四大国企开发设计之都

关于区属四大国有企业参与广州设计之都政府储备地块开发建设的报告

根据区委、区政府的工作部署，我司以及金控、产投、高新投等区属四大国有企业已筹备组建，目前正在按照各自功能定位进行业务发展。为发挥区属国有企业在我区重点功能片区建设的先锋引领作用，同时做大做强自身企业资本，我司提议由区属四大国有企业参与广州设计之都核心区政府储备地块开发建设。具体汇报如下：

一、基本情况

广州设计之都位于广深创新科技走廊的龙头位置，临近空港经济区区域创新节点，规划可整合广州2100多家设计企业资源，引领广州设计产业聚集发展。按照广州设计之都国际设计竞赛优胜方案，拟分为村工业园改造、政府征收储备、国有旧厂改造和黄边村旧村改造四个地块（附件1），其中村工业园改造地块作为一期工程，已取得城市更新部门批复意见，近期将通过区“三资”平台引进社会资本参与改造建设。

二期工程为政府征收储备地块，位于空港大道东侧，黄边地铁站南侧，用地面积6.43公顷，将引进综合总部产业，包括建筑艺术、空间环境、酒店商业、文化创意、信息技术开发以及工业设计等设计生产总部。为有效实现政府规划意图，把控龙头产业企业进驻，提升土地利用价值，我司可连同金控、产投、高新投等区属四大国有企业参与该政府储备地块核心区（附件2）的土地竞拍和开发建设，落户总部并打造“白云产业总部发展中心”。

白云产业发展中心由编号H2、J1和J2等三个地块组成，用地面积合共13683.1平方米，建筑面积合共95325平方米，用地属性为B1/B2，规划建设包括一栋35层以及一栋25层的区域标志性建筑物。地块现状主要为空地、临时停车场（附件3），经查《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》，土地利用规划全部为城镇建设用地，所属的广州设计之都（AB2901规划管理单元）控制性详细规划优化方案已完成批前公示，近期将正式批复。

二、产业策划和定位

白云产业发展中心将以区属四大国有企业为主体，拟建成白云城建、白云高新、白云产业、白云金融等四大总部基地，并以“全方位服务白云发展，紧密配合1358战略实施”为使命，为推进白云区产业发展和总部经济建设，发挥前端牵引作用，同时拟结合广州设计之都产业发展规划，引进国内外行业前沿企业进驻。

1.白云城建总部发展基地：以我司为主体，并依托我司属下的广州市白云建筑行业协会，把在我区从事建设活动的建设管理单位、设计单位、勘察单位、施工图审查单位、施工单位、监理单位、招标代理单位、造价咨询单位、检测单位、监督管理单位、建筑材料和预制构件生产销售单位及有关社会团体纳入其中，整合我区的建筑资源，建立完整的建筑行业产业链，协同开展业务，促进我区建筑行业服务水平整体提升。

2.白云高新总部基地：以白云高新区集团为主体，将引入工业设计、机器人研发设计企业，打造工业设计、机器人研发设计产业集群，通过举办工业设计论坛、机器人设计大赛等方式，引导工业设计、机器人研发设计等产业在白云区聚集，不断提高白云区产业竞争力。

3.白云产业总部基地：以白云产业投资集团为主体，将引入（待补充）

4.白云金融总部基地：以白云金控集团为主体，将引入（待补充）。

三、国有企业参与地块开发建设的优势

在广州设计之都建设白云产业发展中心，由区属四大国有企业参与开发建设具有以下四大优势。

1.提升土地价值和实现规划

广州设计之都作为功能片区产业用地，由大型开发商开发可实现短期内见成效，但不可避免开发商是逐利的，将会更多关注在土地升值收益上。但如果交由国企开发，则可以最大化体现政府意愿，但受限资金实力和制度等方面，开发效率不高。因此，一期村工业园改造地块交由大型开发商实施，二期政府征收储备地块则可选取规模适中、具有代表性的地块由区属国有企业实施建设，一方面区政府对开发商出台产业入驻及园区开发限制性条件，另一方面区政府通过调控区属国有企业实现规划设想，则可以较好地平衡产业发展与地块收益的关系。同时，知名开发商或者本地国企率先落户，具有极大的土地价值提升效果。例如市属国企越秀集团早年落户天河区，央企绿地集团首落白云新城，以及南沙区属国企南沙城投近年多次竞拍南沙明珠湾区地块等，均对片区开发产生表率示范效应。

2.产业引入可体验政府宏观调控意图

区属国有企业开发建设项目建成后，针对项目特性，可按规划引进城建、高新、产业和金融等优质企业进驻，打造上下游产业链，为设计之都、甚至全区城市建设提供全过程服务，辐射全市，有效实现土地开发一、二级联动。同时项目作为政府自有资产，区政府拥有产业引进主导权，项目可配合区内发展需求，为大批有意愿落户白云的四上企业提供优质的载体平台，促使优质产业快速聚集，增加区内税收。

3.区企业开发建设资源丰富

区属四大国有企业长期在区内从事融资、投资建设和资产运营等管理工作，有较多的类似开发建设经验，并且与发改、财政、国土规划、投资招商、科工商信等区职能部门均保持密切联系，熟悉相关工作流程，可在短期内快速完成既定的开发任务。

4.区企业通过开发累积资本

区属四大国有企业当前经济体量小、力量分散、缺乏核心竞争力，通过参与地块开发建设，可形成资产，而优质产业的进驻、土地价值提升也会促使资产增值，资产转化为资本，实现滚动发展，更大程度上帮助政府推进城市开发，形成良性循环，同时待区政府需资金时，也可利用优质资产融资，腾挪出资金供区政府使用。

四、合作模式

针对目前区属四大国有企业资金实力情况，需先行解决筹集启动资金解决土地成本，待取得地块后，可再以融资方式筹集项目建设资金。可采用以下三种模式推进：

模式1.区属四大国有企业开发

由区属四大国有企业全资组成项目公司，共同投得地块，并按照分工进行合作开发。此方式优点在区属国有企业取得地块后，能以杠杆效应带动四大国有企业的资本增长，同时投得地块亦能配合区政府的产业发展方向，助力区内经济发展的增长，但由于所需资金较大，若企业全资筹集资金，其资金压力较大，且资本占用成本较高。

模式2.引进大型央企合作开发

参考南沙、黄埔等区先例，引进资金实力雄厚的大型央企（如中铁、中交），与区属四大国有企业合资成立项目公司进行合作开发，其中区属四大国有企业占比51%或以上，合作企业占比49%或以下。项目公司前期费用可以股东借款解决，后期可以优先选择合作企业的关联公司作为项目参建单位，或以协定的土地增值比例作为合作企业的投资收益。待项目进行商业运作后，再以商业收益用于归还合作企业的借款。此方式优点在于能化解区属四大国有企业的资金压力问题，同时亦能达到自身资本迅速增长的目的，为日后投融资及经营发展创造广阔的条件。

模式3. 与省、市城市更新基金合作开发

近年来，省市相继设立了一系列城市更新、城市建设基金，我司己对接了由广州国资发展控股集团牵头设立的广州绿色基础设施投资基金，该基金有意以参股的方式投资于白云区的旧城改造，产业园区开发。基金将直接股权投资于四大国企设立的合资公司。

附件：1.广州设计之都分期实施图

2.H2、J1和J2三个地块控规图

3.H2、J1和J2三个地块现状图

广州市白云城市建设投资有限公司

2018年5月 日

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/3f95ea1124c52cc58bd63186bceb19e8b9f6ec30.html