营销高手必杀技：如何卖商铺？焦虑，是当下开发商的普遍心态。比如，政策对销售价格强压式的管控，土地抢夺激烈带来的成本飙升，又比如，融资通道越来越窄越来越紧，回款压力越来越大，每年规模增长的压力让人焦虑。也比如，即使好不容易拿了一块地，土地出让条件越来越多对商业办公的比例配置要求，产品不好做，招商困难，运营困难，销售更加困难。商铺为什么难卖？无非三个原因：1、市场很烂！市场很烂，一方面可能是属于大环境问题，比如08年经济危机，住宅都门可罗雀，商铺作为投资类产品，命运就更加可想而知。另一方面也可能是由于过度竞争的问题，比如很多开发商为了卖商铺，动辄承诺返租10年，每年8%的利息回报，有些甚至还承诺回购。把投资品当变相融资工具，这完全是属于没有底线的营销手法，无异议涸辙而鱼，饮鸩止渴。同时也破坏了游戏规则。往往这类项目最后的结局是老板跑路，承诺回报的皮包公司破产，投资者欲哭无泪，最后政府买单。2、产品很烂！产品很烂。这个实在是太普遍太常见。除了选址不当死掉的，商业项目最常见的致命伤是动线混乱，人流无法循环贯通，太多的死铺。有些是通道狭窄，车辆进出不畅，直接堵死。有些是人流不通达，直接饿死。有些是铺型混乱，比如门面狭隘，进深太深，层高太低，甚至里面全是剪力墙，无法经营，直接被嫌弃而死。3、操盘水平很烂！操盘水平很烂，这是人为的问题，主要取决于营销总的操盘经验和专业水平，也取决于开发商团队系统性的商业运营能力。事在人为，很多滞销的商业项目，并不一定是市场和产品的因素，而是由于没有找到正确的营销方法。我们看到很多商业项目营销团队，在用卖住宅的方法卖商铺，反复强调户型，朝向，投资回报，看了往往令人着急。这种不着边际的营销，就如同让小学生参加高考，考得出好成绩，那就是奇迹了。
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