某物业存在问题的反映

某小区某物业存在问题的反映

尊敬的领导：

我们是某小区的住户，我们小区物业公司某物业不顾小区业主权利及利益，未按照服务约定对业主进行服务，这让所有业主非常失望，业主买房图的就是一个安居乐业，物业服务的好坏直接影响广大业主们的生活，有些还会直接或间接的给业主造成各方面损失，就此我们曾多次向上级主管部门报告，但未能得到有效解决。为了避免业主与物业公司的矛盾激化，为了维护业主们的合法权益我们只好将物业公司存在的问题向政府职能部门反映希望给予帮助解决。

一、损害业主利益

1、小区内广告收入被私吞。根据《中华人民共和国物权法》及相关规定，小区业主对所购房屋单元享有专有所有权，对建筑物的外墙、电梯和楼道等共有部分享有共有所有权。因此，小区业主有权共同决定建筑物共有部分如电梯间广告位使用权的归属，同时使用收益如广告发布费。物业服务公司无权擅自处分建造物共有部分的使用权，如果征得业主同意后，物业服务公司基于共有部分的管理维护，可以在收益中提取部分作为管理服务费用。某小区内电梯和门口广告牌每年都有不少的广告出租位收入，但是业并不知情也没分得应有的利益。

此行为违反了《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

也违反了《某某小区物业服务合同书》第十三条：物业管理用房和物业管理区域内的一切公用部位和公用设施设备，属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用物业管理用房，无权改变其用途。凡理应公用部位从事经营活动所取得的各项收入，甲乙双方各占50%。

2、小区内代收水费比自来水厂统一收费高出许多，业主皆不知这个价钱是怎么定的，是不是收取了手续费，高出的费用用来做什么，并且大多数业主表示愿意直接向自来水厂缴费，既方便又便宜。

违反了《物业管理条例》第四十四条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

二、未尽维护安全责任

1、汽车违规乱停。本小区内并未划出停车位，因此是不允许长时间停车的，更不许停车过夜，因为物业的不作为，小区内停满了车，带来了巨大安全隐患，一是小区内小孩多，仅有的空地是给小区内的大人小孩提供的活动场地，车乱开乱停，小孩跑来跑去，极容易出安全事故；二是小区内燃气管道铺设浅，车辆长期碾压容易把燃气管道压坏。三是小区内车乱停占用了消防通道。

此行为违反了《湖南省物业管理条例实施细则》第三十五条： 物业服务主要包括下列事项：(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;(二)物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护;(三)车辆停放管理。

也违反了《某某小区物业服务合同书》第二章物业管理服务内容第二条：（五）车辆行驶、停放管理。

2、消防管道没水。我们多次向物业反映消防通道没水的问题，但是却一直得不到整改，一旦发生火灾等突发事件，后果不堪设想。

此行为违反了《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。

3、物业公司对门禁系统管理松散。虽然小区有门禁系统，但是白天基本上都是敞开的，社会人员轻易就能进入小区，给小区带来了治安隐患。

4、小区内存在业主财产丢失现象。小区物业应该要守护好业主的人身和财产安全，但是小区内还时常发生电动车电瓶被盗的事件，电瓶丢失后业主通过小区监控视频查看丢失过程，能清楚发现小偷的偷盗行为，物业却没有监管到位，明显存在监管漏洞。

三、没有做好公开，没有接受监督

没有公开物业收益情况，也没有任何账目公开。自某物业进入某小区后，与上届业主委员会沆瀣一气，私吞小区广告收入，小区活动室（麻将馆）收入，这届业委会接手时没有任何账目明细，仅移交了1100元、两枚印章和一些资料，。开发商和物业皆不提供小区建筑图纸，因此这届业委会连小区公共区域都不清楚，没有账目明细、没有小区建筑图纸如何行驶监督权力。不公开是因为有不可告人的利益勾结。物业不公开物业收益情况，明显侵犯了业主的知情权和监管权。

此行为违反了《物业管理条例》第二章第六条第八款：业主享有“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。

也违反了《某某小区物业服务合同书》第九条乙方的权利和义务：（六）每年度向甲方报告业务管理服务实施情况，并公示其收益情况。

四、没有履行合同服务

根据«物业管理条例»第二条物业有“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的责任，但是小区内管理情况不如人意，服务质量让人失望，不少业主表示“物业只收钱不做事”

1、小区内公共设施损坏不修补或者修补不及时。业主多次向物业反映智能楼宇系统坏了没人来维修，A栋电梯出现了三次电梯夹人事件，物业也迟迟不找电梯公司来修，还有常见的地板损坏，楼道漏水等问题，都是迟迟得不到解决。

2、A栋和C栋天台被顶楼违规霸占不管。C栋楼下店面砸开墙面破坏建筑结构，私开后门不管。此行为违反了《物业管理条例》第四十五条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

五、合同里设置霸王条款

合同里赋予了停水的权利。“《某某小区物业服务合同书》第九条乙方的权利和义务：（四）乙方可采取规劝、警告（包括暂停售水）、上诉等措施，制止业主、物业使用人违反业主公约和物业管理规章制度和本合同交费义务的行为。”以上条款明显违背国家政策规定，若业主未及时缴纳物业费，物业公司可以要求业主缴纳，并承担一定的违约金。但是物业公司无权采取停水停电措施。

六、威胁恐吓业主

新成立的业主委员会成员多次与物业沟通其存在的问题，但是物业不配合不理睬，拒不提供账目明细，不接受业委会监督，也不积极整改业委会提出的意见，甚至恶语相向，威胁其生命安全，暴露其黑社会人员作风，还向业主委员会成员家门口扔屎。

鉴于某物业这种无视法律法规，不履行合同内容的行为，严重损害了广大业主的利益。我们强烈要求：

1、希望房管局责令某物业公开共用部分的使用和收益情况，清查非法侵占的公共收益，返还公共区域的收益，追诉相关责任人的法律责任与经济责任；

2、希望房管局责令某物业公开物业所收水费定价机制，如果是不合理的高价收费，要求整改并返还收益，如果还不满意，希望自来水厂帮助某小区把自来水缴费机制转变成分户缴费，取消某物业代收水费的权利。

3、关于消防管道没水及车辆停放堵塞消防通道的问题，希望消防部门责令物业管理进行整改。

4、对于A栋和C栋天台被顶楼违规霸占，C栋楼下店面砸开墙面破坏建筑结构、私开后门的情况，希望房管局责令整改。

5、根据《湖南省物业管理条例实施细则》第二十条：建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。希望有关部门督促建设单位提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

6、根据《湖南省物业管理条例实施细则》第四十一条：县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。希望房管局及时处理我小区对物业存在问题的投诉，如果房管局不处理、推诿扯皮，那么某物业与房管局可能存在官商勾结的情况，请纪委部门对房管局领导的业务能力进行评估，对其办事作风予以考核，对其廉洁奉公情况予以调查。

7、如果某物业的存在的问题还是得不到有效解决，我们希望翠园街道办事处和三八亭社区有关领导能指导小区业委会启动更换物业公司的程序。《湖南省物业管理条例实施细则》第三十八条：物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

某小区全体业主

2018年4月7日

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/984a65152e60ddccda38376baf1ffc4ffe47e200.html