南京市大厂调研报告

发布时间：2020-05-14 10:53:04 来源：文档文库

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南京市大厂调研报告

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大厂调研报告

南京市大厂全区总人口18.5万人，下辖山潘、西厂门、卸甲甸三个街道办事处及葛塘、长芦两镇，区内主要以化学工业、能源工业为支柱产业，如：扬子石化、南京钢铁集团、华能电厂、南京热电场厂、南化集团等。

一、大厂土地市场布局、热点及趋势

大厂土地市场这两年成交量并不大，但热点频繁，由于城区有限的土地资源和污染情况决定了大厂土地热点在向宁六路、葛塘新城、旭东路等以前的边缘区域。大多数开发商都拥有各自的储备地块，大多位于靠近宁六路两边及葛塘新城。呈现出“一线三点”现象，即以“宁六路一线为带，开发区-葛塘-九龙三点为布局”的情况。大厂最大的几个盘也都靠近宁六路，例如阿尔卡迪亚（建筑面积75万平米）、旭东新城（建筑面积38万平米）、尚品馨苑（建筑面积20万平米），盘龙山庄（建筑面积30万平米）等，各大开发商都集中重兵于此带，共计约200万平米的建筑规划。葛塘黄金地块位于葛关路沿线，此地靠近交通枢纽葛塘立交桥，葛塘新城的建设也是以后3-5年内的一大热点，我们应该密切关注葛塘新城的葛关路、宁六路沿线。旭东路沿线是大厂城区到南钢生活区的交界处，此处拥有大量的待拆迁土地及储备地块，但由于靠近厂区较近，空气污染问题，房地产的价格不容易上去。

2009年底出的“六合地王”位于六合区葛塘葛关路以南、南化公司以北（物资公司地块），这幅土地面积为0.9万平方米左右，容积率为3.5，可建设面积为3万平米（三类居住用地）。南通东鼎置业，在经过59轮的竞价之后，力克6家南京的地产企业，以6000万拿下该地块，溢价达到了153%，土地单价为6666元/平米。折合楼面地价达到了1902元/平方米。开发产品又是高层住宅，建安成本每平方米就超过了1200元。这样算下来，该地块的开发成本就要达到5000元/平方米左右。另一幅葛塘新城的商务办公用地，南京福地房地产以8800万元竞得该地块，楼面地价1458元/平方米。

二、大厂主要开发商及楼盘

大厂目前在建设且规模较大的地块主要有阿尔卡迪亚、凤滨嘉园、尚品馨苑、旭东新城（福基现代城）等。大厂主要的大型开发企业为南京荣盛置业和南京福基开发公司。南京荣盛置业在大厂主要的项目就是阿尔卡迪亚，其规模体量在大厂首屈一指，项目总占地面积560余亩，公司以3.58亿元的价格竞得该地块的土地使用权。土地价格合计63.5万元/亩，约为953元/平米。不过目前已经接近开发的晚期。公司的战略重点已经转向六合开发区。

南京福基置业有限公司由张家港南城房地产开发有限公司在南京六合经济开发区投资建设，该公司已完成的开发项目：福基瑞景园、福基紫景园、福基丽景园、福基旭东新城（一期）。目前南京福基置业有限公司正在开发的项目是旭东新城和南钢凤滨嘉园（九龙新城）。该公司大厂原有土地储备面积300亩，由四块土地组成，土地价格为64万元/亩，约为960元/平米。

1、荣盛开发的阿尔卡迪亚项目（总量75万平米）

阿尔卡迪亚项目又名荣盛水景城，该项目位于大厂经五路, 西为江北大道、南为晓山路、东为纬二路、北为经五路。规划为商住综合用地。项目总占地面积560余亩，即375537.2平方米，总建筑面积约75万平方米，总体容积率约为2，荣盛以3.58亿元的价格竞得该地块的土地使用权。土地价格合计63.5万元/亩，约为953元/亩。项目毗邻大厂的第二商业中心，周边配套齐全，距华联超市300米；鼓扬线、浦葛线、中六线、汉六线穿梭左右；育英二外、扬子二中、南化一中、南化一小近在咫尺。该项目已售面积55万平米，目前在售14万平米，共计1500套左右，目前售价6500元/平米（精装修）。

2、福基开发的旭东新城（建筑面积38万平米）

旭东新城是南京福基置业有限公司继大厂福基国际花园后又一鼎力钜作，由63幢住宅及沿街用房组成，总居住户数约3534户，该项目位于南京市六合区大厂宁六公路东侧，范旭东广场南侧。总占地面积365余亩，总建筑面积约38万平方米，大厂地区又一超级大盘。旭东新城紧邻范旭东广场，临近南京化工职业技术学院、南师大附属扬子中学及南化七小；欣乐菜场、太子山市场，周边配套齐全。交通有鼓扬、浦葛、中六、汉六等多条公交线路，扬子二中，南京化工学院，南化实验小学近在咫尺。该项目已售面积10万平米，目前无在售，还有28万平米的正在规划中。二期预计今年底到明年初推出。项目价格预计不会低于6000元/平米。

3、福基开发的凤滨嘉园（建筑面积20万平米）

凤滨嘉园位于六合区大厂经一路北侧，杨新路南侧。总占地面积180余亩，总建筑面积约20万平方米，由32幢住宅及沿街商业用房组成，总居住户数约1718户。凤滨嘉园是南京福基置业有限公司继大厂福基国际花园、旭东新城等项目后又一鼎力钜作。小区周边配套齐全，紧邻南钢第一商业圈------风南街；交通有盐葛、环1、六南线等多条公交线路；教育配套，有金鹏幼儿园、九龙小学、九龙中学；医院：小区对面即为南钢医院。休闲：九龙广场。该项目2010年5月推出1.6万平米三幢小高层（11层），几乎全部售完，售价5000元/平米左右。可以预见大量的房源将在以后陆续推出。不过地理位置制约了项目价格的上升空间。

4、新城意象开发的尚品馨苑（建筑面积20万平米）

本项目位于葛塘新城核心区域，东离范旭东广场，西邻近南京师范附属扬子中学，北离葛塘集市和华联超市不到200米。尚品馨苑占地面积为94615平方米，拟建商业及住宅，住宅楼12幢商住4幢，其中小高层10幢，均为11层，高层2幢层数为17层，总建筑面积为211690平方米。土地拍卖价格为15615万元，单位地价为1650元/平方米。现项目分三期开发，一期为5幢（1#2#3#4#5#楼）建筑面积为59639.2平方米，二期为7幢（6#7#8#9#10#11#12#楼），三期为4幢。该项目目前已经开发建设的是一期和二期的部分（8#,10#,12#）9万平米左右，已售面积7万平米，目前在售1万多平米，一期于2009年底开盘售价4500元/平米左右，二期目前售价6000元/平米。