按揭贷款基础

关于按揭贷款培训的内容

1、 按揭的定义：含义为“抵押贷款”，指借款人将其合法拥有的房产作为抵押物给贷款人，并保证履行还贷义务，从而从贷款人处获得一定资金的方式。

2、 个人住房（按竭）贷款：个人住房（按竭）贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。

3、 申请个贷需要具备的条件：

1） 有城镇长住户口或有效居留身份。

2） 有稳定的职业收入。

3） 信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。

4） 有贷款人认可的资产作低压、质压。

5） 有购买住房的合同或协议。

6） 所购住房价格基本符合贷款人或其他委托的房地产估价机构评估价值。

7） 首期付款不低于所购买住房全部价格的20%

8） 贷款人规定的其他条件。

4、 申请个人住房贷款需要提供的资料：

1） 借款人的合法身份证件（居民身份证、户口本、护照、或其他有效居留证件）

2） 收入证明

3） 有配偶的需提供夫妻关系证明。

4） 有共同借款人的，需提供借款人各方签定的明确共同还款责任的书面承诺。

5） 贷款人要求提供的其他资料。

5、 个人住房贷款的还款方式：常用的还款方式有两种

1） 等额本息换款方式：等额本息换款方式是指借款人在整个还款期内，每月偿还的贷款本金和利息之和保持不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加、利息比重逐月减少的一种还款方式。

特点：是在整个还款期内，每个月的还款额保持不变（遇利率调整除外）。它的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的收支。

2） 等额本金还款方式：等额本金还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，即本金在整个还款期内平均分摊，但所付贷款利息逐月减少、还款期内还贷期内还贷额逐月递减的一种还款方式。

特点：是将贷款本金在整个还款期内平均分摊，利息按贷款本金余额逐日计算。每月贷款本金不变，还款额逐渐减少。这种还款方式比较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。

贷款本金

公式=——————+（贷款本金-已归还贷款本金）

贷款期月数

等额本息与等额本金主要的不同点：在于每月还款额度不同。举例来说：甲、乙两人同时贷款10万元，期限10年，甲：选择等额本息，乙：选择等额本金，10后乙还款总额比甲的还款总额少一些。

等额本金的缺点：还款初期负担较重，并且每月还款金额发生变动，不便于客户按量还款。但是比较适合还款初期还款能力较强、并希望提前还款的客户。

等额本息的优点：压力均衡，可以有计划的安排家庭的收支。

个人商业用房贷款：是指贷款人向具有完全民事行为能力和经营条件的自然人发放的，用于购置自营商业用房的贷款。个人商业用房的贷款总额不得超过抵押物价值的六成，最长期限为10年。利率按人民银行规定的期限利率执行。

6、 关于客户所提到的常用问题的解答？

1） 在贷款存续期内可否提前还款？

答：可以，借款人应提前向贷款人提出书面申请，并需经贷款人同意方可同意办理。

2） 若借款人和房产商、物业管理公司产生了纠纷时，可以拒绝归还银行贷款吗？

答：不可以。因为借款人和房产商与借款人和贷款银行属于不同的法律关系范畴，不能因为房产商不履行义务，借款人就不履行对银行的还贷义务。

3） 如果贷款后未能按时还款会有怎样的后果？

答：如果借款人未能在约定还款日归还贷款（帐户余额不足）时，按人民银行规定，银行将按每日0.2‰计收罚息。如果借款人连续3个月或在合同期内累计6个月不能偿还贷款本息，银行就要依法对抵押的房产进行处置。

4） 如遇国家利率调整，银行是如何执行的？

答：如果还款期内遇到国家贷款利率调整，按规定执行，银行不再另行通知借款人。人民银行规定，个人住房贷款期限在一年以内（含一年）的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，将在下一年的年初开始按相应利率档次执行新利率。

5） 请个人住房公积金贷款应具备什么条件？

答：缴存存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，只要符合当地住房公积金管理中心的规定和工行个人住房公积金贷款的条件，可以申请办理个人住房公积金贷款。

6） 位没有按时缴存职工的住房公积金，个人能否申请住房公积金贷款？

答：申请住房公积金贷款的前提之一就是要按时缴存住房公积金，单位如果没有按时缴存住房公积金，个人就不能获得住房公积金贷款。但是，只要单位补缴全体职工欠缴的住房公积金金额，就可以视同单位职工已连续缴存了住房公积金金额，个人就可以申请贷款了。

按揭所需的费用、年龄限制：

1） 办理按揭时需交纳保险费、抵押费、公证费；

保险费：总房款*0.05‰*保险费趸较系数

抵押费：贷款额的千分之二

公证费：

2） 工行：贷款年限加上借款人年龄不得超过65年（男：65岁，女：60岁）。

其他银行：贷款年限加上借款人年龄不得超过60年（男：60岁，女：55岁）

举例练习按揭所需费用的计算：

1） 李先生，34岁，购房原总价365781元，按揭贷款优惠3%，请计算：首付款（按最抵首付20%计算，并保留至千位）金额、贷款金额、贷款最长年限、及按揭所需费用。

2） 张女士，41岁，购房原总价402546元，按揭贷款优惠2%，请计算：首付款（按最抵首付20%计算，并保留至千位）金额、贷款金额、贷款最长年限、及按揭所需费用。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/6cc1070bf78a6529647d533f.html