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土地一级开发整理的收益模式初探
四川社科律师事务所律师：陈韬 目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。 其中，以 云南城投（ 600239.SH ）、中天城投（ 000540.SZ ）等房地产 A 股上市企业所 代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采 用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟 地”，待土地通过招拍挂出让后， 房地产再按照与政府的分成比例， 获得属于自 己的那部分土地出让增值收益。 在这种模式中， 政府与负责土地一级开发的房地 产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收 益。在本文中， 笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险， 提出粗浅的看 法。 一、土地一级开发的流程与分工
土地一级开发， 即由政府委托企业按照城市规划功能、 竖向标高和市政地下基础 设施配套指标等要求， 对一定区域范围内的城市国有土地 （毛地）或乡村集体土 地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建 设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、 “五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。
鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况， 房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发， 一个很重要的好处便 是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保 证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而
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企业则可从事建设资金的筹措与投入、 建设工程的组织与实施、 土地招商的组织 等自己更为擅长的工作。
二、土地一级开发收益分成模式的运作要点 （一）土地一级开发的两条收益途径
土地整理的收益模式通常有两条途径： 一种途径是， 通过土地公开交易市场出让 土地，收益部分按照约定取得。 另一种途径是， 开发商与政府共同约定出让土地 的限制性条件， 在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。 开发商通过上市公司 的股票配售或信托融资， 上交土地出让金， 获取土地使用证。 后期的开发或以开 发项目为标的， 从银行获取项目融资贷款进行房地产开发； 或采取土地分块合作 开发的模式，进行资金的快速回收。 （二）共同出资设立项目公司
房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。 在收益分成 模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门（或政府的投融资平台） 共同出资设立 （其中的一些项目公司还会有第三方出资， 如与政府关系较为密切 的民营企业等，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便），负责对土地的 一级开发项目进行经营， 包括开发资金的融资、 参与土地运营的策划、 市政配套 设施的建设， 以及配合政府部门进行拆迁补偿、 土地二级市场潜在受让人的招商 等工作。一般来讲， 房地产企业会持有项目公司的大部分股权， 并能相应获得董 事会的掌控权和主要高管的提名权。
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通过共同出资设立项目公司， 房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建 立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值 收益转化而来的项目公司分红。 (三 土地一级开发净收益的分成
一般来讲， “土地一级开发净收益”被定义为， “国有土地使用权出让价款”减 去“土地一级开发成本”， 再减去“政府提取的各项费用”。 其中，土地一级开 发成本通常由项目前期费用、 征地拆迁补偿费用、 市政基础设施建设费用、 工程 建设其他费用(如监理费、工程设计费、管理费用、财务费用等、相关税费等 构成。按照国家有关规定应提取的各项基金、规费，主要包括土地收益基金、失 地农民保障金等。
项目公司与政府之间的土地一级开发净收益分成比例的约定， 无疑是一级开发合 同当中最为关键的条款。 按笔者所查阅的数个土地收益分成的案例来看， 项目公 司往往要占到净收益的“大头”。以中天城投( 000540.SZ 和云南城投 