邢台市高开区22号区域项目

邢台市高开区22号项目

营

销

策

划

方

案

策划人：许雷 戎晴

前言

当前，我国城市化、新型工业化快速发展，邢台房地产业也随着城市房地产业的发展逐渐兴起。很多区域板块也开始发展成熟。该策划主要针对高开区区域规划和22号待建项目进行策划解读，并通过SWOT分析，战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案。

目录

一、邢台市基本情况...............................................1

二、项目基本情况.................................................2

三、环境调查与分析...............................................3

（一）微观环境调查与分析.........................................3

（二）宏观环境调查与分析.........................................4

（三）SWOT分析...................................................7

1、优、劣势分析................................................7

2、机会、威胁分析..............................................8

3、结论........................................................9

四、项目市场定位..................................................10

（一）定位及概念表述..............................................10

（二）目标客户定位................................................11

（三）产品与形象定位..............................................11

（四）价格定位....................................................11

五、项目产品介绍...................................................12

（一）项目启用背景.................................................12

（二）项目SWOT分析................................................14

（三）方案设计.....................................................15

六、促销策略........................................................16

一、邢台市基本情况

邢台市地处河北省南部，太行山山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东面以卫运河为界与山东省相望，西面依太行山与山西省毗邻，南面与邯郸市相连，北面分别与石家庄市、衡水市接壤。辖区东西最长处约185 公里，南北最宽处约80公里，总面积12486平方公里。邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地。邢台市有着有3500余年的建城史和600余年的建都史，是大科学家郭守敬的故乡，素有“五朝古都”之称，先后做过商朝、邢国、赵国、常山国、后赵五个朝代和国家的国都。邢台北通幽燕，南达黄淮，西扼太行三关，东望华北平原，自然条件优越，有“鸳水滨，襄国故都，依山凭险、地腴民丰”的美誉，是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市和历史文化名城。

目前，我国市场经济体制还不够完善健全，特别是邢台房地产市场的发育还很不成熟，法律法规不健全，管理体制不顺，宏观调控乏力等，房地产隐性交易活跃，削弱了政府的调控能力，在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范。并且由于邢台房地产市场的竞争较弱，因而还没有形成统一的市场。邢台有些地方距城市有一定距离，城市基础设施、公共服务设施难以共享， 因此导致房地产开发基础设施与配套设施建设滞后，没有或者少有污水处理设施、天然气管道，没有配套的综合商业措施、电器百货等，而且教育与娱乐几乎没有

二、22号区域项目基本情况

邢台经济开发区位于邢台市区东南部，属于环渤海经济圈的一部分。在这里京广铁路、京广客运专线、京珠高速、青银高速、邢济高速、106国道、107国道、308国道纵横交错，邯黄铁路、邯港高速公路直达黄骅港、天津港两个国际港口，邢汾高速公路直通能源大省山西。

　　从另一个角度来看，开发区五大片区在七里河以北20平方公里的范围内，分别为梁庄片区、王庄片区、新兴片区、百泉片区和东华片区。改造完成后，城市功能更加完善，城市品位更为提高，城市布局进一步优化，我区的城市建设也将从量变走向质变，脱胎换骨、焕然一新。

区内规划了“五横四纵”的城市干道网。“五横”为东西向中兴大街、新兴大街、百泉大道、南环路、二干河大街，“四纵”为南北向有襄都路、信都路、永安路、东环路。对外依托京港澳高速公路、邢汾高速公路、京汉客运专线、邯黄铁路，从而形成了开发区便捷顺畅的对内对外交通网络。

22号区域位于东南部，处在国际新城和东方明珠两个大型居民区中部，紧靠新兴东大街，交通工具便利人口相对集中。该区域占地面积大概6万平方米。

三、环境调查分析

（1）、微观环境调查分析

供应商 营销中间商

公众 顾客

竞争者

1、营销渠道企业

（1）供应商

供应商是向企业及其竞争者提供生产经营所需资源的组织或个人，包括提供原材料、零配件，设备、能源、劳务、资金及其他用品等的厂商。

由于我们的企业是偏向于儿童娱乐方面的商业项目，所以我们把供应商定为天津华津设备有限公司，该公司有各种儿童游乐设施可供我们选择，而且距离邢台不是很远。是比较合适的供应商。

（2）营销中间商

营销中间商主要指协助企业促销、销售和经营其产品给最终购买者的机构，包括中间商，实体分配公司，营销服务机构和财务中介机构。我们这个儿童娱乐方面的商业需要的是营销服务机构和财务中介机构。

2、顾客

顾客就是企业的目标市场，是企业服务的对象，也是营销活动的出发点和归宿。针对于我们的商业项目，主要针对的消费者是10岁至25岁的人群。他们主要是玩一些游戏方面的东西，我们主要就是从这里出发的，尽量去满足消费人群的需要。

3、竞争者

在邢台市中，大型的针对儿童、少年、青少年的大型娱乐场所并没有几家，对我们商业比较有竞争力的就是达活泉那里的娱乐设施，其他并没有对我们有太大的竞争力。

4、公众

公众指对企业实现营销目标的能力有实际或潜在利害关系和影响力的团体或个人。如：融资公众，媒介公众，政府公众，社团公众，社区公众，一般公众和内部公众。我们这个商业必须调节好这些公众与商业项目之间的关系，使商业走的更远。

（2）、宏观环境调查分析

宏观环境指会对企业营销活动造成市场机会或环境威胁的主要社会力量，包括人口、经济、自然、技术、政治、法律、文化等因素，企业及微观环境参与者，无处不处于宏观环境之中。

1、人口环境分析：

人口是市场的第一要素，人口的数量直接决定市场的规模和潜在的容量。在我们这个项目的附近，虽然现在附近的人口较少，但是附近有两个大型的小区正在出售。从年龄结构上来看，来这里买房的大部分都是年轻的新人，而我们的项目正好是针对于年轻的家长和孩子的，这样会更有利于我们这个大型亲自类游玩项目的发展。

2、经济环境分析：

经济环境是影响企业营销活动的主要环境因素，他包括收入因素，消费支出、产业结构、经济增长率、政府支出等因素。随着人们收入水平的提高以及人们日益增长的物质和精神上的追求，人们愿意将时间和金钱放在休息和娱乐上，这也将是我们这个企业的一大优势。

3、政法环境分析：

法律政治环境是影响企业营销的重要宏观因素，包括政治环境和法律环境。政治环境引导着企业营销活动的方向，法律环境则为企业规定经营活动的行为准则。由于现在国家大力发展幼儿和儿童教育，更加注重儿童的全面发展，所以我们这个项目有极大的可能会受到大众的喜爱。并且我们这个项目的进货源和设备均是从正规厂商进货，不会与法律相违背。

4、文化环境分析：

在邢台，大部分人的受教育程度普遍较高，对商品的要求也普遍较高，所以，我们的商业项目就立足于这点，使用中高档的娱乐设施供顾客使用，满足他们的身体和心理的需要。

5、自然环境分析：

自然环境对于本项目没有多大的影响。

6、科技环境分析：

随着科技的发展，每当有一项新科技的出现，就会有新行业的出现，就会造成竞争压力。然而，我们这个项目是为家长和儿童量身打造的，目测很长一段时间，科技的发展并不会对本项目造成多大的威胁。

（3）、开发区环境SWOT分析

1、优、劣势分析

优势

（1）区位与交通条件优越。邢台市开发区距离省会石家庄较近，对外依托京港澳高速公、路邢汾高速公路、京汉客运专线、邯黄铁路。对内东西方向有中兴大街、新兴大街、百泉大道、南环路、二干河大街，南北方向有襄都路、信都路、永安路、东环路，从而形成了开发区便捷顺畅的对内对外交通网络。

（2）后起的发展优势。邢台市的旅游业发展相对滞后，但可借鉴其他地区发展旅游的经验，在游乐场规划，基础设施建设、宣传促销、管理体制等方面，高起点，高标准，避免走弯路，以较快的速度发展，成为游乐项目的后起之秀。

（3）观念优势。对于开发区发展以及旅游行业的发展，各级领导都非常重视。开发区推广“产城融合”以城市为基础。承载产业空间和产业经济发展，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套达到产业、城市、人之间有活力、持续向上的发展模式。

劣势

（1）邢台市在河北属于中小城市，经济基础比较薄弱，各种设施不完善，产业结构不合理，致 使经济发展速度缓慢，使邢台市成为河北省比较贫穷的城市。

（2）开发品味不高,产品单一。旅游六要素中,游的项目比较单一,行的范围小,娱的节目少,仅限于观光型产品, 留不住游客。没有充分发挥旅游资源的功能和效应,没有明确的主题形象,没有涉及高品味、高档次的生态旅游主题产品,产品单一,旅游产业为层次低,特别是缺乏高层次的互动性和参与性旅游产品,使游客滞留天数少,重游率低,对旅游市场的扩大构成极大威胁。

（3）邢台市属于河北省内地城市，对外开放程度比较低，实际利用外资数量很少，外资企业经 进出口额占 GDP 的比重很小，每年接待的中外旅游总人数很少。科技方面水平较低，科研 费占 GDP 的比重较低，高科技产品出口额数量偏少，科技成果转化率相对也比较低。科技 水平和对外开放程度普遍较低的现状严重制约了邢台市未来的发展。

（4）居民的生活质量普遍较低，城市人口收入不高，消费状况不高，购买力普遍较 低，城市人均居住面积不多，环境质量较差，城市绿地面积少，空气质量指数低，社会保 险体系不够完善。

2、机会、威胁分析

机会

（1）目前，中国经济正在突飞猛进的发展，为实现区域协调发展，实现共同富裕，国务院及各 级政府都致力于对较贫穷地区发展的支持力度。邢台市在充分利用好国家提供的发展机遇的同时，充分利用自身优势，借助国家优势政策 发展优势产业。

（2）人们生活质量的改善促进投资消费的发展。随着经济的进一步发展，邢台市的企业数量越来越多，为当地人们提供了众多就业岗位， 待遇也在逐渐升高，使人们生活质量得到逐步改善。人们富裕了，对生活提出更高的要 求，带动了消费水平的提高，大部分人随着生活质量的提高，逐渐具有了投资理念。

（3）邢台地处河北南部，是冀南地区的重要城市，其发展直接关系到河北省整体发展水平，因 此河北省政府十分重视邢台的发展，在资金、政策等方面给予很大支持。邢台市政府更加 为本地发展提供大量支持，各方面积极引导。

威胁

（1） 随着生态旅游的发展，人们对旅游的要求不断提高。邢台市历史文化名城，而且位于太行山南麓，旅游资源丰富，近几年由于注重旅游业的发 展，使邢台在河北省乃至全国知名度有所提高，但目前人们逐渐改变了旅游观念，伴随着 生态旅游的发展，人们对旅游的要求提高，邢台目前的旅游资源现状与人们要求还有一定 差距

（2）由于邢台在全国知名度不是很高，而且邢台经济落后所提供的薪金待遇比较低，所以全国 各地的科技人才往往不会选择邢台，即使邢台市采取个方面措施提高待遇来大力招募科技 人才，但由于各方面原因，仍旧很难吸引大量人才。这对于发展高科技产业构成严重威 胁。

3、结论

通过以上对邢台开发区竞争力的分析研究，我对于邢台在发展过程中的优势条件、劣势 条件、外部发展机遇、发展所面临的挑战有了比较详细的了解，得出以下结论：一、邢台市开发区是邢台经济发展的重点项目，其区位条件良好，有巨大的发展潜力和广阔的发展前景，充分利用自身条件，定会使开发区成为邢台经济的支柱地区二、开发区由于某些自身条件的限制，在发展过程中还面临许多问题，需要逐步克服这些劣势来完善自身的发展。三、在发展过程中，外部条件为开发区发展带来机会的同时，也在许多方面给邢台开发区的顺利发展构成威 胁，因此在未来的发展中，必须因势利导，正确把握发展方向，实现经济又好又 快的发展

四、项目市场定位

（1）定位及概念表述

22号区域的市场定位为大型室内亲子类游乐场

根据对邢台市以及邢台开发区以及旅游市场的调研，我们了解到目前邢台市的商业配套相对齐全，涵盖餐饮、娱乐、住宿吧、卖场、购物中心等。旅游资源也非常丰富但主要以名胜古迹和生态公园为主。所以进行项目商业定位，关键寻找市场空白点，进行差异化的市场定位。因此我们选择了大型室内亲子类游乐场作为22号项目的市场定位。

所谓大型亲子类室内游乐场即建造于室内避免了由于天气，季节等因素带来的游玩不便的问题。同时亲子类游乐场是国内各种游乐场内一种，专注于父母和孩子一起玩耍，既丰富了孩子的童年生活又勾起父母儿时美好的回忆。并且加深父母孩子间的感情交流。在游乐场内同时会设儿童主题餐厅，手工DIY室等一系列以儿童为主的项目内容。

（2）目标客户定位

随着经济的发展和人们收入水平的提高，人们用于休闲活动的时间会增加。我国人口结构特征也进入消费代际效应凸显的阶段，年青人在娱乐消费方面有更高的支出意愿。和其他娱乐活动相比，人们现在更偏爱去游乐场，游乐场不但能释放心情，还可以锻炼身体，具有趣味性。对于孩子来说，游乐场扩展了孩子的交际范围，不但娱乐身心，对以后融入社会也是很有帮助的，所以很多家长也喜欢带孩子去游乐场游玩。因此该项目目标客户定位选在1-15岁儿童及其家长。

(三)产品与形象定位

本项目以亲子类大型娱乐主题包装，在拥有一流儿童游乐设备的同时，配备有主题丰富的生活体验区。项目打造成寓教于乐，集小朋友游乐、体验、互动表演为一体的大型儿童亲子主题乐园。

（四）价格定位

经研究预算大型室内游乐场建设资金消耗如下：

基础建设: 室内游乐城2.5亿

广告宣传费(在建和建成的五年)：
导入期：在建中的一年半左右时间和建成后的半年时间月投入约为2000万元左右；
高潮期、成熟期：建成开业运营半年以后,投入约为500万元左右；
平台期：后三个月运营两年半以后到五年内，为不定期投入共1000万 ；
前五年合计投入广告费约为3500万元左右。

在本项目三层是专门为消费者提供餐饮的餐厅，通过招商引资，将每一个商铺进行出租，租金大概在3000/平/年。

现代研究表明，受教育程度越高的家长越注重对孩子未来的投入。而在当今70、80、90后父母普遍接受高等教育的大背景下。亲子类游乐场无疑成为一个巨大的“强力吸金机”。而且中国目前绝大多数家庭模式为”4+2+1“模式，六个大人一个娃，一个小朋友六个钱包随便花。但由于邢台经济以及人民收入水平并不是特别高，所以讲价格定位在中档水平。设有亲子票，团体票，会员卡等各种形式门票。大概在50-100之间。在提供优质服务的同时，用较低的价格吸引人们前来消费，进而打造品牌效应

五、项目产品介绍

（一）项目启用背景

随着人们生活水平的提高，各大城市都可以见到室内儿童游乐园淘气堡乐园产品，如今淘气堡乐园的需求量越来越大，以往单独的淘气堡经营项目和开放式儿童乐园已满足不了市场的需求，从而促使大型室内儿童乐园产品诞生。国内的儿童游乐市场不断涌现出新型的儿童游乐项目。其中部分甚至可以说代表了就目前而言世界儿童游乐市场的领先水平。就目前传统的儿童乐园来说大致有两种类型：第一大类型是关于户外儿童乐园的，另一大类是关于室内儿童乐园的。​

户外乐园，规模相对较大，有相当一部分是直接在户外的公园或者是游乐园内运营的。主题定位明确，游乐的项目以及设施的选择和配备主要是针对现在的青少年还有青年。这种项目主要是为了能达到游乐乐园自身的盈利为基本的目的，在设备和设施的选择上还有进行配套上会很难将他们跟服务类型的目的和消费群体的年龄的不同层次进行绝对的区分开，常常都是符合全年龄层次的标准。

　就上面说提到的以这种类型为标准户外儿童乐园由于他们的主题的定位、投资的规模这些的不同，从而让这种项目的品质也很难保证，而且又没有一个规定的统一的模式还有鉴定标准。基本上都是以儿童游乐设备的刺激来作为主要的客户吸引点，配套的主题化园内景观设计来作为营销和宣传的基本的手段。这类乐园为了能达到和实现园内盈利的最大化的目的，没有办法在设备上和设施上的安全配备上完全的锁定在幼小儿童的层次上，实际上他们不是一个真正意义上的儿童乐园。可以说他们是一个传统得不能再传统的普通游乐园。而我们现在在大中小城市商场里都能看到综合性室内儿童乐园，其中孩子们最喜欢的就是淘气堡，室内儿童乐园也是以淘气堡为主，搭配各类电动玩具或者辅助其他儿童游乐设施设备如摇摆机、三座小转马、旋转小飞机、跳舞玩具、打老鼠、钓鱼等，其中最关键的是布局合理安排，在节假日的时候可以配备足够的工作人员。

　根据最近几年淘气堡市场情况来看，室内儿童乐园必将相继在全国各地大中小城市出现，就目前的情况来看，中小二线城市还不会太多。所以未来前景还是比较看好，所以在儿童游乐设备市场竞争激烈的情况下，如果能打造一个高端，奢侈更具性价比的室内儿童乐园产品，我想未来的前景一定会不错。

（2）项目SWOT分析

S（优势）1、项目地块优势，交通便利，对内对外形成十分便捷的交通网络

2、6万平米的土地，面积广阔，为建造大型室内亲子乐园创造了先天条件。

W（劣势）1、开发模式及经营模式，需要进一步分析

2、成本投入及未来盈利模式需要进行评估认证。

3、开发区发展尚不全面，人流量较少

O（机会）1、邢台市开发区超一流的规划，必将提升邢台的整体知名度，

从而带来大批的消费人群

2、整个邢台市以至于邢台周边缺少规模性的大型亲子类室内

游乐场，填补市场空白。

3、政府提倡拉动内需，促进人民消费。

4、随着生活水平的不断提高，人们对于休闲娱乐的需求日益高

涨，游乐场市场发展势头良好。

T（威胁）1、邢台市知名度还不够，当地居民消费理念需要进一步提高。

2、需要加强与周边城市的交通联系，吸引外地消费者。

3、游乐场的成功主要在于经营管理。

（3）方案设计

1、儿童游乐场项目概况

开发区22号区域占地面积6万平方米，预计使用3.5万平米，建设一座4层的大型室内亲子乐园，拟将1,2层通过公司投资建设成包含森林，海洋，太空等不同主题的儿童乐园，通过不同门口进入则有不同的主题。在儿童乐园第三层和第四层，通过招商手段，引进各种儿童主题餐厅和各样的DIY项目以及各种儿童商品销售处。在儿童乐园地下修建大型停车场，备有充足的车位，便于消费者前往。

2、建设目标

根据儿童特征设计，通过科学的立体组合形成一个集游乐，运动，益智，健身为一体的新一代儿童活动中心。将儿童置身于一个惊险刺激，又安全放心的游乐环境。该亲子乐园有利于充分发挥活力和想象力，在玩的开心的同时，身体又得到锻炼。有利于提升小朋友争强好胜，不甘落后，勇于探险等心理素质，使孩子们更加健康快乐成长。同时有利于培养儿童勇敢，坚韧，顽强的个性，锻炼速度、力量、平衡、协调等素质，达到强身健体、健脑益智的作用。

6、促销策略

儿童游乐场地的营销具有一定的特殊性，主要表现在：1儿童消费的决定权在家长，游乐场不仅要赢得孩子的喜爱，也要获得家长的认可，至少不能让家长反感。2游乐项目具有一定的实效性，过了一定时期后，孩子的新鲜感会降低。3儿童游乐场的目标客户是孩子，安全，环保是不得不考虑的问题。因此可以考虑一下促销策略

1、主题活动策略。不定期的举行各种有趣的儿童比赛，或者亲子主题活动，吸引儿童及家长，积攒人气。

2、店庆策略。在每一次店庆时，实行充会员卡送优惠的策略，提高效益，提升品牌影响力。

3、玩具销售策略。为孩子设计各种新颖、有趣的玩具，孩子们不仅可以在乐园里玩，当然还可以买回去，在家畅玩。

4、免费体验策略。在营业当天，或者特殊节假日，专门免费开放，让孩子们体验游乐场的奇妙，吸引家长参观，为长期发展牵线。

5、节假日促销策略。在各大节日实行不同的折扣优惠政策，吸引消费者，增加营业额。

7、儿童档案策略。免费为每一位会员小朋友建立独特的成长档案，更深入的走进孩子的生活，关注孩子的成长。

8、互利互赢策略。与各种培训机构合作，比如英语培训班，让孩子在开心玩乐中练习英语；与各大幼儿园、小学合作，为他们提供各种比赛的活动器具支持，或者提供商业赞助，扩大影响力，增加收益。

9、.广告策略：导入VI，树立品牌，规范全新的视觉形象，体现游乐场是开发体力、脑力的智能化、趣味化乐园和休闲游玩的胜地。

（1）设计象征翻斗乐其乐无穷的标志；

（2）设计一个健康、活泼、聪明的吉祥卡通人物；（为主导）

（3）设计一套延展的吉祥卡通人物；（为辅助）

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/58cceeadaf1ffc4fff47acbe.html