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中国的房地产集团大概有五种管理模式

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中国的房地产集团大概有五种管理模式，五种模式各有特点，也各有
管理的利弊。

一、董事会领导下的项目经理负责制的多项目管理之管理模式

这种管控方式的特点是：公司成立两个委员会——投资指导委员会和业务指导委员会。投资委员会由总裁、副总裁、部门经理和可行性研究人员组成，主要负责项目决策、资金和人事安排；业务委员会由总裁、副总裁、部门经理组成，主要负责项目策划、营销设计、价格定位、市场定位。公司对项目实行预算管理，内部实行分级审批制度。实行财务审计，事后监督，项目经理有事前处置权。采用集体决策制度，内部管理人员经过充分交流与讨论后，共同做出决策。业务发展部不断地培养新的房地产开发项目管理人员，向公司的每一个项目输
出关键的项目开发管理人员，并通常确定专门人员进行市场研究。

采用这种管理方式其优势是，对市场风险和政策的把握比较准确，内部拥有一批高素质的项目管理人才，集体决策降低了公司的决策风险。合作开发，具有优势互补的特性，可以实现
风险共担。其劣势包括决策时间长、管理成本相对较高。

二、直线职能式管理模式

这种管控方式的特点是：项目的选择和定位完全由总经理决定，公司设立三个副总经理，分别负责财务、产品设计和业务管理，三个副总经理各负其责。在内部，充分引入市场竞争机制，公司内部设立两个工程部，分别承担一个项目的两个不同部分，根据完成的质量来衡定奖励；在销售部设立“末位淘汰制”，即将销售部分成若干组，销售业绩好的多拿奖金，销售业绩最差的组将被解散。项目在开发过程中，公司内部会密切注意市场变化，随时改变产品的定位。项目的策划由高层领导共同决定，然后外包；销售部除核心人员为公司职员，其他都为外聘，项目结束后即解散。售后服务部处理签订合同后其他事宜，包括收款、保管合同、
房屋改造等。
这种管控模式的优势包括：内部竞争机制的引入，使项目开发既快且质量较高，职能清晰、市场反应快，对市场和政策把握准确。但其劣势是，总经理一人决定项目的选择，风险大，
同时需要一批高素质管理人才。

三、董事会领导下的总经理负责制，坚持公司内部经营市场化的管理模式

这种管控方式的特点是：董事会由公司的总裁和副总裁组成，持有公司小部分股份，项目、方案的选择及策划主旨由公司董事会决定，项目的前期调研委托专业咨询公司。公司内部经营市场化，公司内部成立四个子公司：物业公司、装饰公司、策划广告公司和销售公司，项目公司与这四家公司签订合同，按市场水平支付代理费。项目公司的财务人员由总部委派，工资由总部发放，相对较高。物业公司是独立核算、自负盈亏，在管理好自身项目的同时，也参与外部市场楼盘的管理，但物业公司的定位绝不是利润中心。这样的公司通常提倡“制
度化、规范化、人性化”。

这种管控模式的优势包括：内部经营市场化，部门之间职责清晰，运作效率高。项目子公司经理只对项目公司董事会负责，市场反应速度快。但其劣势则是管理成本相对较高，需要强
有力的内部协调能力。
四、滚动式开发、流水线式操作的管理模式

这种管控模式的特点是：总部职能简单，只作财务控制和项目决策，将房地产开发的价值链拆开，分别成立公司进行运作，但公司不独立核算，财务由总公司财务中心控制。公司房地产项目实行滚动开发，以自有资金为主。公司内部人员职责清晰，专人负责专职项目的审批报建，建设、销售等实行“流水线”式操作。在项目开发过程中，老板只参与项目选择、设计和施工管理，其他都是由各公司经理自负其责。公司内部不鼓励越级汇报，实行层层汇报。实行全体奖励制，但销售部门的工资最高，与效益挂钩。公司财务状况基本透明，老板通常
会主动与各公司经理沟通。
这种管控模式的优势包括：“流水线”式的操作，使各部门各负其责，协同效应强，同时，滚动式开发相对成本较低。但其劣势是公司内部需要极强的协调能力，要严格遵守计划时间表，
若某处出现推迟，全盘工作都要进行调整。

五、项目公司管理模式
这种管控模式的特点是：单项目管理公司的组织结构(功能型，公司内部实行扁平式管理，权力下放，内部职责清晰；市场研究细致认真，项目的研究工作半年到一年。公司实行预算计划管理和严格的人才选拔制度，同时采用较高的薪酬体系，定期对员工实行考核，但考核与薪酬不挂钩。在业务上逐级授权，逐级汇报；整个小区策划外包，风格统一，持续性强。公司内部彻底驱除家族背景。这种管理模式下，公司通常每月开一次恳谈会，员工与老总进
行交流。
这种管控模式的优势包括：市场定位准确，品牌具有延续性。扁平式管理导致效率高，管理成本低，公司有相对素质较高的管理人员，员工向心力强。其劣势包括一次性风险大、对土
地规模要求高、收入与市场份额增长慢等等。

通过对这五种管控模式的分析，我们可以看到，管理模式无所谓优劣之分，但是要和集团的战略相适应。你需要一个什么样的企业，需要企业具备一个什么样的个性，就需要选择一个
相应的管控模式，发挥其优势，并力图避免其管理缺陷。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/d3245676f46527d3240ce0c9.html