西安商业十大败笔

西安商业地产十大败笔

2012年06月16日 09:23:25　　房讯网　　王涛　　我要评论(0)

历史是一面镜子，也是一部教科书，更是一笔宝贵的财富。当今天的西安正在为商业地产鏖战的水深火热之时，正在为商业地产是否过热而进行舌战之时，不妨翻开这座古城曾经的那些商业地产伤疤，翻开那些曾经命运多舛的商业地产先驱者。因为，不管是曾经的成功者，还是曾经的失败者，他们都算是西安商业地产的见证者。

西安商业地产十大败笔之一：

西大街 金街梦受阻

站在西安皇城的核心钟楼向西望去，鼓楼、回民街、羊肉泡馍、城隍庙、世纪金花、钟楼饭店等热闹的场面，给人的感觉是这里“很西安、很都市、很文化”。不过，在西大街东头繁华的背后则是西头商家的煎熬，曾经的那次改造让西大街金街梦受阻。

西大街，位于钟楼以西，东起钟楼，西至西门(安定门)，全长2088米，是以钟楼为中心辐射出的四条大街之一，以方位得名。自古以来，西大街商铺鳞次栉比，商贾云集，成为贯穿古城东西轴线的商业黄金大道。

2007年，总投资35亿元的西大街改造全面竣工，竣工后的西大街成为中国唯一的全仿唐建筑的一条街，浓厚的大唐建筑风格赢得好评，也赢得商机，被评为陕西省第一条“中国著名商业街”， 并进入2007中国著名特色商业街的名单。

不过，花费巨资改造后的西大街并没有达到当初的“金街”预期，而且相差甚远。虽然有百盛、民生、中环、同方婚庆城、荣民国际酒店等分布，但除了广济街以东的百盛、民生、回民街等几个地方人流量比较大外，广济街以西的商场和沿街的商铺，室内、楼上、地下商铺大面积空置，而部分已营业店面，生意气氛也很显清淡。

其实，西大街“金街”梦受阻在当年的改造时就已留下了隐患。改造后的西大街是道路功能?是文化景观功能?还是商业功能?还是商务功能?……一方面，整条大街上道路中间隔栏的设计，使得前来购物的市民非常不便，需要走很远才能绕行，庞大的车流量使这里完全充当起道路功能;另一方面，西安市公安局、西安市住房保障和房屋管理局、西安市公安局莲湖分局等政府机构的分布，占据大片面积的同时使西大街又充当着商务功能，形成商业“断裂带”;民生银行、中国银行、汇丰银行、浙商银行、中信银行、农业银行、兴业银行、建设银行等20多家银行的分布，使得晚上的西大街到处是“黑窟窿”。再加上西大街交通的拥堵，使得居住在城墙外的市民前来购物极不方便。

值得注意的是，就在改造后的西大街商业功能不断下降的同时，与其相邻的东大街则蠢蠢欲动准备新一轮升级，开始求新求变，并且同解放路均提出了“打造西北第一金街”的口号，这对西大街提出了进一步的挑战。

西安商业地产十大败笔之二：

兴正元 购物天堂梦想的破灭

说到兴正元，业界至今为之惋惜。因为，不得不承认的是，不管是从地段，还是从硬件设施，或者是所处地理位置的人气、商气、才气，兴正元都占尽天机。

“一个代表时尚与财富梦想的城中之城、一个让这座城市人们期盼已久的休闲购物天堂，在这个城市之心浴火重生!”这是2007年12月21日“兴正元”开业之际对外的宣传语。把“兴正元”打造成购物、休闲、娱乐中心，恢复昔日骡马市的繁荣与辉煌，这曾经是投资商的梦想。

总建筑面积25万平方米的兴正元位于骡马市口，是西北地区目前规模最大、业态最丰富、功能最完善、地理位置最优越的购物中心，于2007年12月21日骡马市拆迁改造后，兴正元广场正式开业。

但是，开业后的兴正元广场并没有人们预期的那样繁荣，开业短短两年时间，一直门可罗雀。一向冷清的“兴正元”与繁荣热闹的东大街有些格格不入，开业后的兴正元广场一直处于亏损状态，更别提当初的购物天堂梦想。

如今的兴正元已经实现改头换面，被民生所取代。

那么，占尽先机的兴正元为什么会在短短两年时间就寿宴正寝呢?

其实，纵观兴正元本身的定位和周边的竞争对手就可略知一二。地处东大街骡马市口的兴正元广场，西有“开元商城”，东有“百盛”、“民生”，北有“世纪金花”，兴正元被夹在这四大巨头中间。而且“兴正元”在“青春时尚”上超不过“百盛”，档次也高不过“世纪金花”、货品齐全多不过“开元”和“民生”。这种尴尬的定位导致其最终失败。

同时，据立丰集团董事长颜明向房讯网独家透露，在兴正元准备开业之时，其西侧的开元商城营业额已经连续三年没有递增，都是21亿元。“开元营业额连续三年无递增，说明什么问题?说明这个区域的消费能力饱和了，再没有更多的人可以前来购物了。这个时候出现同质化定位的兴正元，兴正元等于找死!”颜明说，

而民生并购兴正元则被业内称为是民生卷土重来，势在分流同是百货类的其他商业企业的客户群。

西安商业地产十大败笔之三：

伊时达 命运多舛

地处西安东大街的端履门十字确实很热闹，每天这里有数十万的人流量，然而这热闹的背后却是无数茬个体商户的辛酸史。

2012年6月8日，位于端履门十字西北角的咿呀BOX购物中心，商场的外立面被一面布遮挡着，上面写着“正在装修”几个大字。对于咿呀BOX购物中心的正在装修，引起了不少业内人士的猜疑，因为不少“正在装修”的背后则是商场的停业。

说起现在的咿呀BOX购物中心，还要从几年前说起。

2006年，由陕西华安房产投资3.5亿元在西安最繁华的商业街东大街中段端履门十字西北角建设了纯商业楼盘，命名东方之星。该项目分为地下2层及地上6层，总建筑面积约3万平方米。东方之星具有时尚、简约的现代商业立面风格，临街下沉式休闲广场，优雅舒适的室内商业环境，国际品牌中央空调及自动扶梯，为钟楼商圈罕有的精装版时尚购物中心项目。

其中，华安房产委托伊时达商业管理公司自2006年初开始管理一至四层面积1.5万平方米的商场运营。

但是，就是在这样一个寸土寸金的地方，开业后的伊时达百货经营情况却不尽人意，终于在2008年6月份宣称“内部装修，暂停营业”。正是这次“内部装修，暂停营业”让伊时达百货从西安商业版图上消失。

停业后的伊时达百货，虽然商场停业关闭，但由于该商场占据黄金地段。因此，在伊时达停业后，包括民生在内的不少商家都曾与伊时达传出收购绯闻，但后来不了了之。

停业一年后的2009年7月，由西安伊雅商业有限公司投资1000万元的咿呀BOX购物中心在此开业，伊时达转身为咿呀BOX。

据一位当时参加咿呀BOX购物中心开业典礼的媒体界人士回忆，咿呀BOX开业时在商场设立“大学生创业基地”，拿出100多个摊位，通过租金优惠、专业策划、经营培训等措施，为大学生创业提供平台。因此，包括西安市商务局在内的政府领导均出席了当时的开业典礼，开业后的咿呀BOX购物中心当时被给予了厚望。

但是，开业后的咿呀BOX购物中心虽然占据地段优势，但仍然没能扭转伊时达当初的窘境，更没有像政府相关部门、商户所期待的收益。反而是商户维权、网上投诉等事件不断发生。

对于该商场的命运多舛，不少业内人士均认为：该商场下沉式购物广场的设计和台阶式的设计不符合西安市民的购物习惯，因此市民不原因前来购物。

不过，据一位知情人士透露：股权结构复杂或许才是该商厦命运多舛的真正原因。因为，数百位业主拥有该商厦的产权，售后包租的租金很难让业主得到满意的收益，导致了统一经营管理的困难。“正是因为商厦股权结构过于复杂，当时民生才选择退出。”上述知情人士透露说。

西安商业地产十大败笔之四：

高新Mall 未面世，已消失

2002年5月31日，西安高新技术产业开发区管委会与西安饮食正式签订了项目土地使用权出让合同。整个项目计划占地504.37亩，总建筑面积23万平方米，分两期实施，总投资20亿元。

高新Mall是属于西安高新区二次创业第二期180万平方米中央商务区建设规划中的重点项目。

西安饮食当时预计，连同入驻加盟企业，高新Mall投入运营后，其年营业收入可达30亿元，年收回投资约8300万元，年上缴税金约1亿元，投资回收期约为10年。

不过，这一切的设想都只能定格在纸上了。

彻底放弃，是2006年1月3日西安饮食在高新Mall项目作出的无奈选择。

当天，西安饮食与西安市高新区政府达成协议，即《关于解除(2002)33号国有土地使用权出让合同及补充合同的协议书》，解除了原高新Mall项目的土地使用权出让相关合同。协议书的主要内容是，终止双方于2002年5月31日签订的《西安高新技术产业开发区国有土地使用权有偿出让合同书(2002)33号》及《补充合同》，以及西安高新区退还西安饮食土地使用权出让金5000万元，支付资金占用费777.75万元，以及补偿西安饮食1000万元等。

1月7日，西安饮食收到该协议规定的西安高新区应支付的全部款项，共计6495万元。

西安饮食副总、董秘陶光仲如此解释放弃合同的原因，2002年西安饮食与高新区管委会签订协议后，西安饮食随即支付了首期土地使用权出让金5000万元给西安市高新区。此后，该项目一直处于拆迁和招商引资阶段，项目一直没有进展。西安饮食也没有再投入资金。由于之前该项目原土地协议的出让方是高新区管委会，而非高新区政府控制的公司。按现行政策，地方政府本身不能作为土地出让方的合同主体。直到现在西安高新区管委会才回复，这种合同不能签定。没了土地，西安饮食也就不得不放弃高新Mall了。

西安商业地产十大败笔之五：

小寨国贸 一波三折的购物中心

从民生国贸，到金鹰国贸，再到现在的世纪金花宜品生活国贸店……位于小寨十字东南角的小寨国贸可谓是经历了一波三折。

在西安的城市发展过程中，城南是西安的经济、文化最为繁荣的地方;而小寨是城南最聚集人气的商业要塞。在过去的20年里，小寨以其独有的区域经济优势，汇聚起无限商机，迅速发展为目前西安的第二大商圈。随着城南大学生消费能力的不断提升，年轻化消费，成为小寨商圈消费的生力军，同时随着城南房地产的不断建设开发，居住在城南的人数不断增加。使得消费群的强大购买力急速飙升。

位于小寨十字东南角的西安国际贸易中心，占尽地段优势，也曾经以其高度一度成为西安地标建筑。小寨国贸中心，其昔日也让西安人着实自豪了一把，去里面买东西与现在到世纪金花、中大国际购物一样有荣耀感。

不过时过境迁，站在今天回顾小寨国贸这么多年的经历，熟悉小寨的市民会惊奇地发展，从民生国贸到金鹰国贸，这栋楼负一至四层的商业经营可谓是一波三折，均退出小寨这块“纷繁复杂”之地，竞争激烈成为市民的第一感觉。

而现在的小寨国贸给市民留下的第一感觉是：乱!楼下发传单的窜来窜去，楼上写字楼部分不少都是所谓的招聘兼职的公司。这些严重影响了小寨国贸的形象。

不过，值得注意的是，退出小寨国贸的金鹰再次进驻小寨商圈则选择与国贸一墙之隔的华旗国际广场，这其中的原因让人琢磨不透。而目前国贸大厦负一至四层的世纪金花宜品生活则是世纪金花第23家门店，面积达一万余平米，经营内容齐全，涉及珠宝、家庭用品、滋补保健品、特色烟酒、生鲜熟食、护理用品、花艺、美发、餐饮、小家电、3C数码产品等。其中六福珠宝、金伯利钻石、各类进口日化用品等名牌产品也在其中。

但是，对于世纪金花而言，在如此“纷繁复杂”之地，世纪金花能否在小寨商圈最终“站稳脚步”，似乎也就有了更多的未知。

西安商业地产十大败笔之六：

都市印象SOLO街区 外热内冷

“都市印象那有SOLO街区?我怎么不知道?从来没去过!”当问到是否去过科技路西口的都市印象SOLO街区时，一位在科技路西口生活了5年的市民说。

其实，别说住在科技路西口的市民，即使住在与都市印象SOLO街区相邻的枫韵蓝湾的居民，大部分也不知道都市印象还有个商业街区叫SOLO街区，更别说高新区域其它小区的居民了。

由此也就不难想象已经投入使用两年半的都市印象SOLO街区为何至今人气冷清，不少商铺空着。

资料显示，由高科集团旗下高科房产开发的都市印象SOLO街区属于都市印象二期，占地约5万平米，是集商业、公寓等混合多种功能的综合体，规划主要以商业为核心，将两幢高层下部3到4层的底商与中间一组多层商业BOX通过广场、过街连廊有机的联系在一起，使整个街区的商业整合为一体。 整个地下室为大底盘，地下一层作为大卖场，地下二层为机械停车库、设备用房等用。底层商业沿街零售，与城市主要街道自然连接的商业面增加了整个街区的商业价值。

“外热内冷”是都市印象SOLO街区给消费者留下的第一印象。除了科技路与丈八北

路十字东南角的肯德基能吸引不少消费者外，沿街的服装店的冷清与科技路西口火爆的人流量形成鲜明的对比，街区里面的不少商铺都是空着的，玻璃门上写着“招租”两个字。

“都市印象SOLO街区之所以冷清，一方面是定位出了问题。因为，虽然科技路西口这个区域人流量很大，但人流主要以西安外事学院的学生、刚毕业租住在鱼化寨的年轻人为主，都市印象住宅区的入住率是很低的，整个区域的消费能力是有限的。而都市印象SOLO街区租金肯定不低，必然造成商品价格比较高，与消费群体显然不符。另一方面，这个项目的宣传力度不够。都市印象SOLO街区投入使用已经两年半了，很少有广告宣传，这也就不难理解为什么居住在这里的市民都不知道有这个商业街了。”分析人士指出。

西安商业地产十大败笔之七：

紫薇MALL 半路夭折

西安高新区西万路口向南100米路东，有一排白色的低层建筑，这里就是紫薇大卖场所在地。至于这里现在在经营什么，即使居住在周边的市民也不是很清楚。

资料显示，紫薇大卖场即紫薇MALL，曾经号称是西安乃至西部地区最大的商业项目，总占地面积约35万平方米，预计建设周期两年半，建成后每年将上缴各种税收1.43亿元人民币，解决近万人的就业问题。

紫薇MALL采用的模式是在我国各地流行的MALL(摩尔)商业城，是一种融合百货店、超市和专业专卖店，并辅以餐饮娱乐业的店铺的模式，几乎可以涵盖所有零售业和服务业的内容。项目采用租售结合的方式进行运营，租售比例为2:1。

据媒体报道，该项目2002年通过西安市计委的立项批复时其总投资只有4.275亿元，其中，企业自筹1.025亿元，吸收其它投资1.7亿元，银行贷款1.55亿元。但到2003年底参加听证时其总投资上升到12亿元。

不过，就在紫薇MALL正沉浸在美丽的梦想之时，风云突变。当年，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题作出批示，要求防止盲目投资与重复建设。

随即，央行向全国各大商业银行下文要求暂停对大型商业地产项目的贷款。

因此，资金大量需求和银行停贷成为紫薇MALL半路夭折的主要原因。

由于项目搁浅，紫薇大卖场背后的股权也发生了改变，国资背景的西安高科集团在2004年彻底转让了所持股权。目前紫薇大卖场公司已经完全民营化，股东主要是普明地产以及几家民营公司。

记者看到，在西安市高新区电子政务网的公众在线咨询页面上，有位网友2012年1月13日向高新区规划局咨询“西万路十字东南角紫薇大买场如何规划的?那地方放了好长时间了，现在规划做什么呢?为什么之前看挖了个坑但是现在又没动静了?”高新区规划局给出的回复是：高新区只负责西万路以西区域规划，以东只负责电子城区域。

其实，作为商业地产开发商，面对日趋燎原的MALL之风，各项目还是要从实际出发，不可盲目发展，相互攀比。以哄起之势大建摩尔，必将造成社会资源的巨大浪费。

西安商业地产十大败笔之八：

绿地世纪城饕界 玩艺术玩过了

“到西安绿地世纪城看到一个商业地产死盘，从表面来看，当初是多么有创意!也是多么有操作能力!但又如何?不懂商业地产规律，违背了商业地产规律，再有财力加再多的才华也是徒劳无功的!地产人啊，做商业地产前还是恶补一下商业地产知识吧，特别是那些位高权重的老总们!”这是广州网友、商业地产从业者张海勒6月初考察完西安商业地产市场后发的一条微博。

熟悉西安地产界的人都知道，饕界是西安绿地早期开发的商业地产项目之一，被誉为是绿地集团产品转型升级的良好典范。绿地饕界位于西安高新CBD核心区域，在绿地中央广场商圈的辐射下，其地位不言而喻。

翻开饕界当时的宣传资料，软件园、绿地SOHO同盟、都市之门等写字楼的消费群体是其客户目标，饕界更是号称“到上海就要到新天地，到北京就要到三里屯，到西安就要到‘饕界’，将‘饕界’打造成全国性品牌。”

更为重要的是，饕界给西安留下的第一印象不是品牌商家，而是大玩艺术概念。

从2008年5月饕界第一位使者国宴“鑫华府”开业开始，饕界已经投入运营4年时间了，但即使现在走进这条商业街，其冷清程度缺让人惊讶。而且，不少商铺时至今日仍然空着，处于招商之中。

对于饕界失败的原因，业内给出最直接的总结就是：玩艺术玩大了!

同时，业内人士分析到：饕界所在的社区绿地世纪城的居民除了亲友拜访，一般都在家中吃晚饭，即便居民晚上都在饕界吃，但午饭在单位附近吃，这样该区域居民消费还是无法有效支撑饕界商业街。唯一能依托的是高新区管委会及相关部门、企业的消费。但饕界弄得早，却不如永阳公园成气候，说明地段、理念、能力的确有欠缺。

西安商业地产十大败笔之九：

民乐园万达广场 不伦不类的建筑

“一个万达广场，一个城市中心”、“万达广场，盖一座，火一座”……自从中国商业地产一哥万达集团2007年进驻西安建设李家村万达广场开始，5年时间里，万达集团随后在西安又建设了民乐园万达广场、东大街万达新天地，以及正火热销售中的大明宫万达广场。

不可否认，万达进驻西安的五年，推动了西安商业地产的发展，对提升城市品位有着重要意义，李家村万达广场的成功，更是惹火了西安城市综合体开发。

2009年12月23日，总投资35亿元、总建筑面积30万平方米的万达广场在西安市民的期待中开业，万达集团董事长王健林亲赴西安参加民乐园万达广场开业盛典。开业当日的万达广场人潮攒动。

不过，在西安地产界看来，民乐园万达广场建筑设计不堪入目、不伦不类，严重与城墙内的形象不符。甚至有人笑称：“占据如此黄金地段的民乐园万达广场就是扣在解放路上的一个‘棺材’!建了一个不伦不类的建筑，糟蹋了这么好的地段。”因为，西安市政府既然提出皇城复兴计划，那么解放路上的万达广场就应该保持唐城风格，西大街的建筑风格在某种程度上就很成功。

因为，在西安市民看来，万达集团作为中国商业地产的领跑者，作为一个有责任感的企业，有责任、有义务在建筑设计时与城市主调保持一致，不能简单的复制其钢筋混凝土所构成的、火柴盒似的建筑。

其实，市民之所以对民乐园万达广场有如此大的意见，或许与西安市民对大品牌开发商万达集团期待过高有关吧。

西安商业地产十大败笔之十：

宏府大厦 一路跌跌起起

宏府大厦的一路跌跌起起是西安商业地产界抹不去的记忆。

总建筑面积8.2万平方米的宏府大厦位于钟楼商圈北大街中央金融商务区，项目集商贸、餐饮娱乐、写字间、酒店式公寓等功能于一体，地下三层，地上十五层，曾经被称为西安市中心钟楼商圈亮点之一。

2005年至今的七年时间，一路跌跌起起的宏府大厦确实是钟楼商圈的一个亮点。

2005年12月6日，全球知名企业、零售巨头、世界500强家乐福进驻西安的第一站选择了宏府大厦。对于家乐福选址北大街，一开始就在西安的零售开发部门中引起了争议。

因为，虽然北大街地处西安最繁华的钟楼商圈内，但较之钟楼以及其他东、南、西大街，仍略显不成熟，整条大街上商家以电器、手机、银行为主，加之流动人口偏多，常住居民以西区的回民居多，整个区域的消费实际上是有限的。同时，停车难给了家乐福严峻的考验。

正如业内人士所料，不过一年光景的2007年1月，家乐福北大街店宣布关门，败走宏府，可谓“昙花一现”。

正当家乐福败走宏府的凄惨结局还让许多西安人记忆犹新时，2009年9月19日，中国大陆专门从事百货零售的外资企业大洋百货在宏府大厦开业。不过，大洋百货入驻宏府大厦的结局则充满了多个未知数。甚至有网友用“大洋百货七宗罪”的文章，道出大洋百货的种种不利因素。大洋百货，这个名牌百货商虽然目前仍在北大街坚挺，但面临如此压力，以后的路该怎么走，还充满着众多未知数。

总之，我们不希望看到第二个“宏府家乐福”的黯然结局。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/88b6f284d5bbfd0a795673b2.html