民币，已于2012年正式开业。

（1）控股公司简介

新华锦集团是按照山东省政府“推进省属外贸企业改革重组”的战略部署，联合省纺织、工艺等5家省级外贸企业共同组建的大型企业集团。经营领域涉及贸易物流、金融投资、房地产开发和老年产业。目前，集团拥有直属和控股企业132家。集团自成立至今，年进出口额连续五年居山东省进出口企业首位，在2010年中国外贸500强企业排名中位居第208位。在“2011中国民营企业500强”排名中居第100位，在“山东百强民营企业”和“青岛百强民营企业”排名中分别居第9位和第2位。

日本长乐控股株式会社是日本一家集全方位养老产业，包括养老院、老年健身、老年食品、上门老年服务以及老年保险业等为主的综合性上市集团公司。自上世纪80年代开始进入养老产业以来，一直致力于发展高端养老产业，几十年一直走在日本养老产业前列。目前，集团旗下拥有遍及日本各地的20家高级养老院，124个家庭访问服务中心以及餐饮、福利设备租赁等行业的8家下属企业。入住老年人规模达10,000个床位。

由新华锦集团与日本长乐控股株式会社合资成立的新华锦（青岛）长乐颐养服务有限公司遵循中国古老悠久的传统文化，以“百善孝为先”作为公司经营的文化蓝本，将中国二十四孝等传统尊老文化精髓与日本先进的经营管理理念充分融合，精雕细琢，致力于按照国际标准，倾力打造高档次、智能化、精细化服务的符合中国国情的高端颐养服务典范。

（2）企业文化

企业核心价值观：

正直做人 用心做事

企业精神：

追求卓越 奉献社会

企业宗旨：

孝道礼仪 颐养天年

服务理念：

用情服务 用心呵护

三“化”：

设施现代化、服务亲情化、管理科学化

四“让”：

让客户感到温馨、让长者享受快乐、让儿女体验放心、让社会增加和谐

五“心”：

孝心、爱心、耐心、精心、诚心

六“一”：

一个微笑、一声问候、一丝聆听、一些牵挂、一点宽容、一份祝愿

（3）项目地理位置及配套设施

新华锦·国际颐养中心地处滨海大道和辽阳东路交汇处，环邻城市绿化带，紧接崂山金融商务核心区，与中国海洋大学、青岛大学等多所高等学府为邻，与大海相望。其东面青岛滨海大道和青岛国际高尔夫球场，南接青银高速，北接崂山花卉旅游观光区、即墨田横岛，距离机场、火车站车程均在30分钟之内。

中国海洋大学、青岛大学、青岛科技大学、青岛二中、崂山区老年大学、青岛市博物馆、崂山区图书馆等四面环绕，文化氛围浓郁。

中心地处崂山余脉，1500亩高尔夫果岭、460万m2金家岭山生态公园、1000万m2午山生态公园，迎合城市纯“氧”生活时代，让每一次回家更像是度假。亲海而不临海，小心地与海保持着恰到好处的距离，体现现代人居梦想的理性回归。无论是眺望大海，还是徒步至石老人旅游度假区，仅3公里的路程；既可饱览青岛最美海岸线，又不必受海洋潮湿侵袭，体验健康、丰富的极致生活意趣。

（4）项目环境

新华锦·国际颐养中心位于青岛首席城市高尔夫养生府邸——爱丁堡国际公寓一号楼，为青岛首座英伦风貌酒店式国际颐养公寓。

公寓秉承英国现代建筑艺术之精髓，吸纳英国人文艺术之精华，外观将英伦风格贯注于建筑的核心之中，并与自然风景相互融合，以英伦风格统驭之术，新现代主义的设计手法，营造浪漫的多维立体空间元素，形成了独一无二的英伦现代风情建筑。

（5）设施设备

医：中心实行全方位智能化安全管理，所有服务人员全部大专以上学历，管理人员均赴日经过专业培训，并取得日本政府承认的颐养资格证书；同时中心常驻由日方派驻的经验丰富的管理人员随时对服务进行监督和完善。24小时医生值守，健康使者随时相伴，建立健康管理系统，为每位长者建立隐私健康档案，及时跟踪观察国内知名专家预约服务，奢享最优质高端医疗服务。

食：温馨的就餐环境，用膳心情恬静悠然，专享特色餐饮服务，配有高级厨师精心烹饪，丰富菜品，营养均衡。

住：中心硬件设施一流，数字智能化呼叫管理系统，提供全天候贴心生活便捷，所有房间全部为豪华精装修，配置全套家具，包括中央空调，24小时热水，液晶宽屏电视、洗衣机、冰箱、全套家居家具用品、独立卫生间及淋浴设施、基本餐厨设备、红外线智能感应报警系统等，拎包即可入住

乐：中心网点部分设专属餐厅、健身房、茶室、监控中心、室内游泳池、泡澡间、医疗中心、KTV、多功能厅、活动室、影视厅、棋牌室、阅览室、美发室等。同时，中心不定期组织开展各项丰富的文化娱乐活动，邀请专业老师教授长者各种娱乐项目，包括太极拳、音乐、书画、歌咏、舞蹈、保健操、手工艺等，还不定期举行各种健康和保健讲座，为长者提供一个优雅的学习环境，提倡“活到老，学到老”这一优良修养理念。

（三）新华锦·国际颐养中心经营服务

新华锦·国际颐养中心以关注老年人多种需求、打造和谐颐养中心为目标，致力于建设成一所设施现代化、服务规范化、管理科学化的“让客户感受温馨，让长者享受快乐，让儿女体验放心，让社会增加和谐”的中国最具幸福感的老年颐养服务机构。

（1）入住要求：

已达法定退休年龄；具有基本生活自理能力；无重大传染病、精神病。

（2）入住模式

中心主要有三种入住模式：

1、会员制

长者一次性缴纳一定金额的入住保证金，每月无需再缴纳。免费享受中心的居住、餐饮、文化娱乐、康体健身、旅游等各项服务内容。会员退住时，入住保证金全额退还。

2、复合型（非会员制）

长者可同时缴纳较少金额的入住保证金和服务管理费，无需缴纳会员费。享受与会员同等待遇（享受中心的居住、餐饮、文化娱乐、康体健身、旅游等各项服务内容）。长者退住时，入住保证金全额退还。

3、普通型（原度假型，非会员制）

长者可以月住型和年住型的形式，按月或按年缴纳相关费用入住中心，无需缴纳入住保证金。享受中心内的居住、餐饮、文化娱乐、康体健身等规定的服务内容。长者退住时，费用不退还。

（3）收费标准：

1、终身制（会员制）

入住保证金缴纳标准为：（单位：万元）

附注：

1）原则上每套户型的入住人数不能超过2人；

2）会员费为一次性缴纳；会员入住后，会员费不退还，会员权限不能被继承或转让；

3）会员如未住满1年（不包括1年），中心将扣除入住保证金总额的5%的手续费用后，剩余金额退还；

4）以上所有退还的金额将不被计算利息；

5）以上入住保证金的实际金额将根据会员所选择的户型、面积、楼层等不同而有一定幅度的浮动（详细标准请以中心提供的表格所列数据为准）；

6）以上价格标准为现阶段优惠活动价格，活动结束后将恢复原价格，具体情况以中心通知为准。

2、复合型（非会员制）

入住保证金和服务管理费缴纳标准为：（单位：万元）

附注：

1）原则上每套户型的入住人数不能超过2人；

2）长者如未住满1年（不包括1年），中心将扣除入住保证金额的5%的手续费用后，剩余金额退还；

3）以上所有退还的金额将不被计算利息；

4）服务管理费。须按年预交，每年调整一次。长者如在中途退出，中心扣除实际所住天数的费用，剩余费用无息退还；

5）本入住模式仅限C/D/E户型。

3、度假式（非会员制）

费用标准为：（单位：万元）

附注：

1）原则上每套户型的入住人数不能超过2人；

2）选择度假式入住模式的长者无需缴纳会员费和入住保证金；

3）选择度假式入住方式的长者需按预付款的方式缴纳费用；

4）本入住模式不包括F户型；

5）本价格标准仅限活动期内，如有变更以中心通知为准。

六、建议

银发产业，应该是一条完整的产业链。面对老年人的多种需求，这一产业链上还存在大量的缺项。新华锦·国际颐养中心是结合了新华锦集团和日本公司的经营优势，策划和实施的颐养项目。结合淮安市场实际情况，应根据老年人的基本需要和深层需求，拓展服务项目，扩大服务市场。在服务方式上，可以不仅仅办养老机构和养老院，还可以探讨和发展上门护理服务、日托管服务、小区嵌入式颐养等服务方式。同时，逐步发展相关产业，比如老年护理器具、老年护理培训等项目应延伸产业链，进入寻常百姓家，这样不仅仅是面向高端市场，也应逐步面向中端市场和一般市场。实现高端养老项目和一般养老项目的共同发展。

以上调研，供领导参考。

拓展部

2015年11月28日

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/d3c55c110c22590103029d9d.html