住户家中无人大量冒水，应如何处理

雷小姐住在二楼，三楼的邻居国庆期间外出。一天，雷小姐发现天花板开始滴水，意识到三楼邻居家可能漏水了。她向该楼宇的物业管理公司反映情况，物业管理公司称：三楼住户不在家，不能入室检修。结果情形越来越糟，雷小姐的屋子里像下雨。天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些物品受损相当严重，而物业管理公司仍然不来维修。雷小姐没有办法，打110电话，在巡警的要求下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。对此，雷小姐极为不满，斥责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称，住户不在家，物业管理公司无权破门而入。当三楼住户回来后，对于物业管理公司的破门而入行为感到很恼火，三方矛盾很大。

这是个比较典型的问题，其实质是物业管理的紧急避险及免责问题。那么，什么是紧急避险呢？

紧急避险是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。以本案为例，三楼漏水，损害了住在二楼的雷小姐的财产。在三楼住户家中无人的情况下，为了减少损失，就必须破门而入修复三楼水管、水道，但客观上又会对三楼住户的门窗、玻璃等财产造成损害，类似这样的行为就是紧急避险行为。

紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，因而我国《民法通则》对此予以认可。但是，三楼住户是无辜的第三人，由于紧急避险而遭受的损害，是否应受赔偿，如何赔偿，却是个问题。由于我国没有全国性的物业管理法规，所以，本案中的物业管理公司生怕惹麻烦而不愿去抢修，也是可以理解的。

对于责任问题，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第156条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求实偿的，可以责令受益人适当补偿。”

从上面的法律规定可以看出，当出现漏水等严重情形时，是可以采取紧急避险行为的，措施得体的情况下，无论是物业管理公司还是二楼住户，都不应承担民事责任。就本案而言，从根本上看，物业管理公司没有破门而入的权利，因此物业管理公司首先可以直接与业主或住户联系，如果联系不上，在紧急情况下，可以通过110报警，当公安警察到来后，可以交由公安警察来采取破门而入或其他方式处理，物业管理公司可以协助，做好有关记录，并请公安警察和相关的受益人签字证明，必要时用将现场拍照以备作为证据。如果本案中，三楼的住户受到一些财产损失，作为受益人，雷小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此三楼住户也应当承担一部分损失。

另一方面，可以看出，对于物业管理公司而言，工作中，必然会由于特殊原因而对业主造成一些损害而不应该承担民事责任，否则谁也干不下去。

无论现在还是将来，物业管理公司都要依据物业管理合同的约定从事物业管理工作，这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。因此，建议将物业管理公约中的免责条款约定为：物业管理者进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：

1、 为救助人命而造成的必要财产损失（比如有人在房间中企图自杀，物业管理者为救助人命，不得不破门、破窗而入）；

2、 为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失（比如业主房间内漏水、失火又无人在内，为不使其造成巨大损失，物业管理者强行入内救治）；

3、 为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；

4、 其他类似上述情况的情形。

这样，看起来好像对物业管理者多了一些约束或控制，但实际上却明确了其免责条

件，使之具有可操作性，才能从根本上避免纠纷与麻烦

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