重庆市茶园城市副中心控制性详细规划
说明书
一、 背景
2005年6月至9月，市规划局和茶园新区联合组织了一次较大规模的茶园城市副中心规划设计方案国际咨询，邀请了四家国内外设计机构参与竞标。经过专家评审，中国城市规划设计研究院的方案被评为优胜方案，本次规划以中规院方案为基础，充分吸纳其它三个方案的优点，通过对茶园城市副中心规划布局、建设规模、交通结构以及景观要素等的进一步分析研究，编制完成了《重庆茶园城市副中心城市设计》。
为了跟上茶园城市副中心日益紧迫的开发步伐，适应土地使用和有偿出让的需要，由中国城市规划设计研究院继续对该方案进行深化，编制本控制性详细规划，为城市规划主管部门提供具体规划控制与管理的依据。
二、 规划依据与原则
1．规划依据：
（1）、《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）
（2）、建设部《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日）
（3）、《城市用地分类与规划建设用地指标》（ＧＢＪ１３７－９０）
（4）、《重庆市城市总体规划2004-2020》
（5）、《重庆市城市规划管理技术规定》2002.8
（6）、《重庆市茶园城市副中心规划设计方案征集专家评审意见》2005.8
（7）、国家相关规范及重庆市相关地方法规。
2.规划原则：
（1）整体性原则：紧密结合重庆城市总体发展战略，从城市功能、城市交通、城市景观等多方面整体思考，合理衔接，使茶园副中心成为东部新城的“动力核心”，并使整个新城成为城市中的有机组成部分。
（2）特色突出原则：突出重庆地方特色，体现山城、江城风貌，保持和发扬城市山水格局，注重城市肌理的延续。
（3）可持续性原则：规划理念应有创新，吸取国际国内新城副中心规划建设的成功经验与教训，坚持可持续发展、注重以人为本。
（4）结合自然原则：从保护和营造生态环境的高度，尊重重庆山地城市的自然环境，在充分利用现有资源的基础上，合理分配空间，整合用地结构，确定开发建设模式并组织绿地系统，逐渐形成环境优美的生态型新城区。
（5）与城市经济相协调的原则：规划要求高起点、高标准，同时具有经济可行性和可操作性，与功能定位与发展目标相吻合。
三、 现状条件分析
1. 区位条件
茶园城市副中心位于重庆市南岸区境内的铜锣山东麓，坐落于规划的东部新城中茶园—鹿角组团的中心位置，向西穿过铜锣山，距离中央商务区即城市中心约9.5公里(行车距离约15公里)，距离已形成的南坪城市副中心约8.7公里(行车距离约11公里)。茶园副中心在重庆市六个城市副中心中位置最靠东的。
2. 自然要素
区内为浅丘地貌，山丘台地脉络清晰，主要形成三条脊线。基地地形总体呈现出西高东低的态势，西侧是铜锣山的余脉，另外还有两座南北走向的小山 。“川”字形的山体把场地分为两条谷地和一块台地。
苦溪河及其支流从基地内穿过，平时水流较小（通过拦坝可扩大水面），两条河流向北汇入长江。基地植被条件良好，尤其是几座山体和河谷地带，植被繁茂，环境优美。
3. 景观条件
场地山水环境优越，远处有铜锣山和明月山作为背景，近景有樵坪山郊野公园。
茶园工业园管委会大楼是现状重要的地标性建筑。
现状范围内有三条较为明确的景观视廊，一条是两个山体之间，另一条是对着远处的铜锣山，第三条是东部小山体对着苦溪河。
4. 交通条件
基地紧挨着城市内环线，建立了茶园副中心与老城区的快捷联系，世纪大道在基地内路段已建成通车。总的来说，片区与老城区联系程度还比较低，可达行较差，随着南山隧道和慈母山隧道的开通，将得到较大改善。
5. 场地建设条件综合评价
基地南部为先期开发的工业园，目前建设已经形成规模，吸引了TCL、美的、雅格尔等著名企业集团落户，为城市的拓展建设提供了产业支撑。茶园工业区先期完善的基础设施，为茶园副中心的建设打下了坚实的基础。
基地内部的道路骨架建设已经陆续展开，周边几个住宅区建设也在筹备之中，配套服务设施也将陆续上马。
四、 规划方案简述
1. 东部新城总体概念
方案在构思初期，立足总体规划，在宏观层面上，通过对东部新城的功能组织结构分析、交通组织结构分析、空间形态分析，确定了茶园城市副中心的性质及规模、完善了与城市的交通组织结构、综合考虑了三者的空间形态关系，通过茶园城市副中心的设计来强化该区域的整体结构。
总体布局结构：东部新城在铜锣山与明月山之间的平行谷地中纵向生长，城市形态呈现出蜿蜒在两山之间的“双脉共荣、城园相对、轴向拓展、多中心多组团”的布局结构。
功能布局结构：东部新城是带形的多中心、多组团城市，形成五个功能中心，由北往南分别是鱼嘴产业服务中心、市级会展中心、东部新城综合中心（茶园副中心）、产业服务中心和界石物流中心。组团内部是片层结构，居住用地、商业等服务设施用地、产业用地及山体绿带呈“三明治式”层片布局。
交通组织结构：合理组织带状城市的交通，构建纵向、轴带型的交通结构，加强南北各个组团之间的交通联系。南北向形成1条快速路、1条客运走廊（设置公交、轨道交通和BRT系统）、1条货运交通干道和2条小汽车交通干道，南北向交通快慢分离、客货分离、小汽车公交分离、长短途车流分离。东西向交通加强联络。
绿地景观结构：重庆都市区的大小山脉呈现出“川”字形的山地形态，东部新城也是如此，所以东部新城的绿地系统顺应这种形态，强调竖向的联系，樵坪山郊野公园、广阳岛风景区、铁山坪郊野公园形成一条贯串整个东部新城的生态带。每个组团利用内部的山体、河流形成组团的绿地景观廊道。同时，加强组团与相对应的公园及两条山脉之间的横向沟通。
2. 茶园城市副中心设计构思与创意
茶园副中心的总体设计理念可以概括为“治山——理水——营城——宜人”。
(1) 治山——城中有山
从大的格局来看，重庆是一座山城。重庆城区建造在山丘纵横、沟壑交错的两江台地上，“山上有城，城中有山”。建成区分布在高低错落的丘陵地带，“山”是重庆城市的载体，又是城市的有机组成部分。
茶园城市副中心位于铜锣山和明月山两条大山脉之间，两大山是副中心的大背景，基地里有两小山。规划加强副中心与两大山之间的网络联系，留出多条视线通廊，实现可见性，以背景山为屏；规划保留两座小山作为副中心的主题公园，实现可达性和可用性，空间的连续性。
(2) 理水——水边建城
重庆既是“山城”，又是“江城”。长江和嘉陵江在市区蜿蜒穿过，“城中有江，江边建城”，建成区沿江绵延百里。“江”是重庆的交通动脉之一，也是城市的主要水源，成为城市结构重要组成部分。
苦溪河及其支流从副中心外围流过，两条河流是茶园地区起源和发展的源泉。副中心临水而建，并通过一切可能的设计手法使水景向基地内部渗透，形成以水为主题的开放空间，结合水组织活动，使城市空间因为水的存在而变得灵动。
(3) 营城——功能斑块
东部新城是带形轴向生长的城市，呈片层结构。茶园城市副中心延续这种布局结构。
南北向的世纪大道是东部新城轴向发展的纽带，是新城的景观轴线和观光通道。副中心以世纪大道为空间组织的重要元素，轴向布置各功能空间，成为世纪大道最重要的功能密集区和景观密集区。
副中心功能结构也为片层，东西两侧是低层住宅，往中间则是山体、绿地，正中间是商业、商务和混合使用。
(4) 宜人——以人为本
茶园副中心以建设“宜居”的绿色城市为目标，规划建构多重城市网络，营造社会、经济、自然协调发展，生态良性循环的人居环境。
五、 用地规划
1. 用地布局
茶园副中心的土地使用主要考虑综合服务功能，兼顾必要的商务办公、休闲娱乐与产业服务等职能，总体上形成南北两个功能中心——南部的综合服务中心和北部的金融商务中心。并大致分为四个功能分区——混合使用区、行政办公区、休闲娱乐区和配套居住区。
南部综合服务中心：位于基地南面开阔地段，现状开发区管委会大厦北部，通江大道西侧。承担茶园中心区起步建设的综合服务职能，同时，该核心与基地东侧的苦溪河支流的绿地开敞空间形成“核敞相依”的空间形式。
北部金融商贸中心：位于基地北部，通江大道西侧。是中心区未来的主核心，负担着全区、整个新城、乃至整个城市的商贸、商务、金融、商业等服务职能。该核心将基地西北侧的苦溪河支流水系引入其中，成为城市中形象鲜明，独一无二的核心空间。规划通过过街平台将这一中心与东部正在建设的“同景国际新城”住宅区的综合服务中心有机衔接，起到相互促进作用。
混合使用区：混合使用区是中心区土地使用的功能主体，主要安排在通江大道的东西两侧，以高强度的土地使用开发和设施功能混合为主要特征，包括、商业居住混合、商业办公混合、办公居住混合等多种方式。这与现代城市中心区土地使用的模糊性、复杂性与不确定性等特点相一致，符合中心区的土地使用的设施兼容和集约高效的资源配置要求，体现服务综合性和使用的市场灵活性。
行政办公区：行政办公区主要结合南岸区政府的搬迁，考虑安排在基地北部，西部山体的山麓地带。该区域综合考虑行政办公区的景观和功能要求，将城市广场、湖面以及良好的环境与办公区的安排有机结合，同时，在土地使用上，尽量避免占用经济价值高的地段。
休闲娱乐区：休闲娱乐区与城市绿地系统、开敞空间系统相结合，成网络状分布于茶园中心区之中，充分考虑到人们的活动规律和服务的均好性，以及服务半径的合理性。
配套居住区：配套居住区主要安排在混合使用区两侧，靠近规划的山体城市公园，保持良好的居住环境。同时，与周边外围的居住区形成设施与环境共享的格局。
（规划用地构成表）
2. 土地细分
为了与土地开发出让以及建设的具体条件相适应，规划充分考虑了功能布局的同时，对土地进行了土地细分。 土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公共利益第一为原则，结合道路系统和地形处理将茶园城市副中心中的可出让的用地细分出来。其它地段统一由政府作为环境设施建设或进行公共配套设施建设，可采用一级开发方式提前建设，其建设成本可按比例分摊入周边细分地块中以获取增值地价。细分地块可向社会出让，要求比较简单，便于实施操作和融入整个控制管理系统。 茶园城市副中心细分地块以1公顷为基本单位，结合道路与地形改造等条件有所变化。沿通江大道两侧的高强度开发的商务开发和商业开发地块适当划小，一些城市级的大型公共服务设施所占地块相应划大。
控规细分后的地块基本为最小出让地块，最小出让地块可以合并，但合并后的建设必须满足与周边地段的系统联系，如公共空间、步行系统后退红线等要求。最小出让地块原则上应作为作为最小出让单位，保证与今后的土地使用权一致而成为产权地块，不允许再细分。如果需要细分应该依照法定的程序进行控制详细规划的局部调整，就可行性与必要性进行相关论证，并从新核算规划控制指标。(最小细分地块一览表)
3. 公共服务设施
规划在项目安排上考虑各个核心片区、功能区的要求，并有一定程度的混合使用措施。
南部综合服务中心主要安排的建设项目有产业服务中心、酒店、文化娱乐中心、浮岛游乐园等项目。
在北部金融商贸中心安排商务中心、证券中心、信息中心、电视媒体中心、创业展示中心、市民中心、Shopping Mall等项目。
混合使用区主要安排有创业大厦、SOHU公寓办公楼、商住楼等项目。
行政办公区安排有政府大楼及其配套设施、会议中心、相关政府职能部门办公楼等项目。
休闲娱乐区中项目安排多种多样，结合城市绿地与开敞空间分别安排有青少年活动中心、艺术走廊、展览馆、博物馆、娱乐中心、美食街、文化街、酒吧街、文化中心、娱乐中心、不夜城、健身俱乐部等设施
配套居住区中安排有与居住区配套相关的项目，包括学校、幼儿园、医院以及其他配套服务设施，有些布置在中心区的外围或边缘，主要考虑与周边居住区的资源共享，并保证合理的服务半径。
（大型公共设施项目一览表）
（公共服务配套设施规划一览表）
4. 土地使用兼容
为保证城市生活的多样连续，消除单一使用功能带来的时段萧条与钟摆生活方式，城市中用地功能的混合使用是十分必要的。混合使用的现象普遍存在，体现着人类生活的多样需求，是对传统的功能主义规划模式的质疑。对于城市中心区，特别是以高比例的办公、商业、文化功能为主的核心区，特别需要通过混合使用的方式消除纯粹的功能主义所带来的负面影响。混合使用在本规划中通过土地使用兼容的方式表达出来，体现着设施多样性、功能灵活性和服务综合性。
土地使用的兼容性指设施的兼容而非土地性质的兼容，土地性质指土地的主要功能和主要内容。土地使用的兼容性指在同样的土地性质下可以容纳多种设施。本控制性详细规划确定在实施兼容性控制时，采取无条件兼容、有条件兼容和不兼容三种调控手段。对于混合使用的土地使用兼容情况，规定兼容设施的建筑面积占地段允许的建筑总面积比例不宜超过20%。
通江大道两侧的土地多采取混合使用的方式进行控制。通江大道两侧主要承担商务、商业、文化、娱乐的功能，土地的混合使用强调大综合式的使用方式，各种功能的混合应符合用地性质的要求，避免小面积一层皮式的消极混合方式。通过强调通江大道两侧用地的混合使用，确保中心区服务职能沿通江大道的集中。
对于中心景观带（A07-1,A12-1）的用地混合使用，以景观与服务设施融合为基本原则，以创造不同服务主题的公共休闲空间为最终目的。在保证视线连续和成片公共绿地的基础上（具体做法详见城市设计导则），地下空间结合地上散落式的建筑布局容纳商业服务功能，地上大部分地段考虑景观绿地。在为市民提供公共开敞空间的同时，提升土地使用价值，形成具有活力的市民空间。
六、 道路交通规划
重庆的山城特征不同于平原城市，道路交通的组织应更加强调系统的联系和出入口的衔接，结合地形要素采取平面分流和立体分流的组织，加强公交系统的联络。道路面积应适当减少，保证车行系统，其它停车空间和步行系统可以因地制宜地解决。
1. 路网系统
经过对整个东部新城系统的交通组织梳理，确定茶园中心区的道路骨架，结合功能布局和地形条件，设计成主、次、支分工明确的格网状道路系统。
规划形成“一横一纵”的主干道路网结构，“一横”位于中心区南边缘，“一纵”为南北向中部通过的通江大道。区内的主干路系统与外围整个新城的主干路系统有机衔接，并保持合理的主干路网间距。
规划在茶园中心区内形成“两纵一横”的次干道系统，成为主干道系统的补充。规划范围内根据地块性质、开发建设需要和交通组织要求设计发达有序的支路系统。城市支路到达城市各个角落，在与其他级别道路衔接上避免横穿通江达到，并尽量减少在城市主干道上开口。
茶园中心区的主要出入口分别是东西向由城市一环路引入片区的西出入口，南北向通江大道进入核心区的南北出入口。
2. 道路断面
主干道红线宽度62～44米，多采用两块板形式。其中，通江大道不但具有很强的交通功能也负担着城市景观、公共交通主轴、轨道交通等功能，因此对其断面应进行特殊处理。首先将通江大道红线宽度拓展到62米，使其断面尺寸与北部路段红线一致，保持到江边的8车道全线畅通，一气贯通，直达长江。其次是将通江大道断面设计成两块板形式，在现有的道路中心景观带两侧布置BRT专用车道，借助现有的景观带开辟停车港湾和BRT车站。
中心区内次干道红线宽度一般控制在32米，采取一块板的断面布置方式，保证双向6个车道。在前期交通量不大的建设阶段可以先按4车道考虑，多余部分进行人行道或绿化处理。次干道结合交通组织，在道路交叉口处进行展宽渠化设计，局部路段上需要保留设置公交港湾停车站的可能。关于次干道系统的渠化处理细节将进一步体现在茶园中心区的控制性详细规划的成果之中。
中心区内支路红线宽度一般控制在26－19米，按一块板考虑，一般保证双向3车道和双向4车道的断面形式。
3.交通组织
茶园中心区内除利用地形地势条件设置的分离式立交外，核心区范围内不建议采用互通式立交组织交通。区内交通主要通过主、次、支，以及主、辅道路的转换组织车流。通过人车分离、客货分离、公交与小汽车分离、快慢分离的“四分离”道路交通系统来高效组织各种交通流，节约用地和市政道路造价。
中心区主－主干道、主次干道相交考虑交叉口交通转向，主－支道路相交仅考虑公交车左转行驶，其余车辆禁止左转，减少对主干路的交通干扰。在支路与通江大道交叉的地段，将精心筛选通过式支路，保持主路上的开口有一定间距，其他支路在与通江大道相交时，仅做“右进右出”的顺行处理。
4.公共交通
茶园中心区的公交规划引进目前世界上先进的规划设计理念，采用TOD的开发模式，即公共交通导向的开发方式。在整个新城建立以BRT和轨道交通为主轴的公交系统，并结合考虑P+R（停车+换乘）的交通组织。
规划沿通江大道将地下轨道交通（6号线和8号线）引入城市中心，在中心区两个核心地段设计地铁车站，成为区内的公交换乘枢纽，并与城市主要的商业开发地段和人流聚散空间有机联系。地铁换乘站与地面公共交通垂直连接，达到立体互通和步行零换乘的目标。
在轨道线路不能迅速到位的建设初期，建议采取BRT公交的形式。即在通江大道上设计公交专用道路，安排大运量快速公交线路。
中心区内的普通公交线路一般布置在次干路及次干路以上等级路网上，并在部分支路考虑布置公共交通线路，提高公交覆盖率，力争300m半径公交覆盖率超过70%，500m半径公交覆盖全部城市副中心区域。即在中心区内任何地段，通过3到5分钟的步行，可以到达公交站点。
5.步行系统
规划在茶园中心区采用步行与机动车分离的，结合地形条件采用平面分离与立体分离多种形式，与开放空间和绿地系统紧密衔接并联络成网。重点在中心区南北两个核心地段结合地形和周边建筑群房，设计步行过街通道或步行平台广场，以人行系统平面顺畅衔接为原则，并充分考虑到盲道系统和无障碍设计。
6.静态交通设施
规划结合建筑开发容量，在核心区配备大量停车设施，包括公共停车场（库）和各类设施的配建停车。公共停车场（库）结合两个中心安排；配建停车设施在各类设施用地中，采取地面与地下相结合的方式解决。配建停车指标按：
办公建筑0.4个车位/100平米建筑面积
商业建筑0.5个车位/100平米建筑面积
旅馆饭店0.3个车位/100平米建筑面积
文化娱乐1.0个车位/100平米建筑面积
体育场馆1.5个车位/100座
影剧院 10个车位/100座
居住区 1个车位/户
经计算得出：总停车位为17000个，其中地上泊位4000个，地下泊位13000个。
七、 绿地系统规划
1.绿地系统
规划网络状绿地系统，由内到外形成邻里绿廊系统、城市绿廊系统和主题公园三层结构。邻里绿廊和城市绿廊衔接，城市绿廊和主题公园咬合，形成完整绿地系统。
邻里绿廊系统是规划各功能区街坊内形成的网络系统，该系统与步行系统吻合，成为核心区内部的主要步行空间和序列活动场所。该系统中许多地段充分利用自然地形条件，结合建筑屋顶绿化、平台、邻里空间进行设计。
城市绿廊系统由三条附着主题使用功能的复合型绿廊组成，南北向、东西向各两条，呈“工”字形结构，成为核心区开放空间的主干。在廊道中，布置广场、游乐设施、水面。滨水绿化利用自然沟谷，将水环境引入中心区，软化中心区内部空间环境。
利用现状的两个山体，规划文化和健身两个主题公园，成为城市中的特色大型开放空间。
2.滨水绿地
有机地利用现有水系条件，增加城市空间的灵动性，提高城市生活品质，加强城市休闲空间的活力与魅力是本次规划的一大重要特色。
规划打造不同性格的滨水空间，形成城市高质量绿色滨水系统。规划设置3类滨水空间：中心区滨水空间、居住区水岸、种植型的绿化水岸。中心区滨水空间把水体和商务中心、商业中心有机结合，形成大型水体景观，成为副中心的亮点，同时作为水体的一部分串联起整个景观体系。规划充分利用建筑物的边缘营造水景空间的围合感，形成不同层次、不同性格和表情的滨水界面。规划沿水岸布置连续的步行路径，水体沿线尽量减少围栏的运用，水景边缘以木甲板及花岗岩做点缀，重点在于提供良好的亲水性，为市民亲水活动提供方便。
居住区滨水空间主要分布在居住区中，对于有机组织居住公共绿地系统具有积极重要的作用。在居住区滨水绿地中主要设置步行散步路径，种植柳树等植物，创造多种堤岸断面满足人们的游乐、休憩需要。规划中需要明确亲水区域和远水区域，亲水区域利用不同形式的亲水平台以达到水岸的可达性，并处理岸线以保障安全性,水深区域设置围栏等设施保障安全。
种植型滨水绿地主要用于观赏围护等。苦溪河部分水岸可根据重庆自然特性，以密集植被为主要内容，这样的滨水区域主要分布在人迹罕至的非游览区，多为水系外岸或重要的水系转折景观要素地带。该地段重视绿化层次以及植被种植设计，强调形成多层次特色滨水岸线。
八、 景观系统设计
茶园城市副中心总体结构为“两山、两水、两心、两园、两轴、两带”，在铜锣山、樵坪山、明月山、建设区内众多山体余脉组成的山脉体系和苦溪河及其支流所共同构成的具有重庆特色的城市山水体系。城市建设突出山水特征。提高山水体系的可见程度和可达性；山水环境的保护与城市公共空间的建设结合，保证滨水地带及山地的公共性；加强山水自身的环境建设，提高城市山水的景观质量，突出表现重庆山水文化。规划强调城市个性和标志性特征。利用规划区域内山体和河流，构建开放空间网络，并建设一系列具有重庆景观特征、标识性强的建筑物和构筑物。
1. 自然开敞空间
规划将自然山体、水体、农田、林地等非人为开敞空间，作为自然开敞空间加以保护，成为规划区域的天然绿色背景。结合重庆山地城市特点,对于临近铜锣山自然开敞空间的区域，采取低密度、低高度、依山就势布置建筑、留出多条视觉通廊的方式，保障中心区的绿色背景。规划突出铜锣山、樵坪山、明月山和长江等自然开敞空间之间的联系，构成完整的自然开敞空间系统。并保持远眺视线通畅。规划结合城市活动，在自然开敞空间中加强游览路径和景观引导性设计，增强自然开敞空间的可达性，提高其综合利用效率。
2. 广场空间
规划在中心区中建设覆盖性强、功能明确、适于人休憩活动的高水准广场系统。规划形成商业中心广场和若干市民广场组合的城市休闲广场群，主要分布在南北两个核心区及其周边地段。在核心区中结合绿地、水系建设高质量主题市民广场。
规划在居住社区设多个广场，均匀分布，服务半径控制在500米，使广场使用覆盖整个居住用地。
结合不同性质广场控制不同风格的广场景观要素，广场内部的景观要素尺度与广场尺度保持一致。建筑的风貌应和广场风格相协调，对于建筑和广场的结合处、过渡空间其物料、饰面的运用及处理手法应与广场具有较强的关联。
广场要提供≥25%的铺装硬地供人活动，同时又要保证≥60%的绿地丰富景观层次和色彩；市民广场可按不同主题、不同自然条件设置。广场内部的绿化配植，满足人们的活动需要，起到遮阳、适于休憩的作用，避免使用银杏等生长周期长的树种。
3. 街道空间
规划通过对街道的高宽比、道路人行道设计与设施、隔离带与绿化、车道宽度、人行过街设施等进行控制，设计连续而富有节奏、韵律丰富、表情多样的街道景观。
规划在街道空间的处理上主要通过建筑界面高度与街道宽度的比值——高宽比来进行空间限定。交通性道路的高宽比不宜小于1：4。以人行和活动为主的街道高宽比不宜大于3：1。
规划在中心区中形成尺度不同，界面不一样的街道空间。从空间界面特点可以分为连续型界面、渗透型界面和开敞型界面。中心区中部最重要的通江大道景观设计就是通过不同街道界面和不同的街道高宽比显现不同的街道景观特征。
核心区的景观系统顺应东部新城的总体景观框架，沿南北向的通江大道是最重要的建筑景观界面，在通江大道两侧形成“三密三敞，多亮点”的节奏多变的建筑景观界面。最终，使得通江大道成为能够显山、现城、见绿的副中心核心景观通道。
4. 口门
在茶园中心区中打造时代感强、标识性强的独具茶园副中心特色的出入口形象。强化东西向大道进入中心区的西出入口和南北向通江大道进入中心区的南、北出入口的景观设计。强化商业中心和商务中心的南北出入口作用，结合各自特点设置标志性建筑物或公共艺术设施，创造独具特色的茶园副中心出入口形象。在未来和主城区联系的交通入口处设置标志性构筑物，修建标志性公园及入口景观带形成和主城呼应和对照的关系。
在城市快速路出入口进行相应的景观处理，通过城市雕塑或出入口特色景观带设计，突出标志作用。通江大道南北出入口主要是通过出入口处的建筑群体组合处理，突出口门的标志性特征，并考虑建筑形体的导向性设计。
5. 地标
城市地标是重要的城市设计要素，通过城市地标可以增加区域的识别性和地域认同感，突出表现城市风貌，象征城市精神。
规划在南北两个核心区中设计超高层建筑群作为城市地标。其中以北部核心区的超高层建筑标志性最为突出。场地中的标志性建筑临水布置，建筑组群与东西向开敞空间带相结合，加大视觉进深，展现其完整立面，增强视觉冲击力。开敞空间系统与标志性建筑之间保持有良好的对景与借景关系，标志性建筑群构图和谐，突出体现现代、向上的形象气质，展现城市面向未来的信心。
规划以商务中心、行政中心、商业中心等主要标志物为主的地标系统。
规划在两个山体公园的山顶制高点建设观景设施，在不破坏山峰自然形态风貌的情况下，与山体公园一起共同构成另一种类型的景观标志。
6. 视廊
规划强调山水联系，建设完整、连续的视廊系统。视廊控制一般以人的视觉特征为基本要求，沿视廊中心线，两侧各控制40米宽，共80米为视廊核心区；以观景点为顶点，视廊核心区为中线，水平15度视角范围内区域为视廊控制区；重要景物还要划定一定范围的背景控制区。规划视廊控制系统分为山体视廊和水体视廊两类。
规划在中心区内形成三条开放空间轴，在轴线上组织序列特色空间，形成若干景观节点。三条轴线被赋予不同的主题，形成各自不同的特色。各城市斑块的边缘地带均考虑与开放空间相呼应的界面处理。两个主题公园的制高点是核心区主要观景点。
7. 轮廓线
规划创造重点突出、主次分明、与自然环境水乳相融的多层次天际线。构筑以商务中心和SOHO区为两制高点的多层次天际线形态。依据城市控高，保证天际线的主要走势，制定特殊的审批政策，重点控制天际线中2个顶点的形成。在主要观赏场所设置引导和提示观赏的设施及构筑物。规划提供视觉调剂空间，规划混合使用区的相对低矮高度轮廓区，和双中心形成对比。
规划结合规划区内山势形态划定中、低密度住宅区，使茶园城市副中心的建筑高度轮廓趋向多元化。避免形成“墙壁效应”，采用多样化的建筑物高度轮廓，较高建筑靠近通江大道，低矮建筑靠近水体、山体布置。
规划在整个区域形成高低错落有致，疏密有节的城市天际轮廓线。城市空间形态犹如优美乐章，有华彩的高潮，有舒缓的间歇，形成近景、中景、远景层次丰富的轮廓线景观，保证在各个角度均能获得满意的景观效果。
8. 标志系统与公共艺术
规划以点映面，构建功能性强，性格分明的标志物系统。标志物体统应该统一规范，分清主次，以便于人们识别，并形成良好的生活习惯。
在中心区城市空间中创建与环境和谐统一、高品质的具有点睛作用的公共艺术品系统。保障公共活动空间拥有一定数量的公共艺术品，体现品位高尚、风格独特的城市中心区形象。鼓励设置能营造地方感、提升视觉特色及社区质感的多元化的特色艺术品。
规划在中央景观区设置一条视觉效果、连续的、具有观赏性艺术品浏览途径。 明确各个不同的公共空间中公共艺术的主题。在商业繁华人流会聚的城市中心区，设置符合各区个性的，具有标志性的公共艺术品，同时要有足够大体量（2-8米）的主题公共艺术品，可是单独设置的雕塑、特色铺地、浮雕等。除特定艺术品外，保障大多数的艺术品应是宜于人接近的，可满足人的触摸、休憩或去探索需要。结合不同功能特性的滨水区域设置不同的公共艺术品；广场和滨水空间主要公共艺术品需采用标志性强、视觉冲击力强的雕塑（高度>2米）或其他形式的艺术品。
引入当代的艺术语言，同时结合功能及现有的城市景观特色的艺术品，诸如：步行桥、扶手、标志物、座椅、铺装、灯光、围栏、水景、喷水池、景观墙面、遮荫构架、树格、窨井盖等等。
9. 夜景照明
城市夜景设计是核心区设计的重要内容，也是重庆特色的重要体现。在核心区形成建筑簇群照明和开放空间轴的特色照明，形成鲜明的都市夜景。在夜景设计中特别强调南北两个核心地段的照明设计，通过重点照明设计突出具有地标意义的建筑单体或群落，通过声、光、电一体的舞台式变幻照明设计突出新城中心的美轮美奂。
在有人活动的滨水空间，进行基本亮化的功能性照明。滨水公共空间依据等级和规模，进行亮度等级控制。可达的岸线边缘要进行安全性照明。滨水不可达岸线一侧的建筑要求进行顶部照明。对滨水两侧的天际线进行控制。
城市周围大片山体，除标志性建筑和标志物以外，避免照明处理，只在入口和标志处照亮。有公共活动的小区绿地和单位内部绿地进行功能性照明。
通过城市中的市容政策规定在夜间商业建筑、办公建筑应有夜间照明处理，避免形成死气沉沉的商务区夜间形象。
九、 竖向设计与地下空间利用
1. 竖向设计构思
竖向设计充分结合自然地形，最大限度地减少土方工程。
核心区东西两侧较高，中间的谷地相对平整。南北向世纪大道南段两侧的地块场地已经被平整；中段两侧的地块保持原有的地形特征，建筑单体采用适当的形式，通过底层地基处理或小型台地处理；北段两侧的地块高差比较大，建筑根据地形灵活布置。
在商务中心土地集约使用的地段，其高土地价值可以负担适当的土方成本，建筑结合自然山体走向，适当做台地处理，在低洼处布置公园、水面。在居住区，住宅依山就势，自由布置。
规划基本保留现状的东西两座山体作为公园，山下比较平整的地方安排少量的建筑，使山体成为城市活动的重要空间。
区域中的开放空间基本沿袭原有的地形地貌，保持良好的植被资源，建筑设施以及环境小品与自然地形充分结合。
2. 道路竖向设计
道路竖向设计充分结合场地处理与排水需要，利用有利的地形条件做立体交叉处理。道路坡度设计标准参照重庆市的相关规定，主干路坡度不大于5%，次干路坡度不大于7%，支路和区内小路不大于8%，局部地形困难的地段可以略有提高。
3. 地下空间利用
茶园副中心未来必然是土地价值相对较高的地区，中心区的土地集约使用和地下空间的综合利用应予以高度重视。重庆地区的复杂地形为城市空间的开发提供许多独具特色的空间资源。规划充分利用自然地形进行地下空间的开发利用，形成三种空间类型：商业地下空间、公用地下空间、私有地下空间。
商业地下空间结合商业娱乐建筑、地铁车站、开放空间布置；公用地下空间主要是公共停车场和公共设施；私有地下空间是商住综合楼、住区的停车场和服务设施。
规划地下空间总建筑面积约50万平方米，其中商业地下空间约8万平方米；公用地下空间约3万平方米；私有地下空间约39万平方米。
一十、 工程规划
1、给水工程
（1）现状概况
目前茶园中心区内沿通江大道北侧敷设有DN300毫米供水管道，水源由雷家桥水厂提供，其它地区基本没有给水设施。
（2）用水量预测
居民生活用水采用人均居民生活用水量指标法进行计算，公共建筑用水采用单位建筑面积用水量指标法进行计算，其它及未预见用水量按居民生活、公共建筑用水量之和的20％估算，见下表。
用水量计算表
时变化系数Ｋ时＝2.0，则最高日最高时用水量
Ｑ=2458米3/小时=683升/秒。
（3）水源
根据《重庆市城市总体规划（2005—2020）》（以下简称《总体规划》）和《重庆市茶园新区供水管网工程初步设计》，茶园新区供水水源近期由朱家岩水厂提供，远期由规划峡口水厂和朱家岩水厂共同供水。由于茶园新区东西向高差较大（将近100m），供水系统设计采用分区分压供水方式，根据地形高差将茶园新区以240m等高线为界，分为高压和低压两个分区，茶园中心区全部位于高压供水区内。茶园中心区近期由朱家岩水厂通过万家祠二级加压泵站加压供水；远期由峡口水厂直接供水，均可为茶园中心区提供充足的水源。
朱家岩水厂：厂址位于茶园组团东北部，以迎龙湖水库为水源，是茶园新区的主要水源之一。朱家岩水厂总供水规模10万吨/日，一期工程5万吨/日即将建成投产。根据水厂建设安排，近期茶园新区高压区和低压区全部由朱家岩水厂供水，采用串联分区供水系统，低压区由水厂直接供水，高压区通过二级加压泵站加压供水，加压泵站设置在中心区北部的万家祠，泵站规模6.9万吨/日。可以保证茶园中心区用水需求。
峡口水厂：规划峡口水厂位于茶园新区北部的峡口镇，供水规模20万吨/日，是茶园新区的主要水源。峡口水厂建成后将主要向高压区供水，届时朱家岩水厂将主要向低压区供水。高低区分别在茶园新区长江工业园南侧及茶园新区工业园拓展区设置联通管，并设置常闭阀门。
（4）管网规划
茶园中心区供水水源由北侧的万家祠二级加压泵站引入，供水主干管主要沿通江大道等南北向道路布置。配水管网沿东西向道路布置，全部连接成环。采用生活、消防共用给水系统，沿道路不超过120米布置消火栓。
茶园中心区供水管网压力最不利点自由水头应不小于32米；消防系统采用低压消防给水系统，管网压力应保证灭火时最不利点消火栓的水压不小于10米水柱。
2、排水工程
（1）现状概况
茶园中心区内尚未形成完善的排水系统，基本没有市政排水管道。苦溪河及其支流是本区雨污水的主要排水出路。
（2）排水体制
采用雨污完全分流制。
（3）污水系统规划
污水量按平均日生活给水量的90％计算，中心区污水量为2.4万吨/日。
根据《重庆市茶园新区污水管网工程可研报告》，规划在苦溪河东侧的乐天堂社修建一座污水处理厂，处理规模20万吨/日，集中处理茶园新区产生的污水，茶园中心区位于乐天堂污水处理厂服务区域的中南部。污水处理厂以南地区共布置了3条污水主干管，分别沿苦溪河、苦溪河支流、通江大道敷设，为中心区提供了便利的排水条件。
茶园中心区污水全部汇入乐天堂污水处理厂集中处理，污水管道沿道路布置，根据地形情况，就近汇入污水主干管。其中，中部片区通江大道两侧片区产生的污水，主要汇入通江大道污水主干管；西北部片区产生的污水，主要汇入苦溪河支流污水主干管；东部和南部片区产生的污水，主要汇入苦溪河污水主干管。
（4）雨水系统规划
苦溪河、苦溪河支流分别从中心区南侧和北侧穿过，是中心区的雨水排除通道，规划对河段进行综合整治，提高排水能力。
中心区内的雨水管道一般沿规划道路布置，就近接入河流水系。
雨水量计算采用重庆市暴雨强度公式：
2822(1+0.775LgP)
q = --------------------------- ( 升/秒.公顷)
(t+12.8P0.076)0.77
有关设计参数为∶
设计暴雨重现期P一般为2年一遇，局部地段为5年一遇。
综合径流系数取0.65。
地面集水时间∶根据地形坡度，一般按6--8分钟考虑。
3、供电工程
（1）现状概况
目前中心区内没有变电站布点，区内10kV电源主要由110 kV长生变电站提供，全部为架空方式。
（2）负荷预测
采用单位建筑面积负荷密度法进行负荷预测，见下表。
用电负荷计算表
（3）电源规划
根据《重庆市主城区东部片区分区规划》，茶园中心区周边共布置有3座110 kV变电站，均可向本区提供10kV电源，分别是：
110kV长生变电站：位于中心区南部，距离规划区700米左右；
110kV 5#变电站：位于中心区西部，距离规划区600米左右；
110kV 6#变电站：位于中心区西北部，距离规划区1500米左右；
考虑到本区用电负荷较高，周边的3座变电站还担负向其它地区的供电任务。因此从提高供电可靠性考虑，规划在中心区用电负荷中心地带布置1座110 kV中心变电站，解决超高层建筑集中区及其周边地带的用电需求。将共有4座110 kV变电站向本区提供10KV电源。
110 kV茶园中心变站址布置在中心区的中部，采用户内型结构，结合停车楼统一建设，主变总容量3x6.3万kVA。110 kV电源由茶园新区西北部的220 kV花红变电站引入，进入城区采用电缆暗埋敷设。
（4）10kV配电网
中心区中北部片区北部主要由110 kV中心变供电，以110kV 6#变电站为补充；南部和东部片区主要由110kV 5#变电站和110kV长生变电站供电。
在用电负荷较高的超高层公共建筑，采用10 kV电缆直供方式供电；对于其它如居住区、商住区等片区采用10 kV开闭所供电，中心区共设10座开闭所。
10KV中压配电线路全部采用电缆，一般采用电缆沟方式敷设，通江大道敷设在综合管沟内。
4、电信工程
（1）现状概况
目前中心区电信业务由长生桥电信端局负责，交换机容量为1万门，除部分通信线路已下地敷设外，主要为架空线缆形式。
（2）电话用户预测
采用单位建筑面积电信指标法进行预测，见下表。
电话用户计算表
（3）通信设施规划
根据《重庆市主城区东部片区分区规划》，在茶园副中心通江大道北侧布置一座通信中心，向茶园副中心及周边地区提供通信服务，占地7000平方米。
规划设置1套综合通信管沟，管孔数综合考虑各家通信公司的需求，沿规划道路形成环状网络。通信线路一般采用管道暗埋敷设，通江大道敷设在综合管沟内。
5、燃气工程
（1）现状概况
目前中心区通江大道敷设了D219毫米燃气管道，由北部的长生配气站供气，气源接自南岸区D426毫米城市中环燃气管网黄桷垭站。其它地区没有天然气管道。
（2）用气量预测
供气对象主要包括居民生活用气和公共建筑用气两部分，根据重庆市的用气标准，居民生活用气量按1.2立方米/户.日估算，公共建筑用气按190米3/万米2.日.估算，其它及未预见用气量按总用气量的10％计算，用气量计算见下表。
用气量计算表
注：规划区居住总人口为3.0万人，每户按3.0人计算。
（3）气源
根据《总体规划》，将对长生配气站进行扩建，向整个东部新城供应天然气，茶园中心区的气源将得到保证。
中心区以天然气为气源，由北部的长生配气站供气，配气管道沿道路布置，形成环状管网系统。
配气管网采用中压一级压力级制，设计压力为0.3-0.4兆帕。居民用户采用楼栋调压箱调压，低压进户。
6、管线综合
对给水、污水、雨水、供电、通信、燃气等管线进行综合。
（1）敷设方式
除通江大道以外的其它道路下，给水、污水、雨水、燃气等管线采用直埋敷设方式，10KV电缆线路采用电缆沟敷设方式；通信线路采用混凝土管块或波纹管暗埋敷设。
在通江大道采用综合管沟敷设部分管线，结合茶园副中心地区的管线布置和建设标准等情况，进入综合管沟的工程管线主要有通信电缆、中压电力电缆、给水管线等三种。综合管沟的结构型式应在建设前根据施工条件进行经济技术比较后确定。雨水、污水和燃气管线采用直埋方式敷设。
（2）管线横断面布置
根据重庆市的习惯做法，进行管线横断面布置：
电力、污水管线一般沿道路西、北侧布置，敷设在人行道下。
给水、雨水管线一般沿道路东、南侧布置，敷设在人行道下。
燃气管线一般沿道路西、北侧布置，敷设在车行道下，靠近人行道布置；
通信管线一般沿道路东、南侧布置，敷设在车行道下，靠近人行道布置；
通江大道综合管沟布置在人行道下。
各种管线离建筑物的距离由近到远次序一般为：供电---给水---雨水---污水---通信---燃气。
（3）竖向综合
地下管线相互交叉时，各种管线垂直方向的相互关系从浅到深一般次序为：供电---通信---给水---燃气---雨水---污水。
当工程管线竖向位置发生矛盾时，宜按下列规定处理：
压力管线让自流管线；可弯曲管线让不易弯曲管线；分支管线让主干管线；小管径管线让大管径管线。
通信管道覆土深度一般在1.0米左右；电缆沟覆土深度一般在0.8米左右；给水管线覆土深度一般在1.5米左右；燃气管线覆土深度一般在1.2米左右；雨水、污水管线覆土深度一般在2.0米以下。综合管沟与其它管线交叉时，应布置在其它管线的下面，沟顶覆土一般控制在4米以下，以方便其它管线的敷设。
一十一、 规划控制实施
1. 开发模式与运营机制
核心区的开发建议借鉴香港的模式，采用政府主导，公私合作投资、分期建设的模式。政府编制规划设计方案和开发计划，制定相应的开发标准。政府开发的建设者为政府部门授权的公共管理机构，以公共利益为决策出发点。私人开发为私营或国营房地产开发公司，以自身经济利益为项目出发点的建设者。政府作为副中心开发的主要引导者，通过经济杠杆和公益设施配套引导开发行为，把握开发全局和方向。新城的轨道交通、公共汽车交通采取政府控股、市场经营的模式，即政府拥有全部或部分股权，由经营公司以商业形式经营，经营公司的董事会成员由政府任命。
2. 开发策略
（1）土地储备
政府应进行全面的土地储备与控制制度，将土地分期分批投放市场，进行有效的土地运作，争取达到土地使用的集约化和效益最大化。在土地运作中，特别应注意为未来城市中心区提高品质的但现阶段不具经济效益和开发实际的项目预留充足的建设空间。
（2）触媒牵动
规划应通过具有一定吸引力和带动力的题材项目的运做，形成片区开发的“触媒”催化剂，将城市副中心的开发建设引入良性发展轨道。这样的项目包括区政府、大型商业和文化设施、以及具有城市景观标志功能的公益设施等。
（3）基础设施引导
通过基础设施的建设引导城市建设发展是一项重要策略，对于局部地段的开发建设具有积极的作用。基础设施的建设引导应该全面配合开发时序、土地储备等策略进行，以追求集约高效益土地使用目标。
（4）标准限定
建设开发应建立较高的标准准入制度，尤其是在副中心的重要核心地段，必须保证项目的高水平开发建设标准，避免因局部个别项目的开发建设影响城市副中心的整体建设环境品质，而造成资产和效益流失。
3. 开发准则
（1）大疏大密
大疏大密的城市空间组织对于高效集约地使用城市土地、城市功能结构的组织安排、形成良好的城市景观、有机整合城市资源等都具有积极重要的意义。
（2）混合使用
核心区的建设应该积极引入混合使用概念，强调服务的综合性和功能多样性，各个功能分区仅体现主要职能分工，不应简单地僵化使用功能，以便适应市场的需求与选择，同时保证了中心区白天与晚上都具有生机与活力。核心区的规划具有较高的弹性，在总体控制的前提下，适应未来变化的需要。
（3）多样尺度
核心区的高强度开发容易带来人性尺度的缺失，规划应该通过积极的设计手法，创造人性化空间，充分利用自然与人文条件，重点处理近人尺度的空间层次。同时，重庆的山水特征和环境多样性，有利于塑造适应车行和步行，水平运动与垂直运动等不同观景需要的空间尺度。
（4）分层轮廓
重庆地形复杂，轮廓线的设计应结合山体、河流等自然条件，形成分层的轮廓线，达到景观和观景的最佳效果。核心区需要形成个性鲜明的形象，需要具有很强的识别性，不但是主体建（构）筑物的个性设计，还应该重点强调建筑群落空间以及城市开放空间的设计。
（5）核敞结合
在密集开发的核心旁边布置开放空间，核心与“敞心”相对，互为对景，构成独具特色的标志性区域。
（6）主题通廊
绿地廊道应具有一定的主题，一定的功能。在廊道里布置建筑小品、构筑物和广场，廊道空间因此而富有生机和活力，而不是消极的大片绿地。主题廊道也是连接建筑实体空间的纽带。
（7）水景渗透
“智者乐水”，水是重要的景观构成要素，因此规划应通过一切可能的设计手法使水景向基地内部渗透。规划充分利用低洼地将原有的河流引入，形成以水为主题的开放空间，使城市空间因此而活跃，富有生气。
4.项目运做：
建议采取“政府主导，市场运作，多方参与”的方式。对于新区副中心的建设势必要求处于政府的重点控制指导下，但政府不能够大包大揽，国内外中心区的建设经验告诉我们，必须在政府强有力的监管下充分发挥市场的作用。关键明确：政府作什么？市场作什么？
（1） 政府运作内容
建立并明确整个地段的发展思路和框架：实行大题材、大主题项目的引进；建立一系列土地出让、项目引进、规划建设的标准，并进行管理；以及准备项目推广、招商、拆迁安置工作。副中心结构性要素的把握，市政基础设施建设，公共绿地广场等的建设，需要政府主导完成和完善。包括南北、东西两条开敞空间带，山体公园。公益性、文化性项目设施，一些文化项目、启动项目的实施和运作。包括：文化公园内的文化设施、公益设施的建设。
（2） 政府/市场共同运作的内容
完成城市建设用地必要的拆迁、基础设施建设后，在政府的主导下，通过市场机制进行开发。如：土地拍卖、招商引资或联合开发。包括各个主题街区，世纪通廊，浮岛水城等等。
（3） 市场运作内容
市场能作的事还有很多，如商住、商务、商业、社区的开发。
（地块运作方式分类表）
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/3181c67d5b0102020740be1e650e52ea5518cef3.html
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