重回渝之中【仲量联行】

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重回渝之中
03
综述
品质之城,活力之区
两江交汇处,山水城之中,三面环水的渝中区因其独特的地理位置成为重庆的母城,早在重庆开埠之初就已是重庆的商贸中心。
近代重庆市的经济腾飞离不开渝中区,尽管九个主城区之中,渝中区占地面积最小,但其多项经济指标常年位于全市第一。渝中区的解放碑作为中央商务区之一,其优势已吸引诸多国际投资者及相关服务机构不断涌入,带动渝中区成为全市国际化程度最高的区域。而其成熟的教育和医疗配套资源以及丰富的人文旅游资源亦令渝中区成为人们来渝居住和旅游休闲之首选。
然而,狭长的山肩地形使区域内的土地资源更为稀缺,成为阻碍片区发展的屏障。同时,道路交通的拥堵和日渐老化的物业设施已直接导致部分高收入居民及经济产业从渝中区往外围区域搬迁。与此同时,在两江新区规划的逐步实施下,江北区及渝北区迎来快速发展的契机,大力建设的基础设施及新兴的优质项目已成为企业落户的诱因。
面临这些挑战,渝中区正积极作出调整,以巩固其优势及强化其核心竞争力,并期待一场华丽升级,成为世界级大都会之中心城区。
在持续升级优化传统核心商圈解放碑的同时,渝中区还积极发展大坪和化龙桥片区,为经济发展提供更多的空间,实现由单核发展向多核发展的转变。此外,渝中区亦通过优化交通,打造生态公园,引进国际知名开发商修建地标项目来进一步完善城市设施。与此同时,渝中区将大刀阔斧改造下半城,并建设别致的山地民居和旅游风貌区,令下半城迎来崭新面貌。因此,我们相信未来渝中区仍将在重庆城市发展的方方面面扮演极其重要的角色,重新成为外界关注重庆的焦点。

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重回渝之中
渝中区优势
渝中,重庆与世界沟通的桥梁
国际化程度最高的区域
渝中区是重庆的母城,亦是重庆的政治、经济、文化的中心。凭借其成熟的商务氛围,渝中区已成为重庆对外开放的门户及国际化程度最高的区域。截至目前,已经落户重庆的248家世界500强企业中,近半数位于渝中区;在重庆开展业务的17家外资银行中,14家位于渝中区。对外经济和文化上的交流日益频繁,也令渝中区成为外国领事馆入驻的不二之选。截至目前,已落户重庆的10家外国领事馆均位于渝中区。
国际化程度:渝中区vs重庆市
=
世界500强
渝中区
50%
重庆市
=
外资银行
渝中区
82%
重庆市
=
领事馆
渝中区
100%
重庆市

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五星级商务配套,汇集渝中商圈
对外经济及交流的快速发展亦带来对相关服务业的巨大需求,也极大的促进了渝中区酒店业的国际化发展。截至目前,落户渝中区的国际五星级酒店已有6家,约占重庆的五分之一。
上个世纪末,渝中区就迎来重庆第一家五星级酒店——万豪酒店。该酒店迅速成为重庆酒店业界的地标,及重庆人民心中高端奢华的代名词。如今,该酒店旧址将升级改造为万豪行政公寓,而万豪酒店对渝中区情有独钟,已在海航保利国际中心重新开业。与此同时,其他国际知名五星级酒店,如洲际、威斯汀及希尔顿等,业已进驻。未来渝中区还将进一步迎来丽思卡尔顿等品牌的开业。
国际奢侈品牌引领时尚潮流
国际化所带来的消费水平提升亦为国际一线品牌的进入提供了良好的契机,作为高端消费最集中的区域,渝中区已成为各大品牌进驻重庆市场的首选。目前已入驻重庆的近250家国际知名品牌中,约有80%已在解放碑商圈开设专卖店或旗舰店,包括路易威登、古驰等传统一线奢侈品牌及MichaelKors等快速兴起的轻奢品牌等。而另一方面,H&M、优衣库、Forever21等快时尚品牌的开业亦极大的提升了渝中区的品牌丰富度。
五星级酒店数量:渝中区vs重庆市国际知名品牌数量:渝中区vs重庆市
=
五星级酒店
渝中区
20%
重庆市
国际知名品牌
渝中区
落户渝中区的高端奢侈品牌
重庆国贸格兰维大酒店重庆海逸酒店希尔顿酒店
PradaLouisVuittonSalvatoreFerragamo
=80%
重庆市
落户渝中区的知名品牌酒店威斯汀酒店JW万豪酒店重庆洲际酒店
Dolce&GabbanaBurberryTiffany&Co.

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重回渝之中
渝中,坐享优质教育
成熟的居住区离不开优质的学校配套设施。渝中区拥有非常丰富并且优质的基础教育资源,每7.9万人拥有1所重点小学,是重庆市主城区平均水平(每20.7万人拥有1所重点小学)的2.6倍。其辖区范围内的巴蜀小学、人和街小学和人民小学位列重庆市重点小学排行榜的前三名。
此外,渝中区每15.8万人拥有1所重点中学,是重庆市平均水平(每58.7万人拥有一所重点中学)的3.7倍。其中最知名的莫过于巴蜀中学,每年重庆市向清华北大输送学子约150人,其中约50多名学子都来自于这所知名学府,且几乎包揽了近年来重庆市高考的文科状元。对此,将子女送入这些优质的学校就读,成为许多居民选择渝中区的重要因素。
重庆市直属重点中学数量:渝中区vs重庆市
=
重庆直属重点中学渝中区知名学校巴蜀中学
巴蜀小学渝中区
14%
重庆市
人民小学人和街小学
拥有最优质生活配套的区域

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完备医疗资源保障健康生活
渝中区发展成熟,医疗资源也相对丰富。对于每个家庭而言,他们最关心的莫过于住所周边的医疗配套。渝中区作为成熟区域在医疗方面已有充足的资源支持。区域内有遍布的社区医疗服务点,8所三甲医院覆盖整个渝中区,不少其他区域的患者还因该区高超的医疗水平纷纷前来求医。
重庆市三级甲等医院数量:渝中区vs重庆市
=
三级甲等医院
渝中区
60%
重庆市
高端住宅打造品质生活
优质的配套资源加上离中央商务区较近等优势令渝中区受到快速兴起的白领阶层和中产阶级的青睐,而其强大的消费潜力和对居住品质较高的需求则促进了知名开发商在区域内的优质住宅项目开发,令高品质的楼盘不断面市。朝天门的来福士广场、解放碑商圈的融创白象街、黄花园的CDL住宅项目、鹅岭山间的鹅岭峰等,正在成为或即将成为品质的代名词。
6号线
3号线
3
1号线
4
1瑞安重庆天地
5
4来福士广场
1
2
3CDL住宅项目
2号线
2鹅岭峰5融创白象街

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重回渝之中
古典和潮流的碰撞,现代与历史的融合
最能代表山城文化的区域
三千年江州府,八百年重庆城,百年解放碑,渝中积淀了山城的精髓和底蕴。通远门的攻城雕塑,七星岗的巴蔓子将军,都诉说着巴渝的历史文化。上清寺的桂园,绿荫深处的戴笠公馆,一砖一瓦都见证着陪都风云变幻的过往。而在近代,重庆的繁华得益于开埠,作为最早的内陆通商口岸,重庆的十七座城门都记录着昔日里商铺林立,货运络绎不绝的贸易来往;新华路的西式建筑还镌刻着民国时期银行林立的金融街景象;宏大的“古渝雄关”朝天门码头,仿佛还回响着商人的叫卖声,挑夫的吆喝声。
在城市的快速发展中,渝中区以包容的姿态,将现代与历史融合。对艺术的追求,使得人文气息在渝中区弥漫开来。
美术馆、艺术中心的兴起,使渝中区的文化内容更加丰富多彩。国泰艺术中心带来了多样的艺术表演,为大众增添了日常娱乐项目。多达12家美术馆,满足市民的艺术享受。
全国重点文物单位:渝中区vs重庆市
=
全国重点文物单位
渝中区
30%
重庆市

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渝中半岛,重庆旅游胜地
渝中半岛因为承载了重庆逾千年的建城历史,拥有许多重庆的经典地标和旅游景区,由此成为全国乃至全世界游客的向往之地,其每年旅游人数和旅游收入均位于主城区首位。
在2015年,渝中区接待旅游人数4,080万人次,同比增长10%,实现旅游收入230.7亿元,同比增长11%。也即是说,渝中区的每平方公里接待人数达172万人次,每平方公里旅游收入达8.8亿元,旅游产业的单位面积产出远高于其他主城区及全市平均水平。
旅游人数及旅游收入:渝中区vs重庆市
=
旅游人数
渝中区
11%
重庆市
旅游收入
渝中区
=10%
重庆市

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重回渝之中
渝中面临的瓶颈
土地供应稀缺、交通拥堵及物业设施老化等问题一直困扰多数大城市的中心城区,渝中区亦面临着同样问题。
土地资源有限
渝中区是九个城区中面积最小的,其面积不足重庆主城区的百分之一,但是城市化程度最高,大部分土地已修建楼宇。重庆在历经近十年的快速城市化进程后,出现产业发展对土地的殷切需求,但渝中区受地形以及早期的低效率土地使用所限制,致使其他区域逐步赶超其发展步伐。自2008年起,渝中区平均每年的土地年供应量仅占全市的1%。土地供应量的稀缺,也使得渝中区优质新项目的开发受到限制。
2008-2015年重庆土地供应量区域比例
1%
渝中区重庆其他主城区
99%
交通荷载过量
近代渝中半岛的道路发展始于二战前后,当年设计的道路运载能力并不能完全满足现代城市发展的需求,因此在进出渝中区解放碑、朝天门以及区内上下城之间的道路时有堵车的困扰。重庆的机动车辆增长迅速,2014年主城区机动车数量已超过115万辆,较2013年增长16%。快速膨胀的机动车数量带来的出行需求对地面交通造成巨大的压力,而拥有中央商务区和核心商圈的渝中区首当其冲。

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物业设施老化
渝中区是发展最早的区域,经过多年使用,部分物业设施滞后,楼宇配套老旧,已经无法满足客户目前的要求。新兴区域的蓬勃发展,新项目的不断推出,给老旧物业造成了压力。渝中区亟待新物业的供应,和老旧物业的改造升级。
九大主城区多元化发展
随着重庆的发展壮大,九大主城区的分工日益明确,各自的优势也逐渐凸显。由从前的五大传统商圈,发展到今日新兴商圈和区域不断涌现且势头强劲。渝中区如何保住优势产业,如何挖掘出新的发展方向和领域,是渝中区急需探求的答案。


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未来展望
挑战即机遇
每个城市在快速的发展中,都会存在新与旧的碰撞。城市人口的急速膨胀,日益扩张的需求,都在一次次的挑战着城市设施的荷载能力。
渝中区作为老城区,既要更新换代城市设施来服务于市民,同时还要努力保留住山城原汁原味的市井小巷,文物遗址。这虽是挑战,但也是渝中区的财富。凭借现代与古典的完美融合和城市与环境的和谐发展,渝中将呈现出与时俱进的发展势头。
如何迸发全新的生命力,拓展新的亮点,再次重获世人关注,是眼下渝中区最关注的事情。
渝中是活力之区,她不仅拥有成熟的中央商务区解放碑,还积极拓展大石化片区发展新的商务区,打造创业平台支持创新型企业的成长,吸引有志青年落户渝中创业,使渝中在新兴产业领域中表现出新的活力。
渝中是品质之城,本着以人为本的态度,创造更优质,更完善的城市生活环境,满足市民对更高品质生活的需求。传统风貌的山城街巷,风景优美的山地公园,还有青砖黛瓦的历史街区,为市民提供了休闲娱乐新去处。
这样一座承载了重庆不朽历史的母城,在传递巴渝文化的同时,正与时俱进的发展,向世人展示其活力四射的一面,这不禁引人遐想,渝中将会带来怎样的惊喜。

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重回渝之中
蝶变中的渝中
定位多核发展
为进一步提升优势,渝中区正着力于全域发展,推动功能板块协调,重点布局解放碑中央商务区、历史文化街区、大石化新区及电子商务和创意产业园。
其中大石化新区重点打造和发展大坪创业商务区(EBD)、化龙桥国际商务区(IBD),在巩固优势的基础上深入拓展新的产业方向。大坪将着力支持中小微型企业发展,力争成为适合创业型企业发展的产业基地。而化龙桥片区将以瑞安重庆天地为核心,以其优质的物业和周边齐全的休闲配套吸引众多优质企业汇聚于此。
多元化的发展能帮助渝中区在原有的金融服务业的基础上,拓展出新的产业方向,帮助其经济的持续发展。
解放碑
化龙桥
大坪
EBD(创业商务区)
地点
大坪
IBD(国际商务区)
化龙桥
龙湖时代天街瑞安企业天地
建成项目
英利大融城嘉陵天地
定位交通
微型企业,中小型企业发展,布局设计创意、文化创意等新兴产业
建成轨道:1、2号线在建轨道:5号线
国际高端企业办公区、国际住宅社区
在建轨道:9号线
未来项目协信总部城嘉陵帆影

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印刷厂变身创意产业
创意产业兴起
活力之城渝中区紧随时代脚步,积极拓展电子商务和创意园区的发展,为电子商务、互联网和信息技术、文化传媒、创意设计等为主的特色产业打造产业集聚区,着力形成以依托历史文化资源发展文创产业,以文创产业蓬勃发展促进历史文化保护传承。
新型创业服务平台U创空间,向创业者提供实践平台,支持小微企业的发展。远见中心作为政府推动的创意产业园,支持推动创意型企业的发展。而建筑风格古色古香的“鹅岭印刷二厂”和“中山文化产业园”,在浓郁的人文气质映衬之下,与创意文化产业的发展相得益彰。
将创意产业与历史传承相结合,是渝中区的发展原则。渝中发挥历史文化资源的优势,将其与经济发展相结合,将前身为民国时期中央银行印钞厂的“鹅岭印刷二厂”,修缮其民国风格建筑,规划将其打造为以“创意集市”为主题,拥有浓厚艺术气息的商业项目。同时还吸引了艺术设计工作室入驻,并将配套酒店、餐厅和小型艺术展示中心等功能区,建立一个以文创为核心的体验型商业业态。
U创空间,创客福音
当一股创业浪潮正在重庆涌动的时候,如何帮助创业者实现自己的梦想是渝中区政府关注的事情,也是发展渝中创意产业的机遇。
渝中区积极响应当下创客需求,在名流公馆成立了“U创空间”,在这里向创客既提供研发、经营、办公等政策性优惠,还提供法律、工商、财务等方面的创业基础服务,努力为创业者保驾护航。小微型企业的逐步成长,会为渝中的产业发展带来新的活力。
文化产业园的兴起
渝中区对文化产业的扶持力度逐渐增强,用多项优惠政策,鼓励引进和培养文化产业的发展。同时还积极打造文化产业园,吸引文化、传媒和艺术类等企业的入驻,如凤之凰文化传播、OliverBrown等目前已进驻。在重庆最美的中山四路,将打造一个集怀旧与现代,商务与旅游为一体的中山文化产业园。这里是民国谈判遗址历史街区,结合这里二十世纪初风格的建筑,中山文化产业园以这青瓦灰墙的独特风格而格外引人注目。

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重回渝之中
旧城焕新颜
下半城重寻山城记忆
湖广会馆、白象街和十八梯,是重庆商埠发展留下的宝贵文化遗迹,然而年代久远令其房屋老化,设施落后,已经不能跟上城市发展的步伐。因此渝中区决心改造下半城,“融创白象街”的打造,彻底改变“白象街”房屋破旧的情况,为该区域的居民提供了优质的居住环境。同时融创还打造特色商业街,满足商业配套的同时,又强化了零售功能。而紧邻湖广会馆旁将由中航地产打造一个有着老重庆记忆的商业文化项目。该项目位于母城文化带,中航地产将根据现有的地貌地形,因地制宜的进行布局,努力还原老重庆市井街巷的原貌,与一旁的湖广会馆相映衬,在“母城文化带”这一重要区位,寻回老山城的记忆。
而未来“十八梯”的升级,不仅会保留住重庆独特建筑风格和民居风貌,还将会优化整个片区的功能和居住环境,她将不仅是回顾“老重庆”的旅游风貌区,也是体验“真山城”的新去处。
“五一路金融街”,“朝天门来福士”
朝天门码头屹立多年的楼宇完成了他们的使命,在这里重新规划一座新的城市综合体,“重庆来福士广场”。由新加坡凯德集团投资打造的这个项目,预计在2018年建成,届时将升级朝天门码头的形象,其设计的六座弧形塔楼错落有致,整体宛若巨轮扬帆起航。打造的水晶连廊作为城市观景台,将是观赏重庆夜景、两江交汇的新去处。
位于解放碑商圈的五一路金融街是对该路段的新定位,在该商圈成熟的金融产业基础上,规划设计的5个高品质建筑,如现有的申基、SFC协信中心,未来的英利和复地金融中心等,集合高端商务配套,边界交通体系,为深入发展金融产业提供了更加优质的环境。

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城市形态升级
交通负载能力升级
为缓解解放碑拥堵问题,渝中区在解放碑及大坪两区域规划设计了地下环形通道。其中,解放碑地下环道全长约3公里,将把解放碑地下零散分布的42个停车库(8,000多个停车位)与解放碑商务区的办公楼或购物中心连通。如此不仅将缓解路面交通拥堵问题,亦将方便更多的人来到解放碑直接进入商务楼宇和大型购物中心,并提升这些无缝连接的商业项目的价值。
嘉陵江

两江隧道联络道一
嘉滨路联络道
三期临江路段北区路联络道



两江隧道联络道二

解放碑
一期临梯干道段
解放东路联络道路

长滨路联络道
三期新华路段
十八梯联络道
绿化环境升级
渝中半岛为了能营造更加宜居、生态和谐的环境,在改造提升人民公园、枇杷山公园的同时,还将建设打造大型的山地公园,将渝中6座公园,整合成为一座占地面积达到3平方公里的大型山地公园。在这座公园里,既有枇杷山鹅岭佛图关一带自然形成的延绵起伏的山地景色,也有登高望远尽享两江交汇的滨江水岸之景。绿化环境的升级使区域内更多住宅项目拥有成为城市豪宅的元素,预计将有更多高收入白领及富裕人群为此重新考虑搬迁往渝中区居住,使区域内高端住宅的价值提升。
图例
一期工程二期工程三期工程两江桥隧道
城市地标升级
渝中区既坐拥化龙桥的企业天地商务区为企业提供了新的优质办公环境,未来将迎来数个精品项目。同时,充满人文气息的解放碑文化时尚城,及摩天大楼重庆塔的入市将进一步满足客户需求,吸引优质企业选择落户渝中区。
红岩村公园


虎头岩公园
化龙湖公园
佛图关公园
李子坝公园
鹅岭公园长江





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重回渝之中
结语
渝中区的中心区位及历久沉淀的各类资源是其他城区难以超越的优势,但在快速发展的过程中难免遭遇短期的瓶颈。对此,政府已努力寻找突破口,使渝中区在未来巩固现有优势的同时弥补自身不足。实质上,重庆市一直积极争取产业链进入上游行列,推动高附加值生产以及现代服务业等飞速向前。这将有利于渝中区在产业发展、旧城改造、交通运载力提升以及生活环境等范畴的全面升级。就重庆整体发展而言,我们认为产业链的升级将衍生对高端房地产载体的庞大需求,帮助渝中区在未来赢得更为丰厚的回报。

作者
苏仲礼
董事总经理重庆分公司
马伟业
研究部负责人华西区
+862363708588danny.so@ap.jll.com+862866805072frank.ma@ap.jll.com
马丽华
战略顾问部负责人重庆分公司
李光璐
研究部分析师重庆分公司
+862363669005jasmine.ma@ap.jll.com+862363669062sherry.li@ap.jll.com
特别感谢华西区研究部经理蔡亚洲对本报告的贡献
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