居住规划案例分析

案例讨论

一、 调查广州天河区及周边的当前房价情况，分析当前的房地产政 策，预测未来房价走势。

根据网上最新数据，天河区一手房房价均值大致为3.2万/m2，大部分（75％左右）的新房房价为2~4万/m2；海珠区一手房房价均值大致为2.8万/m2，超过一半的新房房价为2~3万/m2。根据上述信息，天河区及周边（海珠区）房价均值为3万/m2，房价水平较高。天河区二手房房价相比新房便宜不少，不少二手房房价在1.5万/m2~2万/m2，而且广州现在一手房的存量较大，分流了不少二手房的买家，二手成交量虽增加，大部分业主较理性不敢再反价，在二手存量较多且一手楼盘供应足等因素的影响下，愿意接受议价的业主还是主流。符合本案例中王先生的选择。

今年楼市政策方面，出现了限购取消、税收、公积金调整等多个变化，其中影响较大的是“9.30”新政和时隔两年后的首次降息，且贷款降息幅度达到0.4%，也是六年来力度最大的一次。这些政策在一定程度上促进了楼市的回暖，特别是降息政策增强了短期市场的信心。但是现在市场结构发生了明显的变化，不能靠以往的思维思考未来。首先经过10年的房地产市场化发展，住房自有率进一步提高，基数大了以后，增长放缓是一种常态；其次，市场已有大量存量，盘活存量，去库存化更关键。另外，银行也在进行金融改革，融资成本很高，在放给个人按揭贷款时，不可能再打折，央行给的是一个浮动范围，所以信贷不可能大规模放水。从短期来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显的改变，“去库存”仍为市场主旋律，这个基调不会因为部分城市市场成交量回升而明显改变。而从长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。所以我们小组认为未来房地产不会出现大波动，整体走势较平缓。

二、 调查广州公积金贷款情况，找到公积金贷款的最高成数和年限及要求。

（一）住房公积金个人贷款额度取以下三项的最低值：

(1)根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度。

计算公式为:(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2

(2)贷款最高限额。

　 一人申请住房公积金贷款的，贷款最高限额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，贷款最高限额为80万元。

(3)按照房屋价格计算的贷款额度。

计算公式为：房屋价格×贷款比例

其中贷款比例根据家庭购房套数、所购住房建筑面积确定。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款额度不超过所购房屋价格的80%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款额度不超过所购房屋价格的70%;对购买第二套住房的家庭，贷款额度不超过所购房屋价格的40%。

（二）住房公积金贷款期限按以下两项的最低值计算。

(1)一手楼贷款期限不得超过30年，二手楼贷款期限加上房龄不得超过20年。

(2)借款人年龄与贷款期限之和不超过法定退休年龄后5年。法定退休年龄一般按照女性55岁，男性60岁计算。

(3)两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，以贷款期限最长的计算。

三、 结合王晓明的投资情况，分析其投资偏好，结合王先生的理财目标讨论王先生未来应采用何种投资方式更为恰当？你是否有可以推荐更好的投资产品？

由案例分析可知，王先生属于激进型的投资者，但是由于王先生打算在三年内买房，我们建议王先生将投资于股市的金融资产转移到较稳健的理财产品。通过上网搜索相关的资料，我们为王先生选择华夏现金增利货币基金，年化收益率为4.97%。该基金属于货币市场基金，流通性较强，风险较小，相比于其他基金收益较高。

四、根据王晓明的购房要求，他大概要支付多少购房款？

根据王先生的要求，三年内在天河区独自买房的压力比较大。由上述调查可知，广州天河区及周边一手房的房价均值在3万/m2左右，如果王先生在天河区购买100m2的一手房，首付至少要60万（按最低值2万/m2计算）。而王先生现有金融资产20万元，三年后的投资收益终值约为23.13万元（F/P,4.97%,3）,三年内的净收支终值约为19.36万，如下表所示：

所以王先生目前可承担的首付款约为37.50万元（23.13+19.36-5）。

可以看出37.50远小于60，所以我们建议王先生选择在天河区购买二手房。通过网上资料的搜索，我们选择一套位于天河北，面积96m2的二手房——“时代倾城”。该房地理位置符合王先生的要求，周围环境优美，每平方米10625元，总价为102万，首付为30.60万，在王先生的可承受范围内。详情可百度：http://guangzhou.anjuke.com/prop/view/A246707852?from=structured_dict-saleMetro&spread=filtersearch_p

五、为完成购房首付款，王先生的储蓄率应该为多少？

由于我们为王先生选择的二手房在王先生的承受范围内，所以王先生不必改变原有的储蓄率，只需维持原有储蓄率即可。

六、为完成房屋贷款，王晓明买房后的储蓄至少是多少？

根据最新的数据显示，广州目前住房公积金的贷款利率为4.25%。王先生三年内可负担的首付为37.50万元，且三年后王先生住房公积金的账户余额为22.8万元（12+3000*12*3），房价为102万元，所以王先生还需贷款约42万元。根据王先生的经济实力，我们建议王先生申请7年的住房公积金贷款。以下分别是等额本金还款法和等额本息还款法的还款方式以及王先生贷款后七年的收支状况。

等额本金还款法

等额本息还款法

贷款时期王先生的收支情况

由上表可知，王先生的净收支加上公积金的月平均额比每月需还的贷款本利和还多，说明王先生的还款压力很小，在现有的收入和支出情况下，王先生每月仍可以付清贷款本利和，所以贷款后，王先生只需维持原来的储蓄率即可。上述两种还款方式王先生均可采用。但是我们建议王先生采用第二种，即等额本息还款法。虽然第二种还款方式最终的本利和比第一种方式多，但是考虑时间价值，我们认为王先生选择第二种方式，可以将每月还清房贷后剩余的钱用于投资较高收益的产品，由此可以更大程度地提高王先生的投资收益。

七、王先生选择贷款多少年较划算？

通过等额本金还款法和等额本息还款法的计算，我们发现王先生的还款压力较小，为了尽可能选择较短的还款期限，我们结合王先生的收支情况，对贷款年限进行不断地调整，结果发现七年的贷款年限最符合王先生的经济情况，也是相对来说，最短的贷款期限。

八、 结合王晓明的收支现状，他能否购买他梦想的房屋？如果不行，他应该如何改进财务？你是否还有更好的建议？

在为王先生拟定居住规划时，我们先调查了天河区及周边的房价情况，也计算了王先生目前可承受的首付款，通过稳健的分析，我们为其选择比较经济实惠的二手房，该房位于天河区，离王先生的上班地点较近，价格在王先生的承受范围内，所以王先生可以购买他梦想的房屋。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/a3c2287ff61fb7360b4c658a.html