佳木斯项目公司成本部 付显坤
随着现代经济的快速发展，市场竞争日夜激烈，很多商品因设计理念不够时尚，人性化和舒适而被市场所淘汰，同样我们开发的住宅是一个生产周期较长，投资浩大的商品，如果我们不能掌握最前沿的时尚潮流，建造出最新潮的居住环境，等我们费尽力气盖出来却吸引不来客户，那将对我们产品的成本产生多大的损失可想而知，我们也将不能立足于市场。所以，更新观念、解决发展中的问题，这对我们公司在规范长久、稳步扩张的可持续发展之路上顺利前行影响深远、意义重大。我这几年一直在开发公司工作，期间也在施工单位工作过一年，积累以往对房地产开发在成本管理上的经验，主要有以下五方面的阐述。
1、设计理念独到而不浪费。
并不是所有的商品设计的越豪华越美观就越占有市场，我们还要考虑大众化，主流方向同时还要有自己的特色，才能打出自己的品牌，树立了品牌，也就站稳了市场，如果一味地把商品理想化，成本无疑加大，相应我们出售的房价要比周围的高，也就不能在价格上让老百姓接受，在市场上就处于被动地位。如此我们不如学着适应市场，开拓思维，革新理念。比如有的房地产“小隐隐于野，而大隐隐于市”；“结庐在人境，而无车马喧”，这种设计追求的文化情怀，我想也是居住的终极目标了吧，有这样一所美宅，人生无论多么坎坷波折也无所畏惧啊。
仅仅是造房卖房,收益是短期的。房地产企业可以进行一些社区运作方面的投资,把重点放在低碳社区的运作上,这样既可以降低居民的生活成本,改善居住环境,提高生活水平,也可以提升房地产企业的业务结构。显而易见，一个城区设计的如何很大程度上给人先声夺人。我想这远远比高档的设计本身更能节约成本，我们的吴总经理在成本管理会议上不也说“省钱就是赚钱”嘛。
二、从房地产成本组成入手控制成本
利润是买来的，不是卖出来的，我想每个生意人都对自己批发来的商品成本了如指掌，进而根据市场需求卖出更好的价钱。同样房地产的成本组成作为我们成本管理人员更应该掌握透彻。房地产开发费用由土地拆迁费用、土地熟化费，前期费用、政策性费用、建安费用、市政配套费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金等组成。我们买地的成本、买材料设备的成本、买广告版面的成本等等，才是决定项目利润是多少的根本，因为买地、买材料设备和买广告版面的成本是我们可控的，而产品的卖价是我们不可控的。这种认识，也是成本管理理念的延伸。前面阐述的是静态成本，那么动态成本又包括哪些，我们该怎么样去管理与控制。动态成本的核心是实时性，是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态。
动态成本的构成是相当复杂的，为了能实时得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，我们必须借助信息化手段提高企业成本管理水平。成本管理信息系统是一个能够实时反映出项目成本的信息平台，它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现成本、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了估算成本、目标成本、合同台帐、签证变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系统还可以提供决策的依据，大量的基础工作能够依靠成本管理来简化，其透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。
3、总包分包严格招投标
工程大了，我们当然对总承包单位的总体业务水平也严格要求了，所以科学管理，质量好，信誉高，价格合理，工期适当，施工方案先进可行的原则进行。整体素质高的施工单位无论在质量、安全、进度上都会带来最大的效益。才能实现产品模块化，快速复制、连锁开发，才能从根本上缩短项目开发周期，标准化管理一小步，管理水平前进一大步，经济效益就能提高一个新台阶。
招标文件与合同的编制：这个阶段应该是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工等等都应该做出最清晰的说明，另外对合同中“等”字的运用要慎重，对甲供甲限甲指甲定材料要明确，对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、量度标准等，质量标准评定等级或评杯评优要合理，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。另外正常情况下我认为不要搞大宗建材的甲供料，如钢筋水泥等，后果一是自身的财务压力，二是领料结算超省的难以控制，还有就是水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等。
4、严把结算审核关。
开竣工结算是工程成本控制的最后一环，反映了工程的实际成本，也反映了参与各方对成本管理的能力。为了及时完成并做好竣工结算工作，各单位要提前进行结算管理筹划，可以采取分阶段结算的方式，将工作量巨大的竣工结算工作化整为零均匀地分配到日常造价管理工作中；另外以项目公司总经理为组长、成本副总为常务副组长的结算工作小组，同时选配经验丰富的专职业务人员组织结算工作，在结算管理制度建设上还要建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度等，定期跟踪检查、监督管理，加强业务人员的素质教育，以减少工程量清单中的差错率和杜绝违法违规行为。
对于施工单位结算，在招标文件和合同中明确约定分阶段结算时间，并且过程中项目公司和造价咨询公司及时计算变更洽商费用和现场签证费用，提前与施工单位进行过程核对，及时掌握成本动态变化情况。
五，材料市场价格的掌握和集中采购整合资源
一般建筑工程中材料占工程造价的60-70％，而且材料因为产地、运输距离、买卖双方、品牌、生产时间、政策、天气、时间、原料、质量品质等等因素的不同会造成价格差异很大，而且由于房地产开发的周期一般短则一年多则数年，所以在开发中会有材料价格波动情况出现，尤其是装饰材料的价格变动会更大，但是政府出台的相应建筑工程材料价格信息不但闭塞、材料品种不全、实效不及时，而且矛头都是指向开发单位有利于施工单位的，有的省实行材料价格指派员制度，就是到某特定时间，这些人打听市场行情之后汇报，然后根据汇报结果出价格信息，正确性时效性难以把握。造价人员不应该完全相信政府的价格信息，而应该做到：第一自己走访市场，了解材料各个参数；第二收集整理经销商信息和生产商信息，对比政府的价格信息找出差异；第三深入工地询问小包工头或工人，了解一些综合单价或分解单价；第四就是货比三家不吃亏，多多联系诚信商家。总之，材料价格的掌握是最烦琐最耗费精力的工作，不过一旦你掌握了，对公司对自己都有极大好处，此阶段占10％通过集中采购整合资源，发挥规模效益。
目前，我们项目公司所属的项目已经发展到将近100万方的大盘，已经形成一定规模，但是我们的采购管理仍然是各自为政，采购需求属于分散的碎片需求，利用集中采购能够充分发挥规模效益、缩短采购进程、保证采购产品质量、降低采购价格、节约建造成本，同时能加强对供应商的控制能力，提高公司整体抗风险的能力。对电梯、户门、外窗、外装、内装、电缆、柴油发电机、幕墙等进行集中采购，以后集采的范围还将扩展到其他的材料设备。随着集中采购范围的扩大，集中采购的规模效益、对供应商的控制能力将逐渐显现，集中采购将成为节约成本的又一条途径。
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