目录一、华夏幸福基业：“园区运营+地产开发”模式 ............................ 3 二、联东集团：产业地产做的很纯粹 .................................................... 5 三、天安数码城：金融扶持是商业模式重要内容............................... 5 四、张江高科：创新孵化 一体两翼产业互动 ..................................... 6 五、华南城：商贸物流城 .......................................................................... 8 六、卓尔发展：汉口北模式 ..................................................................... 9 七、万通地产：美国工业地产模式 全部持有出租 .......................... 10 八、万科：轻资产运作之小股操盘 “运营能力+合伙人制度” .. 10 九、绿城：轻资产运作之“代建” ...................................................... 11
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公司名称 华夏幸福基业
基本信息（资产规模、上企业定位 战略布局
市情况）
2013年资产总值740亿，中国领先的开发区投资运营专家 环渤海和长三角区域
净收益27亿，上市
北京、天津、济南、青岛、上海、南京、广州、重庆等二十多座城市 以珠三角、长三角、环渤海和西南经济圈的“两洲两圈”布局为重点
总资产90亿，产业园区项联东集团 中国产业地产专业运营服务商
目达四十余个
天安数码城 总资产数十亿,十余座园区 中国领先的城市产业地产综合运营商
张江高科
2013年资产总值183亿，浦东新区重点开发区，国家级高净收益3.7亿，上市 技术重点开发区
上海
华南城
2012年资产净值104亿，现代化综合商贸物流基地和制造净收益16亿，下属13个业高端集成服务平台
家项目公司，上市
立足深圳、依托珠三角、辐射全国
卓尔发展
2013年资产总值180亿，领先的专业市场及商用物业提供净收益16亿 商和服务商 2013年资产总值119亿，中国房地产行业领导品牌企业
净收益38亿，上市
2013年资产总值4790亿，中国最大的专业住宅开发企业
净收益243亿，上市
立足大武汉，拓展西南、西北、东北、华北 立足京津，聚焦环渤海区域
万通地产
万科
绿城
珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区 以浙江省为主要基地，拓展至长三角其他2013年资产总值1223亿，以商业模式运营的社会公益企业
重要城市、环渤海经济净收益60亿，上市
圈重要城市以及其他省会城市
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一、华夏幸福基业：“园区运营+地产开发”模式
㈠ 三大核心能力：战略规划能力+产业招商引资能力+投资建设能力 ㈡ 产品线：以固安为代表的产业新城+以无锡为代表的城市产业综合体+以丰台为代表的商业综合体
㈢ 产业新城理念：“以产兴城、以城带产、产城共建、城乡统筹、共同发展”，通过“产业+城市+城市运营”解决产城割裂的问题。 ㈣“园区运营+地产开发”模式解读
政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福基业进行园区规划、基础设施建设、招商引资等运作，然后再转由政府相关部门进行经营和管理。华夏幸福基业在此过程中，利用园区规划的话语权优势，在园区及其周边进行大规模的房地产开发。目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。从2011年起，华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收入就已经“平分秋色”。 1、园区运营与土地开发
在园区运营方面：通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，3
公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。基建和土地整理项目的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资1-2年，在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。
土地开发上：采用BT模式，与政府按110%结算；招商引资，提供产业服务，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%，净利率在25%左右。
2、企业与地方政府的“双赢”：
从企业的角度：园区与地产开发的协同效应
从政府的角度：契合政治诉求
1、低成本锁定土地：由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地； 2、地产销售回款提供园区开发资金支持：土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；
3、园区发展带来房地产客户：园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；
4、园区价值提升促进房地产销售：随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。
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1、前期零成本零投入； 2、财政收入和区域GDP 的双重提升； 3、解决地方人口就业问题。
二、联东集团：产业地产做的很纯粹
联东集团开创了产业地产的“聚合U模式”，构建了产业价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，形成了业态、功能和资源的聚合，实现了第二、三产业的匹配和互动，成为区域经济的新引擎。
联东集团两大产品线：产业综合体+ 