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对工业用地地价的一些思考

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对工业用地地价的一些思考
工业用地是我国工业生产的空间载体，而工业经济对我国经济发展又起着一定的支撑作用。但由于我国工业用地价格特殊的形成机制，我国工业地价普遍偏低。政府把工业土地当作一种招商资源，通过招商提高财政收入、GDP增长、就业率提高，工业地价往往低于其土地开发成本价格，并不能真实反映土地使用权价格水平。本文以江苏省江阴市为例，進行工业用地开发实际投入成本与土地市场价格比较分析，提出工业用地地价管理的对策建议。

标签：工业用地地价；一级市场；二级市场；对策建议
工业用地指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地。工业用地在我国国民经济发展过程中承担着重要作用。近年来随着土地指标的日渐紧缺，土地开发投入成本日益增加，工业用地一级市场价格与二级市场价格日益分化，矛盾日益突出。本文以江苏省江阴市为例，进行工业用地开发实际投入成本、一级市场价格和二级市场价格的之间差异比较分析，提出相应的对策建议，为政府工业用地出让及其地价管理提供参考依据。

1、土地开发实际投入成本与工业用地一级市场工业用地价格的差异
笔者就目前江阴市工业用地从征收到挂牌成交过程中涉及如下几项费用进行了一些调查，因拆迁成本比较复杂，而且一般情况下，工业集中区大都是新开发的区域，涉及拆迁较少，故本文不考虑拆迁成本。

1.1征地补偿费用
征地补偿费主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。根据《江阴市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（澄政发[2012]38号）规定，征收农用地的土地补偿费每亩30000元，征收建设用地的土地补偿费为每亩30000元，征收未利用地的土地补偿费为每亩15000元。按照江阴市2016年地籍变更成果，农用地、建设用地、未利用地占比为49：41：10计算，估算土地补偿费用为2.85万/亩。

征收农用地的安置补助费，按照需要安置的被征地农民人数计算。需要安置的被征地农民人数，按照被征收农用地的数量除以被生地农村集体经济组织征地前人均占有农用地的数量计算。每名需要安置的被征地农民的安置补助费为30000.00元。按照江阴市人均农用地0.75亩计算，估算被征地农民的安置补助费4万/亩。

青苗补助费根据澄政发[2012]38号文件规定：一年生作物：耕地补偿为3000.00元/亩；一年二季作物以上的：耕地补偿为每亩1500元/亩；可以移值的苗木、花草以及多年生经济林木等，支付移值费，不能移值的，给予合理补偿或作价收购；果园、鱼塘或其他养殖业按当年实际损失补偿。按照江阴市耕地占总

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