世联地产市场研报究报告

武汉――――项目市场调研报告

说明

武汉市××房地产有限公司：

承蒙贵司信任，委托我司对武汉××俊园项目进行策划顾问工作。在双方充分沟通和贵公司大力协助下，本项目小组顺利完成调研工作。

本报告侧重在市场调研，通过对调研数据的分析，得到调研结论，并提出关于物业发展的简单建议，以供贵公司决策参考；关于客户群、物业发展建议等部分的详细内容将在下一份报告《市场定位报告》中论述。

这次调研得到贵司相关部门的大力协助和直接参与，谨此表示感谢！

专此奉达，即颂商祺！

世联地产××俊园项目组

第一部分 住宅调研

结论：

1) 武汉现有高档住宅多在区位上拥有独特的资源，如江景、湖景等；

2) 武汉现有高档住宅普遍停留在追求面积大的简单层面，虽然个案在规划、设计方面有突破，但整体依然处在学习阶段；

3) 武汉现有高档住宅在自身配套方面或者不太完善，或者与物业档次不太匹配；

4) 新材料、新技术在武汉现有高档住宅中应用不多；

5) 武汉住宅物业管理整体水平依然较低，而高档住宅物业管理更不能满足住户需要；

一，样本

1，样本选取标准

1) 均价在3000元/㎡以上；

2) 户型主力面积在120㎡以上；

3) 在武汉有一定的市场影响力；

2，样本清单

根据以上原则，我们选取了以下项目作为住宅样本：

1) 重点竞争项目：

统建千禧苑；

中环大厦；

名都花园；

金色港湾；

世纪华庭；

永清庭院；

2) 一般竞争项目：

三江航天花园；

江城华庭；

丽岛花园；

江景大厦；

武昌秀水公寓；

香格里·嘉园

二，供应量

据统计，上述样本项目总占地面积达142万平方米，总建筑面积超过163万平方米。

三、产品特征分析

1，片区分析

从片区来看，可将上述样本的所在区域大致划分为：水果湖；南湖；西北湖；解放公园；其它等几个片区。从位置、交通、配套等几个方面，试图对这几个片区作一比较：

小结：

武汉现有豪宅在区位上有以下特点：

a， 拥有较为独特的资源；比如水景；

b， 车行交通方便，但公共交通不一定方便；

c， 距离繁华商业地段有一定距离；

d， 周边主要行业或机构为项目提供客户来源，比如东湖高新区的高新技术人才成为丽岛花园的客户；

e， 配套不一定非常成熟。

2， 平面设计

1) 户型：样本项目主力户型以3房、4房为主，配以少量2房或5房、复式等户型；

2) 单元面积：样本项目的单元面积均较普通住宅面积大：

三房面积平均为145㎡；最小为124㎡(金色港湾)，最大为168㎡(名都花园)；

四房面积平均为195㎡；最小为146㎡(金色港湾)，最大为261㎡(名都花园)；

据世联“基础数据库”提供的数据，深圳2001年度发售的物业，三房平均面积为104㎡；四房为146㎡。说明，武汉高档住宅消费在单套面积上已超出深圳的平均水平。

3) 厅及主卧空间

从地域、目标客户群与本项目相似度的角度考虑，我们选取了世纪华庭、中环大厦、永清庭院等三个项目来分析厅和主人房的开间。(单位：米或平方米；表中面积系根据楼书中所标示数据或根据标示尺寸计算)

根据上表数据，

a，170㎡以上的四房户型：

客厅开间： 最小为米，一般在～米之间；

客厅＋餐厅： 面积超过40㎡；

主人房面积： 在～㎡之间；

b，100～130㎡的三房户型：

客厅开间： 在～米之间；

客厅＋餐厅： 面积超过30㎡；

主人房面积： ～㎡之间；

4) 设计：个别样本项目在户型设计上表现较好，见：

a，户型设计较好的案例；

但多数项目均存在一定问题，甚至有较为明显的缺陷。主要表现在：

b，面积浪费较多，实用率不够；

c，柱、管线布置不合理，占用住户使用空间；

d，空间布置不合理，导致黑房、暗房；

e，住户基本的功能被忽视，导致住户居住使用不便；

f，面积大而无当，户型功能不齐全。

4) 关于各功能间的配置

a，卫生间

调查显示，多数样本项目的卫生间数量在2个。仅世纪华庭、名都花园达到3个(含工人房的卫生间在内)，见下表：

b，工人房、储藏间、(主人房)衣帽间

虽然现有资料有限，但事实上，由于高端产品总是处于金字塔尖，他们的面是非常窄的。因此，我们仍然试图从上表得出这样的结论：

根据居住者的生活习惯和使用功能，科学地设计和布置室内空间，在武汉高端市场还远未引起开发者的足够重视。现有所谓“豪宅”基本停留在追求大面积的简单层面。反过来说，这也将成为武汉俊园项目引领市场潮流的重要空间之一。

对比世纪华庭D1型与波托菲诺 天鹅堡A户型，两者均为220㎡：

两者对比可以看出，天鹅堡的储藏间、工人房(带洗手间)，主人房衣帽间、书房、甚至主人房带阳台，一应俱全，使用功能划分非常清晰。

3， 环境设计

环境是住宅物业的重要组成部分，环境质量更是直接关系到物业档次的重要指标之一。因俊园项目属于市区高层物业，我们从样本库中选出中环大厦、世纪华庭、统建千禧苑等3个项目作为参照。

而在另外9个样本中，也只有丽岛花园和名都花园分别聘请了香港怡景师设计公司、新加坡中央园艺有限公司做专业景观设计，并做出了自己的特色。

小结：

尽管少数样本项目在产品方面有比较明显的弱点(比如世纪华庭和中环大厦的朝向)，但仍能为客户接受。从丽岛花园、名都花园、世纪华庭、中环大厦的旺销可以看出，武汉高端客户对于美丽环境的渴求。但是，上述项目只是停留在简单的借景上，并未结合项目本身，充分挖掘景观优势，从而成为住户可观、可用的资源。

地块狭小、周边环境较差是俊园项目不可回避的弱势。因此，如何充分挖掘地块特点，精心打造宜人的内环境，并在售卖时展示，是俊园项目可发挥的重要内容。

4， 会所

*其它样本项目未提及会所情况。

试以深圳城市绿洲花园的会所作一比较：

该项目是香港汉国置业投资开发的高档住宅项目，位于深圳中心公园。虽然距离繁华的上海宾馆(各种休闲娱乐设施可谓应有尽有)仅300米，但该项目仍然配备了三层的独立会所，面积为1670平方米，设施有室内恒温泳池、水力按摩池、儿童戏水池、健身室、桑拿浴室、儿童游戏室、乒乓球室、多功能集体活动室、阅读中心等。

综合深圳的情况来看，虽然各项目的会所经营状况普遍不佳，但会所已成为物业销售时的必备因子，包括中小户型的物业。而且，高档住宅物业根据住客情况区别，分别对应设置一些投其所好的设施，以满足儿童、老人、成人(男人/女人)，或者居家住客与商务住客的不同需要。下表是深圳商务性质会所的特点小结：

事实上，根据客户访谈的信息，武汉高端客户对于会所的还是十分需要；多数顾客甚至直接提出对于会所功能设置的建议。可见，现有高端项目在会所方面仍有可深入挖掘的空间。俊园项目如果能在配套和服务方面做足功夫，将有效避免环境差的弱势，提升项目竞争力。

5， 设备、材料、新技术

从所调研的项目来看，仅世纪华庭采用了双层中空玻璃、直饮水、遮阳铝板、分户式中央空调等较新的材料或设备，其它项目在此方面无特色。

6， 车位

由上表可看出，汉口市区物业与武昌近郊小区物业在车位配置上的明显差异：

近郊物业因“地大物博”，车位配置较充足，丽岛花园甚至超过1；

汉口的高层物业因“寸土寸金”，车位配置教少。比较明显是统建千禧苑，500户竟然只配置60个车位，车位严重不足，但物业也全部销售完毕。

俊园项目通过一层地下室，配置机械式立体车库的方式，最多能提供178个车位，车位户数比达到，在武汉现有高档住宅中是比较充足的配置。

但仍需留意，地面停车位仅3个，将造成访客或裙楼商场顾客停车的严重不便。需要对一层平面的规划进一步改善，以解决目前地上停车位不足的问题。具体建议在“物业发展建议”中说明。

7， 物业管理及服务

表中可以看出：

汉口市区高层物业管理费在每月～元/㎡之间；元/㎡是现有项目的管理费上限；

为住户提供优质的物业管理服务，还远未引起发展商的重视。表现在：

a， 样本项目在销售时能做出物业管理方面承诺的不多；

b， 武汉物业管理整体水平较低，具品牌的专业资质公司匮乏；

c， 多数项目仍由发展商自行管理，并未聘请专业或高资质的物业管理公司；

d， 购房者对物管费高低的关注度超过对物业管理公司及其服务的关注；

e， 除丽岛花园外，多数项目在服务内容方面显然未仔细斟酌。比如世纪华庭，发售时居然不能明确物业管理费；名都花园虽然外请了顾问公司，但具体提供哪些服务，仍属未知数。

无庸讳言，武汉的物业管理公司与同业先进地区相比，仍有不少差距。因此，名都花园、丽岛花园等项目均聘请深圳物业管理公司做顾问，希望籍此促进销售并提升物业管理水平。但是，如果仅仅把他们当做生招牌，做表面文章，而不是认真研究住客需要，从而为其提供度身定做的服务，则品牌物管公司将只是一个销售噱头，或收取高的管理费的借口而已。

万科作为全国知名的优秀物管管理公司，一方面可以对消费者做出引导，强调物业管理服务对于住客的生活品质乃至物业保值升值，绝不亚于产品本身；另外，也可以通过俊园等项目的优质物管服务，为武汉的物业管理做出表率，推动当地行业水平的整体提升。

通过此次调研发现，位于球场街的新鸿基大厦，仅仅是24小时保安，已很令人称羡，并为其物业的出租经营提供了强劲的保障(详见公寓部分调查)。顾客访谈的经过也表明，客户对于优质的物业管理服务是非常渴求的。如果俊园在物业管理服务方面能竖起一杆大旗，将对物业的销售起到良好的促进作用。

四、畅销产品及滞销产品分析

从：

1 同属于汉口高层住宅物业；

2 距离本项目距离较近；

3 同样属于市区高层，基本无小区；

4 主力户型与俊园相近；

5 正在发售；

等几个特点，我们选取了中环大厦、世纪华庭两个与俊园相似度较高的项目，来进行畅销和滞销产品分析。

从上述资料可以看出，世纪华庭、中环大厦两者都有湖景资源，在规模、主力户型、工程进度等方面非常相似，同样有西朝向的弱点，但两者的销售结果截然不同：

虽然中环大厦比世纪华庭早开盘近半年，但世纪华庭的总体销售率、消化速度高于中环大厦，且实现均价也高于中环大厦。因此，我们将世纪华庭、中环大厦分别当做畅销产品和滞销产品的典型案例，来进行分析：

1，基本信息

2，户型

3，销售分析

1) 产品

结论：中环大厦无论是规划设计、设备材料、环境等诸方面都比世纪华庭要弱。

2) 包装展示

结论：中环大厦在包装展示方面远较世纪华庭为弱。

3) 推广策略

结论：中环大厦在推广方面远较世纪华庭为弱。

小结：

如前所述，世纪华庭、中环大厦这两个项目有很多相似的特点，比如都拥有湖景资源的优势；都存在西朝向的问题。

世纪华庭采取的战略是：充分挖掘优势；把客户的注意力吸引到优势上，使客户尽量忽略弱势；同时，对弱势进行弥补，比如采用中空玻璃来减弱西向夏天的高温。然后，在设备材料、环境、配套等方面达到了一定水平；这些要素与景观一起构成了世纪华庭的“整体均好性”；同时注重包装、加强展示，营销推广方面多动脑筋；通过这些努力，使项目营造出优质高档物业的形象，初步(到调查时段)兑现了其市场价值；

中环大厦采取的战略是：利用天然的景观优势(简单利用，没有从规划设计等方面充分挖掘)；但对于西晒的问题没有解决措施；在户型、环境、设备材料、配套等方面表现一般，成为“整体均差性”；项目给市场的感觉是“一个普通的物业，旁边有个湖而已”；再加上包装展示、营销推广方面简单落后，市场表现差也是理所当然的了。

以俊园项目而言，又有其自身的优劣势。怎样充分挖掘优势，打造物业的“核心竞争力”；同时在其它方面也不输与人，包括劣势也有规避措施，提高物业的“整体均好性”，把项目做成一个优质产品(包括配套、服务)；再加上强有力的包装展示和营销推广，相信俊园会受到市场的追捧。

四、价格状况

样本项目以世纪华庭均价最高。

以世纪华庭158～220㎡的户型范围看，则总价区间55(158㎡户型的低层单位)～105万元(220㎡的高层单位)之间；

以194㎡的可比户型，则总价区间为68～93万元之间。

而城郊接合部的别墅总价多在80万元左右，世纪华庭之所以仍能初步取得较好的销售业绩，独特的西北湖景观资源提供了强劲的支撑。

俊园项目目标单价为4500元/㎡，按照190㎡计算，单套总价约85万元。在周边环境不支持的情况下，我们必须在产品、功能、服务等各方面做出特色，才能为价格提供支撑。

五、行销策略

1， 包装与展示

从上表可看出：

武汉高端住宅项目包装整体处于较低的水平，业者对于展示普遍重视不够；或者重视，但做得不够。比如相对做得较好的世纪华庭，在包装、展示方面亦存在一定问题。整体市场而言，表现在：

工地围墙和形象墙都没有利用(俊园项目例外)；

售楼处面积狭小，内部摆设单调、气氛营造不够；

模型、展板等展示工具简陋，不能很好体现项目卖点帮助销售；

样板房要么没有，要么装修粗糙、装饰简单，缺乏生活气息和煽情效果；等等

除个别项目外，销售服务普遍表现一般。表现在：或销售人员把握客户能力不够，或销售组织不够专业，连尾数纸都很少使用；

2， 推广手段

丽岛花园在销售中策划过一些活动促销，包括植树节、十月婚典、世界名车展、赞助话剧“你是一条河”、主办“理查德克莱斯曼”钢琴演奏会、业主金秋游等；世纪华庭与汽车销售商联手举办过“买房送别克”等活动。除此之外，武汉住宅项目在推广手段上整体而言比较单一，基本以报纸广告为主。

第二部分 酒店调研

结论：

1) 星级酒店以其档次、服务主打市场，吸引了欧美企业和东南亚企业商务人士常住；

2) 四星级酒店公寓价格普遍较高，月租多在8000元以上；

3) 存在的主要问题：

a，平面设计普遍存在问题，如卧室过大、厅堂等公共空间过于狭小等；

b，居家气氛不足，厨房、阳台等功能缺乏；

c，功能不齐全，比如在调查样本中，除华美达天鹭因具有中国电信股东背景可以通过ISDN上网外，其它酒店均依赖落后的电话拨号上网；

一、酒店公寓

小结：

1、 酒店长包房的租客以外籍人士为主，主要是各大企业的外籍代表和高级技术人员。

2、 由于各大酒店均对协议客户(不是长包房)打较大的折扣，同时酒店房间供应充足，所以国内企业不倾向于定长包房。

3、 酒店公寓的租金价格在250元/月.平方米-330元/月.平方米之间。

4、 除华美达-天禄由于中国电信参股，达到了ISDN端口入户的标准外，其他各酒店均采用速度较慢的电话线上网。

健身房成为必备，但仅华美达-天禄设有室内恒温泳池。

第三部分 商务公寓调研

结论：

1， 武汉市到目前为止尚没有真正的国际公寓供应；

2， “国际公寓”对于提升住宅形象与档次、挖掘物业价值具有非常重要的意义；

第一节 北京市场调研

结论：

1) 所调研的国际公寓项目都位于商务区或周边；

2) 周边的商贸人士为项目直接提供大量客户来源；

3) 在规划设计上有自己的特色，大胆采用新材料、新技术；

4) 功能/设备配置高档、齐全；

5) 服务贴身到位；

6) 形象定位尽量拔高，价格走高端路线；

1，样本：

1) 选取标准

a， 典型的国际公寓项目；

b， 售价在北京属于高端水平；

c， 操作较为成功，有一定市场影响力；

2) 样本

根据以上标准，我们选取了北京的：

瑞城中心；

和乔丽晶；

旺座；

等三个项目作为调研样本。

2，产品分析

1) 商务区的位置

和乔丽晶位于酒仙桥地区，丽都假日饭店东南；瑞城中心位于德国大使馆对面，属燕莎商圈，“凯宾斯基最高贵的邻居”；旺座位于北京规划的CBD核心区。三个项目都位于北京的国际化社区。周边为使馆区，或星级酒店、高档公寓、高级写字楼集中，并汇集众多国际商贸人士和国内高收入人群。

2) 户型

a，单元面积比较参差。如

瑞城中心户型较大，250～890㎡/套；但旺座中心和和乔丽晶的面积则大小混杂。旺座中心109到250㎡不等；和乔丽晶主力面积150㎡，范围则从60㎡到266㎡不等。

b，户型设计则各有其特色。如

层高。如瑞城层高米；

多采用板式结构，以保证每户采光通风；

和乔丽晶的跃式、双拼大户型设计；

旺座的大开间设计，可由轨道式活动隔板根据需要灵活地分割室内空间；

瑞城中心的大开间客厅、大餐厅(并与开放式厨房相连)比较适合欧美人士口味；

功能配套更加完善合理，设中西厨、洗衣间、准保姆间等。

3)，形象走高端路线

b， 外立面具有酒店式风格；旺座中心更是采用全玻璃幕墙；

c， 大堂地面多采用花岗岩装修；瑞城中心一至二层挑高米，近3000㎡自然园林大堂；

d， 聘请名师做精美装修；

e， 建筑设计聘请外国著名设计公司或设计大师，项目建成后会成为区域内的标志性建筑；

4)，采用新技术、新材料；设备、材料精益求精

a， 新技术：如瑞城中心的新风系统(每个房间均有欧洲原装进口的新风口，可将滤过的空气按设定要求送入室内，室内空气净度达一级标准)；而旺座在国内首家采用双层呼吸幕墙系统。

b， 选用名牌材料或设备，特别是电梯、中央空调；

c， 卫浴及厨房设施选用国际一流品牌，以及享受性配置如按摩浴缸等；

5)，功能和配置

三样本在功能和配置上均较高档，包括：

专线高速上网，局域网服务；瑞城中心、旺座均采用光纤入户，结构化综合布线；前者信息点达15000点以上,光纤点近5000点，数据传输速度可达1000MBS；

可接收国际卫星电视；

多个电话接口；

24小时热水系统；

直饮水系统；

旺座设有移动通信直放站；

电梯充足：如瑞城为四梯五户，每二部电梯服务二至三户，减少候梯时间，缩短走廊长度；

3，服务到位

三样本均以酒店式物业管理来打市场。以专业的贴身管家，为居者享受周到的私家服务。和乔丽晶经理为外国酒店管理集团派驻，管理人员经过2～3年国外专门培训。当然，管理费也颇为不菲，范围在每月8元人民币/平方米至美金/平方米左右。

4，营销分析

1) 定位：档次尽量拔高，并与商务建立联系。公寓与写字楼和酒店的联系提高了其价格的支撑。



瑞城中心：公寓与“国际贵族酒店”及“智能化写字楼”共体；“第一世界名人宅邸”，“名人宅邸，贵族生活”。同时，强调同类身份聚集的沟通效应。

旺座和和乔丽晶都自我定义为“酒店服务式商务公寓”。

2) 价格：走顶级路线

价格最高(且远远高于周边)。价格本身即是新闻追逐和产生知名度的原因；营销之中加强与世界上各地最高贵物业的比较。

瑞城中心：均价US$2750元/㎡。周边内销项目约在$1300元/㎡左右;

和乔丽晶：均价US$2300元/㎡;

这两个区域以前从来没有这样高端的价格。

3) 推广：

a， 借助大师们的光环，炒作国外建筑设计、园林设计大师；

b， 炒作“品味”，提升档次。如瑞城中心：客户通讯名为“生活观”——主题“收藏瑞城，品味艺术”，内有关于红木古董收藏的文章；

c， 品牌的强强联合。品牌的设计师、建筑商、代理商、物业管理公司等等；

4) 客户：

仍以国内生意人居多，用途以自住为主。

第二节 香港市场调研

调研结论：

1) 国际公寓住客非常看重服务。根据住客的不同需要提供细致周全的服务非常重要；

2) 发展类似“皇朝会”之类的业主/住客俱乐部，对于项目也可起到很好的客户营销作用。

项目：会景阁

地址：香港湾仔道1号

户型：套房543平方尺

一房一厅772-1000平方尺

二房以厅1272-1586平方尺

三房一厅1772-1872平方尺

配套设施：

停车场

游泳池

健身房

洗衣房

小型超级市场

邮件房

缓跑径

儿童游戏室

免费穿梭巴士

宽频上网

服务：

打扫及床铺服务

托儿服务

出租汽车

清洗地毯服务

抽湿机租赁服务

热风机租赁服务

收发传真服务

厨具及餐具租赁服务

换锁及配匙服务

房间执拾服务

邮递服务

医疗及牙医服务

口讯传递

代订阅报纸

专人洗熨服务

行李搬运服务

打字/影印服务

活动床租赁服务

房间餐饮服务

擦鞋服务

电话叫醒服务

轮椅服务

客户俱乐部：皇朝会(Danasty Club)。业主为当然会员，新会员需要两名会员推荐才能入会。

(此处增加香港浅水湾酒店的资料，等待simons的资料)

第三节 武汉市场调研

一、结论

1、 武汉到目前为止还没有真正的国际公寓供应；现有所谓公寓充其量只是相对较好的住宅；

2、 现有的商务公寓普遍存在a，形象一般；b，产品落后(黑房间、尺度失当等等)；c，管理水平低；d，服务一般，不能满足商务客人需要…等问题；

3、 出租商务公寓主要分布在中山大道和解放大道沿线；

4、 25～30元/月.㎡是商务公寓的主要价格区间；

5、 由于与写字楼租金(40元/月.㎡以上)以及物业管理费的差异，住宅办公化的趋势十分明显，相当多的外地驻汉企业和一部分武汉本地的中小企业都选择了在民居中办公的方式；

二、调查数据

第四部分 商业物业调研

结论：

1) 俊园所在位置属于中山大道-江汉路商圈的辐射地带；

2) 俊园商业裙楼规模及功能上应以服务本项目为主，兼顾周边社区；

3) 二楼及以上的商业裙楼空置严重，俊园应充分挖掘一楼商业价值。

一、商业圈分析

汉口商业圈现已形成汉正街、武汉广场、中山大道-江汉路三个核心商圈，呈鼎足之势构成汉口的大商业格局：

1，汉正街商圈；以日用小商品、服装鞋帽、副食品等低档商品批发为主，主要辐射周边市县；

2，武汉广场商圈；聚集了武汉广场、崇光百货等大型综合市场，购物、餐饮、娱乐、休闲等一应俱全；

3，中山大道-江汉路商圈：聚集了中心百货商场及王府井、佳丽百货等大型商场，以江汉路步行街和各类品牌专卖店为主要特色；

二、项目分析

1，租金

俊园位于中山大道-江汉路商业圈。据调查的商业强度，可将本商圈划分为几个圈层：

1) 中山大道-江汉路路段属一级核心商圈，首层商铺租金为300～600元/月·㎡；

2) 中山大道-江汉路以北沿线为二级商圈，首层商铺租金为100～300元/月·㎡；

3) 其它包括俊园在内的周边区域为辐射商圈，首层商铺租金为50～100元/月·㎡；

根据调查，香港路首层街铺的租金在60-80元/月·㎡水平。

调查同时显示，台北路、香港路、球场路、澳门路、解放公园路等几条街道的商业强度呈由西向东递减的趋势。东面的解放公园路商业气氛最淡、人流量最小、租金也最低。

2，业态

1) 香港路业态以酒吧、美容美发、银行、证券、精品店为主(见香港路及周边业态分布图)；

2) 台北路、球场街、澳门路、解放公园路等几条街道的业态以餐饮、银行、建材、眼镜、鲜花、鞋帽、药店、证券、小型超市、水果、电信、邮政等中低档商业为主，主要服务周边社区居民。

说明：

a， 香港路业态：

14-蒙娜丽莎咖啡厅；15-路易名精品服饰；16-香港路集贸市场；17-中百超市；18-中旅；19-美容美发；20-建行；21-香山花语咖啡；22-美美酒吧；23-纵横时光咖啡；24-名典咖啡；25-名迪咖啡；26-美发厅；27-永居建材市场；28-光大证券；29-世纪金牛咖啡；30-中国光大银行；

b， 台北路、球场街、澳门路、解放公园路业态：

1-武汉地税；2-和平大世界家具城；3-王中王酒店；4-中国银行；5-职校；6-武汉风光旅社；7-广东家具城；8-建材超市；9-汉明眼镜店；10-老神龙火锅城；11-中移动球场街营业厅；12-武汉花鸟市场；13-武汉六中；31-云湖饭店；32-跨世纪鞋业；33-台北曼饭店；34-台北商场；35-赛格国际证券；36-武汉影城；37-大丰和面馆；38-小台湾酒店；39-中国信合；40-绿园酒家；41-中国银行；42-汽车租赁；43-商行；44-中联大药店；45-中国建行；46-天线厂；47-男孩女孩迪吧；48-金城官食府；49-典当行；50-大车小传酒店咖啡；51-天天热点；52-铿锵玫瑰；53-依邦专卖；54-中国信合；55-中国证券；56-武汉中医院台北分院；57-中国烟草；58-建行；59-王牌酒家；60-中国工行；61-艾利专卖；62-中国邮政；63-电子专卖；64-中国建行；65-小超市；66-百威便利店；67-Focus酒吧；68-百威超市；69-康阳汤包店；70-依淮杨柳酒家；71-系列商铺；72-多媒体通信；73-世诚制衣；74-惠济美发厅；75-临街铺面；76-中国邮政；77-农业银行；78-邮电通讯器材；79-水果批发；80-饮食地摊；81-小门面（百货）；82-小门面；83-水果批发；84-水果批发；85-联通通信广场；86-汽修；87-小门面；88-小门面；89-汽修、汽配特色街；90-汽修、汽配特色街；91-福星大酒店

3，形式

1) 台北路、香港路、球场街、澳门路、解放公园路等几条街道的商业形态以沿街一层商铺为主；

2) 武汉市除少数大型综合商厦、专业市场外，大多商业形式为一层商铺，大多商业裙楼的二层及以上以上空置严重。

第五部分 调研结论

一、万科的目标

项目……实现销售均价4500元/㎡；

品牌……提升万科在当地的影响力；

二、市场背景

市区高层住宅均价：3500元/㎡；

极少数高层豪宅依靠江景、湖景等支撑，能实现3800甚至突破4000元的均价；

三、项目

目标价格将创出武汉近两年来的住宅天价(均价)；

项目自身不具备江景、湖景、公园等豪宅通常具备的景观资源；单纯依靠豪宅概念似乎难以支撑4500的目标价格；

地块商务气氛浓厚；

四、价值挖掘

在片区环境等条件对价格支撑不足的情况下，必须对项目的价值进行再挖掘，以实现目标：

武汉商务公寓存在“价格低，租金贵”的特点；酒店的租金相对更高；

高层住宅多为商务、住宅两用，武汉外地商客、外驻企业较多，小企业、外地办事处、分公司与住户混住现象普遍；

据统计2001年武汉市投资性用途占买家的20%；

武汉住宅强调朝向，部分北向户型将成为销售难点，需面向商务住户消化；

商住两用，租售并举，在销售时，即接受业主委托，开展租赁业务，满足投资客的投资愿望。

调研表明：

•武汉目前没有真正的国际公寓供应，属于市场空白点；现有的高档住宅、星级酒店、出租公寓无论是产品、还是配套服务，都不尽如人意；

•以万科公司的资源，无论是产品、还是配套服务，均可超过现有产品水平；

结论：国际公寓是俊园项目可行的物业定位选择。

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