黄其森的中国功夫

黄其森的中国功夫

　　泰禾集团董事长黄其森是和他的“院子”一起出名的。

　　4月27日午后，中国院子，舞榭歌台、飞瀑流泉，备受关注的泰禾集团董事长黄其森出现在众人面前，成龙与王刚随之共同亮相助阵，在这一天，“运河岸上的院子”正式更名为“中国院子”，意味着中国院子这个开山之作将成为全国院子系产品的制高点。

　　从2013年开始在群雄争霸的北京、上海等地，数次上演“虎口夺食”的拿地大戏，黄其森引发无限关注自然也备受质疑。

　　历来重剑无锋，大巧不工，却足以恃之横行天下。而修为至高者，更是可以四肢七窍并用，浑身无一处不是武器。在楼市由黄金期步入下半场之际，黄其森以其独特的中国功夫，以激流勇进之势释放攻城略地的狼性。

　　眼明手辣

　　泰禾凶猛拿地，给人的印象仿佛闯进瓷器店的公牛，空有蛮力与速度，然而回顾泰禾一路滚雪球的历史，会发现黄其森确实靠敏锐的眼光、灵活的手腕，才造就了今天越滚越大的雪球。

　　1996年，31岁的黄其森辞去中国建设银行福建分行的工作，创立泰禾。经过数年打拼，泰禾的地产项目除了覆盖福州、厦门、泉州等活跃城市外，甚至将触角深入到长乐、闽侯等县市。

　　以后的几件重大事件中，可以看出黄其森独到的眼光。2003年，黄其森率领泰禾团队从福州毅然进京拿地，开始了通州“运河岸上的院子”的操盘。

　　泰禾的增长爆发点发生在2005年，当时大本营福州市的房地产前景不甚乐观，黄其森反其道而行之，在福州的乌龙江边以1000元/平米的低价拿下近2000亩地，储足了弹药。

　　在2006、2007年的房地产大爆发中，福州房地产市场爆炸式增长，福州楼面价直冲万元大关，早已料到的黄其森顺势推出泰禾?红树林和泰禾?红峪，两月五次开盘，销售近13亿元。

　　别人“贪婪”时，黄其森开始“恐惧”。按照黄其森的话说，2007年到2009年，泰禾没有抢夺一块高价住宅用地。2008年，金融危机来袭，急于扩张拿地的开发商深陷泥潭，而泰禾却稳住阵脚。

　　没抢高价地的黄其森，将重心移到资本市场的战略构建，着力重组福建三农，计划借壳上市。三年多后，2010年9月30日，泰禾借壳成功，成为当年国内唯一上市的地产股，也是十年来福建极少数成功上市的房企之一。

　　黄其森还孜孜不倦地构筑自己的金融圈。2009年，福州商业银行正式改名福建海峡银行，很多股东退出，他却不断增持，成为第二大股东，还战略注资东兴证券和福建农商银行。

　　接下来，完成上市的黄其森通过商业地产迎来新一轮爆发，其连摘得福州两个大型商业地产项目。2012年后，商业地产由于“不限购”迎来春天。2012年，福州五四北泰禾广场开盘，当年总销售额达到48亿元，泰禾更以总销售额62亿元雄踞福州楼市年度销售冠军，远超第二名10亿元以上，将福州各大房企远远抛在身后。

　　下盘过硬

　　习武之人，如没有蹲上三五年马步，就难有过硬的下盘，过招时容易一撂就倒，面对各路豪杰，泰禾造就了过硬的下盘――那就是高周转和高杠杆。

　　福建房企历来擅长使用金融工具，泰禾更把财务杠杆运用到了极致。泰禾一位负责投资的高管曾对外透露，目前在泰禾的融资机构比例中，银行开发贷占比在30%-35%，房地产基金大概在30%，信托为30%。

　　在泰禾的拿地历史记录上，几乎离不开金融机构的支撑。4月10日，泰禾斥资51.7亿元拿下的大兴黄村地块，甚至在拿地之前就与金融机构谈好了合作。曾有某业内人士评价泰禾“大量地使用信托，将每个抵押物的含金量都压榨干净，手段之登峰造极业内只有目瞪口呆的份。”

　　兰德咨询总裁宋延庆称，这除了和黄其森有金融业从业经历外，也和当地资金相对充裕，投资大量流入地产有关。这样的操作手法支撑了泰禾快速拿地，据年报披露，2013年公司的短期借款增长了十多个百分点，资产负债率从2012年底的83.13%上升至2013年的85.74%。

　　在采访中，黄其森并不回避此类问题，他透露，泰禾目前综合融资成本在12%左右，今年计划要将其降低至10%，“其实我们跟很多机构的分析人士交流了很多，大家之所以认为泰禾安全，还是在于我们布局的这些城市市场情况相对安全。”

　　高财务杠杆逼迫泰禾必须高速周转，快进快出，以保证顺利还款，再进行新的项目运作。在福州、厦门、泉州，泰禾的项目，从拿地到开盘，一般不超过7个月，去年10月在福州永泰红峪，10月拿地，6月开盘，中间还包括春节假期，几乎是当地开盘最快的纪录。

　　在北京，扣除限价取证的影响，泰禾的项目进度也只需要七八个月。2014年开春以来，泰禾各项目马不停蹄地推进，在北京，除了“北京院子”、“1号街区”在加推以外，全新项目或新组团如泰禾长安中心、拾景园、1号公馆正在热推，于4月19日和20日两天密集亮相，拿地不久的丰台西局项目也即将开工建设并有望于年底亮相。

　　内功深厚

　　对形势敏锐的判断，强大的融资手腕和回笼现金的能力，这些还不足以支撑泰禾大肆拿地。又或者说，如今业内谈及泰禾，总是冠之以“拿地凶猛”之类的称谓，极少人提及，黄其森是一个执着于品质的人。

　　黄其森不止一次地提及产品，认为很多人觉得“阿猫阿狗都可以做房地产”，而泰禾其实是“地产行业里执着的一份子”，要在专业化水平和品质上做到出类拔萃。

　　万通集团董事长冯仑就认为黄其森执迷于细节，乐于创新，“他也是个追求理想，顺便赚钱的人”。广为人知的一个段子是，曾只因为一位业主说了一句“路灯偏暗”，泰禾就花了几十万元把社区的路灯全换了。

　　这一对品质的追求贯穿泰禾十几年的发展历程。上世纪90年代，在福州的大多数楼盘还都以本地设计院设计为主的时候，泰禾花天价1500万元从上海请来国际级设计师量身定制。 　　1998年，天元山庄一上市，便引发轰动。住宅依山而建，随地势起伏自然错落，其间茂林、修竹、溪流、叠泉、花园等景致沿着山坡地蜿蜒分布，营造出中国山水画卷的独特空间感受。

　　这种开发方式开启了福州建筑界坡地建筑之先河，泰禾也通过开发了一系列高品质的“天元”楼盘，在福州立稳了脚跟。后来到北京开发运河岸上的院子就借鉴了天元项目中的诸多经验，比如原先的绿植完全保持原生态等。

　　“院子”必杀技

　　武林高手自有一技逐鹿天下，如洪七公的降龙十八掌，一灯大师的一阳指，杨过的黯然销魂掌。多年历练之后，“院子”在欧式产品当道的背景下，进行差异化制胜，成为泰禾逐鹿天下的必杀技。

　　黄其森最常提到一句话：“别让罗马小镇挤走中国乡愁”。热衷传统文化的黄其森，将灵感倾注于福州三坊七巷，并糅合了皇城院落文化和现代人居理念，形成了独特的院子产品。

　　在北京通州，800米运河静谧流淌，81000平米原生林堤间，林木苍翠，院子的独栋大院隐秘分布在七巷子中，静街深巷和四米青砖高墙私密围合，4亩以上独门独院，青石阶、抱鼓石、影壁浮雕、柚木门、紫铜平坊、灯笼精工雕琢，迎合着追求礼仪尺度和显赫门风的一些人。

　　黄其森极为擅长造势，近年来，章子怡、范冰冰、冯小刚等多名大咖都曾亮相泰禾。去年底，冯小刚就导演文化宣传片――《院子里的中国》，为之站台，并称泰禾的院子显示出对中国传统文化的自信。

　　“你很难想象在美国、法国会有一个名字叫通州、昌平的住宅项目，但是在北京却到处可以看见像托斯卡纳、加州水岸、格拉斯小镇这样的地产项目”，冯小刚说。

　　广为认知的院子也并非一夜造就。2004年，“运河岸上的院子”是泰禾集团在北京市场的唯一项目，单价未足万元。当项目营销主管向黄其森汇报项目后续发展时，他决定立刻封盘，全面提升品质。2009年，院子以新中式别墅的姿态崭新亮相，随后单价涨至10万元。

　　2013年初，院子中面积2000平米的独栋精装楼王别墅以标价3亿元出售，惹来一片质疑和惊叹。黄其森决定继续对另外七八套中式独栋楼王进行定制精装，单套新增投资预算高达3000-5000万元。

　　如今，中国院子十二栋墅王市场价已达每栋3亿-5亿元之巨。2013年9月，《亚洲10大超级豪宅》排行榜在香港揭晓，“运河岸上的院子”名列第七，是北京唯一入选的豪宅及中国唯一入选的中式豪宅。但因为总价之高，该项目也屡次被质疑卖不动。

　　攻势凌厉

　　武功既成，泰禾旋风频频来袭，“太激进”的质疑声同样接踵而至，任志强甚至评价：“黄总有点疯”。

　　融创中国董事长孙宏斌曾在反思顺驰的遭遇时说，当你的成功来得太快，并且一而再，再而三地成功的时候，你会渐渐地失去一些在大多数人看来只是常识的判断。

　　黄其森是失去常识还是能量惊人？今年以来，泰禾分别在福建、上海、北京等地拿下多宗地块。光北京拿地金额突破百亿，全国拿地超140亿元。

　　早在去年1月，泰禾斥资18.5亿元夺得朝阳区孙河一宗地，引起业界关注，此后接连不断的拿地之举令业界惊呼。泰禾年报披露，去年，共斩获12幅地块，耗资195.3亿元，为其2012年拿地资金的5倍，其中北京耗资63.35亿元。

　　“那些地（去年所拿的地），如果是去年年底再拿，可能要花四百亿元”，黄其森说，拿地的价值不在于金额大小，而在于含金量。“我们拿地的含金量就在于率先起步，以比较便宜的价格拿到了京沪地区的一些稀缺地块。”

　　黄其森说这番话的同时，坐在一旁的泰禾集团总裁助理沈力男补充说，刚刚（4月18日）住总在大兴生物医药集团拿到一块地，折合楼面价比泰禾在大兴黄村拿到的那块地每平米贵了一万多，“你看，就隔了不到两个礼拜，手中的土地价值就快翻了一番。”

　　“我们不是在傻拼，是对市场准确判断后，才坚定去拿”，黄其森说自己从来都不是一个激进的人，十年银行的从业经历，培养了对于风险的高度警觉。

　　而泰禾土地布局基本围绕着“扎根福建本土、深耕一线城市”的战略执行，房价太低或库存太大的地方都不去。

　　泰禾集团基本放弃了在中西部城市的布局。泰禾也一度曾考虑要不要在杭州拿地，后来黄其森一看杭州的土地供应堪称天量，便决定不去凑热闹了。

　　黄其森曾对外吐露，在精品高端方面佩服绿城和星河湾。但星河湾后来因扩张太快，深陷鄂尔多斯，绿城当年也盲目拿地要赶超万科，如果当时“地不买那么多，只做五百亿、六百亿，一定是没问题的”，因此泰禾不会盲目铺摊子。

　　决战一线

　　有趣的是，与项目高调和拿地强悍不同的是，黄其森一点都不张扬。在接受采访过程中，标志性板寸头的黄其森语速平缓，十分平和与冷静。即使在回答尖锐问题时，黄其森脸上始终挂着温和的微笑，丝毫没有当年孙宏斌或许家印在爆发年代的凌厉之气。

　　除了对事业和理想的执着，黄其森对兴趣爱好也一以贯之，他有两个铁打不动的生活爱好：打高尔夫和喝茶。工作之余，打高尔夫就成了黄其森最主要的一种休闲运动。据说，他一周能打上两三次球，偶尔还会约上三五好友出国打场球。

　　相比高尔夫，喝茶在黄其森的生活和工作中占据了更特殊的地位。每次上北京，黄其森都会带上一批上好岩茶和铁观音，馈赠当地的一些好友。这两项爱好似乎也透露出黄其森平和的性格。在其看来，泰禾是有一定时间沉淀的公司，在北京蛰伏十年已有一个积蓄资金、经验的过程。而泰禾旗下，院子系列是独一无二的，泰禾广场涵盖住宅与商业，“应对市场风险的手段就比万科丰富的多，也比万达要丰富”。

　　2014年，泰禾将销售目标定为250亿元，这与去年124.44亿元的销售合同金额相比，增长100%。

　　泰禾的核心产品――院子系列，开始从北向南铺向全国，中国院子，北京院子，厦门院子，福州院子，江阴院子，以及最新的南京秦淮院子，规模初成。

　　与此同时，泰禾在商业上仍然高举高打。在去年年报里，泰禾称，在未来3至5年内打造15个到20个个性化、高品质的地标级、超大型城市综合体，同时积极探索与房地产紧密相关的旅游文化、医疗养老等市场机会。此外，泰禾至今涉足氟化工、矿业、金融证券、生物医药等领域，实现了多元化经营。

　　如果天遂人愿，泰禾将会在年底迅速逼近300亿元，同时坐望500亿元。按照去年的排行榜，这意味着泰禾可能从全国房企销售额50名之外，直接飙入前30。而仅在北京市场，泰禾如能完成今年百亿的销售目标，也将有望竞争北京前三名。

　　“很多业内人士认为黄金十年已经过了，就我个人来看，真正的黄金十年才刚刚开始。”黄其森此前说的一番话意味深长：“过去十年的房地产市场仅仅是解决了温饱问题，泰禾正处在最好的时机。”

　　北京一名媒体人评价说，阳光城与泰禾是顺周期趋势下的顺驰翻版，至少在赌性上是类似的，“它们很可能非常成功，也可能下场悲惨，这取决于将所有房子都卖出之前，市场会不会给出足够的时间与空间。”

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/a68767f4ed3a87c24028915f804d2b160b4e86aa.html