沈阳市存量房屋交易结算资金管理暂行办法 (2).doc
【风险篇】
1、问:“资金监管”都有什么好处呢?ﻭ 答:“资金监管"最大的好处就是可以避免买卖双方因房款发生纠纷，防范了房屋权属和资金的风险,实现了“钱证两清”。同时,“资金监管"是免费服务的，不收取买卖双方的任何费用，如果转让成交了,银行还会把房款监管期间利息支付给卖房人；如果未成交，银行会把房款连同利息一起退还给买房人。
2、问：我已交完契税，拿到契证,还有可能办不了房证吗？
答：有可能。契证下来只是代表一种纳税行为的完结，并不是房产证明。这时到办理完产权证还需要一段时间，如果在这期间出现房屋被查封、拆迁冻结及因提供虚假手续等情形都会导致交易无法完成，也就是说卖方有可能拿不到房屋产权证。 3、问:把房款交给资金管理公司监管安全吗? 答：您完全可以放心。资金管理公司是我市独家专业从事资金监管的保证机构.监管房款将存入资金管理公司在银行设立的“专用账户"， 所有监管房款独立于资金管理公司的固有财产及其管理的其他财产之外，也不属于资金管理公司的负债,资金所有权属于买卖当事人,是不可以挪作它用的，这样就确保了您的资金安全。ﻭ4、问：我买房办理了资金监管,把钱存入到资金管理公司账户上后,房证还没下来之前，能保证房款不被提走吗?
答：资金监管正是要防止资金风险,做到“钱证两清”。监管的房款存入“专用账户”后是“冻结”状态,任何人都不能取走。
只有房屋所有权转移登记记载于房屋登记簿后，也就是说只有当房证过户到您的名下,资金管理公司才会通知银行将房款划入卖方的个人账户,卖房人才能够提走房款,所以您完全不必担心。 5、问：我通过资金监管卖房，房子过户以后能保证买房人把钱给我吗? 答：资金监管的目的就是“钱证两清"，确保您及时拿到房款。交易中心在受理转移登记申请后,买房人必须把购房款存入指定的“专用账户"后，交易中心才会给买方办理房证.房证一旦办完,资金管理公司就会及时通知银行把房款划到您的个人账户上,这期间买房人是不能把房款取走的，您收到房款到账通知后就可以随时在银行储蓄网点取钱了。
6、问：我常年工作在外地，没有在沈阳办理储蓄卡，想用外地卡收取卖房款，资金管理公司为什么不主张我这样做呢？
答：用外地卡收取房款,需要承担相关费用。如果您坚持预留外地卡用于收取房款，则必须书面同意汇款费用从房款中列支。并且对外地卡划款资金管理公司需要在操作流程上做很多调整,增加工作时限，您将晚一些时候才能收到房款.所以，我们建议您开立沈阳的储蓄卡，一则即使异地提款，手续费用也很少；再则,您能够及时地收到房款。
§8.5 消除误区 避免纠纷 办理监管 防止被骗
随着房地产事业的快速发展，新建商品房的供给量呈逐年递增趋势，改善性购房的群体也随之加大，大量二手房进入交易市场。由于二手房在地理位置、交通、学区、医疗等方面具有一定优势，成为大部分百姓购房首选，因此促进了交易市场的活跃。由于大部分百姓缺乏对房地产政策和制度的全面了解，对二手房交易的认识存在误区,因而导致交易风险屡有发生
误区一 交完房屋契税，更名过户不会有问题
市民刘先生通过中介公司在铁西区选中一套二手房，缴税后,一次性给付购房款50余万元。在办理更名过户期间,刘先生接到铁西区房产局工作人员通知，其所购房产因卖房人涉及其他法律诉讼而被法院查封，无法进行更名过户，再找卖房人时已失踪。迹象表明，刘先生索款将经历漫长的诉讼周期，追回全款已不可能。
这个案例提示百姓，缴纳契税只是履行公民纳税义务，并不代表房屋完成交易，只有产权登记到买房人名下，交易才算办结.现实当中，交完房屋契税,按交易办理流程，房屋产权登记到买方名下还需一定工作时间,在此期间,由于房产还处于卖方名下，一旦卖方因其它法律诉讼导致房产被查封,交易更名将无法完成。买二手房选择资金监管可以防范此类风险的发生,因为在交易完成前买房资金处于“监管”状态,只有在交易完成时资金才转给卖方,否则退给买方，实现“钱证两清"。
误区二
银行将买房人购房贷款直接划转给卖房人，对卖房人
而言没有风险
２００9年,家住皇姑区的鲁先生通过中介公司,将自有一套房产以50万元卖给方某,在中介所魏某见证下，双方约定方某首付20万元，余款3０万元通过贷款还清。随后鲁先生配合方某办理房屋更名过户手续。时过多日，鲁先生找方某、魏某讨要30万元尾欠款时,两人已杳无踪迹。鲁先生感到事情严重，赶紧通过各种方式查找方某、魏某下落。同时通过查询所售房产情况得知,方某已用房产以典当方式取得3０万元典当款。无奈之下,鲁先生向法院提起民事诉讼,经历两年多的诉讼历程，最终才算将房产追回，期间艰辛可想而知。
贷款购买二手房是大多数买房人采取的方式,前提是卖房人在收到部分购房款后，配合买房人办理房产更名过户,待房产登记到买房人名下后，再行申请贷款，正常情况下无风险。一旦购房人因不具备贷款条件或人为恶意造成贷款不能,卖房人将面临收不到售房全款的风险，同时面临买房人变卖房产或持房屋所有权证恶意进行典当、拆借后卷款潜逃的风险，造成卖房人钱、房两空。
目前，资金监管业务已实现首付和贷款同时纳入监管,可以防范此类风险。
误区三 有房产中介公司做保证人,房屋交易安全不会有问题 近期发生在铁西区张先生身上的被骗案，属于典型的中介公司与所谓卖房人联手诈骗。六十余岁的张先生为改善居住条件，在某房产中介看中一套二手房，据中介介绍,此房目前出租开麻将
社,由于房主急于用钱,准备低价出售,经商定以28万成交.应张先生要求，中介及所谓房主带其现地看房,当时屋内人较多，没有人在意几人出入.随后在中介见证下,签订买卖协议，张先生将28万元交中介托管,并约定办理交易时间。至时中介和卖房人未到场,联系电话关机，张先生感觉不妙，急忙赶到中介处查看，发现已经关门走人
