文档文库
手机版
投诉建议
热门搜索:
心得体会
演讲稿
思想汇报
首页
心得体会
学习心得体会
培训心得体会
军训心得体会
社会实践
作风建设
工作心得体会
教育心得体会
演讲稿
演讲稿格式
演讲稿范文
竞聘演讲稿
师德演讲稿
三分钟演讲稿
思想汇报
思想汇报范文
转正思想汇报
大学生思想汇报
季度思想汇报
教师思想汇报
工作计划
工作计划格式
工作计划开头
工作计划结尾
总结与计划
工作计划模板
工作总结
年终工作总结
年度工作总结
个人工作总结
实习报告
实习报告范文
实习计划范文
实习鉴定范文
实习报告内容
个人简历
求职简历
简历范文
简历模板
简历表格
简历格式
祝福语
春节
除夕
元宵
端午节
合同范文
合同范本
合同样本
合同范本格式
首页
>
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
发布时间:2023-12-01 03:08:11 来源:
文档文库
小
中
大
字号:
手机查看
>
>
>
>
高处不胜寒(二)
:
房价下跌
风险何在
钟伟
编者按:目前对中国房地产运行的总体态势、金融风险以及政策选择逐步分化
,
考虑到房
地产泡沫破灭可能带来的风险和动荡,需要对局势进行整体研判,并给出相应的政策建
议。本文是北京师范大学金融学教授钟伟
“
中国房地产高处不胜寒
”
系列的第二部分,主要
讨论房地产行业下行可能带来的风险,
在他看来,
在需求侧购房者的财务杠杆虽然较低,
按揭贷款整体安全,但房价下跌可能带来较为复杂的社会问题。
>
>
>
>
金
融体系风险一:房地产消费杠杆低,开发环节预售款作用大
国际经验表明,
过度借债通常是导致房地产泡沫的主要原因,
而过度借债尤其是金融体系过
度为房地产提供融资,
在房地产行业下行过程中受到的打击最大。
因此,
债务水平或者杠杆
水平是评估房地产泡沫的重要因素之一,
也是衡量房价下跌对金融稳定乃至经济稳定的重要
因素。
(
1
)居民部门杠杆率较低
房屋债务收入比(
housingdebttoincomeratio
)反映的是居民购房的负债程度。过去十
年来,中国的住房按揭贷款快速增长,到
2013
年年底,住房按揭贷款余额为
9.8
万亿,占
各项贷款余额的
13.9%
,
较
2012
年的
12.9%
略有提高。
过去四年,按揭贷款余额占居民可
支配总收入的比重分别为
48.6%
、
47.4%
、
46.3%
、
48.2%
。在次贷危机之前,英美等国的
这一比值均超过
100%
。
按揭贷款余额除以
GDP
是衡量住户部门房屋债务规模的另一个指标。
2013
年,中国的这
一指标为
17.2%
,而
2006
年这一比值在美国和英国分别为
77%
、
82%
,低于
20%
的发达
国家几乎没有。因此,中国住户部门的债务水平是比较低的。
我们还可以用贷款风险比(
LoantoValueRatios
,
LVR
)来衡量杠杆率。
第一种度量方法是用按揭贷款余额除以物业的估值,
这需要估算房屋存量的价值。
我们使用
房屋存量面积与全国房屋均价相乘得到。以
2012
年为例,中国房屋存量面积约
162.6
亿平
>
>
>
>
米,
全国房屋均价约
5791
元,
房屋存量价值约为
88.3
万亿,
是
GDP
的
1.7
倍。
2012
年,
按揭贷款余额为
8.1
万亿,
由此房屋的贷款风险比是
9.17%
,
这是一个非常低的数值,
相当
于资产负债率不到
10%
。
但这种方法存在一个问题,中国
1998
年才开始进行住房的商品化改革,这意味着目前存量
房中,有很大一部分是非商品房,包括回迁房、房改房、福利房等等,这些房屋没有使用按
揭贷款,从而拉低了总体的住房债务率。不过即便目前债务水平上翻一倍,债务率也不到
20%
,仍然是比较安全的。
第二种方法是用每年新增住房贷款除以当年商品房销售金额。
2013
年新增按揭贷款为
1.7
万亿,
当年房屋销售金额为
8.14
万亿,
按揭的比例为
20.88%
;
2012
年新增按揭贷款为
9600
亿元,而房屋销售金额为
6.45
万亿,这意味着按揭的比例只有
14.9%
。
当然,这一估计也存在缺陷。首先,在分子项,新增按揭余额是当年净增的余额,已经扣除
了当年归还的按揭,
因此有一定的低估。
其次,在分母项,房屋销售金额指的是一手房的销
售,没有包括二手房的销售,因此也存在很大的低估。不过,即便考虑这些因素,中国的住
房杠杆率应该不会显著上升。
中国住房债务水平较低的主要原因一是首付比例较高,
二是有
居民储蓄的支撑。
无论从哪个角度来分析,
中国居民部门在住房上的杠杆率是极低的,
考虑到大部分是自住需
求而非投资需求,
房地产市场下行或者房价的下行将不会给按揭贷款的不良率产生较大的影
响。
(
2
)房地产企业的杠杆率适中,但预售款融资是压低杠杆率的关键
房地产企业的公开融资数据显示,截止到
2013
年,人民银行公布的金融机构贷款投向中,
地产开发贷款
1.07
万亿元,
房产开发贷款
3.52
万亿元,
两口径合并的房地产开发来自银行
的信贷余额大概在
4.59
万亿元。
按照信托业协会公布的数据,
截止到
2013
年底,
总量
10.3
万亿的信托资产中,直接投向是房地产的信托贷款是
1.03
万亿,考虑到部分的口径可能不
是直接的地产项目,而是投向工商业企业的贷款(
2.9
万亿)和其他等口径(
1.47
万亿),
本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/3aef66b049649b6648d747ce.html
《正在进行安全检测....doc》
将本文的Word文档下载到电脑,方便收藏和打印
推荐度:
点击下载文档
文档为doc格式
分享到:
相
关
案
例
正在进行安全检测...
2024-04-28
正在进行安全检测...
2024-04-28
正在进行安全检测...
2024-04-28
正在进行安全检测...
2024-04-28
正在进行安全检测...
2024-04-28
正在进行安全检测...
2024-04-28
安全验证
2024-04-28
正在进行安全检测...
2024-04-28
正在进行安全检测...
2024-04-28
正在进行安全检测...
2024-04-28
相关推荐
1
正在进行安全检测...
2
正在进行安全检测...
3
正在进行安全检测...
4
正在进行安全检测...
5
正在进行安全检测...
6
正在进行安全检测...
7
正在进行安全检测...
8
正在进行安全检测...
9
安全验证
10
正在进行安全检测...
推荐内容
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
安全验证
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...