项目运营方案

项目运营方案

一、项目现状

杭州世茂世纪广场项目位于浙江省杭州市经济技术开发区14号大街以南25号大街以西，为地铁一号线下沙江滨站上盖商业综合体。项目规划用地27958平米，总建筑面积169564平米，地上建筑面积111832平米，其中商业59302平米，酒店12930平米，公寓和办公39250平米，物业用房350平米；地下建筑面积57732平米。项目包括地下三层，地下一层为商业，地下二、三层为停车场，地上裙楼六层，塔楼一栋，总高140米。负一层为超市，地上裙楼1-6层为精品店、影城、餐饮娱乐等商业。商业购物空间方正、简洁高效。塔楼7层为酒店办公，8-14层为酒店客房，15-31层为商务办公。项目规划用地性质为商业金融用地，容积率≤4.0，建筑密度≤50.8%，绿地率≥10.2%。 项目证照取得情况：

国有土地使用证 【杭经国用（2010）第100020号】

建设用地规划许可证 【地字第330100201000229号】

建设工程规划许可证 【建字第330100201100440号】

建筑工程施工许可证 【编号：330125************】 （桩基）

【编号：330125************】 （商业）

国有土地使用证【杭经国用（2010）第100020号】详情如下：

土地使用权人：杭州世茂世纪置业有限公司；

坐落：杭州经济技术开发区14号大街以南、25号大街以西；

地号：10-002-002-000226；

地类：商服用地；

使用权类型：出让；

权利终止日期：2050年11月18日；

使用权面积：27958平米。

项目由苏州建鑫建筑有限公司总包承建，裙楼全部封顶，主楼已建至17层，于2015年初因项目方杭州世茂世纪置业有限公司未能按计划支付工程款导致停工至今，还有15层未建，预计需投入3500万元资金可以结构封顶！

二、项目介入

项目目前主债务由两笔，分别是中国银行的开发贷款，目前余额为3.8亿，欠息0.8亿，已有法院判决，同时近期中国银行拟将该债权转让给东方资产有限公司；另外一笔是建筑工程款，在0.7亿左右，目前杭州中院尚未判决。

东方资产公司对该笔不良资产的处置，是我们介入收购以及盘活经营的时机！

三、介入方案

本次项目介入的主体主要是东方资产公司、承建方、杭州经济开发区等。主要方式是通过法院拍卖获取。

东方资产会将该笔不良资产进入处理程序，在法院拍卖的过程中结合承建方以及政府相关诉求可能会导致流拍，然后通过资产变卖方式由中国海外控股集团有限公司现金收购。

四、项目运营

在新的项目公司获取该项目后，应该在4个月内可以完成结构封顶，并在复工同时开展内部装修工作，预计复工后一年内负一层和商业部分完成招商和开业等工作，并同时完成公寓和办公用房的销售等工作，预计完成销售10亿资金，商业部分租金年收入在4000万元以上，并可收取超过5000万元的保证金。

上表可以看出不含酒店的运营以及商业综合体的物业融资，自身可以产生11亿左右的现金流，可以覆盖7亿的收购款以及3亿左右的建安费用。

由于项目周边没有同类商业综合体，而且已经形成拥有超过10万人口的集中居住区，这些对很多商家都有极高的吸引力，项目招商成本低，商业孵化时间短，商户投资回报快，包括餐饮、服装、影院、百货以及超市等运营几乎都是处于独家经营的的地位！这就使得项目运营优质化。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/c863e8eab8d528ea81c758f5f61fb7360b4c2bc7.html