住宅商品房价格构成

住宅商品房价格构成

住宅商品房价格构成

住宅商品房价格构成 ——→ ①、建安成本 ———————————→ ①、土地征用及拆迁补偿费 （以 ① ~ ⑤项单位面积费用之和为基数

——→ ②、利润 ——→ ②、前期工程费 计算利润，经济适用房不超过 3%，

——→ ③、税金 ——→ ③、建安工程费 普通标准商品房利润不超过 8% ）

——→ ④、住宅楼层及朝向等差价 ——→ ④、配套设施费

——→ ⑤、相关费用 ——→ ⑤、公共基础设施费

——→ ⑥、管理费用

——→ ⑦、销售费用 —————————→ ①、会展费

——→ ⑧、财务费用 ——→ ②、形象宣传费

——→ ⑨、 代收费用 ——→ ③、房屋维修费

——→ ④、其他费用

一、开发成本费用

下列项目可列入住宅开发成本费用：

1、土地使用权取得费。土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

2、前期工程费。前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

3、建筑、安装工程费。建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建 ( 含桩基 ) 工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

4、基础设施建设费。基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

5、公共配套设施建设费。公共配套设施建设费，为根据北京市人民政府《关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知》(京政发［1994］72号)规定配置，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预(决)算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

6、开发间接费。开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。

二、期间费用

商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。

管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。

财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。

销售费用，为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。销售费用据实列支。

三、税金

税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按照国家规定的税目和税率执行。企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。

四、商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费

本市涉及商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费，按照国家及市政府有关部门规定的收费标准执行。执收部门在收费时，必须持有物价部门颁发的收费许可证，使用财政部门统一印制或者监制的行政事业性收费票据，并且准确填写《北京市收费监督卡》后，方可收费。

可列入商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费的项目有：城市基础设施建设费。

五、利润

销售利润以一、二项之和为基数计取。实行市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营者自主确定。

开发企业的管理费和利润分别不得超过前4 项费用之和 2％和3％。在我国当前过高的商品房价格中，土地使用费所占比重相当大，据有关部门测算，在商品房价格构成中，各种费用所占比例大体为土地费用20％左右，建安工程费40％左右，市政公共设施配套费用占 20 ~ 30％，各种税费占10 ~ 15％左右，由于经济适用房土地是行政划拨的，有21项税费是减免的，因此，经济适用房比同类地段的商品房要优惠得多。然而，实践中，由于各种不合理的摊派，使得经济适用房变得不经济，以杭州经济适用房为例，价格高达3000元/m2，与工薪阶层的有效需求相距甚远。因此，国家计委和建设部出台的这项规定，非常及时，对于规范经济适用房合理的成本构成，确保相当一部分中低收入家庭能买得起经济适用房提供了法律保障。

从居民的角度来说，住宅商品房的合理价格还应与居民的收入相适应，收入一般的居民能够承受(这里的一般居民不是指平均数概念，合理价格并不保证绝大多数居民具有购买力，美国和德国的住宅私有率也不过60％和50％左右，我国在相当长的时间内，住宅的合理价格也应只是针对部分人而言的)，否则就会造成商品房积压，大量空置。关于居民的承受能力，世界银行对多国考察的结论是：住宅价格与一般家庭收入之比应保持在 3∶1至 6∶1之间。居民才有可能有购买住房的支付能力。若超过 6∶1，就难以形成有效需求。资料显示：美国平均为 2.8∶1，英国平均为 3.8∶1；巴西为 5.7∶1；瑞典为 1.8∶1，我国历来是高于国际公认标准，1991~2000全国平均房价与家庭年收入比分别为：1991~ 9∶1、1992 ~ 10.2∶1、1993 ~ 9.9∶1、1994 ~ 7.3∶1、1995 ~ 7.6∶1、1996 ~ 7.3∶1、1997 ~ 7.6∶1、1998 ~ 7.6∶1，1999 ~ 6.92∶1、2000 ~ 7∶1。

对于此，主要有两种观点：一种观点是认为我国居民没有承受能力；另一种观点则认为，这个房价收入比属于正常范围，我国居民具有住宅购买的货币支付能力。原因有二：其一是因为国际标准是以整个市场上所有参与交易的住宅为对象，发达国家参与市场交易的住宅新旧比例是1∶3。因旧房的价格比新房低得多，大大降低了比值。由于我国过去几乎没有旧房销售，直到现在所计算的房价收入比都是以新房价格计算而来的。这必然高估了我国城镇居民价值比数值，低估了他们购买住房货币支付能力。其二是现行的家庭收入统计口径难以覆盖城镇居民家庭的全部收入。目前我国城镇家庭收入是以职工工资为标准进行统计核算的，依据统计数字必然在一定范围内低估了其购买力。

房价应具有合理的成本构成

目前，我国绝大部分地区商品住宅价格居高不下，这与价格构成中的不合理因素有很大关系。如土地费用过高、开发项目前期行政事业收费种类繁杂，数额较大、住宅小区基础设施和小区级非营业性配套公建的建设费构成不合理以及开发商利润偏高等。

我国关于商品房的价格的研究，基本上是按照生产价格理论进行的。一般认为，商品房的价格 ＝ 住宅商品房成本 ＋ 合理利润 ＋ 税金。但对住宅商品房价格的构成所包括的项目种类，还存在分歧。主要在于：大市政工程建设费、营业性街坊配套建设费、社会福利性及公益设施配套费以及土地使用税是否应计入住宅商品房成本；地价是否与其他房屋建筑成本一样要获得利润。稍加分析，我们知道这些都不应计入成本，但是目前商品房价格构成中还存在这些项目，乱摊派过多，这些摊派又转嫁给消费者，房价过高不合理就在所难免。还有税费问题，国际一般水平下，官方的地价税费仅为 20％ 左右，低的 10％左右，而我国高达 45％ 左右。

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