目 录
1、东西湖区城市发展概况
1.1东西湖概况...............................................................................................1
1.2战略区位...................................................................................................1
1.3城市交通...................................................................................................1
1.3.1公路概况..............................................................................................1
1.3.2铁路概况..............................................................................................2
1.3.3航空概况..............................................................................................2
1.3.4水路概况..............................................................................................2
1.4区域交通环境...........................................................................................2
1.5经济发展概况...........................................................................................2
1.6城市发展规划...........................................................................................3
2、东西湖区房地产市场分析...........................................................................4
2.1东西湖区房地产发展概况.......................................................................4
2.2 2011年东西湖区住宅市场发展状况......................................................4
3、东西湖区商业地产发展分析.......................................................................5
3.1武汉市商业地产发展分析.......................................................................6
3.2东西湖区商业市场分析...........................................................................7
3.3东西湖区商业消费者分析.......................................................................7
3.3.1人口年龄及性别构成..........................................................................7
3.3.2人口来源构成......................................................................................8
3.3.3居民收入与消费支出..........................................................................8
3.3.4居民消费构成......................................................................................8
4、项目基础环境分析.......................................................................................9
4.1项目周边商业环境调查...........................................................................9
4.2项目SWOT分析......................................................................................9
4.3结论...........................................................................................................9
东西湖区房地产市场调查报告
1.东西湖区城市发展概况
1.1东西湖概况
东西湖区，是武汉市下辖的一个区。位于东经113°53′—114°30′，北纬30°34′—30°47′之间。地处汉口西部近郊，全境三面环水，淡水资源十分丰富。她的地图酷似一只金龟，翘首东望武汉，摆尾西牵孝感。汉江、汉北河、沦河、府河如玉带琼边轻轻托起这片499.71平方公里的土地。境域东靠张公堤，分别与江岸区、江汉区和硚口区接壤；西南滨汉水与蔡甸区和汉川市相望，西北依府河与孝感市和黄陂区相邻，在籍人口269464人。食品、机电、物流三大特色产业占地区生产总值的70%左右的比重，吴家山经济开发区获批升级为国家经济开发区，是继武汉经济开发区、东湖高新技术开发区之后，武汉市获批成立的第三个国家级经济开发区，成为武汉城市开局的“三大产业带”和“三大经济增长极”之一。
1.2战略区位
湖北是国家中部崛起战略的重要省份，武汉作为中部地区中心城市，在中部崛起中扮演着领导者的角色，东西湖区域类的武汉天河国际机场距北京、成都、重庆、广州、香港等地均在1000公里左右，乘坐飞机1.5小时可到达。
1.3城市交通
1.3.1公路概况
京珠，沪蓉等多条高速公路在此交汇；中环线与外环线覆盖全区50%的面积，轻轨与40多条公交线路畅达武汉三镇。
1.3.2铁路概况
东西湖区距离汉口火车站仅7公里。
1.3.3航空概况
东西湖区距离武汉天河国际机场18公里，机场路与金山大道相连，驱车仅15分钟路程。
1.3.4水路概况
辖区港口主要分布在汉江36公里的航道口。
1.4区域交通环境
有轻轨一号线与546、741、505、737、621、222、736、713路公交交汇，畅达武汉三镇。
1.5经济发展概况
东西湖区近六年GDP均递增16.85%，增幅高于武汉市12%的增长速度；财政收入年平均递增37.67%；固定资产投资年平均递增34.68%。
工业作为东西湖区的主导产业，2011年度工业占比达65%，并呈连续增涨趋势，农业和服务业所占份额日趋缩小，这也说明东西湖区的经济发展过于依赖工业生产，其他产业发展相对薄弱。
另外截止2011年，东西湖区农村人均可支配收入突破10000大关，近六年年均增长15.2%；城镇人均可支配收入突破20000大关，近六年年均增长13.9%，这也说明东西湖区居民收入水平逐年递增，购买力日渐增强。
1.6城市发展规划
一区两片、三城一新：东，金银湖生态新城（生态居住）
南，吴家山新城（政治经济）
西，台商产业新城（产业开发）
北，新农村建设发展区（农业产业）
随着大武汉首个城市副中心的定位的确定，以及城市立体交通网络的不断完善，东西湖区未来发展将呈持续快速增长趋势，同时将吸引大量人口导入。
不断完善的城市配套功能将进一步提升东西湖区的居住环境。
随着人口的不断涌入，目前的商业项目已经不能满足居民的日常生活需要，吴家山片区商业地产发展空间广阔。
城市改造对城市街区的功能规划提出了更高的要求，商业开发机会与竞争并存。
2.东西湖区房地产发展分析
2.1东西湖区房地产发展概况
东西湖区目前房地产开发主要集中在住宅地产开发，商业地产开发还处在起步阶段。住宅地产开发主要围绕金银湖板块和吴家山板块以及常青板块展开。吴家山板块各类商业、旅游、教育、医疗等配套资源齐全，随着轻轨1号线2期建设运行，区域价值进一步提升。金银湖板块开发项目较集中区域，大盘林立，各项目卖点突出，但在交通及各类生活配套上则较差。常青板块区位更加靠近市区，地段优势比较明显，房地产开发已比较成熟。
2.2 2011年东西湖区住宅市场发展状况
2011年东西湖区域住宅价格总体呈上升趋势，住宅成交均价为5418.19元/平米，同比上涨9.8%。成交量由于房地产限政影响，2011年成交量较2010年明显下滑，全年总销量为8495套，较上年同比下跌20.8%。
3.东西湖区商业地产发展分析
3.1武汉市商业地产发展分析
武汉商业地产主要集中在三环以内，成熟商圈在二环以内，新兴的商业中心正在向三环以后拓展，武汉商业地产正在打破以传统商圈为中心的发展格局，传统的商业中心的影响力正被逐渐削弱、绿地金融城等项目在未来将成为重要的商业中心。
3.2东西湖区商业市场分析
东西湖商业主要集中在吴家山板块和金银湖板块。
吴家山片区在售商业项目有，竹叶海嘉园，天合新界，立方城，万安企业大道，北冰洋城市广场，航天彩虹镇；
金银湖在建在售商业项目有，金盛国际二期，升华现代城，金湖天地，金地格林春岸，银湖水榭，航天兴隆国际。
总体来说东西湖区商业地产开发还处在起步阶段，品质较低，业态结构不丰富，区域内纯商业项目及商业综合体项目也渐渐出现，这将是东西湖商业地产未来的发展方向。
3.3东西湖区商业消费者分析
3.3.1人口年龄及性别构成
东西湖区人口总数为：452053，按年龄分，0-14岁人口57202人，15-64岁人口363451人，65岁以上人口31397人；按性别分，其中男性占比51.99%，共235027人，女性占比48.01%，共217026人。
3.3.2人口来源构成
近十年，东西湖区外来人口占到总人口的33.97%，其中大部分为置业客户，通过对东西湖区置业客户进行分析发现区域购房需求为外向吸纳型，东西湖区75%的置业客户来自区域以外，区内消化量为25%。
3.3.3居民收入与消费支出
农村居民人均消费支出占人均年收入的48.22%，城镇居民人均消费支出占人均年收入的69.08%。
3.3.4居民消费构成
主要集中在食品，交通，文化娱乐，衣着。
4项目基础环境分析
4.1项目周边商业环境调查（项目位于吴家山三秀路）
以下主要针对项目周围500米半径内的商业进行业态调查，项目周边商业业态前十位排名：餐饮，烟酒副食，家装服务，生活服务，房产中介，教育培训，美容美发，文具玩具，医疗服务，休闲娱乐。
4.2项目SWOT分析
S（优势）：项目三面临街，具备商业开发的先天优势；项目地处老区域，居住气氛佳，周边有8个成熟社区在旁；项目周边学校林立，中小学共计四所，早晚人流量非常大，具备商业地产开发的关键因素；项目商业体量较大，具有一定规模优势，可以凝聚周边的商业氛围。
W（劣势）：项目坐落并非正街，商业气氛有所欠缺，收益水平较低；周边道路环境不佳，容易拥堵；吴祁街一条主要经营餐饮业，夜间经营时间过长，空气污染严重，环境卫生状况较差；商业比重过大，招商和销售难度大。
O（机会）：项目所在片区商业供应量明显不足，现有商业品质较差，项目建成后将对片区环境形成提升；吴家山片区商业地产刚刚起步，在售商业项目不多，项目在住宅市场限政下，投资者视线转移，商业地产大热。
T（威胁）：来自于与项目同期上市的商业项目的竞争威胁，将对目标客户形成分流，与之相比较，该项目可能优势并不明显。
4.3结论
项目地块具备一定优势，从区域、交通、环境、人文等方面来看，具备商业开发的条件。
利用项目的区位条件和市场机会进行科学合理的规划布局，充分发掘项目商业潜质。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/37620b174431b90d6c85c77a.html
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