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物业管理中的风险管理

发布时间：2023-03-15 17:54:15 来源：文档文库

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维普资讯http://www.cqvip.com上海房也　≯　｜　ｌ物业管理中的风险管理　文／陈财茂　物业管理在我国还是一个朝阳行　参考权威机构提供的现成表格，应用　一旦需要赔偿，金额巨大；６．装修中安　业．但绝不是一个低风险的行业。近　最为广泛的当属美国风险和保险学会　全隐患及装修监控难以到位；７．火灾、　几年．物业管理公司被业主告上法庭　在１９７７年制定的潜在损失一览表。它　屋内浸水．爆炸等意外事件发生，物业　的案件频频发生，稍有不慎就会招来　包括直接损失　间接损失和责任损失　公司防不胜防：８机械式车库在车辆存　巨大的赔偿风险。高额的经济赔款使　三个部分，物业管理公司依此进行风　放中机件失灵或故障造成车辆损伤；　１Ｏ．管理不严出现漏洞，个别员工乘虚　而入．损公肥私　贪污盗窃，公司内部　家贼难防；１１　员工职业道德差．服务　质量差　砸企业的牌子。　（二）间接损失　相对直接损失，间接潜在损失往往　更易被物业管理公司所忽视。在物业管　理中　可能给物业管理企业带来间接损　失的风险包括：１本应由发展商承担的　责任，业主却把物业管理公司当成了　替罪羊“　２某些业主大会或业主委员　会滥用权利时有发生．造成物业管理公　司极其被动：３同行之间的恶性竞争及　不正当招投标，使本来微利的行业雪上　加霜：４目前不完善的市场中政策法规　多变，使物业管理公司无所适从：５．员　工消极怠工，甚至集体跳槽　一旦发生．　物业管理将无以为继：６．物业公司经理　原本微利的物业管理公司不堪重负，　险识别是再合适不过了。　被猎头挖走：７．新闻媒体发难，曝光一　规模较小的公司甚至因此而破产。因　（一）直接损失　些负面新闻：８．疾病流行造成的社会危　此，在物业管理中引入风险管理显得　物业本身和物业管理过程中的风险　机。　尤为必要。　无处不在　随时都可能给物业管理公司　（三）责任损失　带来巨大的损失。造成直接损失的风险　物业管理中造成责任损失的风险　一、如何识别物业管理中的　主要包括以下几个方面１．所接管物业　包括以下几个方面：１．物业管理公司　风险　属违章建筑　物业管理日后自然成了　侵害业主合法权益，使业主集体反对　物业管理企业进行风险管理的第　违章管理”　２业主拖欠或者拒交物业　２装修及超标排污等造成环境污染；　一步就是风险的识别，潜在损失一览　管理费．使得物业管理公司现金流短　３企业主要管理人员素质能力低下，　表法是识别风险的最常用的办法。潜　缺：３业主委员会成立后随时可能解聘　好大喜功，铺张浪费．贪污腐化，管　在的损失可以通过预先设计的表格分　物业管理公司：４业主家中财产被盗　理失控　出现管理危机及经营危机　４　析识别．这种表格既可以由物业管理　人身安全遭到威胁　都可能带来巨大的　物业公司的不安全操作造成人员的伤　公司根据自身需要进行设计，也可以　索赔风险；５车辆被盗或者坠物砸车　亡及财产损害。　５２　Ｎｏｖｅｍｂｅｒ　２００６　
维普资讯http://www.cqvip.com上海唐地　二　物业管理公司如何进行　多样化是物业管理降低风险的第三条　物业公司同样可以将风险转移。保险　风险管理　途径。对大多数人来说，”不要把鸡蛋　是一种常见的风险转移方式。物业管　针对各种潜在的风险．物业管理企　放在同一个篮子里　的思想，也已经与　理公司可以给公用设施购买保险．以　业只有四种可行的管理方法：规避风　免除火灾等意外事件发生造成过大的　险　降低风险．转移风险或者留存风险　损失。　前两种方法（即规避风险和降低风险）　能够最小化物业管理公司的整体风险．　｛｛　转移风险的另外一种手段．是在　物业服务合同中签订　些　免责条　被称为风险控制。而后两种方法（风险　款　．如业主家中财产被盗　许多时候　转移和风险留存）统称为风险融资。风　并不是因为物业管理不力所致．这时　险融资的目标就是为了采取风险控制措　施后对仍遗留的风险引发的损失进行融　ｌ　●　Ｌ　＿　物业管理公司就应该利用免责条款来　保护自己。　资。　■ｆ　（四）留存风险　（一）规避风险　大多风险管理措施都要花去一定　｛　物业管理公司可以放弃不确定性　Ｊ　的成本　权衡利弊　物业管理公司往　ｒ　过高的物业项目．一个项目是否可以　往会留存多种风险．其中，有些风险　接受取决于一系列内部因素和外部因　是自愿留存的，还有一些是非自愿留　素。物业管理可以排除一些不确定性　．　存的。自愿的风险留存表明公司有意　高于其承受能力的物业项目。例如　所　翻　Ｉ　３　识地将某些风险留存在公司内部，因　接管物业是违章建筑的可能性较大时　Ｅ髓　强　隘　Ｉ＿　＿ｌ　■　为对于这部分风险来说．这是最经济　物业管理管理公司完全没有必要铤而　ｌ『１　．ｆ１　的管理方式。例如，在激烈的市场竞　走险。也有些物业项目盈利颇丰．但　争中　物业经理极有可能被猎头挖走　是物业公司却没有能力去满足业主苛　但控制这种风险并不经济，因此物业　刻的服务要求　这时如果硬是　打肿　管理公司可以选择留存这种风险。　脸充胖子　．　中标即是胜利　那么　砜险管理是一项十分重要　非自愿风险留存是指物业管理公　日后被业主解聘的风险极大　一旦被　的活动．因此，物业管理公司　司由于没能发现某种风险的存在而在　解雇．男Ｂ真是　赔了夫人又折兵”　应该尽早行动起来．在砜险管　无意识的情况下承担了这种风险。被　然而　一味地规避风险对于物业　管理公司来说也不是万能的。公司要　理中争当“先知先觉”者．毋　忽略的风险便是公司留存下来的风险。　物业管理中风险管理的重要性勿　发展　就必须承担一定的风险　没有　作“磕知岳觉”者。更不要成　庸置疑　纽约联邦储备银行和瑞士再　风险就意味着几乎没有利润。因此．物　Ｔ“不知不觉”者　保险公司的经济学家共同研究了业界　业管理公司就必须考虑如何最大限度　绩优公司的一些特征后发现：风险管　地降低风险。　理是一项十分重要的活动　本行业最　（二）降低风险　受推崇的公司都具有控制经营业绩的　物业管理企业降低风险的方法包　能力，这些公司一般都是前瞻型而不　括预防损失、损失控制和多样化。预　是被动反应型的．他们每季度的盈利　防损失是降低在物业管理过程中发生　鸡蛋和竹篮样陈旧了，但是．诺贝　都是非常有规律的。因此，物业管理公　损失的可能性。增加保安人员．对员　尔奖得主马柯维茨开创的组合理论却　司应该尽早行动起来．在风险管理中　工进行必要的培训　都能有效降低管　使这一理论成为永恒。应用这理论．　争当”先知先觉　者．毋作　后知后觉　理过程中损失发生的可能性。损失控　扩大经营规模，同时，管理多个项目是　者，更不要成了　不知不觉”者。Ｅ　制旨在降低已发生损失的严重程度。　物业管理公司降低风险的另一种选择。　安装灭火器不能降低火灾发生的可能　（三）转移风险　（作者单位：上海市华东师范大学　性．但是却能够减少火灾带来的损失。　除了以上两种风险控制的办法外．　商学院）　Ｎｏｖｅｍｂｅｒ　２００６　５３　

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