乌鲁木齐市业主大会成立、业主委员会选举
指导程序
一、成立业主大会、召开首次业主大会会议的条件
二、成立业主大会、召开首次业主大会会议的程序
（一）由建设单位或业主提出申请
（二）街道办事处（乡、镇）审核
（三）街道办事处（乡、镇）组织成立筹备组
（四）开展筹备工作
（五）召开首次业主大会会议
（六）业主委员会备案
三、业主委员会换届程序
四、其他相关规定
（一）业主的认定
（二）业主大会参加人数及表决效力人数规定
（三）公示位置的认定
一、成立业主大会、召开首次业主大会会议的条件
（一）物业管理区域内，已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：
1、专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积的50%以上且业主入住率达到50%以上的；
2、自首位业主入住起满两年且业主入住率达到25%以上的。
（二）划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会；首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
二、成立业主大会、召开首次业主大会会议的程序（对应参照《乌鲁木齐市业主大会设立及其活动（示范文本）》，后简称《操作表格》）
（一）由建设单位或业主提出申请
1、可以由建设单位，或由专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名，向物业所在地的街道办事处（乡、镇）提出筹备业主大会的书面申请。
2、建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（乡、镇）的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（1）物业管理区域证明；
（2）房屋及建筑物面积清册；
（3）业主名册；
（4）建筑规划总平面图；
（5）交付使用共用设施设备的证明；
（6）物业服务用房配置证明；
（7）其他有关的文件资料。
（二）街道办事处（乡、镇）审核
1、符合成立业主大会、召开首次业主大会会议条件的，街道办事处（乡、镇）应当在收到书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
2、不符合条件的，街道办事处（乡、镇）应向申请人给予书面回复。
（三）街道办事处组织成立筹备组
筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡、镇）代表和居民委员会代表组成，其成员为7-11人，其中业主代表应当不少于50%。筹备组组长由街道办事处（乡、镇）代表担任。
1、推荐业主代表。
由街道办事处（乡、镇）或居民委员会组织业主推荐业主代表（参照《操作表格》示范文本一、二），并对业主代表的身份进行核实。
2、公示筹备组成员名单。
筹备组成员名单由街道办事处（乡、镇）在物业管理区域内进行公示15日（参照《操作表格》示范文本三）。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（乡、镇）提出，由街道办事处（乡、镇）协调解决。
（四）开展筹备工作
由街道办事处（乡、镇）和区（县）行业行政主管部门负责业务指导。
1、由筹备组组长召集召开筹备组工作会议
（1）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（3）草拟管理规约、业主大会议事规则（参照市房产管理局印发的示范文本）和业主委员会工作规则；
（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（5）制定业主委员会委员候选人条件及产生（推荐）办法；
（6）制定业主委员会选举办法（可采用差额选举方式）；
（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
2、由街道办事处（乡、镇）和区（县）行业行政主管部门对前款内容进行把关审核。
3、筹备组在首次业主大会会议召开15日前对前款内容以书面形式在物业管理区域内公告并征求业主意见。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。应公示的具体内容包括：
（1）业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积（参照《操作表格》示范文本四）；
（2）首次业主大会会议形式及召开的时间、地点、内容（参照《操作表格》示范文本五、十三、十七）；
（3）《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》、《业主委员会工作规则（草案）》（参照《操作表格》示范文本八）；
（4）业主委员会委员候选人条件及推荐办法（参照《操作表格》示范文本九、十）。
4、确定业主委员会委员候选人名单
业主委员会委员为5-11人，业主委员会委员候选人为9-15人。符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组依据被推荐人所得推荐票多少确定人选。
（1）筹备组在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公示业主委员会委员候选人名单并征求业主意见（参照《操作表格》示范文本十一）；
（2）筹备组公告经公示后确定的业主委员会委员候选人名单（参照《操作表格》示范文本十二）。
筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止；由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。
筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
（五）召开首次业主大会会议
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
A、业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行：
（1）筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票（表决票）（参照《操作表格》示范文本十四、十五、十六）；
（2）表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等；
（3）选举业主委员会委员；
（4）回收选票；
（5）现场公开计票；
（6）现场公布业主大会会议结果；
（7）物业区域公告业主大会会议结果（参照《操作表格》示范文本十九、二十），公告时间不得少于7日。
B、业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：
（1）发放选票（表决票）。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。
（2）组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；投票时间不得超过10天，具体时间由筹备组会议决定（参照《操作表格》示范文本十八）。
（3）组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票；计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。必要时可邀请公证机构现场公证。
（4）公告业主大会会议结果（参照《操作表格》示范文本十九、二十），公告时间不得少于7日。
业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
（六）业主委员会备案
1、准备备案材料：
（1）业主委员会备案的书面申请；
（2）区域内业主身份的确认情况以及业主投票权人数和专有部分面积汇总表；
（3）业主大会筹备组成员名单的书面公告及工作情况材料；
（4）业主大会召开的时间、地点、形式和内容的公告材料；
（5）因业主较多而召开业主代表大会的，须提供业主代表的产生方式和公告材料；
（6）业主委员会候选人产生的办法及名单的公告材料；
（7）业主委员会候选人投票结果汇总表；
（8）业主大会通过并加盖社区居民委员会公章的《管理规约》和《业主大会议事规则》；
（9）业主大会决定的其他重大事项材料；
（10） 业主委员会委员业主证明文件复印件及身份证复印件（须提交原件核实）；
（11）业主委员会成员模范履行业主义务的证明材料：截至备案时业主委员会委员物业管理综合服务费的缴费凭证或由物业服务企业开具的费用缴清证明；
（12）业主委员会委员分工情况材料。
2、申请备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向社区居民委员会提交前款文件及备案材料，经社区居民委员会核实后向物业所在地的街道办事处（乡、镇）和区（县）行业行政主管部门办理备案手续。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
3、刻制印章
业主委员会办理备案手续后，可持备案通知向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章（参照《操作表格》示范文本二十一）。
三、业主委员会换届程序
（一）业主委员会任期届满前3个月，应当会同社区居民委员会组织召开业主大会进行换届选举，其程序应参照首次业主大会召开和业主委员成立程序。
（二）业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
四、其他相关规定
（一）业主的认定
1、依法登记取得建筑物专有部分所有权的人（即在登记簿上记载的名字）；
2、基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主；
3、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生效力，导致物权设立、变更、转让而取得物权的人；
4、因依法继承或者受遗赠发生效力取得物权的人。
（二）业主大会参加人数及表决效力人数规定
1、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；
2、业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；
3、决定其他事项的（包括选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业等）应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
（三）公示位置的认定
在物业管理区域公示位置包括小区主出入口、楼栋单元门口和宣传栏。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/54bc026616fc700abb68fcee.html
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