上海酒店业概况

上海酒店行业概况

　　 一、中国酒店行业的整体发展情况

　　 自1980年开始，中国酒店业的 产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。2006年，我国星级酒店数量继续保持适度增长。到2006年末，全国共有星级酒店 12751家，比上年末增加923家，增长7.8%；拥有客房145.98万间，比上年末增加12.76万间，增长9.6%；拥有床位278.55万张， 比上年末增加21.38万张，增长8.3%。2006年，全国星级酒店的经营情况良好。全年营业收入总额为1482.86亿元，比上年增加136.17亿 元，增长10.1%；上缴营业税108.12亿元，比上年增加30.96亿元，增长40.1%。

　　 至2007年底，中国本土星级酒店已经达到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。至2007年底，来自国际酒店管理公司41家公司，67个品牌已经全部进入中国，世界酒店300强排名前10位的酒店集团全部进入中国，共管理516家星级酒店。到2007年星级酒店直接从业人员超过160万人。全国共有酒店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。

　　 在酒店业主要形态包括：

　　 酒店产品更个性化：商务酒店、会议酒店、主题观光酒店、休闲度假酒店、经济型酒店、公寓酒店、乡村旅馆、汽车旅馆、青年旅舍。

　　 产品形态上完全与国际接轨，酒店产业形态更多元化：商务+酒店、商业+酒店、地产+酒店、旅游+酒店、会议+酒店、高尔夫+酒店、酒店产业链经营。

　　 酒店产业规模更大：直接产业规模值超过2000亿元，还不包括各种餐饮和休闲娱乐以及酒店供应商等产业链。

　　 酒店产业效益中的社会效益和经济效益不断提高：2007年比2006年增加了800多家，2006年的星级酒店是13558家，到2007年为止，仍然超过50%的酒店是出现税后亏损的。

　　 二、上海酒店业的发展现状

　　 结构：上海酒店业主 要由两大部分构成，即星级酒店与社会旅店。两者之间的区别，主要集中在市场与服务的差异上，与其规模大小、档次高低无关。星级酒店提供多功能服务，即除了 客房住宿以外，还有餐饮服务、康健娱乐设施服务、会议设施服务等等。这种服务有深度豪华的，如四五星级等高档酒店，也有简约实用的，如低星级酒店；社会旅 店提供单一的有限服务，即客房住宿。但在客房住宿服务的深度方面，内部存在较大差异，其设施并不都是浅显低档的，有不少是深层次中高档的。如宜必思在上海 的连锁酒店，其客房服务的设施水平不亚于三星级酒店。

　　 现状：截止至2007年底上海共有正式评定的星级酒店374家，其中五星级38家、四星级51家、三星级131家、一、二星级154家。此外还有25家左 右相当于四、五星级水平但尚未评星的酒店。从分布状况看，四、五星级酒店大都集聚在中心城区。尤其是五星级酒店，主要分布在静安、卢湾、长宁、徐汇、浦东 等区的中心商务地带;这与五星级酒店的功能定位和适配环境基本一致。三星级以下酒店相对平衡，全市18个区与崇明县均有分布。从星级酒店经营情况来看，星 级较高的酒店经营情况较好，星级较低的酒店经营情况相对较差。

　　 截止至2007年底，上海有各类社会旅店3460余家，分布在全市各个角落。根据其客房结构的不同，社会旅店可大致分为三类：一是经济型商务旅店，其特征 是在一房两床含独立卫生间的基础上增强商务功能，如有相当比重的单人大床房、客房内配置独立写字桌、软座椅或简易沙发、上网功能等。二是假日旅店，其特征 是一房两床或三床，内设独立洗漱卫生设施。三是青年旅店，其客房特征是一房多铺，房内不设独立卫生间。社会旅店整体来看有这么几个特点：（1）价格浮动范 围大；（2）分布面广；（3）新型经济型连锁旅店发展迅速。

　　 酒店存量：2007年上海存量酒店供需的总体状况可以概况为两句话，即“大体平衡，部分酒店略有供余”。这与三年前的“总体平衡，高星级略显紧缺”已经有 所不同。2006年上海旅游酒店的平均客房率为64.8%，与2005年66.43%和2004年68.74%相比，分别下降了1.63个百分点和 3.94个百分点；其中星级酒店客房率为63.9%，与2005年的65.64%和2004年69.05%相比，分别下降了1.74个百分点和5.15个 百分点，与2002年71.82%相比，则下降了7.92个百分点。上海2006年和2007年这两年每年都有大量新客房投入营运。高端市场领域，在 2007年就增加了23家高星级酒店，客房数达到8576间。其中定位在五星级的有13家，客房5931间；定位在四星级的有10家，客房2645间。经 济型酒店在沪扩张的势头更猛，如汉庭、如家、MOTEL168、速8、锦江之星和宜必思等，2007年新增的客房数超过了1.5万间。加上高星级市场的 8576间客房，2007年上海新增客房总数至少有23576间。二是酒店房价升涨较快，抑止了部分消费需求。上海酒店业如此猛烈的发展态势，着实令人担 忧。如果不加控制，上海酒店业将出现五个趋势：总体上供过于求，客房入住率峰谷差扩大，房价呈现不稳定状况，中低档酒店难以为继，酒店业健康发展受到威胁。

　 　 借着北京奥运会和上海世博会的东风，以及旅游、会展经济的迅速走热，上海已成为亚洲五星级酒店房价最高的城市之一。2006年上海五星级酒店平均房价达到 了1406.43元/天，入住率保持在70%以上。受旅游、会展经济和奥运会等因素的推动，众多大型跨国公司都积极在沪拓展高档酒店市场，国际酒店集团十强在上海拥有和管理的高级酒店为54家，申城高星级酒店的国际化竞争格局已经形成。

　　 问题：虽然沪上高星级酒店房价连年攀高，但国内有限的高档客源市场基本被国际酒店集团所垄断。这些国际酒店集团还把发展经济型酒店作为未来强攻的目标，不断向中低端领域渗透。

　 　 而众多内资酒店在激烈的竞争中往往只能竞相降价，导致亏损严重，最终只能以交纳高额管理费用为代价交由国际酒店集团代为管理。近年来，沪上内资酒店翻修后 挂上国际酒店集团品牌的情况屡见不鲜。因此，虽然高星级酒店平均房价有所上升，但部分转交管理权的内资酒店初始投资方获益有限。

　　 后沪上酒店业也将不再是星级酒店“一枝独秀”，品牌经济型酒店、奢侈酒店乃至富有特色的家庭旅馆，都会是今后酒店业的发展方向。与此同时，中低档住宿业将被品牌经济型连锁酒店进一步“洗牌”，低星级酒店客房出租率可能继续下降。

　 　 2010年世博会期间，上海需要接待游客7000万人次，平均每天接待38万人次，高峰期每天将接待70万人次，这就意味着需要63万个酒店床位，而上海 仅拥有酒店床位26万个。按国际管理，酒店客房数和就业人数之间的比例是1:1.1，即每100间客房需要员工110人，而这个比例在国内是1:1.5- 1:2.5。以此推算，到2010年上海酒店业的人才缺口约在50万人左右。

　　 对策：（1）预测的市场需求与现有供应之间存在缺口，需要不断新增酒店来保持动态平衡。（2）酒店的增加要以常态发展的需求为依据，不可无所节制。一是 《三年行动规划》确定的目标所带来的新增需求，即三年弥补547.34万房夜次的缺口、平均每年新增182.45万房夜次；二是2010世博会带来的半年 7000万人次的需求。客房供应量的新增应以常态的需求发展为参照系数并与其保持动态平衡，即以三年行动规划的需求为依据，而不应以诸如2010世博会这 样某个高峰时段的特殊需求为目标。（3）世博会期间的高峰需求应以多途径多渠道来消化解决。例如：动员起用所有的服务公寓、酒店式公寓和其他非酒店住宿设 施及民间住宿设施；动员起用农村和城镇居民家中的空余住房；充分利用上海周围长三角地区的住宿资源（现代交通大大缩短了上海到苏州、无锡、杭州甚至南京等 地的距离，使这一方案成为可能）；参考借鉴其他世博会承办国的经验和方法（如西班牙租用国外游轮）等。

　　 趋势：随着近几年国际会展及旅游业的升温，造成了在一些国际会议、商业活动期间，酒店出现了“一房难求”的供应短缺局面。未来几年，上海酒店市场的需求受宏观旅游、世博会等因素的影响，整体将处于上升之中。上海高档酒店业前景无限，将成为未来主要的投资聚集中心之一。

　　 上海酒店发 展布局发生了变革。一方面，随着上海经济发展向外延扩展，传统的近郊一带正形成新的cbd地区，经济、人口、商业开发、办公也在向新兴cbd地区聚拢；另 一方面，市中心板块内酒店布局已经饱和，迫使酒店布局点向外扩展，并向新兴cbd地区靠拢，形成新的酒店聚集区。以金桥office park ii为代表的新兴cbd正成为标杆，区域内汇聚了华美达等一批高星级酒店，以及众多世界500强企业。

　　 与此同时，酒店的价值结构也呈现多元化，由单纯的服务业，转向既涵盖分享服务性行业的高价值，又涵盖作为不动产性质的优质投资型物业。产权式酒店是其发展类型的代表，具有低风险、稳固收益、长久运营的价值体现，受到投资者的热切关注。

　　 随着2010年世博会的临近，上海将迎来新一轮的宾馆酒店建设和改造高潮。上海必须改造400多家和新建300多家宾馆，才能满足潜在的需求。世博会游客的消费模式多种多样，需要大量多样化的住宿条件，这将为酒店行业创造巨大的增长潜力。

　 　 上海高星级酒店房价和入住率的持续提高推动酒店投资大幅增长。截止06年底，上海待评、在建和待建的高星级酒店数量达到86家，是四/五星级酒店数量的 1.25倍。2008年新建酒店开业数仍较多，增幅预计在10-15%，但2009年开始数量将明显减少，增幅预计在10%以下。

　　 上海迪斯尼成熟年份年接待量约在1000万人次以上，开业初期将达到或超过香港的水平，年接待量在500万人次以上。如果2010年能建成开业，则上海的旅游、酒店、餐饮等服务行业因世博迎来的高景气将得以延续。世博会之后的上海酒店业仍可能面临供不应求的局面。

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