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房地产项目的投资决策浅析
房地产项目的投资决策浅析
发布时间:2021-04-19 来源:
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房地产项目的投资决策浅析
房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质
上的区别,作为投资,都是为了获取最大投资收益。由于房
地产业在国内发展的局限性,市场的诸多不确定因素:投资
周期长、不确定性和风险程度高;市场供给缺乏弹性;市场
需求的广泛性和多样性;市场消费的层次性和发展性等等。
我们在进行房地产项目的投资分析时,需要根据房地产项目
的实际情况,根据市场因素、经济因素等多方面的分析,做
到项目决策的可行性、可操作性。
一个房地产开发项目,从提出到完成都必须经过以下几
个阶段:项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、
实施和总结。如图
在房地产项目开发周期的各阶段中,从房地产开发项目
设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心,这一
阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。-般情况
下,可行性分析要研究的不仅仅是一个方案,而是同时分析
多个方案,有时几个方案都可能是可行的,而且都很具有吸
引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案,研究人员只
能在可行性分析的基础上,综合考虑市场、资金、风险等各
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方面的问题,综合评价,合理取舍。项目的可行性分析是一
个项目决策分析的基础,并为项目的投资决策分析提供充分
的依据。
当我们准备进行一项房地产项目的开发时,虽然房地产
项目有很多种类,但项目的开发决策流程是大致相同的,一
般包括以下几个步骤:
1
、开发项目的选定
项目要围绕着市场转,市场决定项目,能否通过市场调
研准确把握市场的动向和发展趋势,已成为项目选择的思考
重点。
在选择开发项目时,我们首先是根据房地产项目的初步
设想状况,对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及
走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根据
地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析,确
定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途,比如是建
商场、写字楼还是住宅、公寓等。
在确定项目所要开发的物业类型后,就需对拟开发的目
标物业进行特定的市场分析及预测,进一步把握同类物业市
场的动态及走势,市场潜力如何,竞争性的项目有多少,特
点是什么,成交量有多少;市场的容量估计;通过分析各竞
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争项目的特点,明确拟开发项目的竞争优势,也就是我们常
说的卖点。
以此为基础,
对物业类型进行进一步的市场细分;
确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户,比如写字楼是
面向国际化大公司,
还是
SOHO
一族;
住宅楼是面向商界精
英,
还是白领或工薪阶层等等
;
以及进入市场的时机和方式
。
2
,开发方案的选择与确定
在根据对市场的客观分析,确定了拟开发项目的物业类型,
物业目标客户后,需要对目标客户的需求状况、购买行为、
购买能力等方面进行详细的分析,按照分析的结论,结合项
目自身资源条件,
构思项目建设方案。
是采用高层还是多层,
是采取何种建筑风格:欧陆风情还是南美情调,现代风格或
古典情怀等等。在确定项目建设方案的同时,根据地块的建
筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标,确定项目开
发规模(总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量
等各项经济技术指标)和开发建设周期。
3
、对总收入或销售总额的估计
这一阶段最主要的工作是销售策划及销售方案的拟定。
根据项目的具体情况,了解市场的供应量,租、售价水平,
对未来市场的价格趋势的分析预测,综合考虑市场的心理预
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期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析,以及对
销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的项目销售收
入,估计出实现销售收入的销售周期。
4
、项目开发总成本的分析
正确的估算项目总投资成本,是进行项目经济分析的可
靠依据,通常项目的开发成本主要包括:
A
土地费用:包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁
安置补偿费等,如是通过市场行为获得的就是土地的地价。
B
前期工程费:可行性研究费、勘察设计费等。
C
房屋开发费:包括建安工程、附属工程、室外工程及
其他相关费用。
D
开发商管理费
E
融资费用及占用资金的利息。
F
不可预见费
G
营销费用
5
、经济分析
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主要分析房地产项目的成本和收益。经济分析一般以动
态分析为主,
以静态分析为辅。
主要进行项目现金流量分析,
财务净现值、动态投资回收期、内部收益率等指标的测算。
以及对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析
等几方面的分析评估。
6
、项目投资决策
通过上述市场分析以及经济分析,在法律可行、市场可
行、经济可行的基础上,在进行项目的投资决策时,我们还
需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析,这些资源一般
包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素。众所
周知,拥有足够的资金是项目完成的前提条件,我们进行项
目的市场分析、经济分析等可行性分析都是建立在开发商能
够通过不同的方式或者渠道获得开发资金的假设上面的,但
是,在实际操作中,作为房地产开发资金取得的来源渠道是
很有限的,往往资金因素是取舍一个项目的关键因素。
在各方面条件都比较成熟的情况下,我们需要对多个项
目的市场机会进行评级,经过总投资、项目建设周期、建筑
技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较,从
中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式,提出项
目开发计划,确定市场营销策略、
技术计划、
财务计划、
管理计划。正式进入项目的实际操作。
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房地产的项目投资决策是一个多目标、多因素的分析过
程,是对项目风险与收益权衡的结果,同时也是科学分析与
直觉的综合考虑。在实际操作中,不能只看各种理论数据、
理论指标,还要对项目开发过程可能发生的各种风险,进行
客观的估计和预测,
综合分析,
以得出最终的投资决策结论。
进的方向发展。
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本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/7c090fadf042336c1eb91a37f111f18583d00cae.html
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