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在建投资性房地产的公允价值

发布时间：2023-12-29 21:55:03 来源：文档文库

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在建投资性房地产的公允价值
一、在建投资性房地产
深圳市国际企业股份有限公司（以下简称为“深国商”，股票代码000056）由于2010年与2011年连续两年亏损，根据《深圳证券交易所股票上市规则（2008年修订）》的相关规定，自2012年4月23日起，其股票被实行退市风险警示的特别处理。该公司以商业地产的开发和经营为主营业务，根据实际情况判断，以经营性租赁方式出租的部分持有物业属于投资性房地产。
深国商2012年第三次临时股东大会表决通过了《关于公司投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，并根据2012年3月19日修订的《深圳证券交易所上市公司信息披露业务备忘录第28号——会计政策及会计估计变更》，将此次会计政策变更日确定为2012年1月1日。其位于深圳、广州、海南的已出租房屋建筑物，在2010年12月31日、2011年12月31日和2012年3月31日三个时点的公允价值，分别由深圳市东昊房地产评估有限公司、海南第二房地产评估事务所提供价值咨询意见，并出具了相应的《房地产估价报告》。
财政部会计司编写的《企业会计准则讲解（2010）》中新增了以下表述：“采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量”。
深国商所拥有的皇庭国商购物广场（以下简称为“皇庭广场”）便属于在建投资性房地产，其董事会表示：自2007年起便已确定了该项目招商出租的经营策略，只是由于公司重组等原因进度有所延迟，预计2012年内将开业经营；目前虽然尚未达到采用公允价值计量的条件，但预期完工后的公允价值能够持续可靠取得，故暂以成本计量该在建投资性房地产，待其达到条件时再以公允价值计量。
二、会计处理

2012年5月，在假定皇庭广场将按照拟定的开业日期（2012年10月）开始正常运营的情况下，深圳市德正信资产评估有限公司分别采用市场法与收益法进行评估，并出具了《基于财务报告目的所涉及的皇庭国商购物广场公允价值评估报告书》。在采用市场法时所确定的总价为60.95亿元，但因该项目预计在2012年10月完成装修工程并投入运营，因此还需要折现至评估基准日（2012年3月31日），以当时一年期存款利率3.50%的1.2倍——4.20%为折现率，确定的评估值为59.71亿元。在采用收益法时，以7%为折现率的评估值为60.01亿元。鉴于两者估值较为接近，而市场法为反映公允价值最为直观的估值方法，故此次评估确定皇庭广场的市场价值为59.71亿元。
根据2012年7月7日发布的《深圳证券交易所股票上市规则（2012年修订）》，如果深国商2012度经审计的净利润继续为负值，其股票将被暂停上市交易。而暂停上市后首个年度报告显示公司净利润或者扣除非经常性损益后的净利润为负值，其股票将面临被终止上市的风险。
根据立信会计师事务所出具的《关于深圳市国际企业股份有限公司会计政策变更情况的专项审计报告》，在假设2012年3月31日至2012年12月31日期间市场公允价值波动不大的前提下，皇庭广场项目如在2012年底前完工全部租出，此次会计政策变更将因公允价值变动预计增加“归属于上市公司股东的净利润”约19.89亿元。因此通过此次会计政策变更，深国商有望避免其股票被暂停上市。
《深圳证券交易所股票上市规则（2012年修订）》还新增了“最近一个会计年度期末净资产为负值，或因前期差错追溯重述导致公司最近一个会计年度期末净资产为负值的，其股票交易将实行退市风险警示”的规定。深国商2011年末“归属于上市公司股东的净资产”为-0.84亿元，因此通过此次会计政策变更，深国商也将有望避免净资产继续为负值。
截止2012年12月底，虽然已经有部分商家进场装修完毕，但是考虑到装修的商铺数量达不到对外营业的要求，皇庭广场尚未对外营业。由于未达到预定可使用状态，深国商表示“仍采取成本模式计量”。这一自2003年1月开工的项目继续在存货中以开发成本列示。深国商最终是通过出售部分下属子公司股权获得投资收益，在2012年度实现扭亏为盈；但由于净资产仍然为负值，其股票被继续实施退市风险警示。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/abd705bb5ef7ba0d4a733b9c.html