文章编号:100926825(2008)0420244202经济适用房的定价模型收稿日期:2007210213作者简介:王义刚(19862),男,山东工商学院管理科学与工程学院本科生,山东烟台 264005王义刚摘 要:介绍了经济适用房提出的背景,分析了经济适用房的现状,并对经济适用房的定价方法进行了详细阐述,同时列举了具体的实例加以说明,指出必须在每一个环节落实好政策,特别是关于开发成本的部分更应审慎,以确保价格上的合理。关键词:经济适用房,定价模型,开发成本,价格指数中图分类号:TU723文献标识码:A1 经济适用房提出的背景国家建设部《城镇经济适用房建设管理办法》明确指出:经济适用住房是指以中低收入家庭困难户为供应对象并按国家住宅建设标准不含别墅、高级公寓、外销住宅建设的普通住宅。经济适用房要实行房价、户型面积、销售对象3个控制。为了支持开发商积极建设经济适用房,国家对经济适用房项目规定,免收土地出让金,减免21项税费。各地方政府在计划、规划、拆迁、税费等方面,也对经济适用住房的建设制定政策措施,予以扶持,降低开发建设成本。2 经济适用房的现状分析国家对经济适用房的鼓励政策,使许多经济适用房需求者从中得到了实惠,而在经济适用房的问题上也出现了一些问题。根据调查,1998年以来,约有16%的经济适用住房卖给了中高收入者,同时由于经济适用房定价相对同区域内的来说较低,利润有限,于是大多数开发商只好将房屋面积扩大,以此来降低成本,以至于目前市场上140m 2～200m 2的经济适用房比比皆是,100m 2以下的房子却是难找。而与此同时,经济适用房的队伍中购买用于出租的投资者和二次置业者却又屡见不鲜。在价格方面,一些经济适用房的单位价格偏高,与同等位置的商品房相差无几,最高限价毫无意义。例如,据2005年9月19日《经济参考报》报道,重庆嘉兴桃花里二期经济适用房最高可以卖到3000多元/m 2,超过了1季度重庆主城区商品房平均价格(2612元/m 2),与一些中档商品房的价格已经相差不多。许多中低收入者因价格过高不得不放弃到手的经济适用住房。对于这些现状而言,要使经济适用房的发展趋于合理健康,关键在于合理定价。根据经济适用房不同的地域、方位、便利性、户型大小、装饰等方面进行合理公正的定价,使购房的政策明朗化、透明化,使购房者清晰地明白为什么有价格的高低。3 经济适用房的定价方法3.1 公式P =(C +R +T )(1±n %)(1±m %)(1±k %)/S 。其中,P 为经济适用房平均单价;C 为开发成本;R 为利润;T 为管理费;n 为交易日期修正系数;m 为区域因素修正系数;k 为因经济波动所产生的浮动;S 为经济适用房的总建筑面积。 通过上述对我国房地产泡沫所作的经济学分析,可以得出以下结论:近几年来中国房地产价格上升有其合理的一面,即是由真实的需求引起的;但价格上涨的过快,使投机者看到了投机套利的机会,在投机气氛渐浓的同时,泡沫就不可避免的产生、膨胀,特别是在一些区域性的中心大城市里,飙升的房价已经包含了较大比例的泡沫成分。在这里,尤为重要的是要认识到,中国房地产的过热是和政府所实施的相关政策紧密相联系的,房地产投资弹性过大,而且中国的房地产企业还是以国有企业为主,对资金的压力并不敏感,反倒是对政策变动有相当强的敏感弹性,政府在某地区的政策变动很容易导致大量以国有企业为主的房地产企业的进入,故对房地产泡沫的治理,重点应针对房地产市场中的过度投机予以抑制。因此可采取以下建议:1)回归住宅最终是供人居住的消费类商品本色,制止把房地产当作投资和投机对象的错误做法;2)禁止消费层面的投机行为;3)封堵境外投机资金,收缩国内面向房地产行业的银行信贷;4)改变人们的预期,使房地产成为正常商品;5)制定更加合理的土地供应政策,增加土地供应;6)采取适度的调控措施,避免预期突然转变和泡沫突然破灭。参考文献:[1]谢国忠.不加息将引发新一轮投机地产泡沫破灭在即[N ].证券日报,2004210218.[2]易宪容.谨防房地产业要挟整个中国经济[N ].国际金融报,2004207230.[3]厉以宁.西方经济学[M ].北京:高等教育出版社,2000.[4]野口悠纪雄.土地经济学[M ].东京:日本经济新闻社,1989.[5]韩文莉.北京房地产市场现状分析[J ].山西建筑,2005,31(9):1482149.Economics explanation of bubble real estateL I Yue WU H u an 2qunAbstract :The article analyzes the bubble real estate ,analyzes the relationship between offering and needing of real estate market from the angle of economics ,and finds out the mechanism of the formation of bubble real estate and its influencing factors ,which has strong real meanings for recognize the appearance of overheated and bubble real estate.K ey w ords :bubble real estate ,bubble economy ,supply ,demand ,suggestion・442・第34卷第4期2008年2月 山西建筑SHANXI ARCHITECTURE Vol.34No.4Feb. 2008 © 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net
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