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长沙岳麓区洋湖片区地块调研报告

发布时间：2012-02-25 09:11:47 来源：文档文库

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湖南省长沙市岳麓区洋湖片区地块

调研报告

调查日期：8月17日-8月20日

调研人员：甄建冲邹杨

项目拓展部

2011年8月22日

湖南省长沙市岳麓区洋湖片区地块

调研报告

一、项目位置、交通及现状

交通状况：

洋湖片区地块东至湘江，南抵城市三环线，西面、北面为靳江河，总用地面积为10.96平方公里。洋湖片区背枕岳麓山，面朝大王山，区域被山环水绕同时拥有中南最大的湿地公园-洋湖湿地公园，自然风景优美；邻近大学城科教优势明显；极具后发优势。

学士联络线为长沙市第三东西主干道（仅次于一桥和二桥道路），同时紧邻西二环、南二环（项目地块出发5分钟内上环路）及地铁3号线（2011年10月动工预计2-3年建成），规划中的地铁9号线，交通极为优越。

距长沙市市政府15公里，约20分钟车程；距离省政府仅一桥（湘府大桥）之隔（2012年7月通车），10分钟车程；距长沙市黄兴商业中心13.5公里，15分钟车程；地铁开通后，将缩短为15分钟内到达。（阳光100对面日后规划建设一个南部公交总站）。

出让地块介绍：

片区位置图

地块位置图

项目整体规划图

长沙市洋湖片区地理位置极为优越，生态宜居环境无可比拟：背靠岳麓山景区（隔路相望）面对长沙市最大的生态湿地洋湖湿地公园景区，一期已完工建成，靳江河环腰而过（靳江河60米宽的潇湘风光带已经立项，目前仅为排洪河）雅河穿越之中，地铁3号线、9号线、南二环、西二环、学士联络线3条长沙主干道相邻，从项目地块开私家车前往长沙市政府、市商业中心及重要单位均不超过20分钟，且不堵车。

项目地块的人文环境也极为优越，中南大学、湖南大学、湖南师范大学、湖南中医药大学、紧邻片区，仅仅学士一路上就有4家高品质社区相伴，分别为：万科（临湘江，去年拿地）、阳光100（在长沙有一定知名度及口碑）、中建麓山、麓山公馆（号称湖南第一山地别墅，依靠岳麓山而建，也是湖南公认的富豪区）。目前，项目地块的周边生活配套欠缺，但相隔2—3公里的阳光100社区周边配套日臻完善，短期可以与阳光100社区共享配套资源，带日后地铁3号线开通，规划建成大型的商业广场，将成为此地区新的核心商圈。

二、项目现场介绍：

1、商圈介绍：

长沙河东五一广场商圈为长沙市霸王商圈被长沙本地人以至于湖南省人所认可；东塘商圈，火车站商圈，新开铺商圈为长沙市的老城区，也是人口居住密度较大而形成的老规模商圈；雨花亭商圈是以沃尔玛购物广场为中心而形成的简单生活商圈；红星商圈是以红星会展中心为主而形成的家居建材中心；省政府商圈，奥特莱斯商圈也是长沙南城即将形成的新型商圈。

长沙河西暂无明显标志性商圈，荣湾镇商圈和望城坡商圈缺少知名超市和百货，仅仅用来满足基本生活所需。

友阿奥特莱斯

2、片区道路照片：

潇湘大道

靳江河（风光带现已在动工，预计明年中旬完成）

雅河（周边风光带2011年底动工，一年左右完工）

中央大道（2011年11月份通车）

岳塘路（正在封闭动工，2011年12月份通车）

坪塘大道

湘江河

湘府大桥（正在施工，2012年7月通车）

3、洋湖湿地公园现场照片（总共16000亩）：

洋湖湿地公园一期已开园

洋湖公园二期（在天然的自然风光中建设）

4、现场地块照片：

G-03,G-04,G-08，G-09，G-11，G-13，G-15，G-17，G-36，G-37地块照片

G-65，G-70，G-72(平整且南边与洋湖湿地公园一期无界限，是镶在公园里)

三、项目地块规划指标：

G-03，G-04地块

序号	项目		指标	备注
一	总用地面积		100344.83	150.52亩
1	住宅		85961.23	住宅容积率2.8
2	商业		14383.6	商业容积率4
3
二	拟建设总面积		328091
	地上建筑面积		298262	容积率
		住宅	280194	2.8
		商业	17268	4
	地下建筑面积		29829	暂估建面的10%
三	其他指标
	1	容积率	住宅2.8 商业4
	2	绿化率（%）	住宅≥40% 商业≥28%
	3	建筑密度（%）	≤42%
	4	建筑控高（米）	≤100M
	6	总价

G-11，G-13地块

序号	项目		指标	备注
一	总用地面积		42999	64.50亩
1	建设用地面积		42999
2	住宅		21083	容积率2.5
3	商住		21916	容积率3.5
二	拟建设总面积		142354
	地上建筑面积		129413	容积率
		住宅	106401.7	2.5
		商业	22011.80	3.5
	地下建筑面积		12941	暂估建面的10%
三	其他指标
	1	容积率	住宅2.5 商业3.5
	2	绿化率（%）	住宅≥40% 商业≥35%
	3	建筑密度（%）	38%
	4	建筑控高（米）	≤100M
	5	总价

G-08，G-09地块

序号	项目		指标	备注
一	总用地面积		36847	110.54亩
1	建设用地面积		36847
2	住宅		24464	容积率2.6
3	商住		12382	容积率4
二	拟建设总面积		124511
	地上建筑面积		113198	容积率
		住宅	78509	2.6
		商业	33689	4
	地下建筑面积		23858	暂估建面的10%
三	其他指标
	1	容积率	住宅2.6 商业4
	2	绿化率（%）	住宅≥40% 商业≥35%
	3	建筑密度（%）	42%
	4	建筑控高（米）	≤100M
	5	总价

G-15，G-17，G-36，G-37地块

序号	项目		指标	备注
一	总用地面积		39768	59.65亩
1	建设用地面积		39768
2	住宅		26768	容积率2.2
3	商住		13000	容积率2.8,3.5
二	拟建设总面积		124262
	地上建筑面积		112966	容积率
		住宅	59056	2.2
		公寓	8580	2.8
		商业	44330	3.5
	地下建筑面积		23858	暂估建面的10%
三	其他指标
	1	容积率	住宅2.8 商业4
	2	绿化率（%）	住宅≥40% 商业≥35%
	3	建筑密度（%）	45%
	4	建筑控高（米）
	5	总价

G-65，G-70，G-72地块

序号	项目		指标	备注
一	总用地面积		128452	192.68亩
1	建设用地面积		128452
2	住宅		128452	容积率2.0
3	商住		0
二	拟建设总面积		282594
	地上建筑面积		256904	容积率
		住宅	216368	2
		商业	38535
	地下建筑面积		23858	暂估建面的10%
三	其他指标
	1	容积率	2
	2	绿化率（%）
	3	建筑密度（%）	35%
	4	建筑控高（米）
	5	总价	84830万元

三、周边在售楼盘

周边部分：

阳光100后海

湘江700

云栖谷

项目名称	阳光100后海	湘江700	云栖谷
楼盘地址	岳麓岳麓山下南大桥西	岳麓猴子石大桥西段南侧	岳麓麓山南猴子石大桥往西2.6公里（湖南工业职业学院对面）
开发商	阳光100（湖南）置业发展有限责任公司	湖南阳光靳江投资开发有限公司	湖南瑞盛房地产开发有限公司
建筑类别	板塔	板楼	板楼
建筑形式	板楼小高层高层	高层	小高层，高层
装修状况	精装修	毛坯	毛坯
容积率	1.55	4.5	2.5
绿化率（%）	47%	39.5%	51
占地面积（万㎡）	66.6	1．6	13.33
建筑面积（万㎡）	120	8.3	32.12
户型面积（㎡）	83-186	75-151	三期推出91-131
开盘时间	3期开盘2011-8-20	2011-6-5	2011-5-28
物业费（元/㎡/月）	1.6	1.5	1.28
价格（元/㎡）	一期，二期售罄2010年年底均价6800 三期均价8200 商铺在40000左右	均价6200	三期均价5600
销售进度	未开盘	60%	80%
备注	精装修档次一般	该项目仅四栋	片区再往西2.6公里

麓南部分：

中建麓山和苑

云顶翠峰

利海米兰春天

项目名称	中建麓山和苑	云顶翠峰	利海米兰春天
楼盘地址	岳麓象咀路29号（湖南中医药大学北）	岳麓含浦路象嘴路（长潭西高速路口旁，湖南中医药大学含浦校区北侧）	岳麓联丰路298号（猴子石大桥以西，湖南中医药大学正对面）
开发商	中建信和地产有限公司	长沙恒天房地产实业有限公司	湖南利海房地产开发有限公司
建筑类别	板楼	板楼	板楼
建筑形式	板楼小高层高层	高层	小高层，高层，洋房，别墅
装修状况	毛坯	毛坯	毛坯
容积率	2.6	2.8	2.14
绿化率（%）	41%	40%	50%
占地面积（万㎡）	16	3	33.3
建筑面积（万㎡）	48	14	76.2
户型面积（㎡）	80-130	118,140	90-200的花园洋房 50-140高层
开盘时间	2011-5-29	2011-6-5	2011-4-30
物业费（元/㎡/月）	1.7	1.2	1.5
价格（元/㎡）	住宅在5800-6000左右商铺在20000左右	均价5200	花园洋房均价在6200 高层在5800 商铺在15000-20000
销售进度	80%	90%仅剩大户型	65%
备注

河东部分：

钱隆学府

熙山

湘江锦绣

项目名称	钱隆学府	鑫远熙山	湘江锦绣
楼盘地址	天心新开铺路28号（新开铺路与新韶西路交汇处东南角）	天心新韶西路与石竹路交汇处西南角	天心新开铺路172号（新一佳超市新开铺店斜对面）
开发商	湖南福晟集团	湖南鑫远投资集团有限公司	湖南省同发置业有限公司
建筑类别	板楼	板塔结合	板塔结合
建筑形式	板楼小高层高层	高层	高层
装修状况	毛坯	毛坯	毛坯
容积率	2．8	3.8	4.23
绿化率（%）	35.7%	40%	39%
占地面积（万㎡）	6.89	3	3.5
建筑面积（万㎡）	18	14	14.74
户型面积（㎡）	60-140	88-180	80-160
开盘时间	一期2010-9-12 二期未开盘，9月初开盘	未开盘预计8月27日开盘	2011-08-08
物业费（元/㎡/月）	1.5	1.8	1.2
价格（元/㎡）	一期售罄二期均价预期在7000以上	预计均价在7200	均价在7100左右
销售进度			85%
备注		明德中学

省政府天心板块：

绿地公馆

中建芙蓉和苑

项目名称	绿地公馆	中建芙蓉和苑
楼盘地址	天心芙蓉南路与时代阳光大道交汇处 (省工商局北面)	天心芙蓉南路二段229号
开发商	湖南绿地天成置业有限公司	中建信和地产有限公司
建筑类别	板楼	板塔结合
建筑形式	小高层	低层，小高层
装修状况	精装修	毛坯
容积率	3.2	1.21
绿化率（%）	38.05%	40%
占地面积（万㎡）	6.55	7.55
建筑面积（万㎡）	24.8	12.64
户型面积（㎡）	52-160	140-280的花园洋房
开盘时间	未开盘，9月初开盘	2011-08-9
物业费（元/㎡/月）	1.8	3
价格（元/㎡）	均价在9300左右	11000
销售进度		45%
备注

1、洋湖片区暂无新楼盘在售，楼盘集中在猴子石大桥以东和学士联络线两边以及西边的麓南板块。其中最近的楼盘阳光100住宅均价在8500元/平方米（精装修），商铺在40000元/平方米左右；河东江景房在高层住宅均价在7000元/平方米左右；省政府周边因为有地铁一号线住宅均价在8000-9000元/平方米左右；麓南板块因为位置较偏住宅均价相对较低在5000-6000元/平方米左右。

2、购房人群主要以长沙本地人及在长沙市工作的外地人为主，其次是株洲、湘潭及湖南其它地区的投资客和小部分外省的投资客。首选户型在90-120平方米之间。

3、长沙市限购政策为限小不限大，限购90平米以下户型，90平米以上户型不限购。

四、岳麓区2010年至2011年8月土地成交信息：

五、投资建议：

1、经过测算：G-03,G-04，在满足售价住宅8500元/平方米，商业15000元/平方米的条件下，总地价款7亿元（465.07万元/亩，楼面价：2347元/平方米），利润率为38.62%，净利润为6.36亿。

G-08，G-09，在满足售价住宅8000元/平方米，商业12000元/平方米的条件下，总地价款3亿元（542.79万元/亩，楼面价：2650元/平方米），利润率为38.56%，净利润为2.48亿。

G-11，G-13，在满足售价住宅8000元/平方米，商业12000元/平方米的条件下，总地价款3亿元（465.13万元/亩，楼面价：2318元/平方米），利润率为36.05%，净利润为2.56亿。

G-15，G-17，G-36，G-37，在满足售价住宅7800元/平方米，公寓7200元/平方米，商业,8000元/平方米的条件下，总地价款3亿元（502.92万元/亩，楼面价：2656元/平方米），利润率为39.51%，净利润为2.14亿。

G-65，G-70，G-72，在满足售价住宅9000元/平方米，商业15000元/平方米，总地价款8亿元（415.20万元/亩，楼面价：3114元/平方米）的条件，利润率为36.49%，净利润为5.85亿。

2、通过分析认为，.项目地块位于岳麓山南侧、靳江北岸、大学城中, 地处长株潭“先导区”核心。项目周边拥有不可复制的生态景观资源，背靠岳麓山，靳江河环腰而绕，沿江风光带、潇湘风光带两带相依，洋湖垸湿地公园、后湖公园等相邻；且15分钟可畅达省政府、市政府、五一商圈，畅享整座城市的精彩与丰饶。项目毗邻三所全国重点高校中南、湖大、湖师大及20万师生集群的百年大学城，同时，也是长沙市高端住宅的聚集地。

按目前长沙市发展及未来规划实施，此地块背山面水的稀缺性价值将进一步凸显（如北京的香山、上海的佘山），同时，在不受国家宏观环境影响下，地铁3号线、9号线的开通、新商业核心圈的建成、大学城资源的丰富、知名开发商的进驻及长株潭先导区的快速发展将推动未来房价，按我们目前测算上预计售价将提高20%以上，极具投资潜力。

建议公司关注该片区，对部分地块进行进一步跟进和洽谈。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/8b88000fbb68a98271fefa7f.html