xx新区金融中心大厦建设项目
可行性研究报告
xxxx有限公司
二零一零年十月
Contents
相关附表：
附表1：建设投资估算表
附表2：固定资产折旧估算表
附表3：无形资产及递延资产摊销表
附表4：燃料动力消耗表
附表5：销售税金及附加表
附表6：总成本费用估算表
附表7：损益和利润分配表
附表8：项目财务现金流量表
附表9：财务敏感性分析成果表
1.1.1 项目名称
xx新区金融中心大厦建设项目可行性研究报告
1.1.2 承办单位
xx有限公司
1.1.3 项目拟建地点
xx新区xx*大道以北，10号路以西区域
1.1.4 项目建设工期
按照统一规划，分期实施的原则进行开发建设，计划2年内完成，即从2010年10月开始立项规划，2012年10月底建成投入运营。
1.1.5 项目预期目标
本项目投资7.84亿元，建设金融大夏一座，四星级高档酒店两座，工程总占地80亩，总建筑面积146000平方米。
本项目定位立足于“优势“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业+高档商务活动—集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业方案，力求使本项目成为xx市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。
xx位于豫东平原，西距河南省会郑州50公里，北临黄河与新乡市隔河相望，南接许昌市和周口地区，东临商丘市和山东省菏泽市，是河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，旅游胜地。
全市总面积644平方公里，人口490万，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、xx县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。
xx经济基础低，目前已进入高速增长的启动期；三大产业比例均衡，第二、第三产业发展潜力大；人口集中分布在旧城区，逐渐向新城区转移；旅游业已经成为xx的主要经济支柱；固定投资增长幅度大，对经济发展有较好的拉动；居民收入水平偏低，但有很高的提升潜力；保险、金融业处于快速增长阶段。
目前，xx西区的金融营业机构除中国农业银行和xx市商业银行在金明广场附近建有xx市中心支行外，其他的中国工商银行、中国银行、中国建设银行、农信社、中国邮政储蓄都分布在市中心的区域。在xx新区目前尚无一家银行的营业网点，不能满足新区企业和居民的服务。
随着银行业的商业化运作，xx目前除了前述的四大国有商业银行和农信社，xx市商业银行、邮政储蓄外，国内知名的浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等在xx市目前尚无一家，不利于市场的布局和竞争，不利于提高金融业的服务水平。有些有意进入xx市金融业的银行因无合适的办公地点及营业网点，一时也无法进入，形成了xx市的银行营业网点少、布局不合理，金融服务类不齐全的局面，不利于xx市的工业发展，不能为企业提供良好的金融服务平台。
正是在加快xx市金融中心建设，降低金融机构经营成本，为xx市本地企业提供良好的金融服务，促进xx市经济发展的背景下，提出了本项目的建设。
金融业是构建和建设现代化城市的战略性、先导性、服务性产业，是xx市推进创新型城市建设、大力发展高新技术产业的重要支柱，是xx市实现城市发展战略转型的重要组成部分，是继续保持国民经济和社会持续、快速、健康发展的强大支撑。
xx新区金融中心大夏的建设对于完善全市金融生态、做大做强金融产业、促进全市金融合作、加快区域金融中心的形成有着重大的意义，同时本项目建设对xx新区的社会经济发展也有着良好的促进作用。
1、本项目的建设有助于完善xx市金融生态环境
金融生态环境是指金融运行所依托的基础设施、基本制度和相关的外部经济环境。金融生态可以分为两部分，软件环境和硬件环境。
软件环境主要涉及金融业健康发展所需的政策条件、体制条件、氛围等;硬件环境主要涉及各类金融机构日常运转所需的硬件设备和基础设施。城市金融生态环境的好坏，对于本市金融企业生存和发展有着至关重要的作用。良好的金融生态环境也是其它企业选择落户的重要考虑因素。因此，做大做强金融产业、促进xx市经济社会的长远发展，必须不断完善xx市的金融生态环境。
xx新区金融中心大夏的建设可以进一步完善xx市的金融生态环境，是市委、市政府加大对金融产业支持力度的具体举措，对xx金融业的整体竞争力提升有着重要作用。
一方面，金融中心大夏将塑造良好的环境集聚各个金融机构的后台作业，改善金融业发展所必需的硬件环境。 随着金融中心大夏的建设完成，通过为各大银行提供商业办公点和营业网点，有利于引进国内各大知名银行如浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等进入xx市，有利于xx市金融市场的布局和竞争。
另一方面，金融中心大夏将引入河南省内各市金融机构的后台支持产业，促进省内各市的金融合作，加强xx市金融业与省内其他市金融业的交流，加快金融人才教育培养机制，改善xx市金融业发展的软件环境。
2、本项目的建设有助于加快xx市区域金融中心的建设
金融中心是金融市场的运营调控中心，突出表现在其完善的市场、密集的金融机构、巨大的资金流量、优良的专业人才、旺盛的市场需求以及齐备的配套设施等方面。
在xx新区建设区域性金融中心，有着十分重要的战略意义:
首先，建设区域金融中心，可以充分发挥xx市资本市场的集聚效应，吸引区域乃至全国的投资资金。金融产业规模的扩大和集中，能促进金融服务业的发展和金融基础设施的建设。而完善的金融服务业又将进一步降低资本运作的成本、强化资本的风险监控，从而吸引更多的资金。
其次，在xx市建设区域性金融中心，有助于提升xx市经济的整体竞争力，优化产业结构。资本市场的集聚效应能有效实现xx市投资主体的多元化，使得xx市的产业结构从最初阶段就能按照市场取向构建，同时金融业又是现代信用经济发展的基石。
再次，在xx市建设区域性金融中心，能够将其影响力拓展到河南省各市县，进而辐射到相邻的陕西、湖北、江苏等省份。充分发挥xx市金融业的优势，为区域的产业发展提供金融服务，能有效促进区域经济的发展，提升xx市的区域影响力。
xx新区金融中心大夏的建设，是xx市建设区域性金融中心的重要举措，对于提高xx市金融产业的整体竞争力和xx对国内外金融企业的吸引力具有重要意义。
（1）xx新区金融中心大夏建成将促进金融业专业化运作，确保金融机构的安全有效运作。例如，金融中心大夏所配套的高效、稳定、安全的通信、电力等各项基础配套设施可以由多家金融机构共享，从而金融机构可以将诸如中心金库、容灾备份中心、后台处理中心、数据中心等机构集中于金融中心大夏，为金融机构的安全有效运作提供了必需的基础条件。
（2）xx新区金融中心大夏建成可以降低金融机构的经营成本。拟兴建的金融中心大夏选址于xx新区，配套出台扶持性政策，使得办公场所租金成本相对较低，能大大节约租金成本。另外，相关硬件设备和交通、网络等集中配套，又进一步降低了企业运营的成本。
（3）xx新区金融中心大夏的建设将促进金融人才的培养和交流。利用金融中心良好的环境和产业集聚效应，金融中心大夏将集中建设金融机构的内部以及行业认证培训中心，对相关人才培养、集聚和交流，金融知识的扩散和创新都有着重要的意义。
3、本项目的建设将为xx市带来良好的直接和间接经济效益
xx新区金融中心大夏的建设有着巨大的市场需求支撑，当前市场对相关用地建筑面积的意向需求可达146000平方米。按照选址于xx新区的方案，项目建设将带来7.84亿元的投资额，据测算项目建成后还可以产生每年约2.4亿元的增加值，有着可观的直接经济效益。
xx新区金融中心大夏的建设还有着良好的间接经济效益。金融中心大夏按照面积78000平方米建设，建成后将带来近4000个就业岗位。由于其容纳的员工为具有较高知识水平和素质的人群，比一般工业基地的员工需要更高标准的生活、娱乐、教育、文化等配套设施，因此会带动周边相关配套服务业的发展，如中高档酒店、高质量的健身、餐饮、休闲娱乐、社交活动场所等等，从而拉动片区的办公服务及生活消费等产业繁荣。例如，都柏林的国际基金业中心使得原本经济落后的爱尔兰快速步入欧洲经济发展最快国家之列，其积极的带动效应对国家经济的促进作用远远大于卖地得到的可见收益。
4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
xx新区金融中心大夏的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供500个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和xx市城市发展规划，不仅能加快xx市金融中心的建设，增加就业机会，而且可促进xx市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
1）对于新区来说，项目将成为展现xx经济腾飞和城市化建设的形象窗口，展现xx经济活力的窗口。xx市从此多了一个新景点、新中心、新城市广场、腾飞的xx多了一个新注释，城市的发展多了一个新象征、新起点。
2）形象定位
■ 最新、最好、最美
最新—规划理念新、设计新、产品新、营销新；
最好—质量好、形象好、心情好、风光+文化+规划设计好
最美—风光美、建筑美、服务美、古今中外融合之美
3）功能定位
■xx市乃至中原的国际交往、国内交往、金融交往、商务办公的首席场所
■ xx市旅游的首席景观、体验广场
■ xx市最好的金融商务生活区
■xx市最好的体验金融广场
（1）《中原城市群总体发展规划纲要》;
（2）《xx市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》;
（3）国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
（4）《投资项目可行性研究指南》国家发展计划委员会(办公厅计办投资[2002]15号);
（5）2010年《河南省建设工程工程量清单计价定额》与相关规定及《xx市造价信息》。
（6）建设单位提供的其他有关资料;
（7）中华人民共和国《建设项目选址意见书》
（8）中华人民共和国《建设用地规划许可证》
（9）中华人民共和国《国有土地使用证》
主要技术经济指标 表1-1
xx整体金融业水平不高，整体情况落后，老城区只有一些档次较低的营业网点。xx市目前的商业银行有中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、中国邮政储蓄、中国农业发展银行，xx市商业银行，这些银行共有214家营业网点，这些营业网点大多分布在老城区的居民区、学校、商业街等。主要服务对象为居民和其他商业经营户，且服务意识较低，办理各类业务时等候时间较长，且跨行交易手续费较高。中国邮政储蓄以居民储蓄为主，且业务不多。中国农业发展银行目前在大梁路只有一个营业网点。农村信用合作社只分布在郊区且只有几个网点。在xx新区目前无一家银行的营业网点，新区的企事业单位办理各类金融业务必须要到xx的旧城区域里办理，即浪费时间和人力、物力又不方便。
小额贷款公司目前xx市只有一家，xx汴西新区民生小额贷款有限公司，办公地点位于金明东街且办公场所为租赁用房，面积小，不利于发展业务。即将注册成立的xx村镇银行目前仍无找到合适的办公及营业网点。
贷款担保类企业布局比较分散且无明显办公地点，形象差无固定办公场所也不利于业务的开展。
目前，xx西区的金融营业机构除中国农业银行和xx市商业银行在金明广场附近建有xx市中心支行外，其他的中国工商银行、中国银行、中国建设银行、农信社、中国邮政储蓄都分布在市中心的区域。在xx新区目前尚无一家银行的营业网点，不能满足新区企业和居民的服务。
随着银行业的商业化运作，xx目前除了前述的四大国有商业银行和农信社，xx市商业银行、邮政储蓄外，国内知名的浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等在xx市目前尚无一家，不利于市场的布局和竞争，不利于提高金融业的服务水平。有些有意进入xx市金融业的银行因无合适的办公地点及营业网点，一时也无法进入，形成了xx市的银行营业网点少、布局不合理，金融服务类不齐全的局面，不利于xx市的工业发展，不能为企业提供良好的金融服务平台。
xx金融业的整体格局主要呈现一下特点：
1）、xx旧城区仍是金融商业重心，该项目所在的新区金融中心发展潜力巨大。鼓楼广场、马道街、中山路等核心路段商业氛围浓厚形成了目前xx的商业中心但档次较低。旧城金融业主要满足旧城居民的消费。
2）、针对政务、商务人士、居民和企业的高端理财场所较少。
3）、银行布局、营业网点不合理，服务、业务不齐全，银行类企业品牌少，行业竞争不公平。
4）、可以体现xx经济发展成果，展现xx经济活力的银行金融类商业服务项目空缺。一个地方的经济如何，要看当地有多少家银行。
xx市经济已进入高速增长期，目前工商业发展的速度与金融服务水平的滞后形成的剪刀差，将给项目带来巨大的消费支撑。
xx一体化的加速进程，也必将造成xx乃至郑州金融服务格局重构，本地金融市场将重新洗牌，而随着政府规划，城市向新区发展，项目必将成为未来xx金融业的真正中心。
目前，已有意向进入此项目的有广东发展银行，上海浦东发展银行，中国民生银行，中国邮政储蓄银行，中国银行，中国建设银行，中国农业发展银行，中国光大银行，招商银行，中国农村信用联社，xx市东方村镇银行，民众担保公司及xx市汴西新区民生小额贷款股份有限公司和相关的投资担保、理财等企业，项目前景广阔。
xx市一直都在进行城市复兴的探讨与尝试，xx如今迎来了中原崛起的历史机遇，xx市需要一个载体去反映xx的复兴历程，区象征一个辉煌时代的来临，区汇集民众成功的喜悦，去展现政府的成就。
消费者都具备一个求新求变的心理，本项目所引进其他商业银行类企业和商务酒店服务理念元素，又是有一定浓郁特色文化的产品及服务，这对聚集人气非常有利，最重要的是成为xx市商业、旅游商业的领导者，成为xx和国际、国内进行社会、商业、旅游、文化交流的首选场所。
根据市政规划，本项目附近将规划成xx市经济中心、政治中心、大量的财务、商务活动将会带来对金融服务、商务洽谈的极大需求，引进大型的金融服务及商务酒店市市场的急切需求，市场前景广阔。
xx市目前金融行业中没有一个标准化的中心金库，各个银行间的现金存放和交流流程比较麻烦，我公司设计在金融大厦下建一个地下8000平方米的大项标准化金库，由中国人民银行协调，将现有商业银行的金库都集中在这个标准化的大型金库中，便于人民银行管理和各个商业银行之间的结算，这样利于管理，降低了现金押运中的风险，清除了社会不安的隐患，也利于管理，同时，我公司计划在地下金库中划出一定区域，建立四人保险柜和贵重物品保险存放业务，这样，以后参加xx收藏论坛的珍贵文物交流也就有安全的存放地点，同时，也适应了现代社会发展的需要。
本项目投资7.84亿元，建设金融大夏一座，四星级高档酒店两座，工程总占地80亩，总建筑面积146000平方米。
本项目定位立足于“优势“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业+高档商务活动—集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业最理想的方案，力求使本项目成为xx市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。
该项目计划依xx大道而建，依据城市规划和提升xx市的城市形象，计划分3座建筑物,一座金融中心大夏，两座四星级高档酒店。
（1）金融中心大夏计划建设高度为128米，计划层数为30层，地下2层，地上30层；建筑面积-1层为8000平方米，-2—4层为4000平方米/层，地上5—30层为2000平方米/层，总建筑面积为78000平方米；
金融中心大夏地下1层为大型标准化金库，地下2层为地下停车场，1—3层为各银行的经营场所，4层为投资担保类营业网点，5—30层为各银行业和其他金融业的办公场所及设备层。各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建成xx市的标志性建筑。
（2）两座四星级高档酒店计划建设高度为120米，层数为28层，建筑面积为68000平方米。
四星级高档酒店1—6层为功能区，功能区分为：1层为商务接待、游泳馆；2层-3层为购物中心；3-4层为洗浴中心；5-8层为中餐厅、西餐厅、多功能厅；9层为健身房、会议中心；10层为酒吧、咖啡吧。
11—28层为客房部，设有高档套房540套，床位1080个。
（3）环保设施：
污水处理设施
废气及油烟治理设施
固体废弃物收集处理设施
防噪音设施
（4）室外工程：
给、排水管网
供电线网
热力管网
消防设施、消防水池、消防供水管网
道路
建筑区域内配套设施及绿化突出xx市古城和现代相结合的园林式建设，彰显东京梦华和未来发展相结合的一体化发展模式。
4.1.1 地址与地理位置
本项目选址于xx新区xx大道以北，10号路以西区域
项目南面xx大道宽100米、10车道的xx快速通道，起点为郑州金水东路与东四环交界，距离项目全程30公里，从xx到郑州仅需半个小时左右。
“向西发展”成为xx城市发展主要方向、xx新区是xx城市向西发展的桥头堡，xx新区整体的发展势头良好，基础设施优，交通环境好，目前有5路公交线路通往项目，随着城市的向西发展，未来3年内还将开通多条公交线路。城市功能主要集中在新区，项目靠近多个大型市政设施，商业机会浓厚，城际交通得到加强，市区交通改善，项目得益。
4.1.2 建址土地权属
本项目承办单位建设用地已征用，取得取得土地使用权证，使用年限40年。
4.2.1 气候、矿产条件
xx属暖温带大陆性季风气候，四季分明，光照充足，气候温和，雨量适中，春秋季节多东北风。年平均气温14℃，年均降雨量670毫米，林木覆盖率高于全国平均水平。最佳旅游时间：9、10月间，此时天气温和，降水量适中，还能观赏盛开的菊花。
xx坐落于广袤的豫东平原之上，境内无山，河流、湖泊较多，气候温和，雨量充足，地上地下水资源丰富，自然生态环境较好。xx的河流分属黄河、淮河两大水系。其中流域面积在100平方公里以上的有黄河、涡河、惠济河、贾鲁河等32条。城区拥有龙亭、铁塔、禹王台三大园林风景区，包公湖、龙亭湖、铁塔湖有水系相通，湖水面积占城区面积的四分之一，素有北方水城之美誉。据1999年统计资料，城区绿化覆盖率为34.4％，境内森林覆盖率高于全国平均水平。噪音平均值为57.2分贝，空气污染综合指数为88.7，饮用水质达标率大于95％，均控制在国家标准之内。树木以桐树、柳树、槐树为主。黄河滩区、柳园口湿地自然保护区是众多鸟类的天然栖息地。农作物以小麦、棉花、玉米、大豆、花生为主。石油、天然气、地下矿泉水资源储量也比较丰富。
4.2.2 xx市经济发展
建国以来特别是改革开发以来，xx经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得了显著的发展成就。xx十分注重基础设施建设，积极创造对外开放的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城市迈进。
位于老城西侧的xx经济技术开发区，总面积200多平方公里，规划启动区面积25平方公里，己初步建成集多功能为一体的现代化的新城区。xx工业门类比较齐全。全市现有工业企业3580家，形成了以化工、机械、轻纺、食品、医药等为支柱的产业体系。xx地处豫东平原，气候温和，雨量适中，水利发达，农副产品资源丰富，发展农、林、牧、渔业自然条件得天独厚。所属五县均是全国商品粮和小麦生产基地，也是全省小麦、棉花、花生、大豆的重要产区。xx商业同古都悠久的历史一样源远流长，具有鲜明的消费性、服务性、集散性。目前，全市共有商业、饮食业、服务业经营网点4万多个，各类市场315个。xx地处内陆与沿海之间，境内交通、通讯便利。
2009年全市实现生产总值（GDP）777.05亿元，按可比口径计算，比上年增长12.6%。其中，第一产业增加值168.58亿元，增长4.2%；第二产业增加值348.31亿元，增长13.7%；第三产业增加值260.16亿元，增长17.1%。三次产业结构为21.7：44.8：33.5。全市人均GDP为16523元，按可比口径计算，比上年增长12.1%。
展望未来，xx充满了希望。市委、市政府提出，在未来5年里，xx将抓住中原崛起和xx一体化发展的机遇，使全市经济社会发展主要指标超过全省平均水平；再经过10年左右的努力，主要指标达到全省领先水平。做强工业，实施重点企业培育工程。经过几年的努力，xx缺乏大型企业的局面将从根本上得到改变，工业强市必将为xx的新发展奠定坚实的产业基础。保护古城，做强文化古都这一城市品牌。xx将把老城区作为一个整体来开发，大力实施宋都古城风貌保护与重现工程，努力把老城区打造成为没有门票的宋文化主题公园。
开发新区，重点建设四大功能区。一个活力四射、蓬勃发展、初具规模的新城区将展现在世人面前。繁荣农村，切实搞好村庄整治规则，全面加强基础设施建设，加快发展社会事业，使广大农村生产生活条件和整体面貌经过几年的努力得到明显改善。
4.2.3 公共设施条件
（1）供电
10KV高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装800KVA变压器2台，以满足本项目用电需要。
（2）供水
本项目用水由xx市自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。来水厂供水主管在本项目建址附近通过。
（3）排水
场区内辅设排水管网，实行雨污分流，雨水直接排入附近的无名小溪，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。
（4）空调及供热
本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷，同时回收废热、加热洗浴用水。
冬天利用蓄热电锅炉供暖。
4.3.1地理优势
1）、xx将打造综合性交通枢
2010年xx市确定交通项目10个，除了xx物流通道项目、郑民高速公路一期工程（xx至新郑机场高速公路）、连霍高速公路拓宽改建项目外，其余主要是新上项目，包括xx城际铁路、郑徐客运专线等。最近，省发改委在郑州组织召开编制《河南省铁路网规划》座谈会，提出到2020年我省将建成“四纵五横四辐射”铁路网络，其中包括规划中的郑州至xx至合肥铁路和郑州至xx至濮阳至济南铁路等。按照现有规划，xx将在目前全国公路主枢纽的基础上，进一步打造综合性的交通枢纽。
2）、其他重点交通项目
（1）、xx大道，xx两地加速融合的黄金走廊
xx大道宽100米，机动车道采用双向10车道，路基宽48-52米。总长为39.2公里，设计时速80公里/小时，从郑州市区到xx仅需30分钟。
xx大道的开通，极大的增强了xx两地的交通便利性，是xx加速融合的标志，为xx一体化和中原城市群发展揭开了序幕。
（2）、xx物流通道全线开建
今年年底，xx到郑州将再添一条快速路——xx物流通道。这条路不仅设计时速超过xx大道，且全程无收费站，货车、轿车皆可上路。 xx物流通道全长44.573公里，西接郑州市商鼎路，东连xx市金明大道，xx段全长12.573公里。xx物流通道是连接郑州、xx的东西大通道，是xx产业带“三横六纵”交通主骨架的重要组成部分。全程路基宽44米，为双向8车道一级公路，设计速度每小时100公里。
（3）、郑州至xx城际铁路进入实质性运作程序
《中原城市群城际轨道交通网规划（2009-2020年）》正式获得国家发改委批复。其中郑州至xx城际铁路被列为首批项目，正式进入实质性运作程序。
城际铁路的定位，是中原城市群轨道交通网络的重要组成部分，主要承担xx与郑州之间，及xx产业带内部客流，同时承担xx与郑州之间部分城际客流。线路从郑州东站西侧引出，向北沿石家庄至武汉客运专线西侧行走，沿金水东路向东，上跨东四环路和京珠高速公路后，紧贴xx大道南侧行走，至xx市区过运粮河后向南，沿晋安路南侧绿化带向东至马家河，然后折向xx市宋城路（xx物流通道）至金明大道西，在此设城际车站。线路全长约50公里。车站布局方案按照目前的初步方案，将设置郑州东、中医学院、大有庄、贺庄、黑寨、运粮河、杏花营、森林半岛、xx城际车站等车站。城际铁路的运输能力及组织目前推荐在铁路建成后，开行大站直达和站站停两种不同速度的列车，两者均采用8辆编组，列车运行时间设计为每日6时至24时，全日运营18小时，其中大站直达班次运行时间约为21分钟，站站停班次运行时间43分钟。
大交通格局的区位优势，有利于扩大xx的资源腹地和发展空间，大大增加了项目的辐射范围。
4.3.2文化优势
1）、xx古称汴梁、汴京、东京，简称汴，是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，也是我国七大古都之一。xx之名源于春秋时期，当时，郑国君主郑庄公选择这里修筑出粮仓城，便取“启拓封疆”之意，定名启封。到了汉代汉景帝时（公元前156年），为避汉景帝刘启之名讳，就将“启封”更名为xx，这便是xx的由来。
xx建城的历史已有2700多年。自公元前364年至公元1233年，先后有战国时期的魏、五代时期的后梁、后晋、后汉、后周，北宋和金定都于此，所以xx素有七朝古都之称。特别是一千多年前的北宋时期，xx（史称东京）为宋朝国都长达168年，历经九代帝王。当时，东京城周围30余公里，由外城、内城、皇城三座城池组成，人口达到150余万，是一座气势雄伟、规模宏达、富丽堂皇的都城。是当时全国的政治、经济、文化的中心，也是世界上最繁华的大都会。古人曾这样描述当年宋都的辉煌：期数名下五凤楼，夷门自古帝王州，汴京富丽天下无。北宋画家张择端绘制的巨幅花卷《清明上河图》，更是生动形象的描绘了东京xx城的繁华景象。北宋时期，科技发达，经济繁荣，人文荟萃，创造了一代灿烂辉煌对后世影响深远的宋文化。清正廉明的包公，满门忠烈的杨家将，图强变法的王安石，民族英雄岳飞等历史名人，都曾在这里留下光辉的足迹，他们的丰功伟绩，作为民族文化，至今仍在海内外广为传颂。
xx在历史上曾为中华民族文明史写下国绚丽的篇章。建国60年来，特别是改革开放以来，xx的经济建设和各项社会事业得到快速发展，综合实力明显增强。今日的xx商贸发达、农副产品丰富、交通便利、名胜古迹众多，是中原地区黄河沿线重要的旅游胜地和对外开放城市，也是国家旅游局命名的中国优秀旅游城市。
xx悠久的历史，深厚的文化积淀，使他享有七朝都会、文化名城、大宋古都，据城之盛名。遍布市县的名胜估计，依稀可寻的古城风貌，特色浓郁的民俗文化绚丽多姿的秋菊，显示了古都的风韵和魅力。目前xx拥有名胜古迹景点187处，其中，国家重点文物保护单位6处；省重点文物保护单位28处。
xx旅游突出宋代特色。宋都御街、清明上河园、铁塔、大相国寺、包公祠等观光景点古朴典雅，与碧波荡漾的包公湖、龙亭湖、铁塔湖和雄伟的城门楼、古城墙交相辉映，形成了以宋代建筑风格为主、宋文化氛围浓郁，具有北方水城美誉的大宋旅游景区。
4.3．3发展优势
1）、xx市经济已进入高速增长期，目前工商业发展的速度与金融服务水平的滞后形成的剪刀差，将给项目带来巨大的消费支撑。
2）、xx一体化的加速进程，必将造成xx乃至郑州金融服务格局重构，本地金融市场将重新洗牌，而随着政府规划，城市向新区发展，项目必将成为未来xx金融业的真正中心。
3）、目前，已有意向进入此项目的有广东发展银行，上海浦东发展银行，中国民生银行，中国邮政储蓄银行，中国银行，中国建设银行，中国农业发展银行，中国光大银行，招商银行，中国农村信用联社，xx市东方村镇银行，民众担保公司及xx市汴西新区民生小额贷款股份有限公司和相关的投资担保、理财等企业，项目前景很好。
4.3．4产业优势
（1）省级空分特色产业园区。xx空分特色产业园区是全国三大空分产业聚集地之一。目前，已入驻空分及相关配套企业23家，主要形成以永煤xx空分、开元空分、黄河空分、动静空分四大龙头企业为支撑的产业聚集群。预计到2015年，将建设成为产值超100亿元，产业链条完整，产品门类齐全、特色突出，研发、生产水平达到国际先进水平的空分设备产业聚集区。
（2）省级民营科技园区，xx民营科技园区占地3.95平方公里，目前，已入驻各类企业42家，预计到2015年，入驻企业将达80家以上，产值达到100亿元。
（3）食品产业园区。xx食品产业园区目前已入驻食品及农副产品加工企业11家，泰国正大集团、北京汇源果汁等知名企业在园区聚集，形成了一定的产业规模。预计到2015年，入驻企业将达到30家以上，产值达到80亿元。
（4）省级汽车零部件产业园区，xx汽车零部件产业园区目前已入驻包括海马汽车集团、奇瑞汽车集团和汽车零部件配套企业14家，初步形成了产业聚集。
（5）方正集团旗下专业从事房地产开发、商业地产运营和物业经营管理的综合性房地产投资集团——北大资源集团，与xx市政府在郑州举行“xx新区合作开发签约仪式”，标志着xx新区合作开发项目进入实质性阶段，该项目可开发面积达35平方公里。
（6）目前已完成年度投资计划的项目包括：
总投资近30亿元的永煤大型空分设备项目，总投资20亿元的大河动漫城项目，总投资4亿元的永煤集团铁塔橡胶工业园项目，总投资3亿元的汇源无菌生产线项目等，总投资27亿元香港爪哇公司大型休闲购物中心。
（7）在企业总部及技术研发等方面计划落地的项目有，xx移动公司生产指挥调度楼建设项目（建筑面积17万平方米）、永煤集团研发中心项目、河南煤化集团重型装备项目、潮州产业园、xx新区综合医院等。
从项目周边现况和将来发展来看，聚集着多个中高档住宅小区、大型企业集团、大型商业集团，以及多个行政企事业机关，这说明项目周边已有不少拥有较高消费服务群体，资金需求量大，投资大，流通大，对金融服务要求高，需要有成熟方便的高档次的商业金融服务。
（1）立足于“优势“缺口定位”理论,并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业+高档商务活动—集理财、金融服务、商务洽谈、商务休闲、社交于一体的复合主题现代化金融商业是最理想的方案，力求使本项目成为xx市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。
（2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级酒店。
（3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。
（4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。
（5）以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调“水”与居民生活活动的融合，将酒店与环境、景观、水溪融为一体。
（6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的xx文化环境。
（7）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对酒店空间的组织，酒店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的酒店氛围。
（8）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。
（9）本项目酒店建筑按四星级酒店标准建设和装修。
5.2.1规划原则
着力打造“时尚生活金融商业+高档商务活动—集理财、金融服务、商务洽谈、商务休闲、社交于一体的复合主题现代化金融商业是最理想的方案,力求使本项目成为xx市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。
⑴整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。同时结合当地丰富的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的金融中心。
⑵坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足金融市场的需求。
⑶整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。
⑷建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。
⑸坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。
5.2.2 总平面布置和功能要求
本项目地处xx新区xx大道以北，10号路以西区域，占地80亩，地势平坦。
从建设单位要求出发，对金融中心进行总体规划，依据消费者的需求和经营范围进行功能分区，
将金融中心大夏分为大型标准化金库层区，地下停车场层区，各银行的经营场所层区，投资担保类营业网点层区，各银行业和其他金融业的办公场所及设备层区。各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建成xx市的标志性建筑。
将四星级酒店分为餐饮、住宿、娱乐、办公、会务等几类功能区。
金融中心主入口面向城市主干路交通街，在酒店周围空闲地带布置绿荫式停车场，便于停车和通行需求。
5.2.3 道路、绿化及水系
本项目场区的东侧为主干道。结合道路进行整治，将部分道路采用石料及草皮铺设，增添自然气息。全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的40%。
本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。
场区的一侧为主干道，作为车流通道，场区的另一侧小道为次干道，作为消防及人流通道。
5.2.4 出入口
本项目设有两个出入口，布置在场区东西南端，面临公路，主出入口布置在金融中心东侧，作为客人及车辆大门。次出入口布置金融中心西侧，作为消防及工作人员出入口。
5.3.1 建筑方案描述
（1）建筑艺术与风格
建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度中创造一种基本的建筑意象。整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。创造一种真正富有感染力的建筑形象。
设计的金融中心大夏及酒店外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，昂首云天，起伏交错；墙线错落有致，粉墙青瓦，鳞次栉比，色彩典雅大方。在装饰方面，采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂，楹柱等，使整个建筑精美如诗。
融古雅、简洁、富丽为一体，使建筑保持独有艺术风采。
酒店着重处理好酒店主楼的建筑立面效果。将xx市古城和现代相结合的园林式建筑形式移植于酒店建筑；结合水池孤线，用弧形的马头墙，创造出特有的、活泼的平面弧形马头墙。
5.3.2 建筑特征与结构
本项目有3座单体建筑，其结构为框混结构。
建筑装饰：酒店建筑按四星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，商务楼大厅地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；客房和会议厅地面铺地毯，墙面贴墙纸；3D功能厅、大中型会议厅轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、古建式装饰、铺地毯；客房楼轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面贴墙纸、室内古建式装饰，铺地毯。；娱乐服务楼，均为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面乳胶漆，古建式装饰，地板砖铺地； 办公楼、水电暖设备房、运储办公厅均为铝合金窗，木门、墙面乳胶漆、地板砖铺地。
1、金库设计成回形状，内部有九座金库，一座个人贵重物品存放库，具有防毒、防水、防爆炸、防雷电，配有安防、通风、消防、通讯、照明、发电等设备，理念是封库后库内成真空状态。
2、金库前三道大门由守库员掌握，当车辆入库或进出人员时，确认后开启第一道进入，关闭一道门后才开启二道门，关闭前二道门才能进入第三道门，大门设计成不能同时打开。车辆入库过三道门后，由守库人员通知该行管库人员，由管库人员开启本行掌纹金库大门，车辆进库。
3、所有款车都停放在本行金库内，晚上款车入库需要留库款箱包的，直接入库，余款箱包锁闭车内，次日交接检查后出车。
4、所有持枪人员、非金融工作人员不允许进入第三道门内，库室配3人以上守库。入枪弹时，库室内必须留有1人，出2名守库员一名接收枪支，一名接收弹药，入各自行的枪弹室，接收完后锁闭枪库门。
5、地下金库的楼上为各行准备有行政办公及休息接待室，备有各行守押备勤待命室和总调度室。
主要设备明细表
表5-1
5.6.1 给、排水
（1）给水
a. 用水量
本项目设计日最大用水量为601.48吨。
b. 水源
本项目所需生活用水由xx新区自来水公司供应。
c. 水质水压要求
（1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮
用水卫生标准》GB5479-85要求。
（2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公
司生产区的供水能力设计采用生活—生产—消防联合供水的管
网形式。
本项目自建深水井多眼，出水量 50t/h,用于厨房洗菜和洗衣
房洗涤用水，水质好，且冬暖夏凉，改善工人劳动条件。
（2）排水
项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后一部分排入附近无名小溪中，另一部分再经深化处理后用于浇洒道路绿化。为了防止受纳水体的富营养化，需进行脱氮除磷处理。
a. 排放量
本项目用水量601.48吨/天，污水排放系数为0.8，则废水产生量465.8吨/天，年废水发生量为17.0万吨。
排水分为污水排放及防洪排水二个系统。
b. 生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002一级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。
生活污水处理按以下流程进行：
本项目新建污水处理池337.5立方米。
5.6.2 供电
（1）供电设计
a. 用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑；
b. 供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引至用电点；
c. 电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求；
d. 设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSф≥0.9；
e.采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照
明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。
（2）过电压及接地保护
为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距变电房距离大于 50 米的均设置重复接地装置。进户后采用 TN-C-S 系统。变电房接地电阻R≤10Ω。
（3）电力设计
负荷计算及变压器容量选择
根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。
动力安装容量：840KW
生活照明安装容量：465.13KW
合计：1305.13KW
取负荷系数0.80，装机容量为1044.10KW，考虑到二期工程施工需要，本项目设置3台800VA 变压器。变配电房70平方米。
设置应急柴油发电机组，以保证在 10KV 系统发生故障停电或计划检修时，金融大夏和酒店中的重要负荷供电：如通讯设施，事故照明用电和食堂炊事、冷藏冰柜用电等，柴油发电机容量按实际需要配置。并在供电线路设计上考虑能够灵活切换，以保证重点用电并应与变电所供电的开关连锁，防止倒送电，本项目三栋建筑各设发电机房30平方米。
（4）电源及电压
本项目10KV 电源由金融中心外高压线路直接引至金融中心配电房。动力及照明均采用三相四线（380V/220V） ，供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。内部动力线路采用BV 铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。
（5）照明设计
场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。照明电源由变电房照明配电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射——树干混合系统。照明线路配线采用BV 铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。
●场地照明采用荧光灯，空间净高超过 6m 时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。
●潮湿场所，采用防潮型荧光灯。
●浴室和淋浴间采用防水型灯具。
●办公室、生活用房照明采用日光灯。
●路灯一般采用 80-125W 高压汞灯或 110W 高压钠灯，集中控制。大面积的场地照明控制开关分片集中布置。
●各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LX。
5.6.3 通讯设施
a. 通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。
b. 在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。
c. 有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富客人文化生活。
d. 场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。
e. 场区内设置有线电视监视系统。在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。
g. 通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中。
5.6.4 公用系统消耗
电：1044.10KW
水：601.48吨/日
（1）国务院国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》；
（2）国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》的通知；
（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约测量方法（试行稿）的通知》
（1）《设备热效率计算通则》GB2588-87
（2）《综合能耗计算通则》GB2589-87
（3）《企业能量平衡通则》GB3484-83
（4）《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83
（5）《评价企业合理用电技术导则》GB3484-83
（6）《评价企业合理用热导则》GB3486-83
（7）《工业蒸汽锅炉参数系列》GB1921-81
（8）《设备及管道保温技术导则》GB4272-84
6.3.1 总图工艺设备节能
（1）总图布置充分考虑到物流畅通，运输路线短捷；
（2）设计中，设备选择立足于国内先进、节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率； 本项目采用中央空调系统配有蓄冰装置，是具有世界领先COP值，超强节能环保型设备。可避开用电高峰，充分使用低谷电，储能降耗。 电蒸汽锅炉采用国际先进的超强节能环保型设备。可避开用电高峰，充分使用低谷电，储能降耗。可实现供汽状态的自动调节，使锅炉始终处于最佳状态，既节约又没有烟尘排放，起到节能环保双功效。而且比普通的同类产品更易于操作，噪音更低，更省电。
6.3.2 给排水节能
（1）在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。
（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。
（3）设备冷却水循环使用。
（4）污水处理站处理的达标废水回用，作为绿化、冲洗用水。
6.3.3 电气节能措施
（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。
（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗。
（3）除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以
加强用电的考核与管理。
（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采用菲力普节能灯。
（5）将用电设备负荷均匀接在三相网络上，供电网络的电流不平衡度小于5%。
为使节能工作落到实处，建议公司确定一位副总经理负责酒店节能节水领导工作，在行政部内设节能办公室，负责节能节水日常管理工作。
（1）《中华人民共和国环境保护法》
（2） 《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》
（2005年12月 3日）
（3）国务院（98）第253 号《建设项目环境保护管理条例》
（4）国家计委、国务院环委（87）国环字第 002 号文《建设项目环境保护设计规定》
（5）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003 号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》
（1）环境质量标准
大气环境执行GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。
（2）污染物排放标准
a. 废污水执行GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准。
b. 废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准。
（3）噪声执行GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准（试行草案）》。
金融中心四周无工业废气及其它有害气体和灰尘，空气质量达到GB3095-1999规定的一级标准，环境噪声达到GB3096-1993 规定的标准，地面水环境质量达到 GB3838-2002 的规定。周围山青
水绿，无工业污染。
（1）水环境现状
项目所在地为xx新区xx大道以北，10号路以西区域，水量充沛，水质清澈，拟建项目周围地表水质较好。该地区符合GB3838-2002《地表水环境质量标准》III 类水标准，有部分指标可达I、II 类水质要求。
（2）大气环境质量现状
根据xx市环境保护监测站对项目区环境空气质量的监测，可知项目周围大气环境质量总体上属二级水平。
环境空气监测结果表（mg/m3）
表7-2
（3）声环境质量现状
该建设项目周围噪声源主要来源于项目的施工噪声、 周边公路的交通噪声。根据xx市环境保护监测站对该区域声环境的监测，可项目周围声环境良好，可以达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的2 类标准。
声环境监测结果表（dBA）
表7-3
（1）设计中贯彻执行防治环境污染及其它公害设施与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。
（2）坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设备选型上选用高科技、新技术、环保节能低噪音的先进设备。
（3）贯彻因地制宜的原则，采用综合利用与回收技术，避免二次污染。
（1）废水
主要是生活废水。
（2）噪声
噪声主要来自水泵房，空调冷冻机组，冷却塔，变配电间和大楼通风设备等。
（3）废气
主要来自餐饮部以及旅客和工作人员日常产生的生活垃圾。
7.6.1 污水治理措施
酒店有客房，冲洗、公用设施、餐厅等用水量共601.48吨/天，除绿化用水不产生污水外，其余部分均产生污水，污水排放系数为 0.8，则废水产生量 481.2 吨/天，年废水发生量为 17.0 万吨，CODcr浓度为 300mg/l,NH3-N浓度为30mg/l,CODCr产生量为 0.1397t/d、51t/a,NH3-N产生量为0.01397t/d、5.1t/a，废水经有动力生活污水处理装置处理达到《污水综合排放标准》（GB8978-2002）一级标准后排入附近无名小溪（建议将一部分污水进行再净化用于浇洒地面和绿化之用）。
处理工艺如下：
污水排放进入纳污水体后，污水在化学、生化降解共同作用下进一步得到净化。
7.6.2 噪声治理措施
噪声主要来自水泵房、锅炉房、空调冷冻机组、冷却塔、变配电间、大楼通风设备噪声等，各噪声源的声级值如表7-5所示。
主要噪声源源强
表7-4
从声源分布及环境保护的角度来考虑，项目的主要噪声源如
水泵房、冷热水机组、变配电房和大楼通风设备，这些设备应设
置在建筑物的远离人群的地方，并采取相应的吸隔声、减振措施，
做到合理布局。
噪声防治措施如下：
（1）对锅炉房的门窗应作为隔声门和隔声窗，其总隔声量不得小于30dB(A)，同时，锅炉房作业时门窗不得随意开启。
（2）厨房油烟机通风安装时考虑其底部设减振垫，风口应朝内侧，且安装消声器，通风机应设隔声罩，同时通风机械敏感侧设不低于 0.7m 高的隔声屏障，这样通风机的噪声在场界排放可控制在国家相应标准之内。
（3）各楼内所有通风设备宜选用低噪声型号，设备基础设减振垫，风机进出口与风管采用软连接，风口应安装消声器。
这样噪声对周围环境不会造成太大的影响。
7.6.3 废气治理措施
由于酒店内设置餐厅，这些餐饮服务场所厨房将产生油烟废气。油烟废气日发生量约为1.3kg/d，年产生油烟中油的含量约为 0.478 吨。根据（GB18483-2001）《饮食业油烟排放标准》，规定油烟废气排放浓度不得超过2.0mg/l,本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。油烟中可燃物燃烧，热量回收利用。
7.6.4 固体废弃物治理措施
酒店建成并投入使用后，其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以及住宿人员和工作人员日常生活所产生的生活垃圾。
应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收利用。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，因此对餐饮固体废弃物等委托xx市环保部门及时运至附近垃圾填埋场所进行填埋处理。
本项目对周围生态环境可能造成一定的影响，因此应积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面：
（1）在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。
（2）绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。
（3）在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。
（4）只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。
本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。
（1）用高大的热带树木作为建筑周围的点景；
（2）布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；
（3）采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。
（4）把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。
（5）以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由“呼吸”，整个建筑如孕生于绿色之中。绿化率应超过40%。
本项目建成后，配备专职环保管理人员，负责本项目的环保工作。
本项目建成后，各种污染物、源，已有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。
8.1.1 设计依据
（1）劳动部劳字（1988）48号文《关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定》
（2）《工业企业设计卫生标准》TJ36-79
（3）《工业企业噪声控制设计规范》GBJ87-85
（4）《建筑设计防火规范》GBJ16-87
本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。 本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。
8.1.2 职业危害因素分析
生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。锅炉房、洗衣房产生的高温以及机械伤害。
8.1.3 主要防护措施
（1）油烟
针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。
（2）防噪声
按《工业企业噪声控制规范》设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。
（3）防烫伤
对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。
（4）防机械伤害
配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。
a. 不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。
b. 当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。
c. 机械运行过程中，不得进行检查。
（5）防火
在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。
（6）防止电气伤害
对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。
（7）个人防护
a. 凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。
b. 餐厅工作人员必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。
c. 严禁在工作时间吸烟和吃食品。
d. 注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。
定期进行健康检查，进行保健知识教育。
8.1.4 卫生要求
（1）场址卫生要求
a. 通风日照良好，空气清新，地势高燥；
b. 场区内外土壤清洁并适于绿化；
c. 能源供应充足，并有清洁的水源；
d. 交通方便，但又必须与公路、马路有一定的间距；
e. 场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客卫生要求；
f. 给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；
g. 污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。
（2） 平面布置卫生要求
场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。
a. 生活场地应有单独的院落。
b. 场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。
c. 建筑物密度不可过大，以利通风。
d. 必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。
（3） 卧室卫生要求
a. 卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。
b. 保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。
c. 卧室应有充足的自然光和人工照明。
8.1.5 预期效果及评价
通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。
8.1.6 机构设置、人员配备
应设置全场性职业安全卫生领导机构，酒店级领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼职）。
8.1.7 投资估算
职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。
8.2.1 设计依据
（1）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（1997修订版）
（2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98
（3）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90
8.2.2 概述
本项目位于xx新区xx大道以北，10号路以西区域，本项目是一座金融中心大夏，两座四星级酒店，建筑耐火等级为一、二级。按照规范要求，厂区内所有建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。
8.2.3 总图
(1) 厂区四周为环形通道。
(2) 根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合
厂址地形特点，在厂内的不同方位设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以酒店区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。
（3） 本项目建筑耐火等级均为二级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。
8.2.4 建筑
（1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。
（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。
（3）办公楼一层与二层楼之间采用防火楼板隔离。
（4）办公楼一层内锅炉房、空调机房、变配电房、洗衣房之间采用防火墙隔离。
（5）建筑物装修材料均为阻燃材料。
（6）锅炉房按《建筑设计防火规范》要求进行防爆设计。
8.2.5 电气消防
（1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。
（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。
（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。
（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。
（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。
（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。
（7）在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。
（8）局部有爆炸危险的场所，电气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。
（9）在锅炉房爆炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。
（10）有防爆要求的房间的排风风机，电机均防爆。
本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。
8.3.1 消防水源
依据现场条件，本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。消防水池和喷水池合建。
8.3.2 消防用水量
室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按 30升/秒，室内消火栓水量按10升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。
室外消防用水量：30×3.6×2=216立方米
室内消防用水量：10×3.6×2=72立方米
总消防用水量：288立方米
火灾时最大消防流量为10×3.6+30×3.6=144立方米/小时
8.3.3 消防设施
（1）室外消火栓
本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在厂区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150 米，以提供消防水量保护整个场区。
（2）室内消火栓
依据 GBJ16-87 规定，室内消防用水量为 10 升/秒，二股水柱。室内消火栓采用 DN65 乙型，出水量 5 升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。
（3）消防水池
在场区内设有 400 立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2 台。
（4）建筑内设灭火器，建筑灭火器采用 3kg 磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。
（5）依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防
消防水压栓口压力应大于 0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大
于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m /小时。
（6）设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用
自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。
（7）锅炉房内宜设蒸汽灭火系统。
本项目承办单位为xxxx有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全，本项目基本建设由xxxx有限公司现有机构管理。工程竣工后，四星级酒店将由xxxx有限公司委托国内知名酒店管理公司负责运营。组织机构详见管理机构图。
管 理 机 构 图
图9-1
9.2.1生产作业班次
三班制
9.2.2年工作日
年工作日365天，每班工作8小时。
9.2.3劳动定员
本项目劳动定员总定员500人，其中金融大夏定员104人，每座四星级酒店定员198人。
酒店劳动定员表
表9-1
9.2.4员工来源及招聘方案
本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，骨干由xxxx有限公司现有员工中选派，其余通过xx市人才交流中心在应届大学毕业生中招聘。客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘，英语口语优秀者择优录用。2/3 招聘人员送上海、南京、杭州四星级以上酒店实习 6个月。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。
本项目建设期24个月
项目实施进度表
表10-1
（1）业主单位和有关专业机构提供的主要设备与材料清单以及相关文字说明。
（2）设备及安装工程依据业主单位的特殊工艺要求，设备价格由业主报价、当前市场行情价综合确定。
（3）土建工程费是根据《河南省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（2004）、《河南省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》（2004）、《河南省安装工程消耗量定额及统一基价表》（2004）、《河南省建筑安装工程费用定额》（2004）、《河南省建筑工程计价办法（试行）》、和同类工程指标值，结合现行材料价格综合估算确定。
（4）xx市有关规范和相关文件。
该项目投资为78400万元，其中：工程费用60550万元，其他工程费用10310万元，预备费3540万元，流动资金4000万元（具体投资估算详见表）。
建设投资估算表
本项目总投7.84亿元, 其中项目固定资产投资7.44万元，流动资金4000万元。项目所需资金全部由xxxx有限公司自筹解决
1、经济评价是依据国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关规定进行评价
2、有关税收及财务指标依据国家现行税法及财务会计制度
3、企业提供的相关资料
12.2.1计算期
项目计算期为12年，其中建设期为2年。经营次年达到设计生经营能力80%，第四年达到设计经营能力的100%。
12.2.2主要投入物与产出物价格依据
主要产出物根据目前的市场价格趋势，采用现行市场价（含税），选择目前市场平均价格为基期价格，遵循费用与效益口径一致的原则，对项目涉及的主要投入物也作相同处理。
采用分项详细法计算，项目正常年份需流动资金4000万元。
项目总投资 = 固定资产投资 +流动资金
= 74400+4000
= 78400万元
固定资产投资74400万元，于建设期一次性投入；流动资金投资4000万元，项目经营第三年投入2000万元，第四年和第五年各投入1000万元。全部资金均由企业自筹。
12.6.1 项目营业收入：根据项目单位提供的资料数据，项目建成后，正常年营业额估算为2.4亿元。
12.6.2营业税金及附加：项目应缴纳的营业税金及附加总计1293.6万元。
1、燃料动力按实际需要估算，详见燃料动力消耗表。
2、工资及福利费：该项目劳动定员为500人，工资及福利费按2.28万元/年计算，正常营业年年工资福利费及职工保险费总额为285.12万元。
3、固定资产折旧、递延资产摊销估算
固定资产采用平均年限法分类折旧，设备折旧年限预计为12年，净残值率为5%。详见固定资产折旧表
项目年均总成本费用6486.4万元，经营成本为3971.8万元。详见总成本费用表
项目正常营业年均利润总额为15740万元。所得税按利润总额的25%计算，法定盈余公积金按税后利润的10%计提。所得税后利润为11805万元。详见利润分配表
12.9.1由项目全部投资现金流量（见附表11）可知以下指标
项目全部投资内部收益率（税后）16.79%，大于该行业财务基准收益率12%，财务净现值19503.43万元，大于零，表明该项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余，因而在财务上是可以接受的。
12.9.2 利润指标分析
年均利润总额
投资利润率= —————— ×100%
总资金
= 20%
年均利税总额
投资利税率= ——————×100%
总资金
= 21.7%
12.10.1 盈亏平衡分析
项目达产年固定成本为6138.5万元，可变成本347.9万元，则由经营能力利用率表示的盈亏平衡点为：
年固定总成本
BEP = ————————————————————
年营业收入-年可变总成本-年营业税金及附加
6138.5
= ———————————— ×100%
24000-347.9-1293.6
=27.5%
计算结果表明，该项目只要达到设计能力的27.5%，企业就可保本经营，而不至于亏损，可见项目经营风险还是较小的。
12.10.2 敏感性分析
通过对项目投资、经营成本及营业收入诸因素变化的敏感性分析可得，在项目可行性区域内，允许营业收入、经营成本、投资增加或降低的幅度均超过5%，其中营业收入的敏感程度最高，经营成本次之，固定资产投资的敏感程度最低。该项目具有一定的抗风险能力，详见附表。
经以上分析和测算，本项目建设方案与规模是科学合理的，技术设备、工器具均符合经营要求，资金估算、资金来源均能保证项目的设计与经营需要，各项经济评价指标均达到国家、行业、投资者的要求，项目抗风险能力较强，在经济上是完全可行的。具体情况详见附表。
（1）本项目建设有利于加快xx市金融中心建设，降低金融机构经营成本，为xx市本地企业提供良好的金融服务，促进xx市经济发展。
（2）本项目符合国家产业政策，得到省、市各级政府的重点支持。
（3）本项目建筑方案、工程方案、设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。
（4）财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实施将为承办单位带来可观的经济效益。
综上所述，本项目是可行的。
（1）项目业主为实施本项目做了大量准备工作，自筹资金已到位，融资方案可行，本项目已具备实施条件，建议政府主管部门和金融机构给予支持。
（2）本项目竣工运营后关键在于管理，四星级酒店建设完毕后建议委托知名酒店管理集团管理，以取得预期效益。
建设投资估算表
附表1 单位：万元
固 定 资 产 折 旧 表
附表2 单位：万元
无形资产及递延资产摊销表
附表3 单位：万元
燃料动力消耗表
附表4 单位：万元
销售及税金附加表
附表5 单位：万元
总 成 本 费 用 估 算 表
附表6 单位：万元
利 润 与 利 润 分 配 表
附表7 单位：万元
投资利润率=20% 投资利税率=21.7%
项 目 财 务 现 金 流 量 表
附表8 单位：万元
计算指标
所得税前 所得税后
财务内部收益率(%)=22% 财务内部收益率(%)=16.79%
财务净现值（12%）=41331.28（万元） 财务净现值（12%）=19503.43（万元)
投资回收期=6.5年(含1年建设期) 动态投资回收期=9.1年 (含1年建设期)
财 务 敏 感 性 分 析 成 果 表
附表9
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/97aa8a6f250c844769eae009581b6bd97e19bcdd.html
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