民间借贷案件中关于“以房抵债”的司法认定

民间借贷案件中关于“以房抵债”的司法认定

在民间借贷法律关系中，借款人以房屋作为抵押物为借款提供抵押担保的方式较为常见。实践中，除了前述直接以房屋设立抵押权的担保模式之外，借贷双方就房屋作为借款担保的约定也五花八门。担保模式的不同也致使其各自的法律关系迥异，并最终导致司法认定的大相径庭。鉴此，针对民间借贷案件中常见的“以房抵债”借款担保模式，笔者根据相关的法律规定，对该类型案件的司法认定梳理如下，以期有所帮助。一、“真借款，假购房”类案件的司法认定案例1：2016年1月1日，张三作为出借人向李四借款人民币1,000,000元整，借款期限为3个月，月息三分。同日，张三与李四签订《房屋买卖合同》，约定李四以其名下的一套房屋为前述借款提供担保。担保方式：如李四届时还清本息，则《房屋买卖合同》自动终止；如李四届时不能全部清偿借款本息，则以该房屋抵偿全部借款本息。借款到期后，李四无法清偿全部借款本息，张三诉至法院要求李四履行双方签订的《房屋买卖合同》，将房屋过户至己方名下。司法认定：（一）《民间借贷司法解释》施行之前，张三与李四签订的《房屋买卖合同》因违反《物权法》186条应被认定为无效，张三无法主张将房屋过户至己方名下。张三与李四虽签订了《房屋买卖合同》，但双方之间并无真实的房屋买卖合意，而是以买卖房屋的方式为借款提供担保。因此，该《房屋买卖合同》引发的纠纷不能简单的按照商品房买卖合同纠纷进行审理。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，依此规定，张三与李四签订《房屋买卖合同》，实质上属于双方在债务履行期届满前约定，债务人不履行到期债务时，抵押财产归属于债权人所有的意思表示。《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，依此规定，张三与李四签订的《房屋买卖合同》因违反《物权法》第一百八十六条的强制性规定，应被认定为无效。鉴此，在合同无效的情形下，张三无权依据《房屋买卖合同》的约定，要求李四将房屋过户至己方名下。（二）《民间借贷司法解释》施行之后，张三如诉至法院要求李四将房屋过户至己方名下的，法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，法院应予驳回。《民间借贷司法解释》并未对《房屋买卖合同》的效力进行明确认定，而是直接对该类诉讼的司法操作路径进行了明确。《民间借贷司法解释》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。据此规定，如张三选择以房屋买卖合同关系作为诉讼法律关系起诉至法院，要求李四将房屋过户至己方名下的，则法院亦只能按照民间借贷法律关系进行审理，张三诉请房屋变更至己方名下的诉讼请求亦不能获得司法支持。此外，《民间借贷司法解释》第二十四条第二款还规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”。需特别注意，本款的规定并非赋予债权人张三对李四提供的房屋享有抵押权，即张三无权就该房屋拍卖、变卖后的价款相较于李四的其他债权人优先受偿。在李四名下房屋未被其他债权人申请法院查封的情况下，张三可依据前诉规定申请法院强制执行以偿还债务；如李四名下房屋已被其他债权人申请法院查封的情况下，则张三无法直接申请法院对房屋进行拍卖，而应当按照执行的相关规定及路径，主张己方的债权。二、“真借款，真抵房”类案件的司法认定案例2：2016年1月1日，张三作为出借人向李四借款人民币1,000,000元整，借款期限为3个月，月息三分。借款到期后，李四无法偿还借款本息。经双方对账，截止2016年4月1日，李四欠付张三借款本金及利息共计人民币1,090,000元。之后，张三与李四签订《房屋买卖合同》，约定张三购买李四名下的一套房屋，前述欠款本息全部转为已付购房款，合同签订后15日内，办理完毕房屋产权转移登记。合同的约定产权过户时间到期后，李四一直无故未协助办理产权过户，张三遂诉至法院要求李四履行双方签订的《房屋买卖合同》，协助将房屋过户至己方名下。司法认定：本案中，张三与李四签订的《房屋买卖合同》的时间发生在借款到期之后，双方签订该《房屋买卖合同》的目的也并非以买卖房屋作为手段为借款提供担保，而是双方协商一致，终止借款合同关系，转而建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的意思表示。因此，本案中，张三与李四签订的《房屋买卖合同》因发生在债务履行期届满之后，且双方买卖房屋的意思表示真实，继而不再适用《物权法》第一百八十六条的规定。最高人民法院发布的指导案例72号也对该类案件的裁判思路进行了明确，即借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。鉴此，李四在未按约履行《房屋买卖合同》的情况下，张三有权诉请法院要求李四协助将房屋过户至己方名下。此外，最高人民法院发布的指导案例72号还明确法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。依此规定，对于可转换为已付购房款的法定利息利率到底应确定为24%还是36%？该指导案例的裁判观点并未进一步明确。结合《民间借贷司法解释》的相关规定，笔者认为，该可转换为已付购房款的法定利息利率应以年利率24%为限，理由在于，根据《民间借贷司法解释》第26条的规定，对于年利率超出24%低于36%之间的利息，如借款人已经偿还的，则借款人无权要求出借人返还；如借款人未偿还，而出借人诉请支付的，则法院不予支持。依此逻辑，对于以房抵债的案件而言，借款人李四并未实际向张三支付过欠款本息，张三诉请法院要求李四履行《房屋买卖合同》，本质上属于请求法院判令李四以物的形式偿还对张三的欠款本金及利息，因此，根据《民间借贷司法解释》第26条第一款的规定，可转换为已付购房款的法定利息利率应确定为年利率24%。

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